о расторжении договора земельного участка

Дело №***/10

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 июля 2010 года город Саратов

Фрунзенский районный суд города Саратова в составе председательствующего судьи Богомолова А.А., при секретаре Михайловой А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации муниципального образования «Город Саратов» к Бородину Владиславу Владимировичу, Управлению федеральной регистрационной службы по Саратовской области, третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования на предмет спора: Комитет по земельным ресурсам администрации муниципального образования «Город Саратов», индивидуальный предприниматель Юркевич Павел Валентинович о расторжении договора аренды земельного участка и прекращении ограничения (обременения),

установил:

Администрация муниципального образования «Город Саратов» обратилась с иском к Бородину В.В., Управлению федеральной регистрационной службы по Саратовской области, в котором просит расторгнуть договор аренды №*** от *** года земельного участка площадью 3 кв.м., с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: г. Саратов, пр. ***. и ул. им. ***. во Фрунзенском районе, а также прекратить ограничение (обременение) в виде аренды на земельный участок площадью 3 кв.м., с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: г. Саратов, пр. ***. и ул. им. ***. во Фрунзенском районе и всех сделок, связанных с ограничением данного права.

В обосновании исковых требований истец указывает, что постановлением мэра города Саратова от *** года №*** Юркевичу П.В. было предоставлено право аренды сроком на три года на земельный участок площадью 0,0003 га., с кадастровым номером ***, занимаемый торгово-информационным павильоном (№***) расположенным на пересечении пр. ***. и им. ***. во Фрунзенском районе.

Во исполнение п. 3 постановления мэра города Саратова от *** года №*** между Администрацией города Саратова (арендодателем) и Юркевичем П.В. (арендатором) заключен договор аренды от *** года №***, зарегистрированный в Управлении федеральной регистрационной службы по Саратовской области *** года.

Постановлением мэра города Саратова от *** года №*** срок аренды на указанный земельный участок был продлен на десять лет.

На основании договора замены стороны в обязательстве от *** года, зарегистрированного управлением федеральной регистрационной службы по Саратовской области *** года, арендатором земельного участка площадью 0,0003 га., с кадастровым номером ***, расположенным на пересечении пр. ***. и им. ***. во Фрунзенском районе, является ответчик Бородин В.В.

Согласно постановлению Федерального Арбитражного суда Поволжского округа от 17 февраля 2009 года зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним *** года за №*** право собственности Юркевич П.В. на нежилое одноэтажное строение (***) площадью 3 кв.м., расположенное по адресу: г. Саратов, ул. ***., признано недействительным.

Постановлением администрации муниципального образования «Город Саратов» от *** года №*** на основании протеста прокурора города Саратова от *** года №*** постановление мэра города Саратова от *** года №*** «О продлении срока действия договора аренды от *** года №***» отменено. Таким образом, срок действия договора аренды земельного участка истек 27 июля 2009 года.

После истечения срока действия договора от *** года №*** Бородин В.В. продолжает пользоваться земельным участком, а администрация против такого пользования возражений не заявляла, в связи с чем, истец считает, что договор на аренду земельного участка в соответствии с ч. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) был продлен на неопределенный срок.

Согласно ч.2 ст. 610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Арендодатель в установленном порядке *** года воспользовался своим право и направил в адрес Бородина В.В. уведомление с предложением подписать соглашение о расторжении договора и передать земельный участок арендодателю, однако ответа на данное уведомление арендодателю до настоящего времени не поступало.

В силу требования ст. 610 ГК РФ истек истец считает что законных основания для занятия спорного земельного участка у Бородина В.В. не имеется.

В судебном заседании представитель администрации муниципального образования «Город Саратов» Соловьева Ю.С., действующая на основании доверенности от *** года №***, и выступающая в деле одновременно в качестве представителя третьего лица – Комитета по земельным ресурсам (доверенность от *** года №***) исковые требования поддержала по изложенным в нем основаниям.

Ответчик Бородин В.В. и его представитель Викулов А.В. (по доверенности от *** года) в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие, представив письменной отзыв в котором возражали против удовлетворения требования Администрации муниципального образования «Город Саратов», указывая на то, чтодоговор аренды земельного участка от *** года №***, с учетом соглашения №*** от *** года, заключен на срок до *** года. Бородин В.В. не совершал каких-либо нарушений условий договора №*** от *** года, открыто и добросовестно использует земельный участок, арендная плата уплачивается своевременно и в полном объеме. Согласно п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем на пять лет, по требованию арендодателя возможно лишь по решению суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором. Бородин В.В. не допускал каких-либо нарушений договора аренды земельного участка. Таким образом, у администрации отсутствуют правовые основания для досрочного расторжения с Бородиным В.В. договора аренды земельного участка №*** от *** года.

Представитель Управления Федеральной регистрационной службы по Саратовской области Бабанина Е.С., действующая на основании доверенности *** *** года, просила в удовлетворении иска администрации муниципального образования «Город Саратов» к управлению регистрационной службы отказать как ненадлежащему ответчику. Регистрирующий орган в силу специфики своей деятельности не претендует на права в отношении спорного недвижимого имущества и не оспаривает чьих-либо прав на него, не допускал в отношении истца нарушений Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования на предмет спора, индивидуальный предприниматель (далее ИП) Юркевич П.В. в судебное заседание не явился, представив заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельны требования на предмет спора ИП Юркевич П.В. – Гусакова Ю.В. (доверенность от *** года) просила в удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования «Город Саратов» отказать, указывая на то, что согласно ст. 450 ГК РФ расторжение договора по требованию одной из сторон возможно при существенном нарушении договора другой стороной, либо в иных случаях, предусмотренных законом или договором. Нарушений условий договора аренды Юркевич П.В. и Бородиным В.В. не допускалось. Договор аренды земельного участка №*** от *** года заключен сроком до *** года, и оснований для досрочного его расторжения не имеется.

Суд, заслушав явившихся лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с ч. 3 ст. 3 Земельного кодекса (далее ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством.

Согласно п. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Статья 606 ГК РФ устанавливает, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 610 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, *** года Постановлением №*** мэра города Саратова предпринимателю, осуществляющему свою деятельность без образования юридического лица (далее ПБОЮЛ) Юркевичу П.В. был предоставлен в аренду сроком на три года во Фрунзенском районе земельный участок площадью 0,0003 га из состава земель общего пользования, фактически занимаемым торгово-информационным павильоном (№***), расположенным на пересечении проспекта им. ***. и ул. им. ***. л.д. 14).

На основании постановления мэра города Саратова №*** от *** года между Администрацией города Саратова и Юркевичем П.В. был заключен договор №*** от *** года аренды земельного участка, согласно которому Администрация города Саратова сдала, а Юркевичем П.В. принял в пользование на условиях аренды на срок 3 года земельный участок с кадастровым номером ***, площадью 3,00 кв.м., расположенный на пересечении проспекта им. ***. и ул. им. ***., для размещения торгово-информационного павильона (№***) л.д.15-17).

*** года договор аренды земельного участка №*** от *** года был зарегистрирован в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Саратовской области за регистрационным №***.

*** года постановлением №*** мэра города Саратова был продлен срок аренды на десять лет по договору №*** от *** года на земельный участок из земель поселений, кадастровый номер ***, находящийся по адресу: г. Саратов, проспект им. ***., строение *** во Фрунзенском районе, занимаемый нежилым одноэтажным строением в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка общей площадью 0,0003 га, предоставленный Юркевичу П.В. л.д. 19).

*** года соглашением №*** «Об изменении договора аренды земельного участка №*** от *** года» на основании постановления мэра города Саратова №*** от *** года срок аренды земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 3,00 кв.м., расположенный на пересечении проспекта им. ***. и ул. им. ***. был продлен до *** года.

*** года между Юркевичем П.В. и Бородиным В.В. был заключен договор замены стороны в обязательстве, согласно которому Юркевич П.В. уступил, а Бородин В.В. принял на себя права и обязанности по договору аренды №*** от *** года на земельный участок с кадастровым номером ***, площадью 3,00 кв.м., расположенный на пересечении проспекта им. ***. и ул. им. ***. л.д. 27).

*** года указанный договор замены стороны в обязательстве от *** года, заключенный между Юркевичем П.В. и Бородиным В.В., был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Саратовской области за регистрационным номером ***.

*** года Постановлением №*** Администрации муниципального образования «Город Саратов» на основании протеста прокурора города Саратова от *** года №***, решения Арбитражного суда Саратовской области по делу №*** от 18 августа 2008 года было отменено постановление администрации города Саратова от *** года №*** «О продлении срока действия договора аренды №*** от *** года на земельный участок, предоставленный Юркевичу П.В. согласно постановлению мэра г. Саратова от *** года №***» л.д. 29).

Пунктом 2 подпункта 2.2. вышеуказанного постановления Комитету по земельным ресурсам администрации муниципального образования Город Саратов было предписано принять меры по расторжению договора аренды земельного участка №*** от *** года.

*** года администрация муниципального образования «Город Саратов» в лице Комитета по земельным ресурсам направила Бородину В.В. уведомление, в котором заявила требование о расторжении договора аренды земельного участка от *** года №***, предложив арендатору подписать соглашение о расторжении договора земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 3,00 кв.м., расположенный на пересечении проспекта им. ***. и ул. ***. и передаче земельного участка л.д. 30-32).

В соответствии со статьей 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после пол учения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Поскольку Бородин В.В. соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от *** года №*** аренды земельного участка не подписал, Администрация муниципального образования Город Саратов обратилась в суд с требования о расторжении указанного договора аренды земельного участка.

В соответствии со ст. 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) суд рассматривает дело в пределах заявленных требований.

В качестве оснований требований о расторжении договора аренды №*** от *** года земельного участка администрация муниципального образования города Саратова указывает на прекращение договора аренды в связи с истечением срока его действия *** года. Требования истец обосновывает принятием постановления администрации муниципального образования «Город Саратов» от *** года № ***, которым было отменено постановление администрации города Саратова от *** года №*** «О продлении срока действия договора аренды от *** года № ***».

Проанализировав собранные по делу доказательства в их совокупности, оценив их относимость, допустимость и достоверность, суд приходит к выводу о необоснованности довода истца о том, что срок действия договора аренды №*** от *** года истек *** года, то есть в день кода было отменено постановление администрации города Саратова от *** года №***, которым срок действия договора аренды от *** года. № *** был продлен на десять лет

Так в силу ст. 22 ЗК РФ земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом; по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных ст. 46 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу ч. 2 ст. 610 ГК РФ при заключении договора аренды на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

В то же время по смыслу ст. 610 ГК РФ договор аренды заключенный на определенный срок прекращается с истечением этого срока.

В соответствии с ч. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (ч. 1); по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной (п. 1), в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (п. 2).

По смыслу ст.ст. 452, 619 ГК РФ при отсутствии соглашения сторон о расторжении договора аренды такой договор может быть расторгнут только в судебном порядке с соблюдением обязательного досудебного порядка направления арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором своих обязательств в разумный срок.

Как установлено судом, согласно п. 1.1 договора земельного участка №*** от *** года земельный участок с кадастровым номером ***, площадью 3,00 кв.м., расположенный на пересечении проспекта им. ***. и ул. им. ***. был предоставлен первоначальному арендатору Юркевич П.В. сроком на три года. Соглашением №*** от *** года заключенным между арендодателем – Администрацией города Саратова, и арендатором – Юркевич П.В., срока действия договора аренды от *** года № *** был продлен на десять лет до *** года (п. 1 соглашения).

Государственная регистрация договора аренды земельного участка, произведена в соответствии со ст.ст. 164, 609 ГК РФ и ст. 25, ч. 2 ст. 26 ЗК РФ, что свидетельствует о действительности сделки (ч. 1 ст. 165 ГК РФ).

Договор аренды земельного участка №*** от *** года и соглашение №*** от *** года к нему не содержит условий одностороннего отказа сторон от исполнения договора полностью или частично.

В соответствии с пунктом 4.1 договора аренды земельного участка №*** от *** года арендодатель имеет право: досрочно расторгнуть договор в случае нарушения арендатором условий договора, направив не менее чем за 60 календарных дней уведомление арендатору о намерении расторгнуть договор с указанием причин расторжения.

Поскольку срок действия договора аренды земельного участка №*** от *** года был продлен соглашением № *** от *** года до *** года, договор аренды № *** от *** года на момент издания постановления администрации г. Саратова №*** от *** года считался действующим с учетом договора замены стороны в обязательстве от *** года.

Предметом вышеуказанного соглашения №*** от *** года является изменение условий договора аренды. Согласно данному соглашению, являющемуся неотъемлемой частью договора аренды, прошедшему государственную регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службы по Саратовской области *** года (рег. №***), изменяются лишь условия договора аренды в части срока его действия, обеспечения благоустройства прилегающей территории, обеспечения допуска к ремонту всех коммуникаций. Остальные условия договора аренды, не затронутые настоящим соглашением, в соответствии с п. 2 настоящего соглашения остаются неизменными. Данное соглашение никто не оспаривал, оно действует и на настоящий момент.

В ходе рассмотрения дела судом истцу разъяснялось право уточнить исковые требования в части оспаривания соглашения №*** от *** года. Своим правом истец не воспользовался.

В соответствии со ст. 57 ГПК РФ в случае, если представление необходимых доказательств затруднительно, суд по ходатайству заинтересованной стороны оказывает содействие в собирании и истребовании доказательств.

Права и обязанности сторонам неоднократно разъяснялись, в настоящем судебном заседании представители сторон пояснили, что дополнительных доказательств представлять не намерены и согласны на рассмотрение дела по имеющимся доказательствам.

Из имеющихся материалов дела следует, что арендатор – Бородин В.В. не совершал каких-либо нарушений условий договора № *** от *** года, арендная плата уплачивалась арендатором своевременно и в полном объеме, что подтверждается справкой Комитета по земельным ресурсам и квитанциями об оплате арендных платежей.

Доказательств нарушений условий договора аренды ответчиком истцом не представлено и в качестве оснований требований о расторжении договора аренды существенное нарушение договора арендатором администрацией муниципального образования «Город Саратов» не заявлено.

Признание постановления администрации города Саратова от *** года №*** «О продлении срока действия договора аренды №*** от *** года на земельный участок, предоставленный Юркевичу П.В. согласно постановлению мэра г. Саратова от *** года №***» недействительным не является основанием для расторжения договора аренды на основании статьи 451 ГК РФ, поскольку не имеется совокупности условий, необходимых для расторжения договора, предусмотренных названной нормой права.

Так согласно п. 2 ч. 2 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств должно быть вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота.

Следовательно, такие причины должны были возникнуть после заключения договора и сторона не могла их предвидеть и преодолеть при необходимой степени заботливости и осмотрительности.

Обращение прокурора с заявлением о признании ненормативного правового акта - постановления мэра г. Саратова от *** года №*** и последующее признание судом данного постановления недействительным ввиду его незаконности, нельзя признать существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, поскольку данное обстоятельство не содержит совокупности условий, перечисленных в ч. 2 ст. 451 ГК РФ.

Согласно постановлению Федерального Арбитражного суда Поволжского округа от *** года зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним *** года за №*** право собственности Юркевич П.В. на нежилое одноэтажное строение площадью 3 кв.м., расположенное по адресу: г. Саратов, ул. им. ***., строение *** признано недействительным.

Признание постановлением Федерального Арбитражного суда Поволжского округа от 17 февраля 2009 года недействительным права собственности Юркевича П.В. нежилое одноэтажное строение площадью 3 кв.м., расположенное по адресу: г. Саратов, ул. им. ***., строение *** не может служить основанием для прекращения права аренды на земельный участок. Договор аренды №*** от *** года заключен с разрешенным использованием земельного участка под предприятие торговли и общественного питания, торгово-информационный павильон, а не в соответствии со статьей 36 ЗК РФ.

На основании изложенного, суд считает, что исковые требования администрации муниципального образования «Город Саратов» о расторжении договора аренды №*** от *** года земельного участка площадью 3 кв.м., с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: г. Саратов, пр. им. ***. и ул. им. ***. во Фрунзенском районе, а также прекращение ограничения (обременения) в виде аренды на земельный участок площадью 3 кв.м., с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: г. Саратов, пр. им. ***. и ул. им. ***. во Фрунзенском районе и всех сделок, связанных с ограничением данного права, не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований Администрация муниципального образования «Город Саратов» к Бородину Владиславу Владимировичу, Управлению федеральной регистрационной службы по Саратовской области о расторжении договор аренды №*** от *** года земельного участка площадью 3 кв.м., с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: г. Саратов, пр. ***. и ул. им. ***. во Фрунзенском районе, а также прекращении ограничения (обременения) в виде аренды на земельный участок площадью 3 кв.м., с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: г. Саратов, пр. ***. и ул. им. ***. во Фрунзенском районе и всех сделок, связанных с ограничением данного права – отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в Саратовский областной суд через Фрунзенский районный суд г. Саратова в течение десяти дней со дня составления мотивированного решения – 26 июля 2010 года.