дело № 2-1706/12
Решение
Именем Российской Федерации
26 октября 2012 года г. Саратов
Фрунзенский районный суд города Саратова в составе председательствующего судьи Сидоровнина А.А., при секретаре Оганесян Л.Л., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Егоровой Эммы Семеновны и Егорова Николая Ивановича к Ястребовой Елене Юрьевне о признании права собственности на доли перепланированного нежилого помещения,
установил:
Егорова Э.С. и Егоров Н.И. обратились с иском к Ястребовой Е.Ю. о признании права собственности на доли перепланированного нежилого встроенно-пристроенное помещение на первом этаже жилого дома, по адресу г. Саратов, ул. <адрес>, общей площадью 532,7 кв.м. (1/2 и 1/4 соответственно).
В судебное заседание истцы не явились, но в деле имеются заявления, в которых они просят разрешить спор по существу в своё отсутствие.
Представители истцов поддержали требования своих доверителей, в обоснование которых ссылаются на то, что в настоящее время истцы Егорова Э.С. и Егоров Н.И., наряду Ястребовой Е.Ю. являются собственниками долей нежилого встроенно-пристроенного помещения на первом этаже жилого дома, по адресу г. Саратов, ул. <адрес> общей площадью 494,4 кв.м.
Приговором Волжского районного суда г. Саратова от 23 марта2009 года установлено, что Ястребова Е.Ю. путем обмана и злоупотребления доверием совершила хищение нежилого пристроенного помещения на первом этаже жилого дома, по адресу г. Саратов, ул. <адрес>, общей площадью 494,4 кв.м. На момент хищения данное нежилое помещение принадлежало ООО «Эмма С», учредителями которого являлись Егорова Э.С., Егоров Н.И. и Ястребова Е.Ю. При этом Егоровой Э.С. принадлежало 50 % уставного капитала, Егорову Н.И. и Ястребовой Е.Ю. соответственно принадлежало по 25% уставного капитала каждому.
В последствии 16 июня 2009 года Егоровой Э.С. и Егоровым Н.И. было подано исковое заявление о прекращении права собственности Ястребовой Е.Ю. на их доли нежилого пристроенного помещения на первом этаже жилого дома, по адресу г. Саратов, ул. <адрес>, общей площадью 494,4 кв.м., истребовании из незаконного владения Ястребовой Е.Ю. долей, признании права собственности на 1/2 долю за Егоровой Э.С., признании права собственности на 1/4 долю за Егоровым Н.И.
Решением Фрунзенского районного суда г. Саратова от 10 августа 2009 года указанные требования были удовлетворены в полном объеме.
30 июня 2010 года на основании решения Фрунзенского районного суда г. Саратова от 10 августа 2009 года и постановления президиума Саратовского областного суда от 18 января 2010 года Управлением Федеральной регистрационной службы по Саратовской области за Егоровой Э.С. и Егоровым Н.И. было зарегистрировано право собственности на спорное нежилое помещение.
Во время нахождения в незаконном владении Ястребовой Е.Ю. нежилого встроенно-пристроенного помещения на первом этаже жилого дома, по адресу г. Саратов, ул. <адрес>, была выполнена перепланировка указанного нежилого помещения. В результате перепланировки, выполненной Ястребовой Е.Ю. были изменены площадь и конфигурация торгового зала; образованы два новых помещения, а также тамбур с двумя встроенными шкафами путем возведения новых перегородок в помещении торгового зала; заложен старый и образован новый оконный проем в помещении торгового зала; изменены размеры (частичное заложение) существующего оконного проема в помещении торгового зала; присоединено неотапливаемое помещение коридора к торговому залу; демонтированы перегородки между складскими помещениями, тамбуром и холодильной камерой; устроены новые помещения на месте складских путем возведения новых перегородок; заложен дверной проем между тарной и холодильной камерой; устроены новые помещения на месте ванной и туалетов путем демонтажа старой и возведения новых перегородок; переустроены подсобные помещения в электрощитовую и новое помещение; переустроена тарная в торговое помещение с тамбуром и встроенным шкафом; присоединено неотапливаемое помещение; демонтированы перегородки между складскими помещениями, коридорами, кабинетом; заложены оконные проемы в помещениях кухни и бухгалтерии; образован новый дверной проем между торговыми помещениями.
После проведения перепланировки площадь нежилого встроенно-пристроенного помещения составила 532,7 кв.м.
Егоровой Э.С. и Егоровым Н.И. неоднократно предпринимались попытки связаться с Ястребовой Е.Ю., как с собственником 1/4 доли спорного помещения, для совместного урегулирования данного вопроса и обращения в регистрирующий орган.
16 мая 2012 года Ястребовой Е.Ю. было направлено (заказным письмом с уведомлением) извещение, в котором предлагалось согласовать проведение государственной регистрации изменений (перепланировки) объекта недвижимого имущества (нежилого встроенно-пристроенного помещения на первом этаже жилого дома, по адресу г. Саратов, ул. <адрес>), принадлежащего на праве общей долевой собственности Егоровой Э.С., Егорову Н.И. и Ястребовой Е.Ю.
Однако ответа от Ястребовой Е.Ю. в адрес Егоровых и их представителей не поступало.
Таким образом, Егорова Э.С. и Егоров Н.И., как собственники общей долевой собственности, не имеют возможности осуществить свои законные права.
Ответчик в судебное заседание не явился, но в деле имеется заявление, в котором он просит разрешить спор по существу в своё отсутствие.
Представитель ответчика просит отказать в удовлетворении иска. Его возражения относительно требований Егоровых сводятся к тому, что спорный объект является самовольной постройкой, поскольку была увеличена его площадь на 38,3 кв.м., а земельный участок под данное увеличение площади собственникам нежилого помещения не выделялся.
Суду не было представлено доказательств тому, что перепланировка нежилого помещения была произведена ответчицей.
Нежилое встроенно-пристроенное помещение на первом этаже жилого дома, по адресу г. Саратов, ул. <адрес> находится в обще-долевой собственности сторон и все изменения регистрационных данных должны осуществляться только по согласию сособственников, чему препятствует установленное ограничение Постановлением судебных приставов-исполнителей Кировского районного Отдела судебных приставов от 25 мая 2012 года, которым наложен запрет на совершение каких-либо действий относительно 1/4 доли указанного объекта недвижимости, принадлежащего Ястребовой Е.Ю.
Представитель третьего лица жилищно-строительного кооператива «Рабочий», в судебное заседание не явился, о причинах неявки суд не уведомил и не просил отложить судебное заседание. В связи с чем суд признал его неявку неуважительной и в соответствии с абзацем 2 ч. 2 ст. 167 ГПК РФ рассмотрел дело в его отсутствие.
Выслушав объяснения представителей сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
Как установлено судом, Егорова Э.С. (1/2 доли), Егоров Н.И. (1/4 доли) и Ястребовой Е.Ю. (1/4 доли) являются собственниками нежилого встроенно-пристроенного помещения на первом этаже жилого дома, по адресу г. Саратов, ул. <адрес>, общей площадью 494,4 кв.м., что подтверждается свидетельством о регистрации права, выданных Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области.
Во время нахождения во владении Ястребовой Е.Ю. нежилого встроенно-пристроенного помещения на первом этаже жилого дома, по адресу г. Саратов, ул. <адрес> ею было получено разрешение на реконструкцию указанного помещения (распоряжение от 10 сентября 2002 года № 785-р Администрации Фрунзенского района г. Саратова). На основании указанного распоряжения была выполнена реконструкция указанного нежилого помещения, что подтверждается проектом перепланировки от 2002 года, договором аренды, заключенными Ястребовой Е.Ю. 1 февраля 2009 года с Обществу с ограниченной ответственностью «Реал Эстейт», в котором указана площадь сдаваемого в аренду помещения в размере 540,7 кв.м., получением Ястребовой Е.Ю. заключений из ГУ Управление Государственной противопожарной службы Саратовской области 27 августа 2002 года и Центре Государственного санитарно-эпидемиологического надзора во Фрунзенском районе г. Саратова 19 июля 2002 года.
Кроме того на факт осуществления перепланировки именно ответчиком прямо указывается в исковом заявлении Ястребовой Е.Ю. от 9 августа 2010 года.
Изложенное свидетельствует о несостоятельности отрицания представителем ответчика факта того, что реконструкцию спорного помещения осуществила Ястребова Е.Ю.
В результате реконструкции, выполненной Ястребовой Е.Ю. были изменены площадь и конфигурация торгового зала; образованы два новых помещения, а также тамбур с двумя встроенными шкафами путем возведения новых перегородок в помещении торгового зала; заложен старый и образован новый оконный проем в помещении торгового зала; изменены размеры (частичное заложение) существующего оконного проема в помещении торгового зала; присоединено неотапливаемое помещение коридора к торговому залу; демонтированы перегородки между складскими помещениями, тамбуром и холодильной камерой; устроены новые помещения на месте складских путем возведения новых перегородок; заложен дверной проем между тарной и холодильной камерой; устроены новые помещения на месте ванной и туалетов путем демонтажа старой и возведения новых перегородок; переустроены подсобные помещения в электрощитовую и новое помещение; переустроена тарная в торговое помещение с тамбуром и встроенным шкафом; присоединено неотапливаемое помещение; демонтированы перегородки между складскими помещениями, коридорами, кабинетом; заложены оконные проемы в помещениях кухни и бухгалтерии; образован новый дверной проем между торговыми помещениями.
После проведения перепланировки площадь нежилого встроенно-пристроенного помещения составила 532,7 кв.м., что подтверждается Техническим паспортом от 6 июля 2011 года и Проектом перепланировки нежилых помещений с присоединением неотапливаемых площадей по адресу: ул. <адрес> во Фрунзенском районе г, Саратова (далее - Проект перепланировки), выполненным ООО «Сар-Эско» по заказу Егоровой Э.С. и Егорова Н.И. (копия прилагается).
В соответствии с Проектом перепланировки основные строительные конструкции находятся в исправном состоянии, вышеперечисленные конструктивные изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности всего здания и его частей. Произведенные работы не нарушают права и охраняемые интересы других лиц и не создают угрозу их жизни и здоровью. Данное техническое заключение было составлено по результатам обследования, проведенного 10 марта 2012 года ООО «Сар-Эско» на основании свидетельства о допуске к работам по подготовке проектной документации, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства № СРО-П-037-64525904-2011 от 21 апреля 2011 года.
Относительно доводов ответчика, что спорное нежилое помещение представляет собой самовольную постройку, суд приходит к следующему.
В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
В силу абзаца 15 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, реконструкция - изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
Частью 1, 2, п.п. 4, 5 части 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено, что разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей
Выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и(или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом; иных случаях, если в соответствии с настоящим Кодексом, законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.
По смыслу пунктов 28, 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", положения ст. 222 ГК РФ не распространяются на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости.
Как указывалось выше, Ястребова Е.Ю. получила разрешение не осуществлении реконструкции нежилого встроенно-пристроенное помещение на первом этаже жилого дома, по адресу г. Саратов, ул. <адрес> к тому же ею не создан новый объект, что исключает его признание самовольной постройкой и применения положений ч. 3 ст. 222 ГК РФ, предусматривающей возможность признания права собственности на самовольную постройку судом.
При этом гражданским законодательством не предусматривается возможность признания права собственности на объект недвижимости за лицом, право которого на данный объект недвижимости уже зарегистрировано.
К тому же признание права собственности истцов на доли в объекте недвижимости нежилом встроенно-пристроенном помещении на первом этаже жилого дома, по адресу г. Саратов, ул. <адрес>, общей площадью 532,7 кв.м., при сохранении права собственности на 1/4 долю в объекте недвижимости, расположенному по тому же адресу, но площадью 494,4 кв.м. за Ястребовой Е.Ю. приведет к тому, что принятое по делу решение будет неисполнимо, поскольку невозможна регистрация прав различных лиц (сособственников) на один и тот же объект недвижимости с разными техническими характеристиками.
Упомянутым разрешением «О реконструкции магазина, расположенного по адресу: ул. <адрес> от 10 сентября 2002 года № 785-р, давалось разрешение на осуществление реконструкции в соответствии с согласованным проектом и последующей сдачей объекта приёмной комиссии при Администрации Фрунзенского района г. Саратова.
Однако, сравнительный анализ согласованного проекта и фактически осуществленных работ, позволяет придти к выводу, что реконструкция, хотя и была произведена на основании полученного разрешения, но проекту не соответствует в полной мере (в части изменения конфигурации помещений объекта, что проектом не предусматривалось). К тому же последующая сдача объекта приёмной комиссии при Администрации Фрунзенского района г. Саратова не производилась. Из чего следует, что спорный объект недвижимости не может быть узаконен во внесудебном порядке.
Действующим законодательством не регулируется вопрос, о сохранении нежилого помещения в случае его перепланировки либо реконструкции.
В силу п. 1 и 2 ст. 6 ГК РФ в случаях, когда отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона). При невозможности использования аналогии закона права и обязанности сторон определяются исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости.
С учётом приведённой нормы, суд считает, что в данном случае подлежат применению положения ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, предусматривающая возможность сохранения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии жилого помещения, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
В таком случае, решение суда будет исполнимо, поскольку решение о сохранении помещения в переустроенном (реконструируемом) состоянии касается всех сособственников независимо от того, выступают ли они истцами либо третьими лицами. При этом ответчиком по делу, выступает орган, в компетенцию которого входит выдача разрешения на реконструкцию нежилого помещения.
При таком положении исковые требования Егоровых удовлетворению не подлежат, поскольку ими избран ненадлежащий способ защиты, то есть признание права собственности на объект недвижимости, право на который уже зарегистрировано без создания нового объекта недвижимости и требования заявлены к ненадлежащему ответчику.
Руководствуясь ст. 194-198 и 321 ГПК РФ, суд
решил:
Егоровой Эмме Семеновне и Егорову Николаю Ивановичу отказать в удовлетворении иска к Ястребовой Елене Юрьевне о признании права собственности на доли, перепланированного нежилого встроенно-пристроенное помещение на первом этаже жилого дома, по адресу г. Саратов, ул. <адрес>, общей площадью 532,7 кв.м.
Решение может быть обжаловано участвующими в деле лицами в Саратовский областной суд, через Фрунзенский районный суд города Саратова путём подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме – 31 октября 2012 года.
судья А.А. Сидоровнин