Дело № 2- 1931/2011 г.

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

09 сентября 2011 года                                                    г. Саратов

Фрунзенский районный суд г.Саратова в составе:

председательствующего судьи Садовой И.М.,

при секретаре Кошкиной О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Саратове гражданское дело по иску Чистякова Михаила Александровича к Савельевой Татьяне Николаевне о прекращении ипотеки, о прекращении права пользования жилым помещением, устранении препятствий в пользовании жилым помещением, взыскании судебных расходов

УСТАНОВИЛ:

Чистяков М.А. обратился в суд и просит прекратить право пользования Савельевой Т.Н. квартирой, расположенной по адресу, <адрес>., устранить препятствия в пользовании имуществом - однокомнатной квартирой общей площадью 32,3 кв.м., расположенной по адресу <адрес>, обязав Савельеву Т.Н. освободить указанную квартиру от находящихся в ней вещей и передать ключи от квартиры, мотивирует свои требования тем, что 20 августа 2010г. по договору № КБПЛ истец приобрёл в собственность у ответчика однокомнатную квартиру, общей площадью 32,3 кв.м., находящуюся по адресу: <адрес> Договор купли-продажи, переход права собственности на квартиру были зарегистрированы в установленном законом порядке, в подтверждение чего было выдано свидетельство о государственной регистрации права серии №

В заключённом с ответчиком договоре содержатся элементы договора купли-продажи недвижимости и элементы договора найма жилого помещения, в связи с чем, данный договор является смешанным и к нему применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в нем.

При обсуждении условий покупки квартиры истец согласился с тем, что ответчик сохранит право пользования квартирой на период 360 дней при условии ежемесячной оплаты в сумме 810 рублей в день.

При обсуждении условий сделки стороны пришли к соглашению о цене продаваемой квартиры в сумме 400 000 рублей.

Согласно п.2.2 договора, истец при заключении договора уплатил аванс в сумме 150 000,00 рублей. До ДД.ММ.ГГГГ были переданы 120 000,00 рублей. Оставшуюся сумму в размере 130 000,00 рублей истец должен был выплатить ответчику в течение 90 дней после истечения либо досрочного прекращения пользования квартирой.

Согласно п.3.1 договора с момента государственной регистрации права собственности на квартиру, данная квартира признается находящейся в пользовании у ответчика на условиях, изложенных в договоре, при этом ответчик по адресу места нахождения квартиры не регистрировался.

За предоставленное право пользования квартирой ответчик обязался ежемесячно уплачивать плату в размере 810 рублей в день (п.3.5. договора).

Плата за предоставленное право пользования квартирой, согласно п.3.6. договора производится один раз в месяц не позднее 01 числа текущего месяца срока пользования посредством передачи наличных денежных средств.

Однако, своих обязательств по уплате платы за пользование квартирой ответчик не исполнял, не вносил плату за пользование квартирой более двух раз, что привело к образованию задолженности, которая по состоянию на 26 апреля 2010 года составляет 164 230,00рублей.

В порядке досудебного урегулирования спора истец в декабре 2010г. в адрес ответчика направил претензию с требованием уплаты образовавшейся задолженности за пользование квартирой, в которой предупреждал, что в случае невнесения платы буду вынужден обратиться в суд с иском о выселении. Однако, действий по оплате за предоставленное право пользования квартирой ответчик не произвёл.

02 марта 2011 года истец в ЖСК при Саратовском заводе «Серп и Молот» получил справку, согласно которой в квартире <адрес> <адрес>. никто не зарегистрирован и не проживает.

В соответствии с п. 3.19 договора истец праве требовать досрочного прекращения пользования и владения ответчиком квартирой в случае невнесения более двух раз в установленные договором сроки платы за пользование Объектом недвижимости независимо от периода просрочки. Следовательно, в связи невыполнением ответчиком своих обязательств по договору, его право пользования квартирой должно быть прекращено.

В настоящее время ответчик в квартире не проживает, однако в квартире находятся его вещи, ключи от квартиры ответчик также не передавал.

Таким образом, истец до настоящего времени не имеет возможности пользоваться и распоряжаться принадлежащим на праве собственности объектом недвижимости, а ответчик незаконно пользуется принадлежащей истцу квартирой.

28.07.2011 г. Чистяков М.А. обратился к Савельевой с иском о прекращении ипотеки, путем погашения регистрационную запись об ипотеки от 24. 08.2010г., мотивируя свои требования условиями договора № КБПЛ, наличием задолженности у Савельевой Т.Н. в размере 238 750 рублей по состоянию на 27.07.2011 г. перед истцом в силу пункта 3.5 договора. Истец направил ответчику требование о зачете однородных обязательств в порядке ст. 410 ГК РФ, данное требование было получено Савельевой Т.Н.

Определением суда от 30.08.2011г. производство по делам было объединены в одно производство.( л.д. 167).

Истец Чистяков М.В., третье лицо ИП Чистяков М.В. в судебное заседание не явился, извещен, просил рассмотреть дело в свое отсутствие ( л.д. 134).

Представитель Чистякова М.В., ИП Чистяков М.В., действующий на основании доверенности в судебном заседании просил удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Ответчик Савельева Т.Н. в судебном заседании исковые требования не признала, пояснила что у нее не имелось намерения совершать сделку -купли продажи, а фактически она заключила договор займа под залог недвижимого имущества, при оформлении которого ей со стороны агентства было разъяснено, что при оформлении залога необходимо зарегистрировать переход права собственности права путем купли-продажи, при оформлении сделки она получила в рамках договора займа 270 000 рублей и уплачивала проценты по нему, в размере 10 530 рублей согласно квитанции от 01.09.2010г., 24 500 рублей согласно квитанции от 01.10.2010г., считает договор купли-продажи недействительным.

Судом ответчику неоднократно разъяснялось право предъявить встречное исковое заявление о признании договора недействительным, однако Савельева Т.Н. данным правом не воспользовалась, кроме того, указала в замечаниях на протокол судебного заседания о том, что она не видит смысла в подаче встречного смысла, так как сделка ничтожна в силу закона. Полагает, что суд сам вправе применить последствия ничтожной сделки.( л.д. 202-204)

Третье лицо со стороны истца ООО «Риэлтфинком» в судебное заседание не явилось, извещено надлежащим образом, просило рассмотреть дело в свое отсутствие, при этом представило письменные возражения, в которых указывает, что ООО «Риэлтфинком» создано и зарегистрировано 09.12.2010г., тогда как договор подписан 20.08.2010г., в связи с чем к возникших правоотношениям между Савельевой Т.Н. и Чистяковым М.А. отношения не имеет.

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области в судебное заседании не явились, извещены надлежащим образом, просили рассмотреть дело в свое отсутствие.( л.д.22-23)

Выслушав лиц участвующих в деле, исследовав материалы дела, обозрев материалы регистрационного дела, суд считает, что исковые требования Чистякова М.А. не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. ст. 12, 56 Гражданского Процессуального Кодекса Российской Федерации, гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Каждая из сторон должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Согласно ст. 55 ГПК РФ, доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио и видеозаписей, заключений экспертов.

В соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на полном, всестороннем, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

В силу части 4 статьи 15 Конституции Российской Федерации общепризнанные принципы и нормы международного права, международные договоры Российской Федерации являются составной частью ее правовой системы. При разрешении данного спора суд руководствуется не только нормами Российского законодательства, но и в силу статьи 1 Федерального закона от 30 марта 1998 года № 54-ФЗ «О ратификации Конвенции о защите прав человека и основных свобод и Протоколов к ней» учитывает правовую позицию Европейского суда по правам человека, выраженную в его Постановлениях и касающуюся вопросов толкования и применения данной Конвенции.

Согласно статье 8 Конвенции о защите прав человека и основных свобод каждый имеет право на уважение его личной и семейной жизни, его жилища. В Постановлении Европейского суда по правам человека от 29 июля 2004г. (дело № 59532/2000) указано, что квартира может рассматриваться как «жилище» для целей применения статьи 8 Конвенции в случае, если человек не намеревался бросать квартиру.

В соответствии со ст.ст. 2,7,8 Всеобщей декларации прав человека (принятой на третьей сессии Генеральной ассамблее ООН 10 декабря 1948 года) каждый человек должен обладать всеми правами и свободами, провозглашенными настоящей Декларацией, без какого бы то ни было различия. Все люди равны перед законом и имеют право, без всякого различия, на равную защиту закона. Каждый человек имеет право на эффективное восстановление в правах компетентными национальными судами в случаях нарушения его основных прав, предоставленных ему Конституцией и Законом.

В соответствии со ст. 45 Конституции РФ государственная защита прав и свобод человека и гражданина в Российской Федерации гарантируется. Каждый вправе защищать свои права и свободы всеми способами, не запрещенными законом.

В силу статьи 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.

         Согласно статье 12 Гражданского Кодекса Российской Федерации, защита гражданских прав осуществляется судом путем: пресечения действий нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, прекращения или изменения правоотношений, признания права, восстановлении положения существовавшего до нарушения права и др.

Согласно ст. 5 Федерального Закона № 189 «О введение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 г. к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных Федеральным Законом.

В соответствии со статьями 27, 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище, никто не может быть произвольно лишен жилища. Каждый, кто законно находится на территории Российской Федерации, имеет право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства.

Как следует из положений статьи 1 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.

Жилищные права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Граждане, законно находящиеся на территории Российской Федерации, имеют право свободного выбора жилых помещений для проживания в качестве собственников, нанимателей или на иных основаниях, предусмотренных законодательством.

Ограничение права граждан на свободу выбора жилых помещений для проживания допускается только на основании ЖК РФ, другого федерального закона.

Согласно ст. 235 ГК РФ право собственности ответчика ( владеть, пользоваться и распоряжаться) прекращается при отчуждении собственником своего имущества, то есть в момент заключения вышеуказанного договора.

В силу ст. 166 ГК РФ Сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в ГК РФ.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Доводы Савельевой Т.Н. о том, что суд вправе по собственной инициативе признать сделку недействительной и применить последствия ничтожной сделки, основаны на ошибочном толковании материального права, так суд может выйти за рамки заявленных требований и самостоятельно применить последствия только в случае если истец ограничился требованием о признании сделки недействительной, а как усматривается из волеизъявления Савельевой Т.Н. право подачи встречно иска ею не реализовано, как и право подачи встречных исковых требований о применении последствий недействительности ничтожной сделки.

В силу ст. 12 ГК РФ право выбора способа защиты гражданских прав принадлежит истцу.

Согласно статье 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом (статья 56 ГПК РФ).

В соответствии со ст.60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

В судебном заседании установлено и никем не оспаривается, что истец Чистяков М.В. с 20.08.2010г. владеет на праве собственности жилым помещением по адресу <адрес>, что подтверждается свидетельством о регистрации права собственности выданного Управлением Федеральной регистрационной службы по Саратовской области №, с наличием обременения в виде ипотеки в пользу Савельевой Т.Н.

Переход права собственности осуществлен на основании договора № от 20.08.2010г. заключенного между Савельевой Т.Н. и Чистяковым М.А. согласно условиям, которого стоимость однокомнатной квартиры расположенной по адресу <адрес> определена в размере 400 000 рублей. Кроме того, в условиях договора содержатся элементы договора найма жилого помещения, по которым Савельева Т.Н. сохранит свое право пользования квартирой на период 360 дней при условии ежемесячной оплаты в сумме 810 рублей в день.

Согласно п.2.2 договора, истец при заключении договора уплатил аванс в сумме 150 000,00 рублей. До 03.09.2010 г. были переданы 120 000,00 рублей. Оставшуюся сумму в размере 130 000,00 рублей истец должен был выплатить ответчику в течение 90 дней после истечения либо досрочного прекращения пользования квартирой.

Согласно п.3.1 договора с момента государственной регистрации права собственности на квартиру, данная квартира признается находящейся в пользовании у ответчика на условиях, изложенных в договоре, при этом ответчик по адресу места нахождения квартиры не регистрировался.

Плата за предоставленное право пользования квартирой, согласно п.3.6. договора производится один раз в месяц не позднее 01 числа текущего месяца срока пользования посредством передачи наличных денежных средств.

В силу ст. 170 ГК РФ Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Оценив в совокупности представленные доказательства, пояснения ответчика суд приходит к выводу о том, что сделка купли-продажи жилого помещения является притворной, фактически являющейся договором займа на сумму 270 000 рублей (исходя из фактически полученной суммы, что не оспаривалось сторонами), под залог недвижимого имущества с определением условия о начислении процентов в размере 810 рублей в день. Данные обстоятельства подтверждаются, в том числе и квитанциями об оплате представленных Савельевой Т.Н., в которых основанием платежа указано «проценты».(л.д. 163). Истец не оспаривал, что указанные проплаты произведены в рамках договора от 20.08.2010г. № КБПЛ, доказательств того, что у ФИО2 имеются обязательства перед истцом по иным договорам не представлено.

При таких обстоятельствах суд считает необходимым отказать истцу в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Согласно ст. 181 ГК РФ Срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Суд не применяет последствия недействительности ничтожной сделки, так как ответчик Савельева Т.Н. не реализовала своего права на выбор способа защиты своих гражданских прав, что не лишает ее возможности осуществить его в будущем.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Чистякову Михаилу Александровичу в удовлетворении исковых требований к Савельевой Татьяне Николаевне о прекращении ипотеки, о прекращении права пользования жилым помещением, устранении препятствий в пользовании жилым помещением, взыскании судебных расходов - отказать.

На решение суда может быть подана кассационная жалоба в Саратовский областной суд через Фрунзенский районный суд г. Саратова в течение 10 дней с момента изготовления в мотивированного решения 14 сентября 2011 года.

Судья                                    И.М.Садовая