О прекращении права муниципальной собственности

Дело № ***/10

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 июля 2010 года город Саратов

Фрунзенский районный суд города Саратова в составе председательствующего судьи Богомолова А.А., при секретаре Михайловой А.А., с участием прокурора -помощника прокурора Фрунзенского района г. Саратова Корогодина Р.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора Фрунзенского района г. Саратова в защиту прав и интересов Зоркина Юрия Александровича к Администрации муниципального образования «Город Саратов», Комитету по управлению имуществом города Саратова, Управлению федеральной регистрационной службы по Саратовской области, третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования на предмет спора: общество с ограниченной ответственностью «Тана», общество с ограниченной ответственностью управляющая компания «Импульс» о прекращении права муниципальной собственности на нежилое помещение, признании зарегистрированного права в едином государственном реестре недействительным, признании права общей долевой собственности и исключении недвижимого имущества из реестра муниципального нежилого фонда,

установил:

Прокурор Фрунзенского района города Саратова обратился в суд с иском в порядке ст. 45 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) в защиту прав и интересов Зоркина Ю.А. к Администрации муниципального образования «Город Саратов», Комитету по управлению имуществом города Саратова, Управлению федеральной регистрационной службы по Саратовской области, в котором просил прекратить право муниципального образования - город Саратов в лице Комитета по управлению имуществом г. Саратова на нежилое помещение общей площадью *** кв.м. (литер ***), этаж подвал, номера на поэтажном плане 1-2, расположенное по адресу: г. Саратов, пр. ***, условный номер ***; признать недействительным зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним *** года за №*** право собственности муниципального образования - город Саратов на нежилое помещение общей площадью *** кв.м. (литер ***), расположенное по адресу: г. Саратов, пр. ***, признать ничтожной сделку, вытекающую из договора аренды №*** от *** года, заключенного между Комитетом по управлению имуществом г. Саратова и обществом с ограниченной ответственностью (далее ООО) «Тана», применить последствия недействительности сделки, обязав ООО «Тана» возвратить Комитету по управлению имуществом г. Саратова нежилое подвальное помещение общей площадью *** кв.м., расположенное по адресу: г.Саратов, пр. ***, а Комитету по управлению имуществом г.Саратова передать нежилое подвальное помещение общей площадью *** кв.м., расположенное по адресу: г.Саратов, пр. *** в общедолевую собственность жителей дома №*** по пр. ***..

В обосновании исковых требований прокурор указывает, что Зоркин Ю.А. проживает в муниципальной квартире №*** г. Саратова. В *** года в доме №*** была отключена подача электроэнергии, в *** года - холодного водоснабжения. В связи с отсутствием доступа к инженерным коммуникациям жилого дома, проходящим через подвальное помещение, занимаемое ООО «Тана», Зоркин Ю.А., а также все жители дома были лишены коммунальных услуг электроснабжения и водоснабжения.

В ходе проведенной прокуратурой проверки былоустановлено, что в соответствии с Приложением №3 к постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 года №3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» к муниципальной собственности относится жилищный и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов (местной администрации), в том числе здания и строения, ранее переданные ими в ведение (на баланс) другим юридическим лицам, а также встроенно-пристроенные нежилые помещения, построенные за счет пяти и семипроцентных отчислений на строительство объектов социально-культурного и бытового назначения.

Во исполнение названного постановления жилой дом, расположенный по адресу: г. Саратов, пр. им. ***, *** года постройки, в силу прямого указания закона был отнесен к муниципальной собственности.

Постановлением администрации г. Саратова от 18 апреля 1996 года №*** «О внесении дополнений в Реестр муниципального нежилого фонда г. Саратова» нежилое подвальное помещение общей площадью *** кв.м. было включено в Реестр муниципального нежилого фонда г. Саратова. Распоряжением и.о. председателя комитета по управлению имуществом администрации города от *** года №*** на основании выписки №*** МУП «Городское бюро технической инвентаризации» уточнена площадь подвального помещения данного дома в размере *** кв.м.

На основании постановления администрации г. Саратова от *** года №***, распоряжения Комитета по управлению имуществом г. Саратова от *** года №***, выписки из реестра объектов муниципального нежилого фонда г. Саратова, выданной Комитетом по управлению имуществом г. Саратова *** года Управлением Федеральной регистрационной службы по Саратовской области зарегистрировано право собственности муниципального образования «Город Саратов» на указанное нежилое помещение, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним *** года сделана запись регистрации №***.

Распоряжением председателя комитета по управлению имуществом администрации города Саратова от *** года №*** нежилое помещение площадью *** кв.м. по пр. *** в одностороннем порядке на праве оперативного управления закреплено за МУ «Городской центр механизации ЖКХ» и актом №59 принято на его баланс.

*** года между Комитетом по управлению имуществом г. Саратова (арендодатель), в лице председателя Комитета ФИО35 с одной стороны, ООО «Тана» (арендатор), в лице руководителя Тугушевой А.Б. на основании распоряжения Комитета по управлению имуществом г. Саратова №*** от *** года. заключен договор аренды нежилого помещения №***, по условиям которого арендодатель предоставил Балансодержателю МУ «ДЕЗ по Фрунзенскому району г. Саратова», который передает, а Арендатор принимает во временное возмездное пользование нежилое помещение, расположенное по адресу:г. Саратов, пр. ***. Актом приема-передачи нежилого помещения муниципальной собственности от *** года. МУ «ДЕЗ по Фрунзенскому району г. Саратова» передал, а ООО «Тана» приняло во временное возмездное пользование нежилое помещение общей площадью *** кв.м., по пр. ***.

*** года между Комитетом по управлению имуществом г.Саратова (арендодатель), в лице председателя Комитета ФИО36 с одной стороны, ООО «Тана» (арендатор), в лице руководителя Тугушевой А.Б. на основании ранее заключенного договора аренды №*** от *** года заключен договор аренды нежилого помещения №***, по условиям которого арендодатель предоставил Арендатору во временное владение и пользование объект нежилого фонда: помещение, расположенное по адресу: г. Саратов, пр.***, для использования под склад розничной торговли продовольственными товарами.

Согласно техническому паспорту нежилое помещение общей площадью *** кв.м. по пр. *** является частью подвала жилого дома и не является обособленной его частью.

Нежилое подвальное помещение общей площадью *** кв.м. по пр. *** относится к общей долевой собственности жителей данного дома, в котором расположена общедомовая сеть инженерных коммуникаций, в связи с чем указанное подвальное помещение жилого дома в силу ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ) принадлежат собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности.

Государственная регистрация за муниципальным образованием - город Саратов права собственности на нежилое подвальное помещение общей площадью *** кв.м. по пр. *** после вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации произведена с нарушением положений статей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), статей 2, 17, 23 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ст. 36 ЖК РФ, в связи с чем, договор аренды №*** от *** года заключенный между Комитетом по управлению имуществом г.Саратова и ООО «Тана» является ничтожным в силу ст.168 ГК РФ как сделка, не соответствующая требованиям закона.

До принятия судом решения в соответствии со ст. 39 ГПК РФ прокурор заявил отказ от исковых требований в части признания ничтожной сделки, вытекающей из договора аренды №*** от *** года, заключенного между Комитетом по управлению имуществом г. Саратова и ООО «Тана», применении последствий недействительности сделки и возложении обязанности на ООО «Тана» возвратить Комитету по управлению имуществом г.Саратова нежилое подвальное помещение общей площадью *** кв.м., расположенное по адресу: г. Саратов, пр. ***, а Комитету по управлению имуществом г. Саратова передать нежилое подвальное помещение общей площадью *** кв.м., расположенное по адресу: г. Саратов, пр. *** в общедолевую собственность жителей дома. Определением суда от *** года отказ был принят судом, и производство по делу в этой части было прекращено.

В ходе рассмотрения прокурор иск уточнил, указав, что Зоркин Ю. А. является собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру № *** г. Саратова. Прокурор полагает, что нарушено право владения, пользования и распоряжения Зоркина Ю.А. на принадлежащее ему имущество, поскольку помещение нежилое подвальное помещение общей площадью *** кв.м., расположенное по адресу: г. Саратов, пр. ***, находящееся в собственности муниципального образования - город Саратов, является общим имуществом многоквартирного дома, на которое распространяется режим общей долевой собственности.

Прокурор просил прекратить право собственности муниципального образования - город Саратов в лице Комитета по управлению имуществом г. Саратова и администрации муниципального образования «Город Саратов» на нежилое помещение (литер ***), общей площадью *** кв.м, этаж подвал, номера на поэтажном плане 1-2, расположенное по адресу:г. Саратов, пр. ***, условный номер ***; признать недействительным зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним *** года за №*** право собственности муниципального образования - город Саратов на нежилое помещение, (литер ***), назначение: нежилое, общей площадью *** кв.м., этаж подвал, номера на поэтажном плане 1-2, расположенное по адресу: г. Саратов, пр. ***, условный номер ***; признать право общедолевой собственности Зоркина Ю.А. на нежилое помещение, литер ***, общей площадью *** кв.м., этаж подвал, номера на поэтажном плане 1-2, расположенное по адресу: г. Саратов, пр. *** и исключить из Реестра муниципального нежилого фонда г. Саратова нежилое помещение, (литер ***), назначение: нежилое, общей площадью *** кв.м., этаж подвал, номера на поэтажном плане 1-2, расположенное по адресу: г. Саратов, пр. ***.

Зоркин Ю.А. в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела был извещен, имеется заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Прокурор - помощник прокурора Фрунзенского района г. Саратова Корогодин Р.С. поддержал исковые требования в полном объеме, дав объяснения аналогичным обстоятельствам, изложенным в иске.

Представитель Комитета по управлению имуществом города Саратов Алакин С.О., действующий на основании доверенности №*** от *** года, исковые требования не признал и пояснил, что основанием возникновения муниципальной собственности на оспариваемое нежилое помещение является постановление администрации г. Саратова от *** №*** «О внесении дополнений в муниципального нежилого фонда г. Саратова», которое не отменено и никем не оспорено. Помещение является отдельным объектом технического учета и самостоятельным объектом недвижимости. Спорный объект недвижимости используется для целей, не связанных с обеспечением эксплуатации жилого дома и помещение не относится к имуществу общего пользования.

Представитель Комитета по управлению имуществом города Саратов считает, что прокурором был пропущен срок исковой давности, поскольку оспариваемое право собственности на нежилое помещение было зарегистрировано за муниципальным образованием в 2007 году, а до этого нежилое помещение по договору от *** года №*** сдавалось в аренду и течение трехгодичного срока исковой давности началось с момента сдачи имущества в аренду.

Представитель Администрации муниципального образования «Город Саратов» Елизарова Е.В., действующая на основании доверенности №*** от *** года, исковые требования не признала по аналогичным основаниям.

Представитель Управления Федеральной регистрационной службы по Саратовской области Лузикас А.Н., действующий на основании доверенности №*** от *** года, просил в удовлетворении иска прокурора, поданного в защиту прав и интересах Зоркина Ю.А. к управлению регистрационной службы отказать как ненадлежащему ответчику. Регистрирующий орган в силу специфики своей деятельности не претендует на права в отношении спорного недвижимого имущества и не оспаривает чьих-либо прав на него, не допускал в отношении истца нарушений Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Представитель общества с ограниченной ответственностью «Тана» Ключников Д.В. действующий на основании доверенности от *** года, просил в удовлетворении иска прокурору отказать в полном объеме, поддержав доводы представителей Комитета по управлению имуществом г. Саратова и Управления Федеральной регистрационной службы по Саратовской области о том, что нежилое подвальное помещение общей площадью *** кв.м., расположенное по адресу: г. Саратов, пр. *** не является обособленным и не относится к общедолевой собственности. Акт проверки от *** года был составлен прокуратурой совместно с работниками ООО УК «Импульс», не имеющих специальных технических познаний. Представитель ООО «Тана» считает, что прокурором не представлено доказательств того, что ООО «Тана» или Комитет по управлению имуществом г. Саратова не был предоставлен доступ управляющей компанией или жильцам дома в подвал для проведения ремонтных работ. Просил производство по делу прекратить, в связи с отсутствием права у прокурора на предъявления иска в интересах Зоркина Ю.А.

Представитель общества с ограниченной ответственностью управляющая компания «Импульс» Алатырев А.В., действующий на основании доверенности от *** года, просил удовлетворить иск прокурора, указывая на то, что в спорном нежилом помещении, расположенном в подвале дома №*** находятся инженерные коммуникации, к которым у жильцов дома и управляющей компании отсутствует доступ.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав доказательства, суд приходит к следующему.

Статьей 6 Закона Российской Федерации от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» установлено, что недвижимость в жилищной сфере, включая жилищный фонд, либо ее часть может находиться в частной (граждан, юридических лиц), государственной, муниципальной собственности, в собственности общественных объединений, а также в коллективной собственности и переходить из одной формы собственности в другую в порядке, установленном законодательством.

Статьей 8 этого же закона предусмотрено, что при объединении в многоквартирных домах собственников квартир и иных жилых помещений, а также других частей недвижимости в жилищной сфере, находящихся в частной (граждан, юридических лиц), государственной, муниципальной собственности, собственности общественных объединений образуются товарищества собственников недвижимости в жилищной сфере - кондоминиумы. В кондоминиумах в коллективной собственности находятся межквартирные лестницы, лифты, коридоры, крыши, технические подвалы и другие места общего пользования, внеквартирное инженерное оборудование и придомовые территории.

В судебном заседании установлено, что Зоркин Ю.А. является собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру №*** в г. Саратове в порядке приватизации, что подтверждается договором приватизации №*** от *** года и выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (том 31,л.д. 87).

Собственники помещений данного многоквартирного дома на общем собрании *** года выбрали способ управления многоквартирном домом, приняв решение о заключении с каждым собственником жилого помещения договора на техническое обслуживание жилого дома с организацией ООО УК «Импульс».

Судом установлено и не оспаривалось сторонами, что в доме №*** кроме квартиры №***, принадлежащей Зоркину Ю.А., имеется ряд жилых и нежилых помещений, право собственности на которые принадлежит гражданам, юридическим лицам, муниципальному образованию «Город Саратов».

Статьей 2 Закона РСФСР от 24 декабря 1990 года № 443-1 «О собственности в РСФСР» устанавливалось, что имущество может находиться в частной, государственной, муниципальной собственности, а также в собственности общественных объединений (организаций).

Согласно пункту 1 статьи 23 названного Закона в муниципальной собственности района, города и входящих в них административно-территориальных образований, частности, находятся: жилищный фонд, нежилые помещения в домах жилищного фонда.

Во исполнение указанного Закона Верховным Советом Российской Федерации принято постановление от 27 декабря 1991 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность».

Согласно приложению № 3 к данному Постановлению к объектам, относящимся к муниципальной собственности, отнесен жилищный и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов (местной администрации), в том числе здания и строения, ранее переданные ими в ведение (на баланс) другим юридическим лицам.

Во исполнение названного постановления жилой дом, расположенный по адресу: г. Саратов, пр. ***, *** года постройки, в силу прямого указания закона был отнесен к муниципальной собственности.

Постановлением администрации г. Саратова от *** №*** «О внесении дополнений в муниципального нежилого фонда г. Саратова» нежилое подвальное помещение площадью *** кв.м., расположенное по адресу: г. Саратов, пр. *** было включено в Реестр муниципального нежилого фонда г. Саратова (том №1,л.д. 106, 107-108).

Распоряжением и.о. председателя комитета по управлению имуществом администрации города от *** №*** уточнена площадь подвального помещения составившая *** кв.м. (том №1,л.д. 105).

На основании постановления администрации г. Саратова от *** распоряжения Комитета по управлению имуществом г. Саратова от *** года №***, выписки из реестра объектов муниципального нежилого фонда г. Саратова, выданной Комитетом по управлению имуществом г. Саратова *** года Управлением Федеральной регистрационной службы по Саратовской области зарегистрировано право собственности муниципального образования «Город Саратов» на указанное ней помещение, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним *** года сделана запись регистрации №*** (том №1, оборотл.д. 13).

По договору аренды №*** от *** года, заключенным между Комитетом по управлению имуществом г. Саратова и ООО «Тана» на основании распоряжения Комитета по управлению имуществом г. Саратова №*** от *** года указанное нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Саратов, пр. *** было передано в аренду ООО «Тана» (том №1,л.д. 22-26).

*** года между Комитетом по управлению имуществом г. Саратова и ООО «Тана» был заключен аналогичный договор №***, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору во временное владение и пользование объект нежилого фонда: помещение, расположенное по адресу: г. Саратов, пр.***, для использования под склад розничной торговли продовольственными товарами. Данный договор аренды неоднократно пролонгировался дополнительными соглашениями (том №1,л.д. 28-41).

В силу статьи 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома, то есть часть комплекса недвижимого имущества, которая предназначена для обслуживания, использования помещений и доступа к ним, тесно связана с ними назначением и следующая их судьбе.

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Аналогичное положение содержит часть 1 статьи 36 ЖК РФ, согласно которой собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством в пределах распоряжаются имуществом в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ).

Согласно положениям Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной. приказом Минземстроя РФ от 4 августа 1998 г. N 37, этаж подвальный - этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли более чем на половину высоты помещения, этаж технический - этаж для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций; может быть расположен в нижней (техническое подполье), верхней (технический чердак) или в средней частях здания.

В соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденным постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N491 в состав общего имущества включаютсяпомещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);крыши;ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (п.2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме)

В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях (п. 5 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме).

Также в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях (п. 6 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме)

Кроме того, в состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с пунктом 8 настоящих Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях (п. 7 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме).

Указанный перечень имущества, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме, не является исчерпывающим. При его расширительном толковании следует исходить из того, что общее имущество в многоквартирном доме находится в функциональной взаимосвязи с жилыми и нежилыми помещениями и обладает рядом признаков: неразрывно связано с жилыми и нежилыми помещениями, при отчуждении помещения следует его судьбе, право собственности на него возникает одновременно с правом собственности на помещение, является принадлежностью не менее чем к двум помещениями в многоквартирном доме, предназначено для удовлетворения потребностей собственников помещений в доме.

Жилищный кодекс Российской Федерации введен в действие с 01 марта 2005 года. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме, если принятым до вступления в силу настоящего Федерального закона решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не установлено иное (ст. ст. 1, 15 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").

В соответствии с п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Таким образом, общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме являются те части дома, которые имеют вспомогательное, обслуживающее значение и не являются объектами индивидуальной собственности.

Из содержания приведенных норм следует, что многоквартирный дом как комплексный объект состоит из: а) жилых помещений, б) нежилых помещений, в) помещений, предназначенных для обслуживания жилых и нежилых помещений и доступа к ним, тесно связанных с ними предназначением и следующих юридической судьбе жилых и нежилых помещений.

При этом жилые и нежилые помещения могут находиться в индивидуальной собственности любых субъектов права собственности независимо от ее формы, а вспомогательное имущество - только в общей долевой собственности указанных субъектов.

Предметом спора является помещение, расположенное в подвале жилого по адресу: г. Саратов, пр. ***, площадью *** кв.м., номера на поэтажном плане: 1, 2 (далее по тексту спорное помещение).

Из установленных по делу обстоятельств следует, что спорное помещение имеет вспомогательное значение, предназначено для обслуживания и эксплуатации здания, то есть относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме. При этом суд исходит из нижеследующего.

В материалах дела имеется акт *** года составленный комиссией в составе старшего помощника прокурора Фрунзенского района г. Саратова Масаловой Ю.В., главного инженера ООО УК «Импульс» Покровской О.А. и юриста ООО УК «Импульс» Алатырева А.В., из которого следует, что проведена проверка использования подвала дома №*** г. Саратова (том №1,л.д. 123-135). В результате проверки обнаружено, что в техническом подвале, площадью *** кв.м. проходят внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, отопления и канализации, а также распределительный электрический щит.

Так, согласно акту от *** года, нежилое спорное помещение состоит из двух помещений площадью *** кв.м. и *** кв.м. В помещении площадью *** кв.м. находится система общедомовых коммуникаций, в том числе система отопления (лежаки и стояки), которые проходят в вышерасположенные квартиры (с первого по пятый этаж) подъезда №*** г. Саратова. На стояках отопления находится запорная арматура, вентили и сбросники (устройства для сброса воздуха при запуске системы отопления). В этом же помещении площадью *** кв.м. находятся лежаки холодного и горячего водоснабжения, стояки холодного и горячего водоснабжения, канализационный лежак и стояк проходят и обслуживают вышерасположенные квартиры подъезда №*** г. Саратова.

В помещении площадью *** кв.м. расположен вводной кабель и распределительный электрический щит, обеспечивающий электричеством квартиры с №*** по №*** первого подъезда дома №*** г. Саратова.

Во втором помещении площадью *** кв.м. находятся общедомовые коммуникации, в том числе, система отопления (лежаки и стояки отопления), которые проходят и обслуживают вышерасположенные квартиры (с первого по пятый этаж) подъезда №*** г. Саратова. На стояках отопления находятся вентили, запорная арматура, сбросники (устройства для сброса воздуха при запуске системы отопления). В этом же помещении площадью *** кв.м. находятся лежаки и стояки холодного и горячего водоснабжения с вентилями и запорной арматурой (отсекающими вентилями). Лежаки и стояки холодного и горячего водоснабжения проходят в вышерасположенные квартиры (с первого по пятый этаж) подъезда №*** г. Саратова.

В указанном помещении площадью *** кв.м. находится канализационный лежак, на котором имеется ревизка (устройства для прочистки канализации). Канализационный лежак проходит в вышерасположенные квартиры (с первого по пятый этаж) подъезда №*** г. Саратова.

Заключение по результатам технического обследования подвала жилого дома №*** г. Саратова содержащийся в акте от *** года отвечает требованиями относимости и допустимости доказательств, поэтому принимается судом в качестве доказательства, представленного в подтверждение исковых требований по настоящему делу.

Расположение в техническом подвале, площадью *** кв.м. внутридомовых инженерных систем холодного и горячего водоснабжения, отопления и канализации, распределительного электрического щита подтверждаются планом коммуникаций, составленной ООО УК «Импульс» (том №1,л.д. 189).

Из показаний допрошенных в судебном заседании 20 апреля 2010 года (том №2,л.д. 8-14) в качестве свидетелей главного инженера ООО УК «Импульс» ФИО37., слесаря сантехника ООО УК «Импульс» ФИО38. и директора ООО УК «Импульс» ФИО39 следует, что в спорном помещении находятся стояки отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации, распределительный электрический щит, предназначенные для обслуживания более одного помещения многоквартирного дома.

Кроме того, указанные обстоятельства были полностью подтверждены в ходе проведенного в судебном заседании в порядке ст. 184 ГПК РФ осмотра нежилого помещения площадью *** кв.м., расположенного в подвале жилого дома №***., г. Саратова с участием специалистов ФИО40 - государственного инспектора Средне-Волжского управления Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору, имеющего высшее техническое образование по специальности «промышленная теплоэнергетика», ФИО41 - старшего инспектора инспекторского отдела службы транспорта электрической энергии закрытого акционерного общества «Саратовской предприятие городских электрических сетей», имеющего высшее техническое образование по специальности «электроснабжение».

Так из пояснений следует специалиста ФИО42 следует, что в помещениях подвала по периметру наружных стен расположена система отопления: стояки и подводки трубопроводов с верхних этажей расположены во всех, лежаки и стояки системы водоснабжения с запорной арматурой (вентили), обеспечивающей отключение системы водоснабжения для проведения обслуживания и ремонта сетей вышерасположенных квартир. В помещение проложена сеть хозяйственно-бытовой канализации, в которой установлена прочистка системы канализации и ручная задвижка для проведения, обслуживания и отключения при ремонте сети канализации вышерасположенных квартир.

Согласно пояснениям специалиста ФИО43 в спорном помещении проложены магистральные силовые электрические сети, смонтирован электрический шкаф для разветвления кабелей сетей 380\220 Вт подъезда №*** г. Саратова с установленными электрическими автоматами обеспечивающие отключение электрической сети для проведения обслуживания и ремонта электрических сетей вышерасположенных квартир.

Таким образом, из установленных по делу обстоятельств, следует, что в спорном помещении находятся коммуникации, предназначенные для обслуживания дома №*** г. Саратова, а именно подъезда №***. Данные коммуникации проходят по всему спорному помещению, а не по его отдельным частям. Следовательно, спорное помещение относится к техническому подвалу, то есть является общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома.

Данный вывод подтверждается и тем обстоятельствам, что в 2009 году в подъезде №*** г. Саратова поступали заявки от жильцов указанного дома на неисправность коммуникаций, устранение которых препятствовало отсутствие доступа в спорное подвальное помещение. Так согласно журналу заявок ООО УК «Импульс» *** года от жильца кв. №*** поступила заявка о том, что в ванной комнате не греется змеевик, в подвал попасть невозможно в связи с отсутствием ключей (том №2,л.д. 37-38). *** года поступала заявка от жильцов кв. *** на отсутствие отопления на полотенцесушителе, согласно отметке управляющей компании нет доступа в подвал, в связи с отсутствием ключей (том №2,л.д. 41-42). *** года имеется заявка об аварии системы отопления в первом подъезде в связи со срывом сбросника, произошло затопление подвала, нет доступа в подвал (том №2,л.д. 43-44).

Из технического паспорта на жилой дом №***., составленный по состоянию на *** года, следует, что спорное помещение использовалось как технический подвал и входило в состав последнего (том №1,л.д. 43-55). Вся площадь технического подвала жилого дома составляла *** кв.м. Последующее выделение спорного помещения в качестве единицы комплекса недвижимого имущества не влечет изменение его вспомогательного назначения - обслуживание помещений в данном доме.

Нежилое помещение площадью *** кв.м. является частью технического подвала дома №*** г. Саратова и не может быть отчуждено либо передано в пользование, поскольку должно быть всегда доступно для эксплуатирующих служб.

В соответствии со ст. 57 ГПК РФ в случае, если представление необходимых доказательств затруднительно, суд по ходатайству заинтересованной стороны оказывает содействие в собирании и истребовании доказательств.

Права и обязанности сторонам неоднократно разъяснялись, в судебном заседании представители сторон пояснили, что дополнительных доказательств представлять не намерены и согласны на рассмотрение дела по имеющимся доказательствам.

Вместе с тем в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ, возражая относительно технического назначения спорного нежилого помещения и нахождения в нем внутридомовых инженерных систем, ответчики не представили суду каких-либо доказательств, несмотря на разъяснение судом права проведения по делу строительно-технической экспертизы, ответчики от ее проведения отказались. При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что ответчики не доказали обоснованность своих возражений, не оспорили представленные истцом акт осмотра нежилого помещения, которым было установлено в спорном нежилом помещении наличие внутридомовый инженерный системы холодного и горячего водоснабжения, отопления и канализации, а также распределительного электрического щита.

В соответствии с пунктом 4 Примерного положения о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденным решением коллегии Комитета Российской Федерации по муниципальному хозяйству 18 ноября 1993 года № 4, действовавшим в период спорных правоотношений, собственники приватизированных жилых помещений являются совладельцами либо пользователями внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования дома.

Статьей 10 Закона Российской Федерации от 24 декабря 1992 года № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» предусмотрено, что принудительное изъятие недвижимости в жилищной сфере без согласия собственника не допускается, если иное не предусматривается законом или иным соглашением сторон. Принудительное изъятие недвижимости по основаниям, предусмотренным законом, при отсутствии согласия собственника может проводиться лишь на основе решения суда или арбитражного суда.

В данном случае какие-либо соглашения с собственниками жилого дома расположенного по адресу г. Саратов, пр. *** по изъятию спорного подвального помещения в муниципальную собственность, суду не представлено.

В материалах дела имеется копия договора передачи квартиры №*** дома по пр. *** г. Саратова в собственность граждан ФИО44 в порядке приватизации от *** года, зарегистрированный в Городском бюро технической инвентаризации *** года за №*** (том №2л.д. 5). Аналогичные договора на приватизацию жилых помещений были заключены гражданами ФИО45 (квартира №***, договор №*** от *** года), ФИО46 ( квартира №***, договор №*** от *** года), ФИО47 кв. №***, договор №*** от *** года), ФИО48 (кв №***, договор №*** от *** года), ФИО49 (кв. ***, договор №*** от *** года), ФИО50 (кв. № ***, договор №*** от *** года) и др.(том №3,л.д.4-24).

Следовательно, на дату внесения нежилого помещения площадью *** кв.м. расположенного в подвале дома №*** г. Саратова в реестр муниципальной собственности, спорное помещение находилось в общей долевой собственности собственников квартир дома и муниципального образования г. Саратов.

В связи с изложенным включение в 1996 г. спорного помещения в реестр как объекта, находящегося только в муниципальной собственности является незаконным, так как нарушает права собственников других помещений вышеуказанного дома.

Включение спорного помещения в реестр муниципальной собственности явилось основанием для выдачи 08 августа 2007 года Управлением федеральной регистрационной службой по Саратовской области свидетельства о государственной регистрации права муниципальной собственности на спорное помещение. То есть эти действия фактически свидетельствуют о лишении истца права собственности на долю в общем имуществе дома, которая принадлежит ему на основании закона и которая в соответствии с пунктом 2 статьи 290 ГК РФ не может быть отчуждена отдельно от права собственности на квартиру.

Из системного анализа действующего законодательства следует, что жилые помещения (квартиры), находящиеся в многоквартирных домах, относятся к сложным вещам, то есть состоят из главной вещи (самой квартиры), непосредственно удовлетворяющей жилищные потребности граждан, а также других общих помещений дома, находящихся в общем пользовании (лестницы, лифты, подвалы, коридоры, чердаки, крыши и т.п.), предназначенных для обслуживания и обеспечения главной вещи (квартиры), и связанных с ней общим назначением.

В силу статьи 134 ГК РФ, если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяются на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно статье 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи, и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

На основании изложенного и в соответствии со статьями 8, 12 и 218 ГК РФ требования прокурора о прекращении права собственности муниципального образования - город Саратов на нежилое помещение (литер В) общей площадью *** кв.м., расположенное по адресу: г. Саратов, ул. ***, исключении указанного нежилого помещения из реестра муниципального нежилого фонда г. Саратова, а также признании права общедолевой собственности за Зоркиным Ю.А. на нежилое помещение (литер ***) общей площадью *** кв.м., расположенное по адресу: г. Саратов, ул. *** являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация права является юридическим актом признания и подтверждения государством не только возникновения, ограничения, перехода права, но и прекращения прав на недвижимое имущество. Статья 17 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ в качестве одного из оснований для регистрации прекращения права собственности указывает на вступившие в законную силу судебные решения.

При этом статья 28 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ также содержит положение о том, что права на недвижимое имущество, в том числе и прекращение, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации.

Данное решение о прекращении права собственности муниципального образования - город Саратов на нежилое помещение (литер ***) общей площадью *** кв.м., расположенное по адресу: г. Саратов, ул. *** является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что исключает признание недействительным зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним *** года за №*** право собственности муниципального образования - город Саратов на указанное нежилое помещение.

Доводы представителя Комитета по управлению имуществом г. Саратова и представителя администрации муниципального образования «город Саратов» об отказе в иске по мотиву истечения срока исковой давности, не могут быть приняты во внимание по следующим основаниям.

В силу ч.1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

В материалах дела имеется заявление Зоркина Ю.А. адресованное прокурору Фрунзенского района г. Саратова о нарушении его прав, датированное *** года (том №1,л.д. 8). Доказательств тому, что Зоркин Ю.А. узнал или должен был узнать о нарушении своего права на нежилое помещение ранее, материалы дела не содержат и стороной ответчика суду не представлено.

Кроме того, заявленные прокурором требования в интересах Зоркина Ю.А. по существу сводятся к требованию об устранении препятствий в пользовании общим имуществом собственников квартир - подвалом. Согласно ч. 4 ст. 208 ГК РФ на эти требования исковая давность не распространяется.

Довод представителя ООО «Тана» об отсутствии у прокурора права на предъявления иска в интересах Зоркина Ю.А., в связи с чем производство по делу подлежит прекращению суд считает не состоятельным.

Так, согласно положения ч. 1 ст. 45 ГПК РФ прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, в случае, если гражданин по состоянию здоровья, возрасту, нетрудоспособности и другим уважительным причинам не может сам обратиться в суд. Зоркин Ю.А., *** года рождения, имеет вторую группу инвалидности, является нетрудоспособным. Данные обстоятельства подтверждают невозможность самостоятельного обращения Зоркина Ю.А. в суд в силу состояния здоровья и возраста.

Вопрос обоснованности возбуждения гражданского дела по иску прокурора обратившегося в интересах Зоркина Ю.А., был предметом кассационного рассмотрения (кассационное определение судебной коллегией по гражданским делам Саратовского областного суда от 01 июня 2010 года).

Кроме того, ст. 220 ГПК РФ устанавливающая основания прекращения производства по делу не содержит такого основания, как отсутствие права у заявителя на подачу иска.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Прекратить право собственности муниципального образования - город Саратов на нежилое помещение (литер ***) общей площадью *** кв.м., этаж подвал, номер на поэтажном плане 1-2, расположенное по адресу: г. Саратов, ул. *** условный номер ***.

Исключить из реестра муниципального нежилого фонда г. Саратова нежилое подвальное помещение (литер ***) общей площадью *** кв.м., номер на поэтажном плане 1-2, расположенное по адресу: г. Саратов, ул. *** условный номер ***.

Признать право общей долевой собственности Зоркина Юрия Александровича на нежилое подвальное помещение (литер ***) общей площадью *** кв.м., номер на поэтажном плане 1-2, расположенное по адресу: г. Саратов, ул. *** условный номер ***

В остальной части исковых требований прокурору Фрунзенского района г. Саратова в защиту прав и интересов Зоркина Юрия Александровича - отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в Саратовский областной суд через Фрунзенский районный суд г. Саратова в течение десяти дней со дня составления мотивированного решения - 02 августа 2010 г.