ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Фрунзенский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Венедиктовой Е.А.

при секретаре Кураксиной Ю.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Буиной Т.Н. к Обществу с ограниченной ответственностью «Квартира.ру-Северо-Западный Альянс», обществу с ограниченной ответственностью «Агентство Недвижимости Квартира.ру» (далее ООО «АН Квартира.ру») о понуждении заключить основной договор, признании права собственности, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами,

Установил:

Истец обратился в суд с иском к ответчику, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ответчиком Обществом с ограниченной ответственностью «АН Квартира.ру» был заключен агентский договора № №, по которому последний был обязан от своего имени, за счет истца и ее интересах заключить с ООО «Квартира.ру-Северо-Западный Альянс» предварительный договор купли-продажи квартиры, которая на момент заключения договора находилась в стадии строительства по адресу: <адрес>. На основании п.4.3.2. агентского договора истцом, в качестве обеспечительного платежа, ДД.ММ.ГГГГ было перечислено 2 114 252 руб. Также, ДД.ММ.ГГГГ истцом было выплачено вознаграждение Агенту в сумме 10 571 руб. 26 коп., а также суммы, необходимые агенту ООО «АН Квартира.ру» на совершение действий, предусмотренных агентским договором в размере 21 142 руб. 52 коп. Позднее, ДД.ММ.ГГГГ ООО «АН Квартира.ру» перечислил ООО «Квартира.ру-Северо-Западный Альянс» полученные от истца денежные средства в качестве обеспечения обязательства по предварительному договору купли-продажи. ДД.ММ.ГГГГ между ООО «АН Квартира.ру» и ООО «Квартира.ру-Северо-Западный Альянс» был заключен предварительный договор купли-продажи № с указанием условия, что покупателем квартиры является Буина Т.В. ДД.ММ.ГГГГ был подписан акт о частичном выполнении обязательств, которым стороны подтверждают исполнение финансовых обязательств по договору. ДД.ММ.ГГГГ Ответчику Службой Государственного Строительного Надзора и Экспертизы Санкт-Петербурга было выдано Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №. После проведения инвентаризации размер приобретаемой истцом квартиры увеличился на 0,22 кв.м., в связи с чем истцом ДД.ММ.ГГГГ была проведена доплата в размере 10 318 руб., квартире присвоен <адрес>. Истец указывает, что ООО «Квартира.ру-Северо-Западный Альянс» уклоняется от регистрации права собственности на указанное жилое помещение, что подтверждается наличием сведений об отсутствии сведений о регистрации правах на данный объект недвижимости. Истец указывает, что со стороны ответчика имеет место злоупотребление правом, так как в договоре не имеется указаний на срок регистрации права собственности на построенный объект в определенный срок.

Учитывая изложенное, истец просит суд обязать ООО «Квартира.ру - Северо-Западный Альянс» произвести государственную регистрацию права собственности на <адрес>, обязать ответчиком заключить с ней основной договора купли-продажи квартиры на условиях предварительного договора купли-продажи № СПб-12А-Т1/1-3-1Б-8 от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 4).

В судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ истец уточнила исковые требования, в связи с уклонением ответчика от выполнения обязательств по предварительному договору купли-продажи и агентскому договору с ДД.ММ.ГГГГ (момента выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, с момента, когда у ООО «Квартира.ру-Северо-Западный Альянс» возникла возможность зарегистрировать за собой право собственности на спорное жилое помещение), просит взыскать с ответчика ООО «Квартира.ру-Северо-Западный Альянс» проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 459 249 руб. 72 коп., с ответчика ООО «АН Квартира.ру» проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 6 866 руб. 24 коп. (л.д. 63), уточнение иска принято судом (л.д. 66).

Истец Буина Т.Н. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, ее интересы на основании доверенности представляет Буин М.А., который явился в судебное заседание, поддержал исковые требования, дополнив требованием о признании за истцом права собственности на проинвестированную квартиру, в обоснование указав, что заключенный предварительный договор является притворным, так как по сути, сторонами был заключен договор долевого участия в строительстве, обязательства по которому истцом выполнены, но ответчик уклоняется от передачи проинвестированной квартиры в собственность истца; дополнения судом приняты в порядке ст.39 ГПК РФ.

Представитель ответчика ООО «Квартира.ру-Северо-Западный Альянс» в судебное заседание не явился, извещен (уведомление на л.д. 68).

Представитель ответчика ООО «АН Квартира.ру» в судебное заседание не явился, извещен (уведомление на л.д. 69).

В соответствии со ст. 233 ГПК РФ, в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства, если истец против этого не возражает. Учитывая, что ответчики ООО «АН «Квартира.ру» и ООО «Квартира.ру-Северо-Западный Альянс» не явились в судебное заседание во второй раз, а истец не возражает против вынесения заочного решения, суд считает возможным рассмотреть дело в порядке заочного производства.

Изучив материалы дела, выслушав представителя истца, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ.

Из материалов дела видно, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком Обществом с ограниченной ответственностью «АН Квартира.ру» был заключен агентский договор №, по которому последний был обязан от своего имени, за счет истца и ее интересах заключить с ООО «Квартира.ру-Северо-Западный Альянс» Предварительный договор купли-продажи квартиры, которая на момент заключения договора находилась в стадии строительства по адресу: <адрес>, от своего имени перечислить на расчетный счет ООО «Квартира.ру-Северо-Западный Альянс» денежные средства в обеспечение обязательство покупателя по предварительному договору купли-продажи (л.д. 6-12).

Сторонами, в п. 4.1 Агентского договора предусмотрено вознаграждение агенту в размере 10 571 руб. 26 коп., а также предполагаемый размер расходов агента в сумме 21 142 руб. 52 коп. (л.д. 9).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Квартира.ру-Северо-Западный Альянс» (продавец) и ООО «АН Квартира.ру» (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи № СПб-12А-Т1/1-3-1Б-8, с указанием условия, что покупателем квартиры является Буина Т.В., по условиям которого стороны обязались в будущем заключить основой договор, по которому продавец будет обязан передать в собственность покупателя однокомнатную квартиру, расположенную в многоквартирном жилом доме (корпус 1), со встроенными жилыми помещениями на земельном участке по адресу <адрес>, а покупатель обязан принять квартиру и оплатить ее (л.д. 20-23).

Стороны определили срок заключения Основного договора - не позднее 2 месяцев с момента получения истцом уведомления от ответчика о получении последним свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и предложения о заключении основного договора (п. 1.4. Предварительного договора – л.д. 20).

Цена квартиры определена сторонами в 2 114 252 руб. из расчета цены 1 кв.м. в размере 46 900 руб. (п. 2.1. Предварительного договора), срок передачи квартиры - 10 дней с момента государственной регистрации основного договора (п. 2.3. Предварительного договора), срок оплаты - не позднее ДД.ММ.ГГГГ (п.5.1. Предварительного договора).

Истец указывает, что ДД.ММ.ГГГГ ею ООО «АН Квартира.ру» была проведена оплата стоимости квартиры в размере 2 114 252 руб. (платежное поручение на л.д. 29), и оплата стоимости услуг агента в размере 10 571 руб. 26 коп. (л.д. 27), и дополнительных расходов агента в размере 21 142 руб. 52 коп. (л.д. 28), что ответчиками не оспаривалось.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «АН Квартира.ру» оплатило ООО «Квартира.ру-Северо-Западный Альянс» 2 114 252 руб. в счет обеспечения обязательства по предварительному договору купли-продажи № № (платежное поручение на л.д. 30).

ДД.ММ.ГГГГ был подписан акт о частичном исполнении обязательств, которым стороны подтверждают исполнение финансовых обязательств по агентскому договору № № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 31).

После проведения инвентаризации размер приобретаемой истцом квартиры увеличился на 0,22 кв.м., в связи с чем ДД.ММ.ГГГГ истцом в пользу ООО «АН Квартира.ру» была проведена доплата в размере 10 318 руб. (платежное получение на л.д. 34), квартире присвоен <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ Службой Государственного Строительного Надзора и Экспертизы Санкт-Петербурга было выдано Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № (л.д. 32-33).

Истец указывает, что ООО «Квартира.ру-Северо-Западный Альянс» с ДД.ММ.ГГГГ (момента ввода объекта в эксплуатацию) уклоняется от регистрации права собственности на указанное жилое помещение, что подтверждается наличием сведений об отсутствии сведений о регистрации прав на данный объект недвижимости (выписка из ЕГРП на л.д. 35)).

Истец указывает, что со стороны ответчиков имеет место злоупотребление правом, так как в договоре не имеется указаний на срок регистрации права собственности на построенный объект в определенный срок.

В силу п. 4 ст. 445 ГПК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

В силу п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

При этом, в соответствии со ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Таким образом, стороной договора купли-продажи в качестве продавца недвижимости выступает ее собственник, имеющий соответствующие полномочия на совершение сделки. Право на совершение сделки зависит от соблюдения требований закона о государственной регистрации права собственности, то есть у ответчика право на заключение договора купли-продажи возникнет с момента государственной регистрации своего права собственности на квартиру.

Из ответа УФС ГРКК по Санкт-Петербургу следует, что право собственности на спорную квартиру ответчиком не зарегистрировано (л.д. 35). При этом в законодательстве отсутствует норма права, позволяющая обязать ответчика зарегистрировать право собственности на объект недвижимости, регистрация права собственности носит заявительный характер.

В силу ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Истец Буина Т.Н. должна приобрести право собственности на объект недвижимости на основании гражданско-правовой сделки, то есть основание возникновения у нее права собственности будет являться производным от права собственности ответчика ООО «Квартира.ру-Северо-Западный Альянс» на квартиру. До регистрации права собственности ответчика на вновь созданный объект недвижимости прав на совершение сделок у ответчика не имеется, в связи с чем суд не может обязать ответчика заключить с истцом основной договор купли-продажи.

В соответствии со ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Продажа недвижимости может осуществляться только собственником либо с его согласия. Организация, привлекающая денежные средства граждан для финансирования строительства многоквартирных жилых зданий, не является собственником ни самих строящихся зданий, ни квартир в них, поэтому не может заключать с гражданами договоры купли-продажи.

Учитывая вышеизложенное суд полагает, что сторона по предварительному договору купли-продажи ООО «Квартира.ру-Северо-Западный Альянс» не имело права на заключение указанного договора в виду отсутствия у последнего в собственности продаваемого жилого помещения.

Однако суд полагает, что заключенная сторонами сделка отвечает требованиям, предъявляемым к условиям заключения договора долевого участия в строительстве.

В соответствии с ч.1 ст. 4 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 17.06.2010) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В ч. 4 ст. 4 того же закона определены существенные условия договора участия в долевом строительстве: - определение передаваемого конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; - срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; - цену договора, сроки и порядок ее уплаты; - гарантийный срок на объект долевого строительства.

Суд полагает, что договором от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрены условия его заключения: определен объект недвижимости, в отношении которого заключен договор, а точнее адрес его местонахождения: СПб, Фрунзенский административный район, ВВЖД, квартал 12А, на пересечении <адрес> (исходя из Приложения № 2 к договору), определен срок передачи (1.4 договора) в 2 месяца, под моментом получения продавцом свидетельства о государственной регистрации права собственности следует понимать получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию; определена цена договора в размере 2 114 252 руб. (п. 2.1 договора).

Таким образом, совершенную сделку (заключенный ДД.ММ.ГГГГ предварительный договор купли-продажи) суд, в соответствии с ч.2 ст. 170 ГК РФ, указывающей на то, что притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна, полагает притворной сделкой, по сути прикрывающую договор долевого участия в строительстве.

В соответствии с ч. 2 ст. 170 ГК РФ к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Таким образом, суд полагает возможным применить к заключенному сторонами ДД.ММ.ГГГГ договору, последствия заключения договора долевого участия в строительстве.

Истец указывает, что ею, в лице агента ООО «АН Квартира.ру» были выполнены условия инвестирования строительства спорной квартиры, однако ответчики уклоняются от проведения регистрации ее права собственности на спорный объект.

В соответствии с ч. 1 п. 1 ст. 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, созданную лицом для себя с соблюдением законодательства, приобретается этим лицом.

Согласно ч. 3 ст. 401 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств; в конкретном случае таких обстоятельств не имеется.

Таким образом, суд приходит к выводу, что истец лишен возможности иначе как в судебном порядке зарегистрировать право собственности в отношении приобретенной по договору долевого участия квартиры, поскольку ответчиком ООО «Квартира.ру-Северо-Западный Альянс» не передает истцу необходимые для регистрации права собственности документы.

На основании изложенного, суд полагает необходимым устранить допущенные нарушения прав истца путем удовлетворения заявленных исковых требований о признании права собственности на квартиру.

Истцом также были заявлены требования о взыскании с ответчиков процентов за пользование чужими денежными средствами в порядке ст. 395 ГК РФ.

В соответствии со ст. 395 ГПК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

При рассмотрении сложившихся отношений между истцом и ответчиками суд не усматривает неправомерного удержания последними денежных средств истца, которые были ею оплачены за оказание агентских услуг и за строительство объекта, истец также не обращалась к ответчикам с требованиями о возврате оплаченных денежных средств, судом не усматривается уклонения ответчиков от возврата денежных средств, просрочки в их выплате со стороны также не имеется, так как и не имеется неосновательного получения или сбережения денежных средств, так как денежные средства передавались истцом на основании договоров за оказание определенных услуг, таким образом оснований для взыскания с ответчиков процентов за пользование денежными средствами в порядке ст. 395 ГК РФ у суда не имеется, в связи с чем суд отказывает в удовлетворении данного требования.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 218, 219, 395, 401, 422, 429, 445 ГК РФ, ст. 12. 56, 67, 167, 194-199, 233-237 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковые требования Буиной Т.Н. удовлетворить частично.

Признать за Буиной Т.Н., <данные изъяты>, право собственности на однокомнатную <адрес>, общей площадью 45,30 кв.м., расположенную <адрес>.

В остальной части исковых требований Буиной Т.Н. - отказать.

Решение может быть обжаловано ответчиком путем подачи заявления об отмене заочного решения по делу во Фрунзенский районный суд Санкт-Петербурга в течение 7 дней с момента получения указанного решения.

Стороны вправе обжаловать решение в Санкт-Петербургский городской суд путем подачи кассационной жалобы через Фрунзенский районный суд в течение 10 дней, по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене заочного решения.

Судья: