Дело №2-1271/2011

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 июня 2011 года                                                                                               г. Саратов

Фрунзенский районный суд г. Саратова в составе:                                         

председательствующего судьи Литвиновой М.В.,

с участием прокурора Ксенофонтовой О.Ю.,

при секретаре Лосенковой С.А.,                     

с участием представителя ответчика Комитета по управлению имуществом Администрации МО «Город Саратов» - Алакина С.О.,

ответчика - Бединадзе Р.О.,

представителя ответчика Бединадзе Р.О. - Солодовникова А.А.,

представителя третьего лица Любочкина Ю.И. - Барышниковой О.А.,

третьего лица - Никифоровой И.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску прокурора Фрунзенского района г. Саратова в интересах прав и интересов Медникова Бориса Евгеньевича, Елистратова Игоря Васильевича к Администрации муниципального образования «Город Саратов», Комитету по управлению имуществом г. Саратова Администрации муниципального образования «Город Саратов», Бединадзе Ростому Османовичу, третье лицо - Товарищество собственников жилья-1 Фрунзенского района г. Саратова о признании недействительным распоряжения Комитета по управлению имуществом администрации муниципального образования «Город Саратов» от 16.10.2006 г. № 1233-р в части определения условий приватизации объекта площадью 109,7 кв.м. по адресу: <адрес> (цокольный этаж); о признании недействительной ничтожной сделки, вытекающей из договора купли-продажи от 17.11.2006 г. № 255-ан, заключенного между Комитетом по управлению имуществом администрации муниципального образования «Город Саратов» и Бединадзе Р.О.; о прекращении права собственности Бединадзе Р.О. на нежилые помещения, площадью - 69,9 кв.м. и 39,8 кв.м., расположенные в цокольном этаже многоквартирного жилого <адрес> в <адрес>, о признании права общей долевой собственности истцов на нежилые помещения, площадью - 69,9 кв.м. и 39,8 кв.м., расположенные в цокольном этаже многоквартирного жилого <адрес> в <адрес>, истребовании у Бединадзе Р.О. указанных нежилых помещений, из чужого незаконного владения,

УСТАНОВИЛ:

Прокурор Фрунзенского района г. Саратова обратился в защиту прав и интересов Медникова Б.Е., Елистратова И.Г. к Администрации муниципального образования «Город Саратов», Комитету по управлению имуществом г. Саратова администрации муниципального образования «Город Саратов», Бединадзе Р.О., третье лицо - ТСЖ-1 Фрунзенского района г. Саратова о признании недействительным решение малого Совета Саратовского городского Совета народных депутатов от 29.01.1993 г. № 233 «О формировании реестра муниципального нежилого фонда и дополнениях в перечни объектов, передаваемых в муниципальную собственность» в части включения в реестр нежилого помещения по адресу: <адрес> (цокольный этаж), общей площадью - 128,2 кв.м.; признании недействительным пункта 109 раздела 2 решения Саратовской городской думы от 23.06.2006 г. № 6-52 «О прогнозном плане (программе) приватизации муниципального имущества г. Саратова на 2006 г.», в части включения в перечень муниципального имущества (объектов), подлежащего приватизации в 2006 г. объекта муниципального нежилого фонда - нежилое помещение по адресу: <адрес>, площадью - 109,7 кв.м., обремененного арендными отношениями на неопределенный срок, недействительным;о признании недействительным распоряжение Комитета по управлению имуществом Администрации муниципального образования «Город Саратов» от 16.10.2006 г. № 1233-р в части определения условий приватизации объекта площадью 109,7 кв.м. по адресу: <адрес> (цокольный этаж); о признании недействительной ничтожной сделки, вытекающей из договора купли-продажи от 17.11.2006 г. № 255-ан, заключенного между Комитетом по управлению имуществом Администрации муниципального образования «Город Саратов» и Бединадзе Р.О.; о прекращении права собственности Бединадзе Р.О. на нежилые помещения, площадью - 69,9 кв.м. и 39,8 кв.м., расположенные в цокольном этаже многоквартирного жилого дома № 38 по ул. Сакко и Ванцетти в г. Саратове, о признании права общей долевой собственности истцов на нежилые помещения, истребовании у Бединадзе Р.О. нежилых помещений из чужого незаконного владения, подав два исковых заявления в интересах Медникова Б.Е., Елистратова И.Г. В обоснование заявленных требований указывает, что прокуратурой Фрунзенского района г.Саратова проведена проверка по заявлению Медникова Б.Е., проживающего в многоквартирном жилом <адрес>, и ФИО6, проживающего в <адрес>, по вопросу законности приватизации объекта нежилого фонда - нежилых помещений 69,9 кв.м. и 39,8 кв.м литер «В» (общей площадью -109,7 кв.м), расположенных в цокольном этаже жилого <адрес>, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома, передаче его в собственность жильцов. Как следует из обращений, нарушение прав истцов заключается в том, что в данных нежилых помещениях располагаются технические коммуникации, а именно: канализация, водопровод, стояки печного отопления, к которым жители дома доступа не имеют. В связи с отсутствием доступа к инженерным коммуникациям жилого дома, жители дома получают коммунальную услугу - отопление ненадлежащего качества. Кроме того, собственник данных нежилых помещений в любое время может прекратить подачу коммунальных услуг в жилые помещения данного дома. Проверкой установлено, что жилой <адрес>, находится на обслуживании ТСЖ-1 Фрунзенского района г.Саратова. Елистратов И.В. проживает в приватизируемой муниципальной квартире № 1 данного жилого дома на основании договора № 1205 на приватизацию жилищного помещения от 1994 г. Жилое помещение состоит из 3 комнат, общей площади - 83,900 кв.м. Квартира расположена на 1 этаже деревянного жилого дома. Доля гражданина согласно данному договору на приватизацию в жилом доме составляет - 0,336. Медников Б.Е. проживает в приватизируемой муниципальной квартире № 2 данного жилого дома на основании договора № 3501 на приватизацию жилищного помещения от 16.11.1999 г. Жилое помещение состоит из 2 комнат, общей площадью - 53,400 кв.м., квартира расположена на 1 этаже деревянного жилого дома. Доля гражданина, согласно данному договору на приватизацию в жилом доме, составляет - 0,473404. Решением малого Совета Саратовского городского Совета народных депутатов от 29.01.1993 г. № 233 «О формировании реестра муниципального нежилого фонда и в дополнениях в перечни объектов, передаваемых в муниципальную собственность, нежилое помещение по адресу: <адрес> (цокольный этаж) было включено в реестр как нежилое помещение, общей площадью - 128,2 кв.м. Решением Саратовской городской Думы от 23.06.2006 г. № 6-52 «О прогнозном плане (программе) приватизации муниципального имущества города Саратова на 2006 год» в перечень муниципального имущества (объектов), подлежащего приватизации в 2006 году вошел объект муниципального нежилого фонда - нежилое помещение по адресу: т. Саратов, <адрес>, площадью - 109,7 кв.м., обремененный арендными отношениями на неопределенный срок. Как следует из представленных Комитетом по управлению имуществом г. Саратова документов, между Комитетом по управлению имуществом г. Саратова и Бединадзе Р.О. был заключен договор № 016/6 от 11.02.2004г. аренды нежилого помещения, общей площадью - 128,2 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>. Распоряжением Комитета по управлению имуществом Администрации муниципального образования «Город Саратов» от 16.10.2006 г. №1233-р определены условия приватизации объекта, площадью - 109,7 кв.м., в том числе начальная стоимость продаваемого объекта на основании отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости общей площадью - 109,7 кв.м по данному адресу. По результатам проведенного аукциона Комитетом по управлению имуществом города с победителем аукциона (Бединадзе Р.О.) заключен договор купли-продажи нежилого фонда на аукционе от 17.11.2006 №255-ан. Предметом договора явилось нежилое помещение литер В, общей площадью - 109,7 кв.м в цокольном этаже одноэтажного жилого дома по адресу. <адрес>, о чем Бединадзе Р.О. выданы свидетельства о праве собственности на нежилые помещения, литер В, цокольный этаж площадью - 69,9 кв.м и 39,8 кв.м от 28.03.2007 г. Поскольку в нежилых помещениях, принадлежащих Бединадзе Р.О. имеется общее имущество в виде коммуникаций, которые обслуживают не только нежилые помещения, но и другие квартиры, следовательно, данное имущество не могло быть продано Бединадзе Р.О.

Определением Фрунзенского районного суда г. Саратова от 10.05.2011 г. гражданские дела по иску прокурора № 2-1271/11 и № 2-1272/11, обратившегося в интересах Медникова Б.Е. и Елистратова И.В., объединены в одно производство для совместного рассмотрения (дело № 2-1271/11).

Определением Фрунзенского районного суда г. Саратова от 17.05.2011 г. по делу в качестве третьих лиц были привлечены - Любочкин Ю.И., Никифорова И.М., поскольку согласно сведениям Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области данные граждане имеют в собственности жилые помещения в спорном доме по адресу: <адрес>, в которых проживают.

Определением Фрунзенского районного суда г. Саратова 30.05.2011 г. по делу в качестве соответчика была привлечена Саратовская Городская Дума, поскольку оспаривается пункт Решения Саратовской городской Думы от 23.06.2006 г., а в качестве третьего лица - ЗАО «Поволжский немецкий банк», так как спорное имущество находится в залоге.

Определением Фрунзенского районного суда г. Саратова от 07.06.2011 г. в порядке статьи 39 ГПК РФ принято заявление от прокурора об уточнении исковых требований, в котором прокурор просил признать недействительным пункт 109 раздела 2 Решения Саратовской городской Думы от 23.06.2006 г. № 6-52 «О прогнозном плане (программе) приватизации муниципального имущества г. Саратова на 2006 г.» в части включения в перечень муниципального имущества (объектов), подлежащего приватизации в 2006 г., объекта муниципального нежилого фонда - нежилое помещение по адресу: <адрес>, площадью - 109,7 кв.м., обремененного арендными отношениями на неопределенный срок, недействительным.

Определением Фрунзенского районного суда г. Саратова от 07.06.2011 г. по делу в качестве третьего лица было привлечено - ООО «Аджария».

Определением Фрунзенского районного суда г. Саратова от 23.06.2011 г. было прекращено производство по делу в части: признания недействительным решения малого Совета Саратовского городского Совета народных депутатов от 29.01.1993 г. № 233 «О формировании реестра муниципального нежилого фонда и дополнениях в перечни объектов, передаваемых в муниципальную собственность» в части включения в реестр нежилого помещения по адресу: <адрес> (цокольный этаж), общей площадью - 128,2 кв.м.; признания недействительным пункта 109 раздела 2 решения ФИО3 городской думы от 23.06.2006 г. № 6-52 «О прогнозном плане (программе) приватизации муниципального имущества г. Саратова на 2006 г.», в части включения в перечень муниципального имущества (объектов), подлежащего приватизации в 2006 г. объекта муниципального нежилого фонда - нежилое помещение по адресу: <адрес>, площадью - 109,7 кв.м., обремененного арендными отношениями на неопределенный срок, недействительным, в связи с отказом прокурора и истцов от данной части заявленных требований.

В судебном заседании процессуальный истец поддержал исковые требования с учетом уточнений и отказа от части исковых требований, указав, что имеются законные основания для удовлетворения заявленных требований, так как коммуникации, расположенные в нежилых помещениях, принадлежащих ответчику на праве собственности, являются общим имуществом, которые обслуживают более одной квартиры <адрес>, что подтверждается заключением эксперта и специалистом. На момент признания права собственности на спорное имущество за муниципалитетом, в 1992 году уже была приватизирована одна из квартир, расположенных в доме № 38. Следовательно, принятое решение Саратовской городской Думы от 23.06.2006 г. № 6-52 «О прогнозном плане (программе) приватизации муниципального имущества г. Саратова на 2006 г.» в части включения в перечень муниципального имущества (объектов), подлежащего приватизации в 2006 г., объекта муниципального нежилого фонда - нежилого помещения по адресу: <адрес>, площадью - 109,7 кв.м., обремененного арендными отношениями на неопределенный срок (пункт 109 раздела 2); принятое распоряжение Комитета по управлению имуществом Администрации муниципального образования «Город Саратов» от 16.10.2006 г. № 1233-р в части определения условий приватизации объекта площадью 109,7 кв.м. по адресу: <адрес> (цокольный этаж), следует признать недействительными; а также признать недействительной ничтожную сделку, вытекающую из договора купли-продажи от 17.11.2006 г. № 255-ан, заключенную между Комитетом по управлению имуществом Администрации муниципального образования «Город Саратов» и Бединадзе Р.О.; прекратить право собственности Бединадзе Р.О. на нежилые помещения, признать право общей долевой собственности Медникова Б.Е. и Елистратова И.В. на нежилые помещения, площадью - 69,9 кв.м. и 39,8 кв.м., расположенные в цокольном этаже многоквартирного жилого <адрес> в <адрес>, истребовать у Бединадзе Р.О. нежилые помещения. Полагает, что экспертным заключением и пояснениями эксперта Степанова в судебном заседании подтверждаются доводы прокурора о том, что в нежилых помещениях, принадлежащих Бединадзе Р.О., имеется общее имущество, обслуживающее более одной квартиры, в связи, с чем муниципалитет был не вправе без согласия собственников распоряжаться нежилыми помещениями. Считает, что при строительстве дома нежилые помещения, были предназначены для размещения в них общих коммуникаций (печей и т.д.).

Истец Елистратов И.В. поддержал исковые требования прокурора, пояснив, что проживает в многоквартирном жилом <адрес> в <адрес> рождения, то есть с 1940 г. Ранее приборы учета холодного водоснабжения были расположены в цокольном этаже на два дома и оплата воды производилась по общедомовому прибору учета, однако, когда жильцов из цокольного помещения выселили до 1990 года, то в период с 1990 - 1995 г.г. приборы учета холодного водоснабжения сняли, поэтому жильцы дома производят оплату за холодное водоснабжение по нормативам. В настоящее время, если у истца возникают проблемы с водоснабжением, то он вынуждены обращаться к Бединадзе Р.О., чтобы перекрыть воду для ремонта. В мае 2009 года был случай, когда Бединадзе Р.О. уже перекрывал вентиль в цокольном помещении, и вода не поступала в квартиры к жильцам дома. Полагает, что возможно установить приборы учета холодного водоснабжения у него в квартире, однако в таком случае экономически для него невыгодно, поскольку по общедомовому прибору учета холодного водоснабжения производить оплату более выгодно. В управляющую компанию для установки индивидуального прибора учета холодного водоснабжения он также не обращался, так как за установку счетчика необходимо платить. Считает, что кран, имеющийся в цокольном этаже - общее имуществом жильцов дома. Относительно печного отопления пояснил, что ранее, когда в комнатах цокольного этажа проживали жильцы, они отапливали печи каждый в своей квартире, поэтому во всех помещениях было тепло. Ответчик, заняв нежилые помещения, плохо отапливает помещения, либо вообще не отапливает, в связи, с чем в его квартире прохладно, так как полы не утеплены. Истцу приходится более тщательно отапливать свое помещение, в связи, с чем оплата за газ возросла. Считает, что именно по причине плохого отопления печка в его квартире потрескалась. Года три назад по причине засорения канализации, ему пришлось производить оплату за очистку канализации вместе с другими жильцами, поэтому полагает, что канализация также является общим имуществом жильцов дома. Пояснить о возможности перекрытия вентиля холодного водоснабжения для прекращения доступа воды в дом в общем колодце, находящемся на улице, не может. Пояснил, что в цокольном помещении до 1990 г. проживали семьи, у которых был свой вход в каждую квартиру, а после отселения жильцов в данном помещении располагался магазин «Калибри», затем складское помещение. С 1997 года спорные помещения арендовал Бединадзе Р.О. и о том, что ответчик выкупил помещения, он узнал при рассмотрении в 2011 году дела о сносе самовольных построек.

Ответчик Бединадзе Р.О., представитель ответчика Бединадзе Р.О. - Солодовников А.А., действующий на основании доверенности, представитель третьего лица - ООО «Аджария» - Бединадзе Р.О. не согласились с заявленными требованиями, поддержали представленные письменные объяснения, указав, что в обосновании иска истец ссылается на нарушение прав истцов, которое заключается в том, что в спорных нежилых помещениях располагаются технические коммуникации канализация, водопровод, стояки печного отопления, и жители дома не имеют доступа к данным коммуникациям, в связи, с чем получают коммунальную услугу - отопление ненадлежащего качества. Данное утверждение истца не соответствует действительности, так как Бединадзе Р.О. не является поставщиком коммунальных услуг жителям дома и не может влиять на их качество. Отопление помещений жильцы осуществляют путем использования газовых горелок, находящихся в их же помещениях, и нахождение основания стояка печного отопления, в принадлежащем ответчику помещении, не может влиять на получение
коммунальной услуги - отопление ненадлежащего качества. Дополнительное соглашение №ДСЗ-ОП к договору поставки газа №46-5-0763/08 от 01.01.2008 г. от 01.03.2011 г. свидетельствует о самостоятельных расчетах за поставляемый ответчику газ. Прохождение канализационного стояка через принадлежащие ответчику помещения, также как и через помещение Елистратова, не может влиять на получение им этой коммунальной услуги. Указание о том, что принадлежащие Бединадзе Р.О. нежилые помещения, отвечают признакам, определенным положениям статьи 36 ЖК РФ, без раскрытия этих признаков и ссылка на разъяснения, изложенные в пунктах 1,2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 г. № 64, не могут являться основаниями для лишения Бединадзе Р.О. права собственности помещения, приобретенные на законных основаниях. Полномочия администрации МО «Город Саратов» при решении вопроса о распоряжении имуществом, определялись на момент принятия решения Федеральным законом от 06.10.2003 г. №131-Ф3 «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», Уставом города Саратова, решением Саратовской городской думы от 19.06.2003 г. №35-304 «О Положении о приватизации муниципального имущества города Саратова», в связи, с чем довод прокурора о невозможности администрацией принимать решение, является несостоятельным. Не согласны с доводами истца о том, что находящиеся в спорных жилых помещениях коммуникации являются имуществом, обслуживающим более одной квартиры. Электрическое оборудование, располагаемое в нежилом помещении, состоит из электропроводки, выключателей и розетках, также как и у других жильцов квартир. В каждой квартире располагаются индивидуальные электросчетчики, что свидетельствует о независимом друг от друга собственниками помещений получении и пользовании электроэнергией. Бединадзе Р.О. заключен договор энергоснабжения № 8020 от 01.11.2007 г. с ООО «СПГЭС», из содержания которого следует, что никакого электрического оборудования, располагаемого в принадлежащем ответчику нежилом помещении, не существуют. Санитарно-техническое оборудование состоит из канализационного стояка, унитаза и смывного бочка. Канализационным стояком ответчик пользуется на тех же условиях, что и Елистратов И.В. Водоснабжение также происходит отдельно от жильцов дома, о чем свидетельствует договор и акт приемки водомерного узла от 23.01.2008 г. Полагают, что спорное помещение на момент приватизации Алексеевым В.В. и Сидякинои М.Р в 1992 г. квартиры в доме №28 по ул.Сакко и Ванцетти общим имуществом не являлось, и на него не распространялись положения о праве долевой собственности на общее имущество пропорционально площади занимаемой площади жилого помещения. Считают, что экспертное исследование за № 1936 от 16.02.2011 г. не может служить доказательством, подтверждающим доводы прокурора, так как противоречит обстоятельствам дела. Ссылка эксперта на положения пунктов 2, 5, 6 Правил содержания общего имущества в много квартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации № 491, несостоятельна, так как они регулируют отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме. При определении состава общего имущества, согласно пунктам 3 и 4 указанных Правил, используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре. В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета, управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре. Сведений о нахождении нежилых помещений, принадлежащих Бединадзе Р.О. в жилом <адрес> в <адрес> в общей долевой или общей совместной собственности собственников квартир, Реестр не содержит. Напротив, согласно свидетельствам о государственной регистрации права, право собственности на данные нежилые помещения, площадью - 69,9 кв.м., серия 64АБ № 480600, запись регистрации 364-64-01/112/2007-96 от 28.03.2007 г. и 39,8 кв.м., серии 64АБ № 480599, запись регистрации 364-64-01/112/2007-97 от 28.03.2007 г., зарегистрировано за ответчиком. Таким образом, заключение эксперта о том, что с технической точки зрения, оборудование и инженерные сети, указанные им в ответе на второй вопрос и расположенные в цокольном этаже литер «В» одноэтажного жилого <адрес>, являются общим имуществом всех собственников данного дома, не основано на нормах гражданского права, так право собственности не техническое, а правовое понятие. Эксперт же в своем заключении установил, с технической точки зрения, право общей собственности собственников дома на указанное им в заключении имущество-оборудование и инженерные сети по адресу: <адрес>.

Представитель ответчика Комитета по управлению имуществом Администрации МО «Город Саратов» - Алакин С.О., действующий по доверенности, просил в иске прокурору отказать, поскольку до 27.12.1991 г. в соответствии со статьями 94 и 95 ГК РСФСР (1964 год), государство являлось единым собственником всего государственного имущества, в том числе и спорных помещений. Постановление Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности», спорные помещения, как объект недвижимости, были отнесены к муниципальному уровню собственности. Таким образом, право собственности муниципального образования «Город Саратов» возникло в силу прямого указания закона 21.01.1992 г. (дата вступления в законную силу Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 №3020-1). В реестр муниципальной собственности рассматриваемый объект недвижимости был внесен на основании Решения Саратовского городского совета народных депутатов от 29.01.1993 г. № 233 «О формировании реестра муниципального нежилого фонда и дополнениях в перечни объектов, передаваемых в муниципальную собственность». С момента возникновения права собственности (21.01.1992 г.) помещениями распоряжалось муниципальное образование «Город Саратов» в лице Комитета путем сдачи его в аренду третьим лицам. При этом государственная регистрация права муниципальной собственности не требовалось. В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности, возникшее до момента ввода указанного закона, признается юридическим действительным при отсутствии его государственной регистрации. В последующем в целях эффективности управления муниципальным имуществом право собственности муниципального образования «Город Саратов» было зарегистрировано учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество в установленном порядке. 15.11.2006 г. Комитетом проведены открытые торги, по результатам которых 17.11.2006 г. с Бединадзе Р.О. подписан договор купли - продажи № 255. О предстоящих торгах Комитетом размещалось сообщение в средствах массовой информации - газете «Саратовская панорама» от 16.10.2006 № 61 (112). Информация о приобретении спорных помещений Бединадзе Р.О. на торгах опубликована в газете «Саратовская панорама» от 22-28.11.2006 г. Полагает, что ссылка прокурора на статьи 290 ГК РФ и 36 ЖК РФ не обоснована, так как данные нормы регулирует отношения, связанные с общими помещениями дома (места общего пользования, доступ к которым имеет неограниченный круг лиц, и которые не могут быть отдельным объектом технического учета) и с оборудованием, обслуживающим более одной квартиры. Помещение является отдельным объектом технического учета и самостоятельным объектом недвижимости, что подтверждается, имеющимися в материалах дела паспортом БТИ, свидетельством о праве собственности на объект недвижимости и иными документами. Спорный объект недвижимости использовался и используется для целей, не связанных с обеспечением эксплуатации жилого дома. Спорные помещения не относятся к имуществу общего пользования. В настоящее время состав общего имущества многоквартирного дома определен пунктом 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491. Данная норма определяет, что в состав общего имущества входят не все подвальные помещения, а только технические подвалы, предназначенные для размещения исключительно инженерного оборудования и прокладки коммуникаций. При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о правах на объекты недвижимости» (пункт 3 Постановления Правительства РФ). При этом, в случае расхождения (противоречия) сведений, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре (пункт 4 Постановления Правительства Российской Федерации). Как видно из материалов дела, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеется запись о праве собственности на помещения. Таким образом, мнение истца о возможности отнесения помещения к общему имуществу прямо противоречит федеральному законодательству (пунктам 3 и 4 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491). Полагает, что в судебной практике широко распространена следующая позиция: наличия инженерных коммуникаций и оборудования недостаточно для признания права общей долевой собственности домовладельцев на подвальное помещение. Необходимо доказать, что такое помещение не может использоваться самостоятельно и имеет исключительно вспомогательное значение, иначе оно является объектом недвижимости и не относится к общему имуществу. Пояснил, что из технических паспортов и экспликаций, имеющихся в материалах дела, следует, что ранее указанные нежилые помещения являлись жилыми помещениями, так как в них располагались жилые комнаты. Следовательно, с учетом позиции Конституционного суда Российской Федерации, выраженной им в Определении от 19.05.2009 г. № 489-О-О, отнесение спорного имущества к общему имуществу невозможно, так как противоречит требованиям закона. Виду того, что спорные нежилые помещения сформированы из жилых помещений, то отнесение указанных помещений к местам общего пользования невозможно, так как фактический характер использования, как жилое помещение, исключает возможность отнесения квартир, а в настоящее время нежилых помещений, к местам общего пользования. Считает, что при рассмотрении данного спора следует применить срок исковой давности, который следует исчислять с момента сдачи имущества в аренду в 2000 году, а, соответственно, данный срок истек.

Третье лицо Никифорова И.М., представитель третьего лица Любочкина Ю.И. - Барышникова О.А., действующая на основании доверенности, поддержали исковые требования, пояснив, что спорное имущество является общим имуществом жильцов дома № 38, так как там расположены технические коммуникации: водопровод, стояки печного отопления, а также в пристроенной самовольной постройке расположена канализация, которые обслуживают не только нежилые помещения, но и квартиры, имеющиеся в данном доме. В связи с отсутствием доступа к инженерным коммуникациям жилого дома, жители дома получают коммунальную услугу отопление ненадлежащего качества. Кроме того, собственник данных нежилых помещений - Бединадзе Р.О. в любое время может прекратить подачу услуг в жилые помещения данного дома. Факт самоуправных действий собственника нежилых помещений Бединадзе Р.О. подтверждается приговором Фрунзенского районного суда г.Саратова от 26.07.2009 г. Факт принадлежности имущества к общему имуществу дома подтверждается исследованием ООО «Научно-исследовательская лаборатория судебных экспертиз» № 1926 от 16.02.2011 г., а также заключением судебной экспертизы. Согласно исследованию и заключению судебной экспертизы в нежилом помещении (цокольном этаже) фактически расположены инженерные коммуникации, санитарно-техническое и иное оборудование, а именно печи, предназначенные для обслуживания более одной квартиры. Наличие указанного оборудования и инженерных коммуникаций предполагает свободный доступ в помещения, в которых оно располагается дл целей его обслуживания и эксплуатации собственниками помещений многоквартирного дома. Согласно статье 36 ЖК РФ и статье 290 ГК РФ подвалы, полуподвалы, цокольные этажи, где имеются инженерные коммуникации и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения в данном доме, являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме. Полагают, что право собственности на инженерное оборудование, находящееся в жилом доме, а также на места общего пользования впервые возникли у граждан - собственников квартир не с марта 2005 года, с даты вступления в силу ЖК РФ, а в 1992 году, когда были приняты законы о приватизации жилищного фонда и собственности. Согласно статье 3 Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» от 04.07.1991 г. № 1541-1, граждане, ставшие собственниками жилых помещений, владеют, пользуются и распоряжаются ими по своему усмотрению, вправе продавать, завещать, сдавать в аренду эти помещения, а также совершать с ними иные сделки, не противоречащие Закону. Собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда являются совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования дома. Согласно материалам, имеющимся в деле, первая приватизация в жилом доме была 24.11.1992 г., приватизирована квартира №2 Алексеевым В.В. и Сидикиной М.С., поэтому на момент включения нежилых помещений в 1993 году в реестр муниципального нежилого фонда, спорное имущество уже не являлось муниципальным. Согласно статьям 289, 290 ГК РФ, собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежавшим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю вправе собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. Согласно статье 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие и несущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Печи являются прибором отопления цокольного этажа и расположенных над ним квартир № 1 и 7, так как полы между цокольным этажом и квартирами не утеплены и очень тонкие, поэтом, если не топить печи в цокольном этаже то нарушаются СанПиН по требованиям к отоплению. Кроме того, долгие годы в цокольном этаже стоял водомер, по которому жильцы дома оплачивали расходы воды. В настоящее время установить общедомовой прибор учета используемых коммунальных услуг жильцы дома не могут, так как не имеют доступа к подвальному помещению. Пояснили, что у Бединадзе Р.О. имеются холодные пристройки литер «Б» и литер «Г», которые не включены в прогнозный план приватизации, так как являются помещениями общего пользования, однако ответчик пользуется самостоятельно данными пристройками.

В судебное заседание не явились истец Медников Б.Е., доверил представлять свои интересы процессуальному истцу, третье лицо - Любочкин Ю.И., доверил представлять интересы представителю Барышниковой О.А., представители Администрации Муниципального образования «Город Саратов», Товарищество собственников жилья-1 Фрунзенского района г. Саратова, представили заявление с просьбой рассмотреть дело в их отсутствие. Представитель Конкурсного управляющего Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» (ЗАО «Поволжский немецкий банк»), извещены надлежащим образом, об отложении судебного заседания не просили, об уважительной причине неявки суд не известили, в связи, с чем суд рассмотрел дело в отсутствии указанных лиц в порядке статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ).

Выслушав прокурора, стороны по делу, третьих лиц и их представителей, участников судебного разбирательства, исследовав материалы дела, инвентарного дела МУП «ГБТИ» по дому № 38, расположенного на ул. Сакко и Ванцетти в г. Саратове, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 2 Конституции Российской Федерации человек, его права и свободы являются высшей ценностью. Признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина - обязанность государства.

Согласно статье 18 Конституции Российской Федерации права и свободы человека и гражданина являются непосредственно действующими. Они определяют смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и обеспечиваются правосудием.

Государственная защита прав и свобод человека гражданина в Российской Федерации гарантируется. Каждый вправе защищать свои права и свободы всеми способами, не запрещенными законом (статья 45 Конституции Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 45 ГПК РФ, прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов гражданина, если гражданин по состоянию здоровья, возрасту, недееспособности и другим уважительным причинам не может сам обратиться в суд. Указанное ограничение не распространяется на заявление прокурора, основанием для которого является обращение к нему граждан о защите нарушенных или оспариваемых социальных прав, свобод и законных интересов в сфере трудовых (служебных) отношений и иных непосредственно связанных с ними отношений; защиты семьи, материнства, отцовства и детства; социальной защиты, включая социальное обеспечение; обеспечения права на жилище в государственном и муниципальном жилищных фондах; охраны здоровья, включая медицинскую помощь; обеспечения права на благоприятную окружающую среду; образования.

В судебном заседании установлено, что прокурор Фрунзенского района г. Саратова обратился в суд с иском в защиту законных интересов и жилищных прав Елистратова И.В., 1940 года рождения, проживающего в <адрес> в <адрес>, являющегося ветераном труда, и Медникова Б.Е., 1941 года рождения, проживающего в <адрес> том же доме, которые не способны по состоянию здоровья и в силу возраста самостоятельно обратиться в суд за защитой нарушенного права, что подтверждается заявлениями указанных лиц, представленных в прокуратуру, ответом из МУЗ «Городская поликлиника №» (л.л. 238 том 1), чем не нарушены требования статьи 45 ГПК РФ.

В силу статьи 123 Конституции Российской Федерации, статей 12, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, гражданское судопроизводство осуществляется на основе равенства и состязательности сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений.

В соответствии со статьей 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанном на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в совокупности.

Статьей 6 Закона Российской Федерации от 24.12.1992 г. № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» установлено, что недвижимость в жилищной сфере, включая жилищный фонд, либо ее часть может находиться в частной (граждан, юридических лиц), государственной, муниципальной собственности, в собственности общественных объединений, а также в коллективной собственности и переходить из одной формы собственности в другую в порядке, установленном законодательством.

При объединении в многоквартирных домах собственников квартир и иных жилых помещений, а также других частей недвижимости в жилищной сфере, находящихся в частной (граждан, юридических лиц), государственной, муниципальной собственности, собственности общественных объединений образуются товарищества собственников недвижимости в жилищной сфере - кондоминиумы. В кондоминиумах в коллективной собственности находятся межквартирные лестницы, лифты, коридоры, крыши, технические подвалы и другие места общего пользования, внеквартирное инженерное оборудование и придомовые территории (статья 8 указанного закона).

В судебном заседании установлено и никем не оспаривается, что <адрес> в <адрес> находится в управлении ТСЖ-1 Фрунзенского района г. Саратова.

В <адрес> в <адрес>: собственником трехкомнатной <адрес>, общей площадью - 83,900 кв.м., расположенной на 1 этаже указанного дома (литер «В»), является Елистратов И.В. на основании договора на приватизацию жилищного помещения № 1205 от 30.03.1994 г. и его доля в жилом доме составляет - 0336 кв.м. (л.д. 12 том 1); собственником двухкомнатной квартиры № 2 (литер здания «А»), общей площадью - 53,400 кв.м. является Медников Б.Е. на основании договора на приватизацию жилого помещения № 3501 от 16.11.1999 г. (л.д. 13 том 1) и его доля в жилом доме составляет - 0473404 кв.м. (81/100); собственником квартиры № 7 (литер «В») является Любочкин Ю.И. на основании договора купли-продажи от 23.07.1998 г. № 1902, заключенного между Любочкиным Ю.Н. и Артемовым Ю.В., который 24.06.1998 г. заключил договор на приватизацию жилого помещения № 2787. В последующем Любочкин Ю.Н. осуществил перепланировку приобретенного строения, которую узаконил решением суда. Указанные обстоятельства подтверждаются инвентарным делом МУП ГБТИ, свидетельством о государственной регистрации права серии 64 АБ № 547931, выданным 28.02.2007 г.

Согласно договору дарения квартиры от 04.04.1994 г. <адрес>, Сидякиной М.С. и Алексеевым В.В. была подарена Цирульниковой Т.В. (по учету значится, как вторая квартира под номером 2, не принадлежащая Медникову, что никем не оспаривалось, подтверждается технической документацией). Сидякина М.С. и Алексеев В.В. 12.11.1992 г. заключили договор № 10 на приватизацию жилого помещения - двухкомнатной квартиры № 2, который был зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается материалами дела, инвентарным делом.

Цирульникова Т.В. заключила договор купли-продажи 18.11.1997 г. с Никифоровой И.М. на указанную квартиру, что никем не оспаривается и подтверждается свидетельством о государственной регистрации права на недвижимое имущество серии 97 № 015691, в связи, с чем она является собственником иной кв. 2 в указанном доме.

Собственником нежилого помещения (литер «В»), расположенного в цокольном этаже, общей площадью - 69,9 кв.м, (номера на поэтажном плане - 5-9) на 08.12.2005 г. являлось муниципальное образование - город Саратов в лице Комитета по управлению имуществом г. Саратова, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 08.12.2005 г. произведена запись регистрации № 64-64-01/322/2005-223 (л.л. 20 том 1).

Собственником нежилого помещения (литер «В»), расположенного в цокольном этаже, общей площадью - 39,8 кв.м., (номера на поэтажном плане - 1-4) на 11.01.2006 г. являлось муниципальное образование - город Саратов в лице Комитета по управлению имуществом г. Саратова, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11.01.2006 г. была сделана запись регистрации № 64-64-01/399/2005-43 (л.д. 21 том 1).

Из материалов дела следует, истцы добросовестно производят оплату жилищно-коммунальных услуг (л.д. 190-197 том 1), что никем не оспаривается.

Основаниями, послужившими для регистрации права на указанные нежилые помещения муниципального образования - город Саратов явились следующие документы: Решение малого Совета Саратовского Городского Совета народных депутатов от 29.01.1993 г. № 233 «О формировании реестра муниципального нежилого фонда и дополнениях в перечни объектов, передаваемых в муниципальную собственность», на основании которого включены в Реестр нежилые помещения по адресу: <адрес> (цокольный этаж), общей площадью - 128,2 кв.м. (л.д. 11 том 1); Выписка из Реестра муниципального нежилого фонда г. Саратова, выданная Комитетом по управлению имуществом г. Саратова от 02.11.2005 г., что подтверждается материалами дела. Также из Выписки МУП «ГБТИ» № 44535 от 14.10.2005 г. и приложения к ней следует, что на указанную дату спорные нежилые помещения, расположенные в цокольном этаже жилого <адрес> года постройки, принадлежали муниципальному образованию «Город Саратов) (л.д. 19-20 том 1), однако документы не сохранились.

Как следует из Решения малого Совета Саратовского Городского Совета народных депутатов от 29.01.1993 г. № 233 были утверждены перечни, передаваемых в муниципальную собственность г. Саратова нежилых помещений, находящихся на территории г. Саратова и передаваемых в муниципальную собственность. Спорные нежилые помещения, площадь которых была указана, как 128,2 кв.м. (в последующем указанная площадь спорных помещений была уточнена и соответствует техническим характеристикам, имеющимся в сведениях БТИ), вошли в указанный перечень под № 91, и состояли на балансе РМПО ЖКХ. В характеристике данного помещения указано, что там был расположен магазин «Колибри», что не отрицалось в судебном заседании истцом Елистратовым И.В.

Статьей 2 Закона РСФСР от 24 декабря 1990 года № 443-1 «О собственности в РСФСР» устанавливалось, что имущество может находиться в частной, государственной, муниципальной собственности, а также в собственности общественных объединений (организаций).

Согласно пункту 1 статьи 23 названного Закона в муниципальной собственности района, города и входящих в них административно-территориальных образований, частности, находятся: жилищный фонд, нежилые помещения в домах жилищного фонда.

Во исполнение указанного Закона Верховным Советом Российской Федерации принято постановление от 27.12.1991 г. № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность».

Согласно приложению № 3 к данному Постановлению к объектам, относящимся к муниципальной собственности, отнесен жилищный и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов (местной администрации), в том числе здания и строения, ранее переданные ими в ведение (на баланс) другим юридическим лицам.

Во исполнение названного постановления жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, до 1917 года постройки, в силу прямого указания закона был отнесен к муниципальной собственности. Спорные нежилые помещения были включены в Реестр муниципального нежилого фонда г. Саратова в раздел встроено-пристроенные помещения под № 92 (л.д. 222 том 1). В характеристике помещения указано - магазин «Калибри». Какие-либо иные сведения в архивах города в Государственном архиве Саратовской области не сохранились, о чем имеются в материалах дела ответы на запросы суда.

Саратовской городской Думой 23.06.2006 г. № 6-52 было принято Решение «О прогнозном плане (программе) приватизации муниципального имущества <адрес> на 2006 г.», куда в пункт 109 раздела 2 были включены в перечень муниципального имущества (объектов), подлежащего приватизации в 2006 г., объекты муниципального нежилого фонда - нежилое помещение по адресу: <адрес>, площадью - 109,7 кв.м., обремененного арендными отношениями на неопределенный срок (л.д. 22-23 том 1).

В судебном заседании не оспаривалось, что Бединадзе Р.О. с 1997 года использовал спорные нежилые помещения на основании договоров аренды, что подтверждается пояснениями истца Елистратова И.В., актом приема - передачи нежилого помещения от 01.02.2000 г. (л.д. 14 том 1), договором аренды нежилого помещения № 016/6 от 11.02.2004 г. общей площадью - 128,2 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, заключенного между Комитетом по управлению имуществом <адрес> и ФИО2

Распоряжением Комитета по управлению имуществом Администрации муниципального образования «Город Саратов» от 16.10.2006 г. №1233-р определены условия приватизации объекта, площадью - 109,7 кв.м., в том числе начальная стоимость продаваемого объекта на основании отчета об оценке рыночной стоимости данного объекта недвижимости по адресу: <адрес>. В газете «Саратовская панорама» от 16.10.2006 г. был опубликован список муниципальных нежилых помещений, которые подлежали продаже с аукциона (л.д. 73-75 том 1).

Из протокола о результатах открытых торгов по продаже права собственности объектов нежилого фонда № 246 от 15.11.2006 г. победителем торгов спорных нежилых помещений литер «В», площадью - 109,7 кв.м в цокольном этаже <адрес> в <адрес> значится Бединадзе Р.О. (л.д. 24 том 1), в связи, с чем в ТСЖ-1 Фрунзенского района г. Саратова Комитетом по управлению имуществом г. Саратова было направлено уведомление 09.03.2007 г. о покупателе помещений (л.д. 42 том 2).

По результатам проведенного аукциона Комитетом по управлению имуществом города с победителем аукциона - Бединадзе Р.О. был заключен договор купли-продажи нежилого фонда на аукционе от 17.11.2006 №255-ан (л.д. 41 том 1). Предметом договора явилось нежилое помещение литер «В», общей площадью - 109,7 кв.м в цокольном этаже одноэтажного жилого дома по адресу. <адрес>, о чем Бединадзе Р.О. выданы: Свидетельство о государственной регистрации праве собственности серии 64-АБ № 480600 на нежилое помещение, литер В, цокольный этаж площадью - 69,9 кв.м, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28.03.2007 г. произведена запись регистрации № 64-64-01/322/2005-223 (л.д. 44 том 1) и Свидетельство о государственной регистрации праве собственности серии 64-АБ № 480599 на нежилое помещение, литер В, цокольный этаж площадью - 39,8 кв.м, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28.03.2007 г. произведена запись регистрации № 64-64-01/112/2007-97 (л.д. 45, 183,184 том 1).

Из справки МУП ГБТИ от 26.10.2010 г. следует, что собственником спорных нежилых помещений значится Бединадзе Р.О. Ранее указанное нежилое помещение принадлежало Муниципальному образованию «Город Саратов» и имеется ссылка на акт муниципализации от 12.05.1924 г. № 7880 а/з (Литер «В» с холодными пристройками). Указанные сведения подтверждаются и исследованным в ходе судебного заседания инвентарным делом на данное домовладение. Из ответа Администрации МО «Город Саратов» от 28.12.2010 г. (л.д. 53 том 1) также следует, что спорные нежилые помещения были включены в реестр муниципальной собственности. Из ответа Администрации МО «Город Саратов» от 14.03.2011 г. усматривается, что нежилые помещения включены в реестр объектов муниципальной собственности на основании решения малого Совета народных депутатов от 29.01.1993 г. № 233. При проведении технической инвентаризации в октябре 2005 года установлено, что нежилые помещения состоят из помещений расположенных в цокольном этаже и холодных пристроек, являющихся помещениями общего пользования, через которые осуществляется доступ в цокольный этаж, первый (жилой) этаж через отдельные входы (л.д. 62-63 том 1).

Сведений о нахождении нежилых помещений, принадлежащих Бединадзе Р.О., в жилом <адрес> в <адрес> в общей долевой или общей совместной собственности собственников квартир, Реестр не содержит. Напротив, согласно свидетельствам о государственной регистрации права, право собственности на данные нежилые помещения, площадью - 69,9 кв.м, серия 64АБ № 480600, запись регистрации 364-64-01/112/2007-96 от 28.03.2007 г. и 39,8 кв.м, серии 64АБ № 480599, запись регистрации 364-64-01/112/2007-97 от 28.03.2007 г., зарегистрировано за Бединадзе Р.О.

В судебном заседании установлено, что над нежилыми помещениями, принадлежащими Бединадзе Р.О. (литер «В»), расположены <адрес>, принадлежащая ФИО9 и <адрес>, принадлежащая Любочкину. Квартира № 2 (Литер «А»), принадлежащая Медникову, расположена через дорогу от дома с литером «В». Квартира, принадлежащая Никифоровой, также имеет иной литер строения, что никем не оспаривается и подтверждается технической документацией.

Из технической документации (инвентарное дело), представленной МУП «ГБТИ <адрес>» (л.д. 124-182 том 1), из подлинного инвентарного дела, которое обозревалось судом, пояснений истца ФИО9, других участников судебного разбирательства, следует, что на момент заключения первого договора № в ноябре 1992 г. на приватизацию одного из жилых помещений, расположенного в <адрес> в <адрес>, ФИО17 и ФИО18 (данная квартира не расположена в литере «В»), статус спорного нежилого помещения был определен. Так из технических паспортов и экспликаций, имеющихся в материалах дела, инвентарного дела, следует, что ранее спорные нежилые помещения являлись жилыми помещениями и в них располагались жилые комнаты. При этом принять во внимание описание строения - дома за 1927 год, имеющееся в материалах инвентарного дела, в части указания по литеру «В», что имеется подвал нежилой, суд не может и исходит из того, что в указанных сведениях имеют подтирки и исправления. Кроме того, в описании литера имеются сведения, что в полуподвальном этаже имеются 3 квартиры, в каждой из которой имеется несколько комнат.

Из плана существующих строений и дворового места по <адрес> (в настоящее время <адрес>, что никем не оспаривается и подтверждается материалами инвентарного дела) за 1926 год видно, что имеется в доме полуподвал. Сведения о том, что полуподвал нежилой отсутствуют. Напротив, в плане отражено, что там имеются <адрес>, №. Из описания строения и технического состояния объекта за 1926 г., 1937 г., 1938 г., 1940 г.,1941 г., 1949 г. следует, что в полуподвале литере «В» имелись жилые комнаты, кухни, коридоры, туалеты. В подлиннике технической инвентаризации строения за 1949 год указано, что в домовладении по ул. Сакко и Ванцетти, 38, имеется, в том числе, помещение - литер «В», владельцем которого является Исполком Фрунзенского райсовета депутатов трудящихся на основании акта о муниципализации от 12.05.1924 г. за № 7880 а/з, то есть имущество было муниципализировано. При этом весь указанный литер является жилым, что отражено в плане и указано, что п/подвал 1-Ж. Согласно технической инвентаризации дома от 11.05.1971 г. также имеются сведения о том, что в основном строении литер «В» имеется подвал жилой. О размещении в указанном полуподвале (цокольном этаже) каких-либо складских помещений, торгово-промышленных организаций, либо иных помещений, которые обслуживали бы все дом, в том числе и верхний этаж (1 этаж) в доме, не имеется. Из технического паспорта на жилой дом литер «В» от 20.10.1974 г. следует, что в спорных помещениях цокольного этажа были расположены квартиры с № 1 по № 4 с жилыми комнатами, с туалетами, кухнями, коридорами, прихожими. Соответственно, суд не может согласиться с доводами прокурора и третьих лиц, что спорное помещение изначально было предназначено, как нежилое помещение, где располагалось общее имущество всего дома в виде санитарно-технического оборудования, предназначенного для обслуживания всего жилого дома. При этом суд учитывает и год постройки данного дома - предположительно до 1917 года, когда понятия, как общее имущество, предназначенное для обслуживания многоквартирного дома, законодатель не предусматривал в том смысле, как предполагают истцы.

Согласно приложению № 3 к Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 г. № 3029-1, к объектам, относящимся к муниципальной собственности, был отнесен жилой и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов (местной администрации), в том числе здания и строения, ранее переданные ими в ведение (на баланс) другим юридическим лицам.

Однако с момента реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), учитывал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящийся или не относящийся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в многоквартирных жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности не возникало у жильцов дома. При этом суд считает, что для определения правового режима названных помещений не имеет значение наличие в них только инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещение, уже выделенное для самостоятельного использования, не связанного с обслуживанием жилого дома.

Спорные объекты недвижимости на 12.11.1992 г., то есть на момент приватизации первой квартиры в доме Алексеевым В.В. и Сидякиной М.С., уже использовались, как нежилые помещения, и в настоящее время используется для целей, не связанных с обеспечением эксплуатации жилого дома. Отсутствие документа, подтверждающего перевод спорных помещений из жилых помещений в нежилые помещения, не может служить основанием для удовлетворения требований истцов, поскольку суд исходит из назначения и использования спорного объекта, как предусматривает законодатель. Учитывая первоначальное назначение спорных нежилых помещений, как самостоятельного объекта, предназначенного для иных целей, не связанных с обслуживанием иных помещений жилого дома, а также дальнейшего его использование, спорные нежилые помещения не могут считаться находящимися в режиме долевой собственности жильцов дома. С момента постройки дома спорные помещения являлись самостоятельным объектом недвижимости.

Истцы и третьи лица полагают, что спорные нежилые помещения выполняют функцию технического этажа, так как в них имеются технические коммуникации, предназначенных для обслуживания вышерасположенных помещений дома (квартиры № 1 и № 2), а также квартиры № 2, то есть более одного помещения, соответственно, являются общей долевой собственностью домовладельцев на основании статьи 290 ГК РФ и статьи 36 ЖК РФ. Суд с указанными доводами не соглашается и соглашается с доводами ответчиков, что спорные помещения на момент приватизации первой квартиры в доме являлись отдельным объектом гражданских прав с правовым режимом, отличным от правового режима общей долевой собственности, использовались в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, являлись отдельным объектом технического учета и самостоятельным объектом недвижимости, что подтверждается материалами дела, инвентарного дела, паспортом БТИ, свидетельством о праве собственности на объекты недвижимости. Наличие инженерных коммуникаций и оборудования недостаточно для признания права общей долевой собственности домовладельцев на подвальное помещение. Необходимо доказать, что такое помещение не может использоваться самостоятельно и имеет исключительно вспомогательное значение. В противном случае оно является объектом недвижимости и не относится к общему имуществу.

В настоящее время состав общего имущества многоквартирного дома определен пунктом 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491. Данная норма определяет, что в состав общего имущества входят не все подвальные помещения, а только технические подвалы, предназначенные для размещения исключительно инженерного оборудования и прокладки коммуникаций. При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости» (пункт 3 Постановления Правительства РФ). При этом, в случае расхождения (противоречия) сведений, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре (пункт 4 Постановления Правительства Российской Федерации). Как видно из материалов дела, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеется запись о праве собственности на нежилые помещения. Таким образом, отнесение помещений к общему имуществу противоречит федеральному законодательству (пунктам 3 и 4 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491).

30.05.2011 г. было проведено выездное судебное заседание по адресу: <адрес>, где осматривались спорные нежилые помещения площадью - 69,9 кв.м и 39,8 кв.м, принадлежащие на праве собственности Бединадзе Р.О., состоящие из нескольких комнат согласно плану БТИ. При осмотре спорных помещений был привлечен в качестве специалиста - Николаев В.Г., проводивший экспертное исследование № 1926 от 16.02.2011 г. Согласно экспертному исследованию инженерные коммуникации - канализация, водопровод, печное отопление, расположенные в цокольном этаже жилого <адрес> в <адрес>, являются общим имуществом собственников данного помещения (том 1 л.д. 54-61). Николаев В.Г. при осмотре пояснил, что в комнатах имеется специальный печной отопительный стояк, проходящий на верхний этаж, имеющий две газоходные трубы, поднимающиеся и служащие для удаления продуктов сгорания. Указанный печной стояк общий, но дымоходы разные. Дом не утеплён, перекрытие между этажами тонкое, и в том случае, если внизу не будет отапливаться печь, температурно-влажностный режим нарушится в квартирах, расположенных выше нежилых помещений (кв. № 7). Также Николаев В.Г. пояснил, что Елистратов И.В., являющийся жильцом квартиры № 1, может отапливать квартиру отдельно от других жильцов. Полагает, что печной стояк является общим имуществом и по принципу работы данного стояка существуют отопительные стояки во многих других многоквартирных домах. Квартира № 2, принадлежащая Медникову Б.Е., является отдельно стоящим зданием и он полагает, что, возможно, общие коммуникации проходят где-то под землёй, но они не связаны со спорным имуществом. В квартирах № 1, № 7 и в нежилых помещениях имеется общий ввод в водопровод, который находится в комнате под № 5, отмеченном на плане БТИ (л.д. 171 том 1) и, в случае его перекрытия в нежилых помещениях воды в <адрес>, этажом выше, не будет. Однако, если перекрыть воду в <адрес>, №, то в <адрес> также не будет воды. Водопровод от <адрес>, принадлежащей Любочкину, проведен в <адрес>, принадлежащую Елистратову. Следовательно, там также не будет воды в случае, если её перекроют вертиль на общем вводе. Таким же образом воду может перекрыть Любочкин, тем самым, прекратив поступление воды в <адрес>. В комнате №, отмеченной на плане БТИ, находится ввод в водопровод, далее от него расположен «лежак», затем стояк поднимается в <адрес>, обеспечивая её водоснабжением, а из <адрес> водоснабжение проведено в <адрес>. По расположению общих коммуникаций в <адрес>, принадлежащей Медникову, Николаев В.Г. предоставить пояснения не смог, но указал, что общий ввод в водопровод находится вне дома, на улице в канализационном люке. Канализационные выходы из квартир дома также расположены отдельно и друг другу препятствий не создают.

При рассмотрении данного дела для определения состава имущества, находящегося в нежилых помещениях, а также получения ответа на спорные вопросы определением суда была назначена строительно-техническая экспертиза (л.д. 138-142 том 2). Из заключения эксперта следует, что в цокольном этаже жилого <адрес> литер «В» по <адрес> имеется пять печей, которые отапливаются природным газом из централизованного газопровода все 9 помещений, обозначенных по плану БТИ (т.1 л.д. 163), имеется газовый счетчик для учета расхода газа в нежилых помещения, санузел, унитаз подключен к холодному водопроводу и канализации, подключенной в централизованную сеть, во всех помещениях имеется охранная пожарная сигнализация и электроснабжение, имеется электросчетчик, установлена газовая колонка для подогрева воды. Также эксперт указал, что имеются магистральные трубопроводы канализационной сети (стояки), которые служат и для квартир № 1 и № 7. Имеются холодные пристройки, не отраженные на плане БТИ, однако, указанные объекты не являются предметом рассмотрения в данном судебном заседании. Также эксперт Степнов В.П. отметил, что в спорных помещениях площадью 69,9 кв.м и 39,8 кв.м имеется следующее оборудование и коммуникации, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения в данном доме, а именно: пять печей, которые служат основанием вышерасположенных печей, которые используются для отопления квартир №1 и №7 на первом этаже. В печах имеются ходы, которые используются как для отопления нежилых помещений в цокольном этаже, так и квартир на первом этаже №1 и №7 вышеуказанного дома. В общих печах имеются отдельно для каждого помещения дымовые каналы, которые расположены в общем массиве отопительных печей. 2. Магистральные стояки канализационной сети, которые служат для удаления жидких бытовых отходов из квартир №1 и №7; магистральные стояки канализационной сети, которые служат для удаления жидких бытовых отходов из квартир № 1 и № 7; трубопровод холодного водопровода, который проходит по нежилым помещениям в цокольном этаже и соединен с санитарно-техническими приборами, как в нежилых помещениях цокального этажа, так и квартир на первом этаже №1 и №7, <адрес> в <адрес>; имеется трубопровод холодного водопровода в цокольном этаже, который соединен с трубопроводом отдельно стоящего здания под литером «А» и служит так же для обеспечения воды квартиры №2. Эксперт указал в своем заключении, что с экспертной точки зрения, оборудование и инженерные сети, указанные выше, расположенные в цокольном этаже жилого дома, являются общим имуществом всех собственников данного жилого дома.

В силу статьи 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома, то есть часть комплекса недвижимого имущества, которая предназначена для обслуживания, использования помещений и доступа к ним, тесно связана с ними назначением и следующая их судьбе.

Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Аналогичное положение содержит часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), согласно которой собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством в пределах распоряжаются имуществом в многоквартирном доме (часть 2 статьи 36 ЖК РФ).

Согласно положениям Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 г. № 37, этаж подвальный - этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли более чем на половину высоты помещения, этаж технический - этаж для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций; может быть расположен в нижней (техническое подполье), верхней (технический чердак) или в средней частях здания.

В соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491 в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); крыши; ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции); механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры); земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства; иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (пункт 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме).

В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях (пункт 5 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме).

Также в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях (пункт 6 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме).

Перечень имущества, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме, не является исчерпывающим. При его расширительном толковании следует исходить из того, что общее имущество в многоквартирном доме находится в функциональной взаимосвязи с жилыми и нежилыми помещениями и обладает рядом признаков: неразрывно связано с жилыми и нежилыми помещениями, при отчуждении помещения следует его судьбе, право собственности на него возникает одновременно с правом собственности на помещение, является принадлежностью не менее чем к двум помещениями в многоквартирном доме, предназначено для удовлетворения потребностей собственников помещений в доме.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме, если принятым до вступления в силу настоящего Федерального закона решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не установлено иное (статьи 1, 15 Федерального закона от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).

В соответствии с пунктом 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Таким образом, общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме являются те части дома, которые имеют вспомогательное, обслуживающее значение и не являются объектами индивидуальной собственности.

Из содержания приведенных норм следует, что многоквартирный дом как комплексный объект состоит из: а) жилых помещений, б) нежилых помещений, в) помещений, предназначенных для обслуживания жилых и нежилых помещений и доступа к ним, тесно связанных с ними предназначением и следующих юридической судьбе жилых и нежилых помещений. При этом жилые и нежилые помещения могут находиться в индивидуальной собственности любых субъектов права собственности независимо от ее формы, а вспомогательное имущество - только в общей долевой собственности указанных субъектов.

Суд учитывает правовую позицию, изложенную в Решении Верховного Суда Российской Федерации от 22.09.2009 г. № ГКПИ09-725, оставленным без изменения Определением Кассационной коллегии Верховного Суда РФ от 24.11.2009 г. № КАС09-547, согласно которой «оборудование, находящееся в многоквартирном доме, может быть отнесено к общему имуществу только в случае, если оно обслуживает более одного жилого или нежилого помещения. В подпункте «д» пункта 2 Правил воспроизведена норма о включении в состав общего имущества механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающего более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры). Кроме того, пункт 5 Правил закрепляет, что в состав общего имущества входят внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях. Следовательно, по смыслу пункта 6 Правил во взаимосвязи с подпунктом «д» пункта 2 и пунктом 5 Правил в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме включаются лишь те обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), которые обслуживают более одной квартиры (находятся за пределами квартир на лестничных клетках, в подвалах и т.п.).

Исследуя материалы инвентарного дела, представленного МУП ГБТИ, из которых на 1974 год имеются сведения о том, что спорные помещения являлись жилыми. С учетом пояснений Елистратова, который не отрицал, что в спорных помещениях до 1990 года проживали семьи, а затем отселены из цокольного этаже, затем в указанном помещении находился магазин «Калибри», после чего складское помещение администрации Фрунзенского района, а с 1997 года цокольный этаж стал арендовать Бединадзе Р.О., что не оспаривалось участниками судебного разбирательства, суд приходит к выводу, что на момент приватизации первой квартиры в <адрес> в <адрес> статус данного помещения после отселения жильцов дома уже был определен владельцем данного дома, как нежилое помещение. По состоянию на указанный момент цокольное помещение жилого дома было предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовалось фактически в качестве общего имущества домовладения, что подтверждается материалами дела. Наличие же в спорных помещениях инженерных коммуникаций значения не имеет, поскольку они имеются в каждом подвале и жилом помещении и не порождают право общей долевой собственности. При этом перевод из жилого помещения в нежилое помещение законодатель допускал, в случаях установленных законом (статьи 8, 9 ЖК РСФСР, действующего до введение в действие нового ЖК РФ, вступившего в действие с 01.03.2005 г.). Как следует из инвентарного дела, вместе с основными строениями на основании акта о муниципализации от 12.05.1924 г. за № 7880 а/з были муниципализированы и спорные помещения. Оснований не доверять сведениям, имеющимся в материалах дела, у суда не имеется. Судом установлено, что спорные помещения, включены в реестр муниципальной собственности г. Саратова. Какие-либо иные доказательства, опровергающие указанные выводы, суду не представлены истцами.

Конституционный суд Российской Федерации в Определении от 19.05.2009 г. № 489-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалоб товариществ собственников жилья «Невский 163» и «Комсомольский проспект - 71» на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации» изложил свою позицию в отношении общего имущества собственников жилья, указав, что «к общему имуществу может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в законоположениях юридическим признакам: во - первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир, и, которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются технические коммуникации, иное оборудование), во вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное за пределами, так и внутри помещений). Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, то есть общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющими самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников. При этом помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества следует, как указано в пункте 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3)».

Согласно заключению эксперта, имеющегося в материалах дела, установлено наличие имущества: отопительных печей, водяных счетчиков, унитазов, газовой горелки, газового счетчика, ванны, раковин и электросчетчиков, находящихся в квартирах №№1,2 и 7 и нежилом помещении по адрес: <адрес>, в ответах на первый и второй вопросы в заключении указывает, что в помещении №6 (санузел) имеется унитаз с подключением к холодному водопроводу и канализации, подключенной в централизованную сеть, в помещении №4 (кухня) имеется мойка, с подключением к холодному водопроводу и канализации, подключенной в централизованную сеть, а также на наличие магистральных трубопроводов канализационной сети (стояки), которые служат и для вышерасположенных квартир №1 и №7. С технической точки зрения, оборудование и инженерные сети, указанные в ответе на второй вопрос, и расположенные в цокольном этаже литер «В» одноэтажного жилого <адрес>, являются общим имуществом всех собственников данного жилого дома. Однако право собственности является не техническим, а правовым понятием, которое возникает (приобретается) на правовых основаниях.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО22 пояснил, что квартира № 2, где проживает Медников, является отдельно стоящим зданием и водопровод обслуживает совместно цокольный этаж и указанную квартиру, однако, но каким образом сказать не смог, поскольку водопровод проходит под землей. Для поддержания температурного режима во всех квартирах всем жильцам дома следует отапливать печи, в том числе и Бединадзе, поскольку полы в квартирах не утеплены. Полагает, что именно так проектировался и строился дом, что вышестоящие печи опираются на нижестоящие печи и первая печь, расположенная в нежилом помещении, является основанием для всех печей. Считает, что оборудование, предназначенное для обслуживания всего дома, и являющееся общим, всегда должно находиться в нежилом помещении. При этом пояснил, что если бы объекты, которые он обследовал, являлись жилыми помещениями, то он бы не применил положения Правил содержания имущества в многоквартирном доме № 491 и не сослался на то, что указанное им в заключении имущество является общим имуществом дома, так как каждое жилое помещение отапливается отдельно при помощи печи, расположенной в квартире. Давая такое заключение, эксперт исходил из обследования конкретного объекта, которое является в настоящее время нежилым. Полагает, что счетчики учета водоснабжения можно установить в каждой квартире. Запорное устройство, находящееся в колодце на улице, и вентиль, имеющийся в комнате цокольного этажа - 69,9 кв. м., являются общим имуществом жильцов дома. Трубы холодного водоснабжения проходят во всех квартирах и в нежилых помещениях в цокольном этаже, также проходит общая канализационная труба.

Суд соглашается с доводами эксперта о том, что в нежилых помещениях имеется пять печей, отапливающихся природным газом из централизованного газопровода, которые используются для отопления, как нежилых помещений, так и квартир № 1 и № 7 на первом этаже, которое относится к общему имуществу. Однако оснований относить данные печи именно к тому имуществу, которое не имеется более в других помещениях, а, следовательно, оно должно относиться к общему имуществу, на которое у истцов может возникнуть право общей долевой собственности, не имеется. Как следует из заключения эксперта, в печах расположены отдельно для каждого помещения дымовые каналы в общем массиве отопительных печей. Истец суду пояснил, что не оспаривалось участниками судебного заседания, каждый житель данного дома самостоятельно может производить отопление своей квартиры. Расположение дымовых каналов в общем массиве отопительных печей, не является основанием относить данные печи к указанному виду имущества. Как следует из технической документации, ранее нежилые помещения использовались, как жилые комнаты, в указанных комнатах имелись печи, которые переделывались, улучшались, изменялся их вид. Так из акта от 21.10.1938 г., имеющегося в инвентарном деле, усматривается, что в литере «В» (1 этаж) в комнате 11 была переделана русская и голландские печи, а в полуподвальном помещении литер «В» в комнатах 1,2 голландская печь сделана «заподлицо» с переборкой и топкой, находящихся в прихожей указанных комнат.

Анализируя доказательства, представленные истцами, а также нормы закона, регулирующие спорные правоотношения, решения и определения Верховного Суда Российской Федерации, заключение эксперта, его пояснения, исходя характера элементов инженерного оборудования, относящегося к санитарно-техническому оборудованию, суд полагает, что не нашли своего подтверждения доводы истцов о том, что помещения являются техническими и функционально предназначены исключительно для обслуживания иных квартир в доме. Из технической документации усматривается, что запорные узлы, узлы коммуникаций и санитарно - техническое оборудование, обслуживающие более одного помещения, которое бы находилось только в спорных помещения, отсутствует. Через спорные помещения проходят только стояки водоснабжения, канализации и общий стояк печи, используя которые можно повлиять на условия проживания в вышерасположенных квартирах. Указанные обстоятельства были установлены и в ходе осмотра нежилых помещений. Входные двери в указанные помещения расположены независимо от входа в другие жилые помещения, в связи, с чем отсутствуют какие-либо основания полагать, что данные помещения не могут эксплуатироваться самостоятельно. Наличие в спорных нежилых помещениях магистральных трубопроводов канализационной сети, подключение к холодному водопроводу мойки и канализации, подключенной в централизованную сеть, не свидетельствуют о том, что данное имущество является именно тем имуществом, на которое может быть признано право общедолевой собственности за истцами. Само по себе нахождение нежилых помещений в жилом доме ниже планировочной отметки земли, не свидетельствует о его исключительном техническом назначении для обслуживания проживающих в жилых помещениях граждан. Поскольку в нежилых помещениях отсутствуют такие инфраструктуры, которые бесспорно обслуживали бы более одного помещения жилого дома, то у суда не имеется оснований полагать, что указанное имущество в силу статьи 209 ГК РФ и статьи 36 ЖК РФ является общим имуществом жильцов дома. Иных доказательств, опровергающих доводы ответчиков, суду истцами не представлено. Ввиду того, что спорные нежилые помещения сформированы из жилых помещений, то отнесение указанных помещений к местам общего пользования также невозможно, так как фактический характер использования (как жилое помещение) исключает возможность отнесения квартир, а в настоящее время нежилых помещений к местам общего пользования. Заключением судебной экспертизы и экспертным исследование также указанные обстоятельства не подтверждены, поскольку не все имущество, относящееся к общему имуществу, может являться имуществом, предназначенным для обслуживания нескольких или всех помещений. При этом судом учитываются пояснения эксперта ФИО22 о том, что состав имущества определялся им по фактическому использованию исследуемых помещений. В случае, если бы указанные помещения были жилыми, то вывод о том, что данное имущество является общим в соответствии с применяемыми им Правилами, он бы делать не стал. Указанные доводы противоречат его же выводам, имеющимся в заключении.

Не представлены суду доказательства того, что вентиль, находящийся в цокольном помещении, является отводным вентилем холодного водоснабжения. Указанный вентиль не относится к первому отводному крану, который предназначен для обслуживания более одного помещения, хотя и относится к общему имуществу многоквартирного жилого дома. Эксперт в судебном заседании пояснил, что технически возможно, чтобы указанный вентиль был убран, поскольку в колодце на улице имеется общий вентиль на жилой дом и, в случае возникновения аварийной ситуации, указанный вентиль может быть перекрыт. Показания Бединадзе, приведенные в приговоре Фрунзенского районного суда г. Саратова от 26.07.2010 г., о том, что он 04.05.2009 г. заявлял о перекрытии воды в квартиру Любочкина и то, что в этот день продавец, работающая в магазине, принадлежащем ему, перекрывала воду, не может свидетельствовать о том, что спорные нежилые помещения не являются самостоятельными объектами недвижимости, которые могут использоваться по назначению.

Доводы представителя Комитета по управлению имуществом г. Саратова, представителя Администрации муниципального образования «Город Саратов» об отказе в иске по мотиву истечения срока исковой давности, не могут быть приняты во внимание по следующим основаниям.

Общий срок исковой давности устанавливается в три года (статья 196 ГК РФ).

Согласно статье 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Согласно части 4 статьи 208 ГК РФ на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения, исковая давность не распространяется. Фактически истцами заявлены требования об устранении нарушения их прав, связанных с тем, что Бединадзе незаконно владеет имуществом, принадлежащим им на праве общей долевой собственности, на которые указанный срок исковой давности не распространяется. Суд также учитывает, что прокурор заявил о том, что срок исковой давности на предъявленные требования истцами не пропущен, поскольку о нарушенном праве истцы узнали при рассмотрении гражданского дела о сносе самовольных построек, поскольку полагали, что он является не собственником помещений, а арендатором, в связи, с чем обратились за защитой своих прав к прокурору, затем в суд. Оснований не доверять данным доводам у суда не имеется.

При этом суд, рассматривая требования прокурора, предъявленные в интересах Медникова, пришел к выводу, что не представлены доказательства, подтверждающие нарушение каких-либо прав Медникова действиями ответчика Бединадзе. В судебном заседании установлено, что <адрес>, принадлежащая ФИО1, расположена в другом здании <адрес> в квартире Медникова канализационной трубы, не является доказательством того, что в нежилых помещениях, принадлежащих Бединадзе, имеется именно такое внеквартирное инженерное оборудование, без которого не могут существовать, как жилые, так и нежилые помещения и не могут спорные помещения использоваться самостоятельно.

Суд не может согласиться с доводами прокурора, третьих лиц, Елистратова, что цокольный этаж изначально строился, как нежилое помещение, непредназначенное для проживания, поскольку таких доказательств суду не представлено. Следовательно, не состоятелен довод указанных лиц о том, что нежилые помещения изначально были построены так, что в нем находилось общее имущество дома (трубы холодного водоснабжения, печное отопление, канализация), а печь была построена, как единое целое для отопления всего помещения, а не каждого помещения в отдельности.

Разрешая заявленные требования, отказ прокурора от требований о признании незаконным решения малого Совета Саратовского городского Совета народных депутатов от 29.01.1993 г. № 233 «О формировании реестра муниципального нежилого фонда и дополнениях в перечни объектов, передаваемых в муниципальную собственность» в части включения в реестр нежилого помещения по адресу: <адрес> (цокольный этаж), общей площадью - 128,2 кв.м., а также пункта 109 раздела 2 решения Саратовской городской думы от 23.06.2006 г. № 6-52 «О прогнозном плане (программе) приватизации муниципального имущества г. Саратова на 2006 г.», в части включения в перечень муниципального имущества (объектов), подлежащего приватизации в 2006 г. объекта муниципального нежилого фонда - нежилое помещение по адресу: <адрес>, площадью - 109,7 кв.м., обремененного арендными отношениями на неопределенный срок, значения не имеет, поскольку состав спорного имущества был определен владельцем имущества. Факт возможности использования спорных нежилых помещений, как самостоятельного объекта недвижимости, которое по своим характеристикам и назначению, не относится к имуществу, необходимому для обслуживания более одного помещения в названном доме, подтверждается материалами дела, предоставленными ответчиком договорами на обслуживание нежилых помещений. Судом установлено, что отопление помещений жильцы осуществляют путем использования газовых горелок, находящихся в их же помещениях. Нахождение основания стояка печного отопления, в принадлежащем ответчику помещении, не может влиять на получение коммунальной услуги ненадлежащего качества. Дополнительное соглашение №ДСЗ-ОП к договору поставки газа №46-5-0763/08 от 01.01.2008 г. от 01.03.2011 г. свидетельствует о самостоятельных расчетах за поставляемый ответчику газ. Кроме того, прохождение канализационного стояка через принадлежащее Бединадзе Р.О. помещение, так же как и через помещение Елистратова, не может влиять на получение им этой коммунальной услуги. Из заключения эксперта не следует, что спорные помещения являются техническим этажом в связи с наличием в них инженерных коммуникаций и необходимостью обеспечить к ним доступ.

Довод третьего лица Никифоровой и представителя Барышниковой о том, что именно в спорных нежилых помещениях находился коллективный счетчик учеты холодного водоснабжения, не может быть принят судом во внимание, поскольку данный прибор учета в нежилом помещении отсутствует, что подтверждается заключением эксперта. Кроме того, истцы вправе самостоятельно установить указанные приборы учета, а нежелание их установки по причине оплаты указанных работ, не может служить основанием для нарушения прав Бединадзе.

Согласно пункту 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

С учетом всех установленных обстоятельств по делу, суд приходит к убеждению, что истцами избран ненадлежащий способ защиты прав, который определяется тем, что между сторонами возникли конфликтные отношения, что подтверждается материалами дела, никем не оспаривается, ответчиками права истцов не нарушены, в связи, с чем по основаниям, заявленных исковых требований, прокурору Фрунзенского района г. Саратова, обратившегося в защиту прав и интересов истцов к ответчикам о признании недействительным распоряжения Комитета по управлению имуществом Администрации муниципального образования «Город Саратов» от 16.10.2006 г. № 1233-р в части определения условий приватизации объекта площадью 109,7 кв.м. по адресу: <адрес> (цокольный этаж), о признании недействительной ничтожной сделки, вытекающей из договора купли-продажи от 17.11.2006 г. № 255-ан, заключенного между Комитетом по управлению имуществом Администрации муниципального образования «Город Саратов» и Бединадзе Р.О., о прекращении права собственности Бединадзе Р.О. на спорные нежилые помещения, истребовании у Бединадзе Р.О. из чужого незаконного владения указанных нежилых помещений, в удовлетворении исковых требований, следует отказать.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:                                                

Прокурору Фрунзенского района г. Саратова, Фрунзенского района г. Саратова, обратившегося в защиту прав и интересов Медникова Бориса Евгеньевича, Елистратова Игоря Васильевича к Администрации муниципального образования «Город Саратов», Комитету по управлению имуществом г. Саратова Администрации муниципального образования «Город Саратов», Бединадзе Ростому Османовичу, третьи лица - Товарищество собственников жилья - 1 Фрунзенского района г. Саратова, Любочкин Юрий Иванович, Никифорова Ирина Михайловна, Закрытое акционерное общество «Поволжский немецкий банк» о признании недействительным распоряжения Комитета по управлению имуществом Администрации муниципального образования «Город Саратов» от 16.10.2006 г. № 1233-р в части определения условий приватизации объекта площадью 109,7 кв.м. по адресу: <адрес> (цокольный этаж), о признании недействительной ничтожной сделки, вытекающей из договора купли-продажи от 17.11.2006 г. № 255-ан, заключенного между Комитетом по управлению имуществом Администрации муниципального образования «Город Саратов» и Бединадзе Р.О., о прекращении права собственности Бединадзе Ростома Османовича на нежилые помещения площадью - 69,9 кв.м. и 39,8 кв.м., расположенные в цокольном этаже многоквартирного жилого дома № 38 по ул. Сакко и Ванцетти в г. Саратове, о признании права общей долевой собственности истцов на нежилые помещения, площадью - 69,9 кв.м. и 39,8 кв.м., расположенные в цокольном этаже многоквартирного жилого <адрес> в <адрес>, истребовании у Бединадзе Ростома Османовича из чужого незаконного владения указанных нежилых помещений, в удовлетворении исковых требований - отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в Саратовский областной суд через Фрунзенский районный суд г. Саратова в течение десяти дней со дня составления мотивированного решения.

Судья:                                                                                                                М.В. Литвинова