взыскание задолженности по договору займа

Дело №2-30/12

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

03 февраля 2012 года г. Саратов

Фрунзенский районный суд г. Саратова в составе председательствующего судьи Богомолова А.А., при секретаре Михайловой А.А., с участием представителя ответчика Тренихиной А.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «АТТА Ипотека» к Бахтеевой Ромие Кямалевне о взыскании задолженности по договору займа и обращение взыскания на заложенное имущество, встречному иску Бахтеевой Ромии Кямалевны к обществу с ограниченной ответственностью «АТТА Ипотека» о признании недействительными условий договора займа,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «АТТА Ипотека» обратилась в суд с иском к Бахтеевой Р.К. о взыскании задолженности по договору займа и обращение взыскания на заложенное имущество.

В обосновании иска ООО «АТТА Ипотека» указывает, что в соответствии с условиями договора займа № от ДД.ММ.ГГГГ (далее - Договор займа) Бахтеевой Р.К. ООО «Саратовская региональная ипотечная корпорация» предоставило ипотечный жилищный займ в размере 1400000 руб. на срок 168 месяцев на ремонт квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Квартира состоит из 2-х комнат, общей площадью 49,40 кв.м., жилой площадью 35,50 кв.м., расположенная на 6-м этаже 10-этажного дома (далее - Жилое помещение).

В обеспечение обязательств по возврату займа в залог было передано указанное Жилое помещение (договор ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ).

По состоянию на 26 января 2007 года квартира была оценена в размере 2016000 руб., что подтверждается заключением независимого оценщика ООО «Поволжское экспертное бюро».

Права залогодержателя по договору займа, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены Закладной, составленной ответчиком и выданной - Управлением Федеральной регистрационной службы по Саратовской области первоначальному залогодержателю - ООО «Саратовская региональная ипотечная корпорация».

Запись об ипотеке квартиры в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена ДД.ММ.ГГГГ за № №

Права по Закладной ООО «Межрегиональное ипотечное агентство» были переданы ДД.ММ.ГГГГ ООО «АТТА Ипотека» (договор купли-продажи закладных № от ДД.ММ.ГГГГ, акт приема-передачи закладных № № от ДД.ММ.ГГГГ).

В соответствии с условиями закладной, ответчик был обязан вносить ежемесячно, не позднее последнего дня месяца аннуитетный платеж в размере 21475 руб. 45 коп.

За период с 01 марта 2008 года по 21 сентября 2011 года Бахтеевой Р.К. допускались просрочки платежей.

На 21 сентября 2011 года совокупная сумма просроченных платежей ответчика составила 696437 руб. 04 коп., в том числе задолженность по погашению основного долга 119 551 руб. 90 коп., задолженность по уплате процентов 576885 руб. 15 коп.

По состоянию на 27 декабря 2011 года общая сумма задолженности Бахтеевой Р.К. составляет 3027922 руб. 322 коп.

ООО «АТТА Ипотека», с учетом поданных в ходе рассмотрения дела уточнений (том №1, л.д. 180-181), просило взыскать с Бахтеевой Р.К. задолженность по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ № в размере 3027992 руб. 32 коп., из которых сумма основного долга 1344642 руб. 34, сумма неуплаченных процентов за пользованием займом – 632644 руб. 86 коп., сумма неуплаченных пеней в размере 0,2% от суммы просроченных ежемесячных аннуитентных платежей 1051482 руб. 48 коп., проценты за пользование займом в размере 16,50% годовых начиная с 28 декабря 2011 года по день полного погашения суммы основного долга, пени в размере 0,2% от суммы просроченных ежемесячных аннуитентных платежей за каждый календарный день просрочки начиная с 28 декабря 2011 года по день реализации жилого помещения на торгах включительно, обратить взыскание на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, определив способ реализации в виде публичных торгов, начальную продажную стоимость жилого помещения в размере 2016000 руб., а также взыскать расходы по оплате государственной пошлины в размере 26417 руб. 12 коп.

Ответчик Бахтеева Р.К. обратилась с встречным иском к ООО «АТТА Ипотека» о признании недействительным условий договора займа, в котором просила признать недействительными пункты 4.1.5, 4.1.6, 4.1.7 договора займа №№ от ДД.ММ.ГГГГ как не соответствующие положениям Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-I «О защите прав потребителей», в части возложения на заемщика обязанность заключить договор страхования жизни и трудоспособности, признать пункты 3.6.1, 1, 5.2 договора займа от ДД.ММ.ГГГГ № не соответствующими положениям Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-I «О защите прав потребителей».

В обосновании поданного встреченного иска Бахтеева Р.К. указывает, что согласно п. 5.2 договора займа № от ДД.ММ.ГГГГ, при нарушении сроков уплаты начисленных по кредиту процентов заемщик платит займодавцу неустойку в виде пени в размере 2 процента от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по уплате процентов, за каждый день просрочки.

Данный пункт договора займа противоречит действующему законодательству и ущемляет права Бахтеевой Р.К. как потребителя

В пункте 51 Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ№ 6/8 от 01.07.96 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что предусмотренные п. 1 ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) проценты подлежат уплате только на соответствующую сумму денежных средств и не должны начисляться на проценты за пользование чужими денежными средствами.

Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Таким образом, при нарушении срока возврата кредита кредитор вправе требовать с заемщика уплаты неустойки (штрафа, пеней).

Исходя из смысла п. 5.2 договора займа № от ДД.ММ.ГГГГ неустойку следует рассматривать как пеню, которая может быть начислена только на сумму собственно кредита без учета процентов за пользование им.

Предусмотренная п. 5.2. договора займа № от ДД.ММ.ГГГГ возможность взыскания штрафных неустойки в виде пеней, начисляемых на сумму просроченных процентов, нарушает нормы ГК РФ и, следовательно, эти положения договора являются недействительными.

Таким образом, с точки зрения удовлетворения законных экономических интересов в деятельности кредитора — получение процентов на размещаемые при предоставлении кредитов денежные средства, изыскание с ответчика предусмотренных договором неустоек (пеней) является дополнительным доходом для кредитной организации, вне зависимости от того, за какими терминами договора скрывается этот дополнительный доход.

Установив в п. 5.2. договора займа №№ от ДД.ММ.ГГГГ неустойку (пеню) в размере 2 % в день на размер просроченной задолженности по уплате начисленных по кредиту процентов, кредитор, стремится лишь к одной цели — заработать дополнительный доход, к процентам по договору займа. Данное спорное условие было включено в типовой с заранее определенными уровнями договор кредита и является явно обременительным для заемщика (п. 2 ст. 428 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 16 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-I «О защите прав потребителей», условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

В качестве такого правила в данном деле выступают положения п. 1 ст. 809 и п. 1 ст. 819 ГК РФ, согласно которым по общему правилу в кредитных отношениях проценты по кредиту начисляются на сумму кредита, возможность начисления процентов на проценты из указанных норм не вытекает.

Кроме того, Бахтеева Р.К. указывает, что согласно п. 4.1.5 договора займа № от ДД.ММ.ГГГГ заемщик обязуется в течение 3 рабочих дней с даты подписания данного договора займа застраховать в Страховой компании, письменно согласованной с залогодержателем, за свой счет: жизнь и потерю трудоспособности Заемщика в пользу Заимодавца на срок действия Договора займа плюс один рабочий день, заключив договоры страхования жизни и потери трудоспособности, где в качестве первого выгодоприобретателя будет указан заимодавец; жилое помещение от рисков утраты и повреждения в пользу Заимодавца на срок действия договора займа плюс один рабочий день, заключив договор страхования имущества, где в качестве первого выгодоприобретателя будет указан Заимодавец.

Условия Договора займа в части возложения на заемщика обязанность заключить договор страхования жизни и трудоспособности противоречат положениям п. 2 ст. 16 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-I «О защите прав потребителей», согласно которых запрещается обуславливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг). Убытки, причиненные потребителю вследствие нарушения его права на свободный выбор товаров (работ, услуг) возмещается продавцом (исполнителем) в полном объеме.

Согласно п. 3.6.11 договора займа № от ДД.ММ.ГГГГ в случае недостаточности денежных средств Заемщика для исполнения им денежных обязательств в полном объеме Заимодавец вправе самостоятельно, в одностороннем порядке, изменить очередность погашения Заемщиком требований Заимодавца и установить произвольную очередность погашения требований, вне зависимости от очередности, установленной договором займа и вне зависимости от назначения платежей, указанных Заемщиком.

Согласно ст. 319 ГК РФ и п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 08 октября 1998 года № 13/14 «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами», при применении норм об очередности погашения требований по денежному обязательству при недостаточности суммы произведенного платежа судам следует исходить из того, что под процентами, погашаемыми ранее основной суммы долга, понимаются проценты за пользование денежными средствами, подлежащие уплате по денежному обязательству, в частности проценты за пользование суммой займа, кредита, аванса, предоплаты и т.д., а проценты, предусмотренные ст. 395 ГК РФ за неисполнение и просрочку исполнения денежного обязательства, погашаются после суммы основного долга.

В Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 20 октября 2010 года № 141 «О некоторых вопросах применения положений статьи 319 ГК РФ» сказано, что ст. 319 ГК РФ не регулирует отношения, связанные с привлечением должника к ответственности за нарушение обязательства (глава 25 ГК РФ), а определяет порядок исполнения денежного обязательства, которое должник принял на себя при заключении договора. Поэтому судам следует иметь в виду, что соглашением сторон может быть изменен порядок погашения только тех требований, которые названы в ст. 319 ГК Российской Федерации

Таким образом, условия п. 3.6.11 Договора займа №№ от ДД.ММ.ГГГГ, также противоречат требованиям п. 1. ст. 16 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-I «О защите прав потребителей» и нормам ГК РФ.

В судебное заседание представитель истца ООО «АТТА Ипотека» не явился, о времени и месте слушания дела был извещен. ООО «АТТА Ипотека» суду было представлено заявление о рассмотрении дела без участия их представителя, исковые требования поддерживают в полном объеме.

Представитель ответчика Тренихина А.М. не возражала против удовлетворения исковых требований ООО «АТТА Ипотека» в части взыскания основного долга и начисленных процентов, а также обращения взыскания на заложенное имущество, полагая возможным установить начальную продажную стоимость жилого помещения в размере 2399000 руб., определенном судебно-оценочной экспертизой. Размер задолженности не оспаривала.

Встречный иск поддержала в полном объеме, дав объяснения, аналогичные изложенным во встречном иске.

Ответчик Бахтеева Р.К. в судебное заседание не явилась, о времени и месте слушания дела была извещена, имеется заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора Карандашова Э.Р., ОАО «Страховая компания «РОСНО» в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела были извещены.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав доказательства, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Саратовская региональная ипотечная корпорация» и Бахтеевой Р.К. был заключен договор займа №том №1, л.д.11-16), согласно которому Бахтеевой Р.К. был предоставлен займ в размере 1400000 руб. сроком на 168 месяцев, считая с даты фактического предоставления займа.

За пользование займом заемщик обязывался уплатить займодавцу проценты из расчета годовой процентной ставки в размере 16,5% годовых (п. 31. Договора займа).

Согласно п. 1.2 Договора займа целевым назначением займа является ремонт жилого помещения, находящегося по адресу: <адрес>, состоящего из 2-х жилых комнат, общей площадью без учета балкона 49,4 кв.м., в том числе жилой 35,5 кв.м., расположенного на 6-ом этаже 8-10 этажного кирпичного жилого дома, принадлежащее Бахтеевой Р.К.

В обеспечение обязательств заемщика по настоящему договору в залог передается жилое помещение, находящееся по адресу: <адрес>.

Также ДД.ММ.ГГГГ года между ООО «Саратовская региональная ипотечная корпорация» и Бахтеевой Р.К. был заключен договор ипотеки, согласно которому Бахтеева Р.К. в обеспечении обязательств по Договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ передала в залог жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> (том №1, л.д. 75-79).

Указанный Договор займа, не противоречат закону и соответствуют требованиям статей 322-323, 361-363, 808-811, 819-820 ГК РФ, регулирующих ответственность заемщика и поручителя перед займодавцем, и никем не оспорены.

Факт получения Бахтеевой Р.К. суммы займа в размере 1400000 руб. подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ (том №1, л.д. 74) и сторонами не оспаривался.

Права залогодержателя по договору займа, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены Закладной от ДД.ММ.ГГГГ (запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним №№ от ДД.ММ.ГГГГ).

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ по договору купли продажи закладных №№ закладная была передана от ООО «Саратовская региональная ипотечная корпорация» к ООО Межрегиональное ипотечное агентство» о чем имеется отметка на закладной. ДД.ММ.ГГГГ закладная по договору купли-продажи закладных № от ДД.ММ.ГГГГ была передана ООО «АТТА Ипотека» (том №1, л.д.17-31, 45-55).

Согласно ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее; к отношениям по кредитному договору применяются правила о договоре займа.

Статья 807 ГК РФ устанавливает, что по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.

В соответствии со ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. Обязанность заемщика возвратить полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа, установлена части 1 статьи 810 ГК РФ.

Согласно пункту 3.6 Договора займа заемщик возвращает займ и уплачивает проценты, начисленные за пользование заемными средствами, путем осуществления ежемесячных платежей в следующем порядке: датой исполнения обязательств Заемщика по настоящему договору стороны согласились считать последний день процентного периода независимо от даты уплаты начисленного ежемесячного платежа в данном процентом периоде ( п. 3.6.1); исполнение обязательств Заемщиком по настоящему договору осуществляется путем безналичного перечисления денежных средств на счета Займодавца либо внесения денежных средств в кассу Займодавца (п. 3.6.2); ежемесячные платежи по возврату займа и уплате процентов, кроме первого и последнего, Заемщик производит за текущий процентный период не позднее последнего числа каждого календарного месяца (п. 3.6.3); первый платеж включает только начисленные проценты за первый процентный период и подлежит внесению в срок, определенной датой второго платежа и состоит из начисленных процентов за первый платежный период и аннуитетного платежа за второй процентный период (п. 3.6.4); в последующие 166 платежей заемщик производит ежемесячные платежи по возврату займа и уплате начисленных процентов в виде единого ежемесячного аннуитетного платежа (п. 3.6.5); размер ежемесячного аннуитетного платежа, рассчитанный на дату подписания настоящего договора составляет 21475 руб. 45 коп.

В соответствии с п. 4.4.2 Договора займа Займодавец имеет право потребовать досрочного исполнения обязательств по настоящему Договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы займа, начисленных процентов за пользование кредитом и суммы пеней, в случае просрочки Заемщиком осуществления очередности ежемесячного платежа по кредиту более чем на 30 календарных дней (п.п. «б»), при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течении12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна (п.п. «г»).

Право займодавца требовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа совместно с причитающимися процентами при нарушении заемщиком срока, для возврата очередной части займа, закреплено и в ч. 2 ст. 811 ГК РФ.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Из представленных истцом доказательств и расчету задолженности усматривается, что Бахтеевой Р.К. допускалась просрочка погашения основного долга и процентов по кредиту, что свидетельствует о неисполнении условий Договора займа. Так совокупная сумма просроченных платежей за период с 01 марта 2008 года по 21 сентября 2011 года по Договору займа составил 696437 руб. 04 коп., из которых задолженность по погашению основного долга 119551 руб. 89 коп., задолженность по уплате процентов – 576885 руб. 15 коп.

По состоянию на 27 декабря 2011 года сумма задолженности Бахтеевой Р.К. составляет по основному долгу – 1344642 руб. 34 коп., по неуплаченным процентам за пользование займом – 632644 руб. 86 коп.

Проанализировав собранные по делу доказательства в их совокупности, оценив их относимость, допустимость и достоверность, суд приходит к выводу о том, что факт неисполнения заемщиком возложенных на него Кредитным договором обязанностей, выразившийся в не погашении кредита, нашел свое подтверждение в ходе судебного разбирательства. Отсутствие материальной возможности у ответчика для погашения имеющейся задолженности не исключает их обязанности по выполнению принятых на себя обязательств по условиям договора, а потому требования ООО «АТТА Ипотека» о взыскании с Бахтеевой Р.К. задолженности по Договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ по основному долгу в размере 1344642 руб. 34 коп., по неуплаченным процентам за пользование займом в размере 632644 руб. 86 коп. являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Также суд считает обоснованными требования банка о взыскании с Бахтеевой Р.К. процентов по Договору займа №№ от ДД.ММ.ГГГГ исходя из суммы основного долга 1344642 руб. 34 коп. по ставке 16,50% годовых за период с 28 декабря 2011 года по день полного погашения суммы основного долга.

Рассматривая требования истца о взыскании с ответчика сумму неуплаченных пеней в размере 0,2% от суммы просроченных ежемесячных аннуитентных платежей в размере 1051482 руб. 48 коп., а также встречный требований Бахтееой Р.К. о признании условий Договору займа №№ от ДД.ММ.ГГГГ в части начисления неустойки на сумму просроченного платежа по исполнению обязательств по уплате процентов суд приходит к следующему.

Согласно п. 5.2 Договора займа № от ДД.ММ.ГГГГ, а также п. 18.1 и 18.2 Закладной при нарушении сроков возврата займа Заемщик платит займодавцу неустойку в виде пени в размере 2-х процентов от суммы пророченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы займа за каждый календарный день просрочки. При нарушении сроков уплаты начисленных по кредиту процентов Заемщик платит Займодавцу неустойку в виде пени в размере двух процентов от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по уплате процентов, за каждый календарный день просрочки.

Согласно п. 1 ст. 809 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

В силу п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности просрочки исполнения.

За пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств (п. 1 ст. 395 ГК РФ).

Проценты, уплачиваемые заемщиком на сумму займа в размере и порядке, определенных п. 1 ст. 809 ГК РФ, являются платой за пользование денежными средствами и подлежат уплате должником по правилам об основном денежном долге.

Эти проценты по своей природе отличаются от процентов (неустойки), предусмотренных п. 1 ст. 330 ГК РФ и п. 1 ст. 395 ГК РФ которые являются мерами гражданско-правовой ответственности за нарушение денежного обязательства.

Условия п. 5.2 Договора займа № от ДД.ММ.ГГГГ, предусматривающие начисление неустойки в виде пени в размере двух процентов от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по уплате процентов при нарушении сроков уплаты начисленных по кредиту процентов, соответствуют приведенным нормам законодательства, в связи с чем основании для признания указанного условия Договора займа не имеется, и в этой части встречный иск удовлетворению не подлежит.

Согласно представленному истцом расчету размер требуемой задолженности по начисленным пеням в размере 0,2% от суммы просроченных ежемесячных аннуитентных платежей на 27 декабря 2011 года составляет 1051482 руб. 48 коп.

Согласно п.1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

С учетом фактических обстоятельств дела, а именно то, что у истца в связи с неисполнением ответчиком условий договора отсутствуют серьезные отрицательные последствия, суд считает, что заявленный истцом сумма пеней явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и является чрезмерно высокой. Это обстоятельство позволяет суду, исходя из принципа компенсационного характера любых мер ответственности, снизить подлежащую взысканию пеню в соответствии с требованиями ст. 333 ГК РФ с 1051482 руб. 48 коп. до 40000 руб.

Также, разрешая иск ООО «АТТА Ипотека в пределах заявленных требований, суд приходит к выводу о взыскании с Бахтеевой Р.К. в пользу ООО «АТТА Ипотека» подлежат взысканию пени в размере 0,2% (размер которых был снижен самостоятельно истцом) от суммы просроченных ежемесячных аннуитентных платежей за каждый календарный день просрочки начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день погашения суммы долга.

Оснований для полного освобождения от пени не имеется, поскольку право банка на взыскание пени предусмотрено договором займа и закладной и не противоречит закону.

Произведенный истцом расчет суммы задолженности по договору займа, включающий расчет просроченного основного долга и процентов, суд находит правильным, соответствующим условиям договора и периоду просрочки его исполнения. Данный расчет ответчиком не оспорен, и доказательств отсутствия задолженности по договору займа представлено не было (ст. 56 ГПК РФ).

Рассматривая требования ООО «АТТА Ипотека» об обращении взыскания на заложенное имущество, суд приходит к следующему.

Согласно п.. 1 ст. 1 Федерального Закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное (пункт 2 статьи 1 Федерального Закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Согласно ст. 337 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

В силу ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

В соответствии с п. 1 ст. 50 Федерального Закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В силу п. 1 ст. 54.1 Федерального Закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке;

период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Права залогодержателя ООО «Саратовская региональная ипотечная корпорация» по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной, составленной ответчиком как должником и должником-залогодателем отДД.ММ.ГГГГ и выданной Управлением Федеральной Регистрационной службы по Саратовской области залогодержателю ООО «Саратовская региональная ипотечная корпорация». Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена ДД.ММ.ГГГГ за № (том №1, л.д.17-31).

Законным владельцем закладной и, соответственно, кредитором и залогодержателем в настоящее время является ООО «АТТА Ипотека». В соответствии с пунктом 3 ст. 48 Федерального закона «Об ипотеке (залог недвижимости)» права истца на закладную основываются на сделке по передаче права по закладной и отметки на закладной, произведенной предыдущими владельцем закладной ООО «Саратовская региональная ипотечная корпорация» и ООО «Межрегиональное ипотечное агентство». В соответствии с п.2 ст.13 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой.

В судебном заседании также установлено, что Бахтеева Р.К. не исполняет взятые на себя обязательства по погашению суммы долга.

В судебном заседании установлен факт ненадлежащего исполнения ответчиком Бахтеевой Р.К. обеспеченного ипотекой обязательства по погашению суммы долга по Договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ, а именно ответчиком допускалась просрочка внесения платежей более чем на 30 календарных дней, а также более трех раз в течении 12 месяцев.

В соответствии со ст.ст. 334, 811 ГК РФ, ст. 50 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости»), условиями п. 17.2 Закладной и п. 4.4.3 Договора займа № от ДД.ММ.ГГГГ кредитного договора указанное обстоятельство является основанием для обращения взыскания на заложенную квартиру.

В соответствии с п. 1 ст. 349 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.

Согласно ч. 2 ст. 54 Федерального Закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: 1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества; 2) являющегося предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; 3) способ реализации имущества, на которое обращается взыскание; 4) начальную продажную цену заложенного имущества при ее реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

Сторона истца представила суду отчет №6 от 26 января 2007 года (том №1, л.д. 44) об оценке предмета залога по состоянию на 26 января 2007 года, согласно которому рыночная стоимость предмета залога – двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес> составляет 2016000 руб.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству ответчика Бахтеевой Р.К. была назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению ООО «Приоритет-оценка» №01/12-14 от ДД.ММ.ГГГГ (том №2, л.д.5-24) рыночная стоимость двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, пе<адрес>, составляет 2399000 руб.

При определении начальной продажной стоимости имущества для его реализации необходимо руководствоваться стоимостью, максимально приближенной к рыночным условиям, в связи с чем суд принимает как достоверное доказательство рыночной стоимости объекта недвижимости, являющегося предметом залога, заключение ООО «Приоритет-оценка» №01/12-14 от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку с момента оценки, представленной истцом, прошло достаточное количество времени, что повлияло на стоимость заложенного имущества.

Оснований не доверять эксперту ООО «Приоритет-оценка» у суда не имеется, данное экспертное заключение составлено компетентным лицом, имеющим квалификацию специалиста по оценочной деятельности, с соблюдением ст.ст. 84, 85, 86 ГПК РФ, содержит подробное описание исследований, применённых методов и стандартов оценки. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

С учетом изложенного, суд считает возможным обратить взыскание на заложенное имущество - двухкомнатную квартиру, расположенной по адресу: <адрес>, пе<адрес> путем продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной стоимости в размере 2399000 руб.

Рассматривая встречные требований Бахтеевой Р.К. о признании недействительными пункты 4.1.5, 4.1.6, 4.1.7 договора займа №Р-3/07 от ДД.ММ.ГГГГ, в части возложения на заемщика обязанность заключить договор страхования жизни и трудоспособности, суд приходит к следующему.

Статьей 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Вместе с тем, любой договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

В соответствии со ст.819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Пунктом 4.1.5, 4.1.6, 4.1.7 договора займа №№ от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено что в течении трех рабочих дней с даты подписания настоящего Договора займа заемщик обязуется застраховать в Страховой компании, письменно согласованной с Залогодержателем, за свой счет жизнь и потерю трудоспособности в пользу Займодавца на срок действия настоящего договора плюс один рабочий день, заключив договоры (полисы) страхования жизни и потери трудоспособности, где в качестве выгодоприобретателя будет указа Займодавец.

Заемщик обязуется предоставит займодавцу в течении двух рабочих дней, считая с даты заключения указанных в п. 4.1.5 договоров (полисов) страхования, их оригиналы, соответствующие правила страхования и копии документов, подтверждающих оплату страховой премии в соответствии с условиями вышеуказанных Договоров (полисов) страхования. Настоящим Заемщик выражает безусловное согласие на оплату Займодавцем и/или любым владельцем закладной очередного страхового взноса пол Договорам (полисам) страхования, указанным в п. 4.1.5 настоящего договора в случае не внесения (несвоевременного внесения) Заемщиком указного страхового взноса, а также обязуется возместить Займодавцу и/или любому владельцу закладной все расходы и убытки, понесенные Займодавцем и/или любым владельцем закладной в связи с оплатой указанного страхового взноса, в том числе расходы, связанные с несвоевременной оплатой страховой премии (п. 4.1.6 Договора займа).

Заемщик обязан не изменять условия Договоров (полисов) страхования, указанных в п. 4.1.5 настоящего Договора, без предварительного согласования с Займодавцем. Обеспечивать страхование в пользу Займодавца жилого помещения и жизни и потери трудоспособности лиц согласно п. 4.1.5 настоящего договора в течении всего периода действия настоящего договора и закладной, предоставляя Займодавцу (при передачи прав по закладной – владельцу закладной) ежегодно копи документов, подтверждающих уплату страховой премии (страховых взносов), в течении семи дней после ее уплаты (п. 4.1.7 Договора займа).

Таким образом, в пункты 4.1.5, 41.6 и 41.7 договора займа № от ДД.ММ.ГГГГ включено положение, обуславливающее заключение кредитного договора обязательным заключением договора страхования жизни и трудоспособности заемщика, в страховой компании согласованной с залогодержателем, в то время как обязанность заемщика страховать свою жизнь и здоровье не предусмотрена действующим законодательством, поскольку в силу п. 2 ст. 935 ГК РФ обязанность страховать свою жизнь или здоровье не может быть возложена на гражданина по закону. Согласно ст.935 п.2 ГК РФ обязанность страховать свою жизнь или здоровье не может быть возложена на гражданина по закону. Договор страхования не отнесен законом к числу способов обеспечения исполнения обязательства – ст.329 ГК РФ.

В соответствии со ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» от ДД.ММ.ГГГГ №2300-1 недействительными признаются те условия договора, которые ущемляют права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей. Запрещается обусловливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг).

При таких обстоятельствах, условия пунктов 4.1.5, 41.6 и 41.7 договора займа № от ДД.ММ.ГГГГ об обязательном страховании жизни и трудоспособности заемщика, ущемляет установленные законом права Бахтеевой Р.К. как потребителя, являются недействительными, в связи с чем указанные требования Бахтеевой Р.К. подлежат удовлетворению.

Также суд находит подлежащими удовлетворению требования Бахтеевой Р.К. о признании недействительным условия пункта 3.6.11 договора займа от ДД.ММ.ГГГГ №, предусматривающей изменения в произвольном порядке очередности погашения требований.

Правила об очередности погашения требований по денежному обязательству установлены ст.319 ГК РФ - сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного соглашения погашает прежде всего издержки кредитора по получению исполнения, затем - проценты, а в оставшейся части - основную сумму долга.

Согласно п. 3.6.11 договора займа от ДД.ММ.ГГГГ №№ в случае недостаточности денежных средств заемщика для исполнения им денежных обязательств в полном объеме Займодавец вправе самостоятельно, в одностороннем порядке, изменить очередность погашения заемщиком требований Займодавца и установить произвольную очередность погашения требований вне зависимости от очередности, установленной настоящим договором и вне зависимости от назначения платежей, указанных заемщиком.

Таким образом с учетом данного условия Займодавец вправе установить любую очередность погашения требований по денежному обязательству, в том числе в первую очередь уплаты неустойки, далее просроченные проценты за пользование кредитом, срочные проценты, просроченная задолженность, основной долг, что не соответствует положениям ст.319 ГК РФ, определяющей порядок погашения требований по денежному обязательству, не связанный с погашением санкций за неисполнение или просрочку исполнения денежного обязательства.

Указанное условие дает возможность Займодавец на взыскание в первую очередь неустойки, что затрудняет исполнение основного обязательства и искусственно увеличивает задолженность.

Содержание условий договоре займа (п. 3.6.11) предусматривающей изменения в произвольном порядке очередности погашения требований противоречит п. 1 ст. 422 ГК РФ, согласно которому договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения, в связи с чем является недействительным. пункта 3.6.11 договора займа от ДД.ММ.ГГГГ №, предусматривающей изменения в произвольном порядке очередности погашения требований.

В силу ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. Таким образом, с Бахтеевой Р.К. в пользу ООО «АТТА Ипотека» подлежит солидарному взысканию государственная пошлина, с учетом размера удовлетворенных исковых требований в сумме 22286 руб. 44 коп.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в федеральный бюджет пропорционально удовлетворенной части исковых требований, в связи с чем, с ООО «АТТА Ипотека» подлежит взысканию государственная пошлина в доход государства в размере 200 руб.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Иск общества с ограниченной ответственностью «АТТА Ипотека» к Бахтеевой Ромие Кямалевне удовлетворить частично.

Взыскать с Бахтеевой Ромии Кямалевны в пользу общества с ограниченной ответственностью «АТТА Ипотека» задолженность по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ № в размере 2017287 руб. 20 коп.., из которых сумма основного долга 1344642 руб. 34, сумма неуплаченных процентов за пользованием займом – 632644 руб. 86 коп., сумма неуплаченных пеней – 40000 руб.

Взыскать с Бахтеевой Ромии Кямалевны в пользу ООО «АТТА Ипотека» по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ № проценты за пользование займом исходя из суммы основного долга 1344642 руб. 34 коп. по ставке 16,5% годовых за период с 28 декабря 2011 года по день фактического погашения основного долга, пени в размере 0,2% за каждый календарный день просрочки от суммы просроченных ежемесячных аннауитентных платежей начиная с 28 декабря 2011 года по день фактического погашения долга.

Обратить взыскание на имущество, являющееся предметом договора ипотеки № ДД.ММ.ГГГГ - двухкомнатную квартиру, расположенной по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной стоимости квартиры – 2399000 руб.

Взыскать с Бахтеевой Ромии Кямалевны в пользу ООО «АТТА Ипотека» расходы по оплате государственной пошлины в размере 22286 руб. 44 коп.

В остальной части иска обществу с ограниченной ответственностью «АТТА Ипотека» к Бахтеевой Ромие Кямалевне – отказать.

Встречный иск Бахтеевой Ромии Кямалевны удовлетворить частично.

Признать недействительными условия пунктов 4.1.5, 4.1.6, 4.1.7 договора займа № от ДД.ММ.ГГГГ, в части возложения на заемщика обязанность заключить договор страхования жизни и трудоспособности заемщика, в страховой компании согласованной с залогодержателем, а также недействительными условия пункта 3.6.11 договора займа № от ДД.ММ.ГГГГ, в части предусматривающие возможность изменения Займодавцем в одностороннем порядке очередности погашения требований в произвольном порядке.

В остальной части иска Бахтеевой Ромие Кямалевне к обществу с ограниченной ответственностью «АТТА Ипотека» - отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «АТТА Ипотека» в доход государства государственную пошлину в размере 200 руб.

Решение может быть обжаловано сторонами в Саратовский областной суд через Фрунзенский районный суд г. Саратова в течение месяца со дня составления мотивированного решения – 08 февраля 2012 года