Дело № 2-3015/2011 «06» сентября 2011 года

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

при секретаре Ивлевой Л.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Колинько Э. Б. к Закрытому акционерному обществу «ЭнергоИнвест» о признании права на долю в объекте незавершенного строительством дома, права на получение квартиры в собственность,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с настоящим иском, просив признать за ним: право на долю в объекте инвестирования на основании договора долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ в виде двухкомнатной квартиры общей площадью 63,5 кв.м расположенной <адрес> в незавершенном строительством жилом доме по строительному адресу: <адрес> в незавершенном строительством жилом доме по строительному адресу: <адрес> в собственность после завершения строительства дома с ее последующей государственной регистрацией в УФРС СПб. В обоснование заявленных требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ он заключил договор № с ответчиком ЗАО «ЭнергоИнвест», в соответствии с условиями которого он имеет право на получение в собственность указанной двухкомнатной квартиры после завершения строительства в жилом доме по строительному адресу: <адрес>. Истцом обязательства по договору в части инвестирования указанной квартиры исполнены в полном объеме. Несмотря на то, что строительство жилого дома завершено, ответчиком ЗАО «ЭнергоИнвест» не исполняются обязательства по передаче квартиры истцу и оформлению разрешительной документации, в связи с чем, истец лишен возможности оформить свое право собственности на спорную квартиру.

Истец, Колинько Э.Б., в судебное заседание явился, поддержал исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика - генеральный директор ЗАО «ЭнергоИнвест» Васильев С.В., действующий на основании протокола общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ, в судебное заседание явился, не возражал против удовлетворения исковых требований, поддержав доводы, изложенные в письменном отзыве на иск.

Представитель третьих лиц ЗАО «Энергостройсервис», ЗАО «СМУ «Энергоспецстрой», ЖСК «Четвертая очередь» Васильев С.В. в судебное заседание явился, полагал требования истца подлежащими удовлетворению, поддержал отзывы, представленные в материалы дела.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по СПб в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, ранее представил в материалы дела отзыв по существу заявленных требований (л.д.100-103).

Суд, определив рассмотреть дело в отсутствие третьего лица Управления Росреестра по СПб в порядке ст. 167 ГПКРФ, изучив материалы дела, выслушав в судебном заседании объяснения истца, представителя ответчика и третьих лиц, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, приходит к следующему.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между СПб ГИЭУ и ЗАО «СМУ «Энергоспецстрой» был заключен договор №, согласно которому ЗАО «СМУ «Энергоспецстрой» выполнял функции генерального инвестора по строительству многоквартирного жилого дома по адресу <адрес>.

Пунктом 1.3. и 1.4. указанного договора предусмотрено, что ЗАО «СМУ «Энергоспецстрой» финансирует 100% общей площади жилого дома, а по окончании строительства ЗАО «СМУ «Энергоспецстрой» безвозмездно передает застройщику 4% от общей площади квартир в сданной очереди. В соответствии с п.3.1. данного договора ЗАО «СМУ Энергоспецстрой» имеет право самостоятельно организовывать процесс строительства многоквартирного жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, квартал 10, ВВЖД, <адрес>. ЗАО «СМУ Энергоспецстрой» осуществляет участие в строительстве объекта за счет собственных и привлеченных средств (п.1.4. договора).

Дополнительными соглашениями № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ внесены дополнения в договор №, строительство жилого комплекса со встроенно-пристроенными помещениями разделено на 4 очереди.

Соглашением от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между СПб ГИЭУ, ЗАО «Энергоспецстрой», ЗАО «Энергостройсервис» и ОАО «Строительный концерн «Инжиниринг. Проектирование. Строительство», изменены условия договора № и установлено, что СПб ГИЭУ отказался от своих прав застройщика в пользу ЗАО «СМУ Энергоспецстрой» в части 1 и 4 очередей строительства, отказался от своей доли в размере 4% участия в распределении квартир в 1 и 4 очереди в пользу ЗАО «СМУ Энергоспецстрой», а вместо этого получает от ЗАО «СМУ Энергоспецстрой» в 4 очереди объекта долю в размере 300 кв.м. площади. В соответствии с п. 6.2 данного соглашения ЗАО «СМУ Энергоспецстрой» принял права и обязанности, передаваемые застройщиком СПбГИЭУ, по договору № от ДД.ММ.ГГГГ с КУГИ Санкт-Петербурга, связанные со строительством 1 и 4 очередей. При этом п. 12 данного соглашения установлено, что застройщик не имеет никаких материальных, финансовых и иных претензий к инвестору ЗАО «СМУ Энергоспецстрой» по договору 16/11 от ДД.ММ.ГГГГ

Следовательно, соглашением от ДД.ММ.ГГГГ СПбГИЭУ признал за ЗАО «СМУ Энергоспецстрой» права и обязанности заказчика и генерального инвестора 1 и 4 очередей строительства, при этом утратив свое право на получение жилой площади в данных очередях, СПбГИЭУ отказался от прав застройщика в отношении 1 и 4 очередей строительства, в связи с чем, застройщиком 1 и 4 очереди строительства является ЗАО «СМУ Энергоспецстрой».

ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «СМУ «Энергоспецстрой» и ЗАО «ЭнергоИнвест» был заключен договор № инвестирования жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, ВВЖД, квартал 10, корпус 2-2а, в соответствии с которым ЗАО «ЭнергоИнвест» осуществляет долевое участие в строительстве жилого дома денежными средствами и другими активами по согласованию сторон пропорционально своей доле в объекте, доля инвестора в объекте по договору составляет 90 % площадей квартир в соответствии с проектной документацией и уточняется подписываемой сторонами квартирографией (л.д. 115-119).

В соответствии с п. 1.5. указанного договора ЗАО «ЭнергоИнвест» осуществляет финансирование своей доли за счет собственных средств, а также имеет право привлекать на свою долю по договору средства дольщиков, а в соответствии с п. 1.8. после завершения строительства Объекта ЗАО «ЭнергоИнвест» приобретает право собственности на профинансированную долю в объекте.

Спорная квартира находится в жилом доме, отнесенном к 4 очереди строительства, который до настоящего времени не введен в эксплуатацию, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию отсутствует.

В связи с длительным неисполнением обязательств по строительству 4-й очереди жилого дома Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 17 июля 2007 г. № 840 признаны утратившими силу: распоряжение Администрации СПб от ДД.ММ.ГГГГ №-ра, Постановление Правительства СПб от 14.03.2006 г. № 285 «О завершении строительства жилого дома со встроено-пристроенными помещениями в квартале 10 Восточнее Витебской железной дороги, корпус 2-2а» (л.д. 98).

Участниками долевого строительства в доме было создано ЖСК «Четвертая очередь» с целью завершения строительства объекта.

В настоящее время окончание строительства объекта осуществляет ЖСК на основании распоряжения Правительства Санкт-Петербурга от 27.04.2010 г. № 48-рп «О мерах по контролю за осуществлением долевого строительства многоквартирного дома со встроено-пристроенными помещениями по адресу: <адрес> (л.д. 120-124).

Согласно материалам дела, ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Энергоинвест» и Колинько Э.Б. заключен договор долевого участия №, в соответствии с условиями которого Колинько Э.Б. при выполнении обязательства по инвестированию имеет право на получение в собственность двухкомнатной квартиры общей площадью 63,5 кв.м., расположенной на 1 этаже в секции 3 тип 2.В. в строительных осях (1-2) и (В-Ж) после завершения строительства в жилом доме по строительному адресу: Санкт-Петербург, квартал 10, ВВЖД, корпус 2-2а (4 очередь) (л.д. 8-10).

Правомерность заключения указанного договора между истцом и ЗАО «ЭнергоИнвест» в ходе судебного разбирательства стороной ответчика, третьими лицами не оспаривалась.

Из отзыва ЖСК «Четвертая очередь», подписанного председателем правления ЖСК Хуторненко В.Н. следует, что между ЖСК «Четвертая очередь» и инвесторами ЗАО «ЭнергоИнвест», ЗАО «СМУ «Энергоспецстрой», ЗАО «Энергостройсервис» заключено соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ о сотрудничестве по обеспечению ввода жилого дома в эксплуатацию. Согласно этого соглашения, инвестор ЗАО «ЭнергоИнвест» в полном объеме финансирует устранение всех имеющихся недоделок на объекте для скорейшего ввода в эксплуатацию. В указанных целях ЗАО «ЭнергоИнвест» осуществляет реализацию всех принадлежащих ему как дольщику – соинвестору объекта квартир. Права ЗАО «ЭнергоИнвест» на принадлежащие ему на правах долевого участия квартиры подтверждены генеральным инвестором строительства ЗАО «СМУ «Энергоспецстрой». ЖСК также сообщил, что им и ЗАО СМУ «Энергоспецстрой» согласован единый реестр дольщиков по жилому дому на ДД.ММ.ГГГГ, по которому права на двухкомнатную квартиру общей площадью 63,5 кв.м., расположенную на 1 этаже в секции 3 тип 2.В, принадлежат ЗАО «ЭнергоИнвест», который вправе распоряжаться ими по собственному усмотрению (л.д. 87).

Исходя из условий договора от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ЗАО «Энергоинвест» и Колинько Э.Б., инвестирование по ходу строительства осуществляется исходя из расчетной стоимости строительства одного кв.м. В соответствии с п.7 договора общая стоимость квартиры составила 812215 руб. 80 коп., которые дольщик обязан перечислить на расчетный счет ЗАО «ЭнергоИнвест»», который обязался передать дольщику квартиру по акту приема-передачи после ввода объекта в эксплуатацию и предоставить полный пакет документов, необходимых для регистрации права собственности (л.д.8).

Из материалов дела усматривается, что Колинько Э.Б. были перечислены на счет ЗАО «ЭнергоИнвест» по указанному выше договору денежные средства в размере 812215-80 руб. (л.д.11).

Таким образом, все изложенное выше дает суду основание полагать, что истец исполнил свои обязательства по оплате общей стоимости квартиры по вышеназванному договору.

Суду в рамках рассмотрения данного дела было представлена копия заключения эксперта <адрес> ООО «Центра судебных экспертиз Северо-Западного округа» от ДД.ММ.ГГГГ, имеющегося в материалах гражданского дела № по иску Семенова Н.А. к Закрытому акционерному обществу «Энергостройсервис» о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительством, компенсации морального вреда.

В соответствии со ст. 71 ГПК РФ письменными доказательствами являются содержащие сведения об обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения и разрешения дела, акты, договоры, справки, деловая корреспонденция, иные документы и материалы, выполненные в форме цифровой, графической записи, в том числе полученные посредством факсимильной, электронной или другой связи либо иным позволяющим установить достоверность документа способом.

В связи с чем, суд расценивает, приобщенное к материалам дела заключение специалиста ООО «Центра судебных экспертиз Северо-Западного округа» от ДД.ММ.ГГГГ как одно из доказательств по делу, имеющее правовое значение для рассматриваемого дела, поскольку согласно ст. 2 ГПК РФ задачами гражданского судопроизводства являются правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, организаций, прав и интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, других лиц, являющихся субъектами гражданских, трудовых или иных правоотношений.

Из заключения эксперта №-СЗ ООО «Центра судебных экспертиз Северо-Западного округа» от ДД.ММ.ГГГГ, следует, что общая площадь помещений 4 очереди составляет 19.528 кв.м., в том числе площадь квартир 11.441,9 кв.м., площадь нежилых помещений составляет 19.528 кв.м. – 11.441,9 кв.м. = 8.086,10 кв.м (л.д.49-60).

Также суд полагает возможным принять во внимание на основании вышеизложенного и заключение ООО «Центр независимой профессиональной экспертизы «ПетроЭксперт» от ДД.ММ.ГГГГ за №-Н-2-1983-09, согласно которому экспертами определена степень готовности объекта при условии выполнении монтажа ИТП, водомерного узла и ГРЩ, то есть за исключением внутренних сантехнических и электрических устройств, у которых степень готовности определена в размере 89,9 % (внутренние сантехнические и электрические устройства 50% готовности, отопление 80% готовности). При условии выполнении монтажа ИТП, Водомерного узла и ГРЩ – 95, 5 % (л.д.28-48).

Таким образом, из перечисленных выше экспертных заключений следует, что строительство конструктивных элементов дома завершено, при его возведении не было допущено нарушений требований градостроительных и строительных норм и правил, данная постройка не создает угрозу жизни и здоровью граждан, в связи с чем, суд полагает возможным определить долю истца в спорном объекте незавершенного строительства.

Согласно проектной документации фактическая площадь спорной квартиры определена в размере 63,5 кв.м. Иным способом определить фактическую площадь квартиры не представляется возможным, ввиду того, что дом в настоящее время не завершен строительством в порядке, установленном законом, не получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Доля обследуемого объекта в общем объеме жилых помещений 4 очереди жилого дома составляет 1/180 доли или 0,55 % (63,5 кв.м. (общая площадь спорной квартиры) / 11.441,9 кв.м. площадь квартир в доме), доля обследуемого объекта в общем объеме нежилых помещений 4 очереди жилого дома составляет: 63,5 / 8.086,1= 1/127 доля или 0,78 %. Указанный математический расчет доли спорного объекта недвижимости, судом проверен и признан правильным.

В соответствии со статьей 212 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований. Права всех собственников подлежат судебной защите равным образом.

В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ (в ред. Федеральных законов от 30.12.2004 N 213-ФЗ, от 03.06.2006 N 73-ФЗ, от 04.12.2006 N 201-ФЗ) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Тот факт, что объекты незавершенного строительства, которые сами по себе обладают указанными в этой норме признаками недвижимости, были включены в этот примерный перечень ФЗ от 30.12.2004 № 213-ФЗ не может свидетельствовать о том, что до момента вступления в силу соответствующих изменений в п. 1 ст. 130 ГК РФ на них не распространяется правовой режим недвижимого имущества.

Согласно п. 30 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в соответствии со статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. Исходя из пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой признается не только жилой дом, другое строение, сооружение, но и иное недвижимое имущество. Следовательно, объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой.

На объект незавершенного строительства как на самовольную постройку может быть признано право собственности при наличии оснований, установленных статьей 222 ГК РФ. По смыслу ст. 222 ГК РФ, право собственности на жилой дом, возведенный без необходимых разрешений, на земельном участке, может быть признано, если жилое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с п. 31 указанного Постановления признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В этой связи при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда.

Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены способы защиты гражданских прав, при этом способ защиты нарушенного права лицо, обратившееся в суд, избирает самостоятельно.

В соответствии с п. 1 ст. 213 ГК РФ в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.

В силу п. 1 ч. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Пункт 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ закрепляет, что "объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек", т.е. объединяет понятия "объект капитального строительства" и "объект незавершенного строительства".

П.1 статьи 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ, в редакции от 30 июня 2008 года, предусматривает регистрацию права собственности на созданный объект недвижимого имущества на основании документов, подтверждающих факт его создания. Тем самым, главным критерием разграничения понятий «создаваемый объект недвижимости» (объект незавершенного строительства) и «созданный объект недвижимого имущества» (объект, завершенный строительством) следует признать наличие документов, подтверждающих факт его создания, т.е. разрешение на ввод в эксплуатацию, которое свидетельствует о том, что он готов к эксплуатации в соответствии с проектом.

П.2 ст. 25 ФЗ относится к незавершенным строительством объектам недвижимого имущества. При этом незавершенное строительство подпадает под признаки недвижимой вещи, указанные в п.1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ. Однако в полной мере режим, установленный для недвижимого имущества, распространяется на незавершенное строительство лишь тогда, когда оно уже перестает быть предметом договора строительного подряда.

Таким образом, по мнению суда, в контексте вышеизложенного объект незавершенного строительства - это создаваемое или реконструируемое здание (сооружение) в установленном законодательством порядке, на которое отсутствует разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Пунктом 3 ст. 7 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" от 26.06.1991 г. N 1488-1, предусмотрено, что незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг. В случае отказа инвестора (заказчика) от дальнейшего инвестирования проекта он обязан компенсировать затраты другим его участникам, если иное не предусмотрено договором (контрактом).

Согласно пунктам 1 и 2 ст. 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

По смыслу этих положений закона размер доли в праве общей собственности на имущество должен выражаться математически, а не путем описания конкретной части общего имущества, соответствующей этой доле.

На основании изложенного, учитывая, что договор между сторонами никем не оспорен, обязательства истцом по инвестированию строительства спорного объекта недвижимости выполнены в объеме, предусмотренном договором, иного в ходе судебного разбирательства суду со стороны ответчика, третьих лиц не было представлено и оспорено, суд полагает подлежащими удовлетворению требования истца о признании за ним права собственности на долю в объекте незавершенном строительством.

В соответствии со ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, предусмотренном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

На основании вышеизложенного не подлежат удовлетворению требования истца о признании за ним права на получение двухкомнатной квартиры в собственность после завершения строительства дома с последующей государственной регистрацией, поскольку суд не может рассматривать правоотношения сторон на будущее, на настоящий момент право истца не оспорено и не нуждается в судебной защите. Истец не лишен в дальнейшем права самостоятельного обращения в суд с иском в случае уклонения ответчика от регистрации права собственности в установленном законом порядке после принятия дома, в котором находится спорный объект недвижимости, в эксплуатацию.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.12,213,218 Гражданского кодекса РФ, положениями ФЗ «Об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25 февраля 1999г. №39-ФЗ, Закона «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» от 26 июня 1991 года в редакции ФЗ от 25 февраля 1999 года № 39-ФЗ, ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ, в редакции от 30 июня 2008 года, ст.ст. 12,55-57,67,167,194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Колинько Э. Б. – удовлетворить частично.

Признать за Колинько Э. Б., <данные изъяты>, на основании договора № долевого участия по жилому дому <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Колинько Э. Б. и ЗАО «ЭнергоИнвест», право на 1/180 долю в общем объеме жилых помещений (1/127 доля в общем объеме нежилых помещений), расположенных в объекте незавершенного строительством дома по строительному адресу: <адрес> что соответствует двухкомнатной квартире общей площадью 63,5 кв.м. на 1 этаже, секция 3, тип 2.В.

В остальной части в удовлетворении исковых требований Колинько Э. Б. – отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд путем подачи кассационной жалобы через Фрунзенский районный суд в течение 10 дней.

Судья