№ 2-1573/11

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

22.06.2011г.                                                                                            город Саратов

Фрунзенский районный суд г. Саратова в составе председательствующего судьи Подветельновой О.М., при секретаре Евстратове А.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Закрытого акционерного общества КИТ Финанс Инвестиционный банк ( правопреемник Общество с ограниченное ответственностью КИТ Финанс Капитал к Кученковой Татьяне Юрьевне об обращении взыскания на предмет залога, на право аренды земельного участка, взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истец, закрытое акционерное общество КИТ Финанс Инвестиционный банк, который на основании определения суда заменен судом на правопреемника Общество с ограниченное ответственностью КИТ Финанс Капитал, (далее КИТ Финанс) обратился с иском к Кученковой Татьяне Юрьевне об обращении взыскания на предмет залога, на право аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>, взыскании судебных расходов. В обоснование своих требований истец указывает, что 19.08.2008года с Кученковой Т.Ю. был заключен кредитный договор №КИ по условиям которого заемщик получила сумму кредита в размере 3 243 000руб. сроком на 240 месяцев под 15,49% годовых. Кредит предоставлен для целей приобретения жилых домов, и право аренды земельного участка, на которых находятся дома, расположенных по адресу: <адрес> <адрес>. Данные объекты недвижимости и право аренды земельного участка являются предметом договора ипотеки ( закладная от 19.06.2008года) заключенного сторонами кредитного договора в обеспечение исполнения его условий заемщиком.

Решением Ленинского районного суда города Саратова от 23.09.2009года были удовлетворены требования кредитора о досрочном взыскании с заемщика Кученковой Т.Ю. задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на предмет ипотеки жилой дом.

Решением Ленинского районного суда города Саратова от 23.09.2009года постановлено следующее. Взыскать с Кученковой Татьяны Юрьевны в пользу «КИТ Финанс Инвестиционный банк» (Открытое акционерное общество) задолженность по кредитному договору в размере 3 240 293 рублей 27 копеек, пени за просроченный платеж по уплате процентов в размере 4 605 рублей 75 копеек, пени за нарушение сроков возврата кредита в размере 26 079 рублей 54 копеек, просроченные проценты по кредиту в размере 221 561 рубль 07 копеек, расходы по оплате госпошлины в размере 22 000 рублей, а всего 3514 539 рублей 63 копейки. Взыскать с Кученковой Татьяны Юрьевны в пользу «КИТ Финанс Инвестиционный банк» (Открытое акционерное общество) проценты за пользование кредитом по ставке 15.4 9% годовых начисляемых на сумму основного долга, составляющего на 06.02.2009 года сумму в размере 3 240 293 рубля 27 копеек, за период с 07.02.2009 года до полного исполнения ответчиком обязательств. Обратить взыскание на заложенное имущество жилой дом по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес> посредством продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 4 054 000 рублей с выплатой «КИТ Финанс Инвестиционный банк» (Открытое акционерное общество) образовавшейся задолженности у Кученковой Татьяны Юрьевны перед «КИТ Финанс Инвестиционный банк» (Открытое акционерное общество).

КИТ Финанс с требованием в суд об обращении взыскания на предмет ипотеки в виде права аренды земельного участка не обращался. Ссылаясь на то, что заемщик не исполнила решения суда о досрочном погашении задолженности по кредитному договору и на положения кредитного договора( п.4.4.3) и условия установленные закладной(п.13.1), которыми предусмотрено, что в случае неисполнения заемщиком требования кредитор о досрочном исполнении обязательств банк вправе требовать обратить взыскание на заложенную в обеспечение выполнения обязательств право аренды земельного участка, истец просил обратить взыскание на предмет ипотеки, право аренды земельного участка, установив начальную продажную цену в размере установленном соглашением между залогодателем и залогодержателем в размере 254 000руб.

Истец представителя в судебное заседание не направил, извещен, представил уду заявление, в котором просил рассмотреть дело без участия представителя и в заочном производстве в случае неявки ответчика.

Ответчик Кученкова Т.Ю., будучи извещенной по двум адресам: <адрес>, по которому она значится зарегистрированной и по адресу : <адрес>, <адрес> <адрес>, в судебное заседание не явилась о причине неявки суду не сообщила и не просила рассмотрение дела отложить. Суд удовлетворил ходатайство истца о рассмотрении дела в заочном производстве, без участия ответчика, при этом исходил из следующего. Место регистрации истца: <адрес>, подтверждается справкой УФМС по Саратовской области. По данному адресу были направлены почтовые уведомления, кроме того с выходом по данному адресу сотрудниками Фрунзенского районного суд города Саратова установлено, что Кученкова Т.Ю. по данному адресу проживает, появляется редко, уведомления суда получала.

Не явились в судебное заседания привлеченные судом в качестве третьих лиц: собственник земельного участка: Администрация муниципального образования « Город Саратов», Комитет по земельным ресурсам Администрация муниципального образования « Город Саратов», Мохначевым А.Н., Мохначевым А.С. Махнчевым П.Н., являвшиеся собственниками домовладений и арендаторами земельного участка, права на которые ими были переданы Кученковой Т.Ю, соответственно на основании договора купли-продажи и договора утупки права требования.

Суд, учитывая, что все участники процесса извещены надлежащим образом, Администрация муниципального образования « Город Саратов» представила заявление о рассмотрении дела без участия представителя, пришел к выводу о рассмотрении дела без участия третьих лиц и их представителей.

Суд, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Как следует из материалов дела : кредитного договора ( л.д.18-32), закладной( л.д.33-43), решения Ленинского районного суда города Саратова ЗАО КИТ Финанс Инвестиционный банк, который на основании определения Фрунзенского районного суда города Саратова заменен на правопреемника Общество с ограниченное ответственностью КИТ Финанс Капитал, (далее КИТ Финанс) ДД.ММ.ГГГГ заключил с Кученковой Т.Ю. кредитный договор № по условиям которого заемщик Кученкова Т.Ю., получила сумму кредита в размере 3 243 000руб. сроком на 240 месяцев под 15,49% годовых. Кредит предоставлен для целей приобретения двух жилых домов, и право аренды земельного участка, на которых находятся дома, расположенных по адресу: <адрес> <адрес>. Данные объекты недвижимости и право аренды земельного участка являются предметом договора ипотеки ( закладная от 19.06.2008года) заключенного сторонами кредитного договора в обеспечение исполнения его условий заемщиком. Решением Ленинского районного суда города Саратова от 23.09.2009года были удовлетворены требования кредитора о досрочном взыскании с заемщика Кученковой Т.Ю. задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на предмет ипотеки жилой дом. Решением Ленинского районного суда города Саратова от 23.09.2009года постановлено следующее. Взыскать с Кученковой Татьяны Юрьевны в пользу «КИТ Финанс Инвестиционный банк» (Открытое акционерное общество) задолженность по кредитному договору в размере 3 240 293 рублей 27 копеек, пени за просроченный платеж по уплате процентов в размере 4 605 рублей 75 копеек, пени за нарушение сроков возврата кредита в размере 26 079 рублей 54 копеек, просроченные проценты по кредиту в размере 221 561 рубль 07 копеек, расходы по оплате госпошлины в размере 22 000 рублей, а всего 3514 539 рублей 63 копейки. Взыскать с Кученковой Татьяны Юрьевны в пользу «КИТ Финанс Инвестиционный банк» (Открытое акционерное общество) проценты за пользование кредитом по ставке 15.4 9% годовых начисляемых на сумму основного долга, составляющего на 06.02.2009 года сумму в размере 3 240 293 рубля 27 копеек, за период с 07.02.2009 года до полного исполнения ответчиком обязательств. Обратить взыскание на заложенное имущество жилой дом по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес> посредством продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 4 054 000 рублей с выплатой «КИТ Финанс Инвестиционный банк» (Открытое акционерное общество) образовавшейся задолженности у Кученковой Татьяны Юрьевны перед «КИТ Финанс Инвестиционный банк» (Открытое акционерное общество).

Согласно выписок из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество собственником домовладения и земельного участка, на котором он расположен является залогодатель Кученкова Т.Ю, обременение в виде ипотеки от 19.08.2008года не отменено.

Истец указывает, что до настоящего времени задолженность по кредитному договору заемщиком не погашена, решение суда о ее взыскании не исполнено. Указанные сведения вопреки положениям ст. 56 ГПК РФ ответчиком не опровергнуты.

В соответствии с положениями кредитного договора( п.4.4.3) и условиями установленными закладной (п.13.1) в случае неисполнения заемщиком требований кредитора о досрочном исполнении обязательства банк вправе требовать обратить взыскание на заложенное в обеспечение выполнения обязательств право аренды земельного участка.

Требования ст. 334 ГК РФ, ст. 1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также условия договора ипотеки определяют, что кредитор, по обеспеченному залогом обязательству, имеет право, в случае неисполнения должником этого обязательства, получить удовлетворение своих требований из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

В соответствии со ст. 337 ГК РФ, ст. 3 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ипотека обеспечивает требования истца по уплате суммы кредита, процентов по кредиту и расходов, связанных с обращением взыскания.

Согласно п. 1 ст. 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», п. 1 ст. 348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество может быть обращено для удовлетворения требований залогодержателя в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

В соответствии со ст. 51 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», взыскание на заложенное имущество по требованиям залогодержателя обращается по решению суда.

В соответствии со ст. 348 ч.ч. 1,2 ГК РФ взыскание на заложенное имущество может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченного залогом обязательства. Отказ в обращении взыскания на заложенное имущество допускается в случае, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и залог требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Согласно ст. 54.1 ч1 ФЗ «Об ипотеке», обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Судом не установлено обстоятельств, которые бы в соответствии с положением приведенных выше норм могли бы быть препятствием к обращению взыскания на заложенное имущество ответчика. Напротив судом установлено, что период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет более трех месяцев, сумма неисполненного обязательства составляет более пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке.

При обсуждении вопроса о возможности обращения взыскания на такой вид ипотеки как право аренды земельного участка, суд учитывает следующее.

Судом установлено, что право собственности на домовладение и право аренды на земельный участок у залогодателя Кученковой Т.Ю. возникло, соответственно на основании договора купли-продажи и договора уступки права требований права аренды земельного участка от 19.06.2008года, заключенных с продавцами Мохначевым А.Н., Мохначевым А.С. Махначевым П.Н ( л.д. 138-143). Переход прав на недвижимое имущество к Кученковой Т.Ю. зарегистрирован в федеральной регистрационной службе по Саратовской области.

У Мохначевых право аренды земельного участка возникло на основании постановления Администрации города Саратова № от 09.03.2005года, акта приема-передачи земельного участка, договора аренды от мая 2005года, согласно которому земельный участок предоставлен в аренду сроком до 09.03.2030года. (123-128).

Правомерность перехода права аренды от арендаторов к Кученковой Т.Ю. не оспаривается сторонами, в том числе, собственником земельного участка и подтверждается фактом регистрации перехода права в Федеральной регистрационной службе прав на недвижимое имущество.

Переход права аренды земельного участка к новому собственнику строения, расположенного на данном земельном участке происходит в силу закона и не требует заключения каких-либо договоров.

Так, исходя из пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума от 24.03.2005 N 11), покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность предъявления его прежним собственником требования о расторжении ранее заключенного с ним этого договора, поскольку он продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Между тем переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно пункту 13 постановления Пленума от 24.03.2005 N 11 возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.

Собственник здания, расположенного на земельном участке из состава государственных и муниципальных земель, арендуемом им на срок более пяти лет, закладывая одновременно по одному договору об ипотеке здание и права по договору аренды этого участка, вправе заложить эти права без согласия арендодателя с его уведомления. Данная позиция является законодательной и закреплена в п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ, в редакции действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений.

Согласно пункту 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ в редакции действующей на момент рассмотрения дела арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

В соответствии с императивной нормой пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ, предусматривал на момент возникновения правоотношений, что арендатор без согласия арендодателя с его уведомления вправе заложить свои права по договору. Положение пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ не противоречит пункту 2 статьи 615 ГК РФ, так как согласно пункту 2 статьи 607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков.

Следовательно, условие договора аренды земельного участка, предусматривающее обязательное получение арендатором согласия арендодателя на залог права аренды, является недействительным в силу статей 168 и 180 ГК РФ.

Что касается пункта 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке, то положения главы XI Закона об ипотеке, включая положения указанного пункта, определяют особенности ипотеки земельных участков в отличие от главы XII Закона, устанавливающей особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений. Поэтому установленное в пункте 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке условие об ипотеке арендатором земельного участка своего права аренды только с согласия арендодателя распространяется на те случаи ипотеки права аренды земельного участка, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки и закладывается без одновременной ипотеки здании # (сооружений) либо на случаи ипотеки права аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения.

Поскольку в данном случае ипотека права аренды земельного участка была осуществлена в связи с ипотекой здания, находящегося на этом участке, пункт 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке к такому договору не применяется.

При обращении взыскания на заложенное по договору об ипотеке право аренды земельного участка и при его реализации к лицу, приобретшему такое право, переходят также обязанности арендатора по соответствующему договору аренды.

Данная позиция нашла свое отражение в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. N 90 Об обзоре практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке.

Согласно разъяснению содержащемуся в пункте 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" в соответствии с пунктом 3 статьи 340 Кодекса ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

При разрешении споров необходимо иметь в виду, что данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой (статья 168 Кодекса).

В остальных случаях, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании пункта 3 статьи 340 Кодекса. Права залогодателя, а при обращении взыскания на здание или сооружение - и права покупателя на земельный участок должны определяться исходя из статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим юридическим лицам или гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками.

Таким образом, ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, что и было сделано сторонами рассматриваемого договора ипотеки.

При обсуждении вопроса о начальной продажной цене права аренды земельного участка, суд исходит из того, что стоимость имущества, являющегося предметом ипотеки, в соответствии с п. 3 ст. 9 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлена сторонами договора ипотеки, что достаточно для удовлетворения заявленных требований истца, учитывая, что установленный сторонами договора размер начальной продажной цены 254 000руб. не оспорен лицами, привлеченными судом к участию в деле.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194 -199, 235 ГПК РФ, суд              

РЕШИЛ:

Исковое заявление Закрытого акционерного общества КИТ Финанс Инвестиционный банк, правопреемник Общество с ограниченное ответственностью КИТ Финанс Капитал к Кученковой Татьяне Юрьевне об обращении взыскания на предмет залога, на право аренды земельного участка, взыскании судебных расходов, удовлетворить.

Обратить взыскание на предмет залога: право аренды земельного участка, расположенного по адресу <адрес>, <адрес> <адрес>, определив начальную продажную стоимость в размере 254 000руб.

Взыскать с Кученковой Татьяны Юрьевны в пользу Общества с ограниченное ответственностью КИТ Финанс Капитал государственную пошлину в размере 4 000руб.

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд в 10 дней со дня его изготовления в окончательной форме.

Ответчик вправе просить суд об отмене заочного решения и возобновлении производства по делу в 7 дней со дня получения копии заочного решения.

Судья:                                                                                          О.М. Подветельнова