дело №№
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
08 октября 2010 года г. Саратов
Фрунзенский районный суд г. Саратова в составе председательствующего судьи Негласона А. А.
с участием адвоката Пилипенко Ю. Н.
при секретаре Куницыной О. А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Макаричевой Надежды Анатольевны к Обществу с ограниченной ответственностью «Группа компаний «Аркада», третье лицо : Закрытое акционерное общество «Сартехстройинвест» о взыскании суммы задатка и убытков в связи с неисполнением обязательств,
У С Т А Н О В И Л :
Макаричева Н. А. обратилась в суд указав, что проживает в г. Энгельсе, в связи с отдаленностью места ее работы от места проживания (место работы в г. Саратове), она продала квартиру в г. Энгельсе и в срочном порядке стала подбирать себе квартиру в строящемся доме в г. Саратове с близким расположением к месту работы. Проведя анализ первичного рынка недвижимости в ноябре 2007 года, она выбрала два дома с незавершенным строительством : дом ЖСК «Талисман» №<адрес> и дом ЖСК «Стрелка-2001» по <адрес>. Так как жилой дом ЖСК «Талисман» №<адрес> имеет удобное местоположение и находится в центе города, кирпичный и отдален от железнодорожных путей, то ей было дано ему предпочтение, в связи с чем, 16 ноября 2007 года между ней и ЗАО «Сартехстройинвест» от имени которого действует ООО «Группа компаний «Аркада» (на основании агентского договора от 01.01.2007 г.) был заключен предварительный договор об участи в долевом строительстве жилого дома №38<адрес>. Предметом предварительного договора является строительство однокомнатной квартиры, расположенной на 10-ом этаже блок-секции «Е» второй очереди десятиэтажного жилого дома, общей площадью 42,13 кв. м., стоимостью 1895850 рублей. Абзацем п. 1 указанного предварительного договора предусмотрено, что оплата права на получение в собственность квартиры осуществляется Дольщиком за счет собственных средств и за счет кредитных средств, получаемых Дольщиком в Саратовском отделении №8622 Акционерного коммерческого Сберегательного банка России. Срок сдачи дома в эксплуатацию - 4 квартал 2008 года. Таким образом, ответчик был уведомлен, что покупка квартиры планируется на условии привлечения истцом заемных средств в размере 800000 рублей. 29 ноября 2007 года между ООО «Группа компаний «Аркада» и ею было заключено соглашение о задатке в размере 10000 рублей, в целях дальнейшего заключения договора долевого участия в строительстве однокомнатной квартиры, расположенной на 10-ом этаже блок-секции «Е» второй очереди десятиэтажного жилого дома ЖСК «Талисман» по <адрес>, общей проектной площадью 42,13 кв. м. и стоимостью 1895850 рублей. При заключении предварительного договора и соглашения о задатке ответчик повел себя недобросовестно, введя ее в заблуждение о том, что ЗАО «Сартехстройинвест» от имени которого действует ООО «Группа компаний «Аркада» имеет все законные основания на строительство жилого дома №<адрес> и на совершение сделки продажи квартиры. Поскольку так и не был предоставлен полный пакет разрешительной документации на строительство жилого дома. После чего Банк рекомендовал обратиться к другому более добросовестному продавцу. Она была вынуждена заключить договор участия в долевом строительстве №12/21-1 от 21.12.2007 г. с ЖСК «Стрелка-2001», но уже на менее выгодных условиях, так как с 16 ноября по 21 декабря 2007 года стоимость квартиры в ЖСК «Стрелка-2001» увеличилась на 105800 рублей. В связи с чем, просит взыскать с ООО «Группа компаний «Аркада» убытки в размере 105800 рублей с зачетом суммы задатка 10000 рублей.
В судебном заседании истица - Макаричева Н. А. исковые требования поддержала, дав объяснения, аналогичные изложенным в иске.
Адвокат ООО «Группа компаний «Аркада» - Пилипенко Ю. Н. иск не признал, полагая, что оснований для возврата задатка не имеется, поскольку в деле не имеется доказательств, что истица не исполнила своих обязательств по причинам, за которые ни она, ни ответчик не отвечают. Перед заключением предварительного договора от 16.11.2007 г. истице были представлены копии документов, подтверждающих право ответчика на заключение договора по продаже квартиры : постановление администрации г. Саратова о выделении земельного участка ЖСК «Талисман-98» для строительства группы жилых домов, договоры аренды земельного участка между администрацией г. Саратова и ЖСК «Талисман-98», свидетельство о государственной регистрации права аренды указанного земельного участка, разрешение на строительство, договора подряда на капитальное строительство между ЖСК «Талисман-98» и ЗАО «Сартехстройинвест» с приложением перечня квартир, которыми ЗАО «Сартехстройинвест» вправе распоряжаться и агентский договор от 01.01.2007 года. В период после заключения договора истица ни с какими требованиями о предоставлении ей каких-либо документов к ответчику не обращалась. В связи с чем, просит в иске отказать.
Представитель третьего лица по доверенности - Иванов В. А. просил в иске отказать, был согласен с позицией адвоката ответчика.
Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Как установлено в судебном заседании 01 июля 2006 года между ЖСК «Талисман-98» (Заказчиком) и ЗАО «Сартехстройинвест» (Подрядчиком) был заключен договор на капитальное строительство блок секций «Г», «Д», «Е» жилого дома ЖСК «Талисман-98» по адресу : <адрес>. В соответствии с перечнем квартир к вышеназванному договору имущественное право на однокомнатную квартиру №№, расположенную №» группы жилых домов переменной этажности ЖСК «Талисман-98» по <адрес>, общей площадью 42,13 кв. м. было передано ЗАО «Сартехстройинвест». Первоначальное разрешение на строительство было получено Заказчиком 05 июля 2001 года.
16 ноября 2007 года между ЗАО «Сартехстройинвест» и Макаричевой Н. А. был заключен предварительный договор на строительство однокомнатной квартиры №№ расположенной № группы жилых домов переменной этажности ЖСК «Талисман-98» по <адрес>, общей площадью 42,13 кв. м..
Согласно статье 429 (пункты 1 и 2) ГК Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
На основании статьи 550 (пункт 1) ГК Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
В силу статьи 558 (пункт 2) ГК Российской Федерации договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно статье 2 Федерального закона "О государственном регулировании прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Из содержания указанных статей следует, что предварительный договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Установленное пунктом 2 статьи 558 ГК Российской Федерации условие об обязательной государственной регистрации договора продажи квартиры не является элементом формы этого договора, поэтому действительность предварительного договора купли-продажи недвижимости не может обусловливаться требованием его государственной регистрации.
В соответствии с п. 3.3 предварительного договора от 16 ноября 2007 года, стороны установили срок заключения основного договора - до конца 4-го квартала 2008 года, при этом, Макаричева Н. А. обязалась произвести оплату имущественного права на квартиру в срок до 21 декабря 2007 года.
Действительно, пункт 3 предварительного договора предусматривает, что истица производит частичную оплату (800000 рублей) за счет кредитных денежных средств, получаемых в Саратовском отделении №8622 Акционерного коммерческого Сберегательного банка России, однако, каких-либо обязательств ЗАО «Сартехстройинвест» либо ООО «Группа компаний «Аркада», действующего на основании агентского договора от 01 января 2007 года от имени и за счет ЗАО «Сартехстройинвест», по предоставлению разрешительной документации на строительство жилого дома и иных документов, которые были затребованы Саратовским отделением №8622 Акционерного коммерческого Сберегательного банка России, предварительный договор не предусматривал.
При этом, пункт 1 статьи 1005 ГК РФ предусматривает, что по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала. Однако, исковые требования истица направила к агенту как стороне договора, каких-либо требований ЗАО «Сартехстройинвест» не заявлялось, что не препятствует рассмотрению делу в соответствии с требованиями ч. 3 ст. 40 ГПК РФ.
Суд считает, что переданные истице перед заключением предварительного договора от 16.11.2007 г. копии документов, подтверждающие право ответчика на заключение договора по продаже квартиры : постановление администрации г. Саратова о выделении земельного участка ЖСК «Талисман-98» для строительства группы жилых домов, договоры аренды земельного участка между администрацией г. Саратова и ЖСК «Талисман-98», свидетельство о государственной регистрации права аренды указанного земельного участка, разрешение на строительство, договора подряда на капитальное строительство между ЖСК «Талисман-98» и ЗАО «Сартехстройинвест» с приложением перечня квартир, которыми ЗАО «Сартехстройинвест» вправе распоряжаться и агентский договор от 01.01.2007 года, с достаточной ясностью подтверждали права ЗАО «Сартехстройинвест» на отчуждение квартиры.
В соответствии с п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Однако, каких-либо обязательств перед Саратовским отделением №8622 Акционерного коммерческого Сберегательного банка России ни у ответчика, ни у третьего лица не возникало, по той причине, что Саратовское отделение №8622 Акционерного коммерческого Сберегательного банка России участником предварительного договора не являлось. Соответственно не получение истицей кредитных денежных средств не находилось в причинно-следственной связи с действиями ответчика при заключении и после заключения предварительного договора от 16 ноября 2007 года.
Согласно п. 4.3. предварительного договора в случае невыполнения истицей в срок обязательств по оплате, договор считается расторгнутым Подрядчиком ЗАО «Сартехстройинвест» в одностороннем порядке по истечение 10 дней после срока, указанного в пункте 3 настоящего договора (21 декабря 2007 года), без предварительного уведомления об этом Дольщика (Макаричевой Н. А.).
При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу об отсутствии виновных действий со стороны ответчика, повлекших не заключение основного договора, а соответственно отсутствие правовых оснований для взыскания убытков в виде разницы стоимости 1 квадратного метра жилья в ЖСК «Стрелка-2001».
Между ООО «Группа компаний «Аркада» и Макричевой Н. А. 29 ноября 2007 года было заключено соглашение о задатке на сумму 10000 рублей, которые были переданы истицей ответчику в целях дальнейшего заключения договора долевого участия строительства однокомнатной квартиры.
Согласно ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
В соответствии со ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
В силу ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
Поскольку причиной не заключения обеспеченного задатком договора долевого участия послужило не внесение истицей обусловленных предварительным договором денежных средств, при этом, вины ответчика в этом не имеется, то задаток должен остаться у ответчика.
При указанных обстоятельствах в удовлетворении исковых требований Макаричевой Н. А. следует отказать.
Руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
В удовлетворении исковых требований Макаричевой Надежды Анатольевны к Обществу с ограниченной ответственностью «Группа компаний «Аркада» о взыскании убытков в размере 105800 рублей с зачетом суммы задатка 10000 рублей отказать.
Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд через Фрунзенский районный суд г. Саратова в течение 10 дней с момента изготовления мотивированного решения, 13 октября 2010 года.
Судья А. А. Негласон