Дело № 2- 2704/10 «03» августа 2010 года
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Фрунзенский районный суд Санкт-Петербурга
В составе председательствующего судьи Хабик И.В.
при секретаре Ивлевой Л.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Квартира.ру - Северо-Западный Альянс» о понуждении обязанной стороны заключить основной договор купли-продажи на условиях предварительного договора купли-продажи,
Установил:
Истец обратился в суд с иском к ответчику, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ним ответчиком Обществом с ограниченной ответственностью «Квартира.ру - Северо-Западный Альянс» был заключен Предварительный договор купли-продажи №, в котором были оговорены все существенные и необходимые с точки зрения сторон. условия будущего Основного договора купли-продажи квартиры. В соответствии с п. 1.1 Предварительного договора стороны обязались в будущем заключить основой договор, по которому ответчик обязан передать в собственность истцу однокомнатную квартиру, истец обязан принять квартиру и оплатить ее, на условиях и в порядке, установленном предварительным договором. Стороны определили следующие условия предварительного договора: срок заключения Основного договора - не позднее 2 месяцев с момента получения истцом уведомления от ответчика о получении последним свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и предложения о заключении основного договора (п. 1.4. Предварительного договора). Цена квартиры определена сторонами в 3 670 871 рубль 64 копейки (п. 2.1. Предварительного договора), срок передачи квартиры - 10 дней с момента государственной регистрации основного договора (п. 2.3. Предварительного договора), срок оплаты - не позднее ДД.ММ.ГГГГ (п.5.1. Предварительного договора).
Истец указывает, что ДД.ММ.ГГГГ выплатил окончательную стоимость квартиры согласно п. 2.1. Предварительного договора, о чем с Ответчиком было заключено Дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ Ответчику Службой Государственного Строительного Надзора и Экспертизы Санкт-Петербурга было выдано Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №. ДД.ММ.ГГГГ сторонами было заключено Дополнительное соглашение к Предварительному договору, в котором п. 1.4. Предварительного договора принят в следующей редакции: «Срок, в течение которого Стороны обязуются заключить Основной договор, - не позднее 2 (Двух) месяцев с момента получения Покупателем уведомления от Продавца о получении последним свидетельства о государственной регистрации права собственности на Квартиру в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав па недвижимое имущество и сделок с ним, и предложения о заключении Основного договора, но в любом случае не позднее 1-го квартала 2010 года.» ДД.ММ.ГГГГ истец согласно п. 5.4. Предварительного договора оплатил увеличение площади квартиры после обмера ПИБ и заключил с ответчиком Дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к Предварительному договору, в котором п. 2.1 определена стоимость квартиры в размере 3 695 372 рубля 15 копеек, НДС не облагается.
ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ истец отправил ответчику предложение о заключении Основного Договора, однако ответов получено не было.
Учитывая изложенное, ссылаясь на п.5 ст. 429 и п. 4 ст. 445 ГК РФ, истец просит суд обязать ООО «Квартира.ру - Северо-Западный Альянс» заключить с ним основной договор купли-продажи в редакции, утвержденной Предварительным договором купли продажи № от ДД.ММ.ГГГГ
Истец в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, представил заявление с просьбой о рассмотрении дела в его отсутствие (л. д. 68-69), в связи с чем суд рассматривает дело в порядке ст. 167 ГПК РФ в отсутствие истца.
Представитель ответчика ООО «Квартира.ру - Северо-Западный Альянс» Виноградова М.В. в судебное заседание явилась, иск не признала, пояснив, что ООО «Квартира.ру - Северо-Западный Альянс» не имеет возможности заключить с истцом договор купли-продажи квартиры по причине того, что не является ее собственником, а именно поскольку из-за финансовых трудностей право собственности на квартиру не зарегистрировано в ГУ ФРС в установленном законом порядке, кадастровый паспорт на квартиру отсутствует (не изготовлен в органах ПИБ). При этом представитель ответчика указала, что ответчик гарантирует, что после регистрации права собственности на квартиру незамедлительно сообщит Храпову С.В. о получении права собственности на квартиру, подготовит необходимые для заключения договора и регистрации перехода права собственности документы (отзыв на л.д. 62-63).
Изучив материалы дела, выслушав представителя ответчика, суд приходит к выводу об отсутствии возможности для удовлетворения исковых требований, в силу следующего.
В соответствии со ст. 445 ГК РФ.
Из материалов дела видно, что ДД.ММ.ГГГГ между Храповым С.В. и ООО «Квартира.ру - Северо-Западный Альянс» был заключен Предварительный договор купли-продажи № СП6-12А-Т1/1-20-1А-3, по условиям которого стороны обязались в будущем заключить основой договор, по которому продавец будет обязан передать в собственность покупателя однокомнатную квартиру, расположенную в многоквартирном жилом доме (корпус 1), входящем в состав многофункционального комплекса зданий жилого и торгового назначения с полузаглубленной автостоянкой на земельном участке площадью 18799 кв.м. по адресу <адрес>, а покупатель обязан принять квартиру и оплатить ее (л.д. 8-12).
Стороны определили срок заключения Основного договора - не позднее 2 месяцев с момента получения истцом уведомления от ответчика о получении последним свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и предложения о заключении основного договора (п. 1.4. Предварительного договора – л.д. 8).
Цена квартиры определена сторонами в 3 670 871 руб. 64 коп. (п. 2.1. Предварительного договора), срок передачи квартиры - 10 дней с момента государственной регистрации основного договора (п. 2.3. Предварительного договора), срок оплаты - не позднее ДД.ММ.ГГГГ (п.5.1. Предварительного договора).
Истец указывает, что ДД.ММ.ГГГГ выплатил окончательную стоимость квартиры (л.д. 23-29), что ответчиком не оспаривается.
ДД.ММ.ГГГГ сторонами было заключено Дополнительное соглашение к Предварительному договору, в котором п.2.1. и п.5.1. Предварительного договора относительно стоимости квартиры и порядка ее оплаты были изложены в новой редакции (л.д. 17).
ДД.ММ.ГГГГ Службой Государственного Строительного Надзора и Экспертизы Санкт-Петербурга было выдано Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № (л.д. 20-22).
Истец указывает, что по истечении года в устной форме обратился к ответчику с предложением о заключении Основного договора.
ДД.ММ.ГГГГ сторонами заключено дополнительное соглашение к предварительному договору, в котором п. 1.4. Предварительного договора изложен сторонами в следующей редакции: «Срок, в течение которого Стороны обязуются заключить Основной договор, - не позднее 2 (Двух) месяцев с момента получения Покупателем уведомления от Продавца о получении последним свидетельства о государственной регистрации права собственности на Квартиру в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав па недвижимое имущество и сделок с ним, и предложения о заключении Основного договора, но в любом случае не позднее 1-го квартала 2010 года.».
В связи с тем, что основной договор не был заключен, истец ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ обратился к ответчику с предложением о заключении основного договора купли-продажи (л.д. 31-34), а ДД.ММ.ГГГГ обратился в суд с настоящим иском о понуждении ответчика заключить основной договор.
В силу п. 4 ст. 445 ГПК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В силу ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.
В силу п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В силу ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
При этом, в соответствии со ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Таким образом, стороной договора купли-продажи в качестве продавца недвижимости выступает ее собственник, имеющий соответствующие полномочия на совершение сделки. Право на совершение сделки зависит от соблюдения требований закона о государственной регистрации права собственности, то есть у ответчика право на заключение договора купли-продажи возникнет с момента государственной регистрации своего права собственности на квартиру.
Из ответа ГУ ФРС по Санкт-Петербургу следует, что право собственности на спорную квартиру ответчиком не зарегистрировано (л.д. 61). При этом в законодательстве отсутствует норма права, позволяющая обязать ответчика зарегистрировать право собственности на объект недвижимости, регистрация права собственности носит заявительный характер.
В силу ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Истец Храпов С.В. должен приобрести право собственности на объект недвижимости на основании гражданско-правовой сделки, то есть основание возникновения у него права собственности будет являться производным от права собственности ответчика на квартиру. До регистрации права собственности ответчика на вновь созданный объект недвижимости прав на совершение сделок у ответчика не имеется, в связи с чем суд не может обязать ответчика заключить с истцом договор купли-продажи.
В соответствии со ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к предварительному договору, в котором п. 1.4. Предварительного договора изложен сторонами в следующей редакции: «Срок, в течение которого Стороны обязуются заключить Основной договор, - не позднее 2 (Двух) месяцев с момента получения Покупателем уведомления от Продавца о получении последним свидетельства о государственной регистрации права собственности на Квартиру в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав па недвижимое имущество и сделок с ним, и предложения о заключении Основного договора, но в любом случае не позднее 1-го квартала 2010 года.», содержит ничтожное условие о возможности в любом случае, то есть без регистрации права собственности, заключения для ответчика основного договора купли-продажи квартиры, а потому применяться судом не может.
Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о невозможности удовлетворения требований истца, поскольку невозможно обязать лицо, не являющееся собственником имущества, совершить с ним гражданско-правовую сделку.
Истец вправе защитить свое право путем предъявления к ответчику требований о взыскании убытков, причиненных уклонением от заключения договора.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 218, 219, 422, 429, 445 ГК РФ, ст. 12. 56, 67, 167, 194-199 ГПК РФ, суд
Решил:
ФИО1 в удовлетворении заявленных требований отказать.
Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд, посредством подачи кассационной жалобы через Фрунзенский районный суд в течение 10 дней.
Судья: