дело № 2-1675/12

Решение

Именем Российской Федерации

25 октября 2012 года г. Саратов

Фрунзенский районный суд города Саратова в составе председательствую­щего судьи Сидоровнина А.А., при секретаре Оганесян Л.Л., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Разина Владимира Юрьевича к Индивидуальному предпринимателю Михайлова Лариса Викторовна (далее ИП Михайлова Л.В.) о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения,

установил:

Разин В.Ю. обратился с иском к ИП Михайлова Л.В. о взыскании (с учётом уточнения требований) задолженности по арендной плате за период с ноября 2011 года по август 2012 включительно в размере 390 000 руб., 10918 руб. 86 коп., составляющих задолженность арендатора за коммунальные услуги перед управляющей организацией ООО «Феникс-С» и сумму уплаченной государственной пошлины 2 628 руб.

В судебное заседание истец не явился, но в деле имеется заявление, в котором он просит разрешить спор по существу в своё отсутствие.

Представитель истца, поддержал требования своего доверителя. В обоснование требований, ссылается на то, что 5 октября 2011 года между Разиным В.Ю. и ИП Михайлова Л.В. был заключен договор аренды № 2, предметом которого явилось нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Саратов, ул. <адрес>, общей площадью 74,8 кв. м. для использования под оказание парикмахерских услуг населению.

Стоимость арендной платы по Договору составляет 5 000 руб. в месяц, а с ноября месяца 2011 года, размер арендной платы Сторонами был увеличен до 40 000 руб. в месяц. Арендатор обязался вносить арендную плату Арендодателю в указанном размере наличными денежными средствами не позднее десятого числа текущего месяца аренды.

Ответчик осуществил три платежа по 5 000 руб. в счет арендной платы в октябре, ноябре и декабре месяце. После этого ИП Михайлова Л.В. не осуществлял арендных платежей, чем нарушил условия Договора.

Также, Управляющей компанией ООО "Феникс С" были выставлены счета за коммунальные услуги в сумме 10918 руб. 86 коп.

Ответчик иск не признал, ссылаясь на то, что согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 3. ст. 607 ГК РФ определяется, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Между тем, в соответствии с Федеральным Законом от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" сведения о недвижимом имуществе, сведения, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (далее - уникальные характеристики объекта недвижимости).

По запросу представителя ответчика в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области о правообладателе и о характеристиках объекта недвижимости, расположенного по адресу г. Саратов, <адрес>, общей площадью 74,8 кв.м. был получен письменный ответ, что сведения о данном объекте недвижимости в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество сведения отсутствует. Поэтому в соответствии с п. 3 ст. 608 ГК РФ договор аренды не заключен; право собственности у истца на помещение 74,8 кв.м. отсутствует, в значит нет и права требования арендной платы, поскольку в отсутствие права собственности на имущество переданного в аренду сделка является ничтожной.

Кроме того, им указывается, что после получения помещения им производились ремонтные работы вплоть до декабря 2011 года. В последствии выяснилось, что помещение фактически непригодно для использования под салон красоты из-за низкой температуры в помещении. До февраля месяца они с арендодателем пытались решить проблему отопления. Однако так и не решили её. За первые три месяца арендная плата была внесена в полном объеме, то есть по 40000 руб., но документы, подтверждающие данное обстоятельство отсутствуют. В связи с наличием препятствий для использования помещения по назначению она предложила истцу расторгнуть договор, но не получив ответа дальнейших действий по его расторжению не принимала и до настоящего времени ключи от арендуемого помещения находятся у неё.

Выслушав объяснение представителей сторон, изучив представленные доказательства, суд приходи к следующему.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ, По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как установлено судом, 05 октября 2011 года между Разиным В.Ю. и и ИП Михайлова Л.В. был заключен договор аренды № 2, предметом которого явилось нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Саратов, ул. <адрес> общей площадью 74,8 кв. м.

Согласно п. 1 Договора Арендодатель сдает во временное пользование, а Арендатор принимает вышеуказанное нежилое помещение для использования под оказание парикмахерских услуг населению. Состояние арендуемых помещений соответствует установленным требованиям к их назначению.

Согласно акту от 5 октября 2011 года арендодатель передал ИП Михайлова Л.В. арендуемое помещение, площадью 74,8 кв.м. При этом не могут быть приняты во внимание доводы представителя ответчика о ничтожности договора, со ссылкой на то, что в собственности арендодателя находится только 47 кв.м.

Действительно согласно свидетельству о регистрации права собственности серии <данные изъяты> Разину В.Ю. принадлежит на праве собственности нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Саратов, ул. <адрес>, общей площадью 47 кв. м.

Как установлено судом, фактическая площадь помещения составляет 74,8 кв.м., то есть обусловленную договором, что подтверждается техническим паспортом помещения, изготовленном МУП БТИ г. Саратова.

При этом незарегистрированная часть площади фактически имеется, является пристройкой, которая на момент заключения договора проходила оформление и была передана арендатору. До заключения договора, ИП Михайлова Л.В. была предоставлена возможность осмотреть арендуемое помещение. Данные факты ответчик не отрицает, что исключает возможность признания договора аренды ничтожным.

Пунктом 3.1 Договора стоимость арендной платы по Договору составляет 5 000 (пять тысяч) руб. в месяц.

Дополнительным соглашением № 1 от 01 ноября 2011 года к договору, размер арендной платы с ноября месяца 2011 года, был установлен сторонами в размере до 40 000 руб. в месяц Срок оплаты не позднее десятого числа текущего месяца аренды.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Как установлено судом ИП Михайлова Л.В. осуществила три платежа по 5 000 руб. в октябре, ноябре и декабре месяце всего на сумму 15000 руб. Доводы ответчика о том, что за указанные месяца арендная плата была произведена в полном объёме не могут быть приняты во внимание, поскольку допустимых доказательств такой оплаты суду представлено не было.

Договор аренды заключен сроком до 30 августа 2012 года. В течение действия договора, он сторонами не был расторгнут в установленном законом порядке.

В феврале-марте стороны обменялись претензиями, в которых ИП Михайлова Л.В. предлагала расторгнуть договор, ссылаясь на невозможность использования помещения по назначению (салон красоты из-за низкой температуры в помещении), а Разин В.Ю. относительно задолженности по арендной плате и оплате коммунальных услуг, что подтверждается соответствующими письмами. При этом ответчик в предусмотренном законом порядке, свое намерение расторгнуть договор так и не реализовала. Напротив, направив претензию ответчику в феврале месяце 2012 года, за ответом, направленным Разиным В.Ю. 18 марта 2012 года, на почтовое отделение не явилась, что подтверждается сообщением Почты России. Да настоящего времени арендованное помещение находится во владении ответчика, так как по признанию ИП Михайлова Л.В. ключи от помещения находятся у неё.

В соответствии с п. 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Однако ни смотря на то, что, по мнению ИП Михайлова Л.В. в помещении необходимо было произвести ремонт отопительной системы, ни одной из перечисленных возможностей она не воспользовалась.

Согласно положений п. 4 ст. 620 ГК РФ, если имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования, это является основанием для расторжения договора аренды, но не отказа от внесения арендной платы в одностороннем порядке. При этом факт неиспользования арендатором арендуемого помещения, сам по себе так же не освобождает его от обязанности вносить арендную плату.

При таком положении не могут быть приняты во внимание доводы ответчика относительно невозможности использования арендуемого помещения по назначению, поскольку в указанном случае, он имел возможность расторгнуть договор в судебном порядке, потребовать уменьшения арендной платы и т.д. на основании ст. 450, п. 1 ст. 616 или п. 4 ст. 620 ГК РФ, но не реализовал имеющееся у него права. При этом до настоящего времени продолжает владеть арендованным помещением.

Кроме того п. 4 ст. 614 ГК РФ, закреплено право арендатора потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. Указанным правом ИП Михайлова Л.В. так же не воспользовалась.

Учитывая данные обстоятельства, а также то, что положения ст. 309 и 310 ГК РФ, возлагают на стороны обязанность исполнять обязательства в соответствии с условиями договора и запрещают односторонний отказ от исполнения обязательств, требования истца о взыскании арендной платы подлежат удовлетворению. 390 000 руб., а именно 35 000 руб. - ноябрь 2011 года; 35 000 руб. - декабрь 2011 года; 40 000 руб. - январь 2012 года; 40 000 руб. - февраль 2012 года; 40 000 руб. - март 2012 года; 40 000 руб. - апрель 2012 года; 40 000 руб. - май 2012 года; 40 000 руб. - июнь 2012 года; 40 000 руб. - июль 2012 года; 40 000 руб. - август 2012 года.

Согласно дополнительному соглашению № 3 от 5 октября 2011 года арендатором производится оплата за коммунальные услуги производится Арендатором ежемесячно путем оплаты по предоставленным счетам Арендодателя на основании выставляемых счетов Арендодателю коммунальными службами города Саратова за оказанные коммунальные услуги (тепло-, водо-, энергоснабжение), а также абонентскую плату за пользование телефоном, междугородние телефонные переговоры. Данное соглашение соответствует положения п. 2 ст. 616 ГК РФ, устанавливающих обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды..

Как установлено судом Управляющей компанией ООО "Феникс С" были выставлены счёта по арендуемому помещению на сумму 10918 руб. 86 коп.. В том числе счет № от 30 октября 2011 года на сумму 293 руб. 28 коп., счет № 806 от 30 октября 2011 года на сумму 479 руб. 49 коп., счет № 894 от 20 декабря 2011 года на сумму 4311 руб. 67 коп., счет № 61 от 28 февраля 2012 года на сумму 3889 руб. 72 коп., счет № 62 от 30 марта 2012 года на сумму 1944 руб. 86 коп. Доказательств оплаты данных счётов ответчиком не представлено. Следовательно, и в указанной части требования истца подлежат удовлетворению.

Кроме того, в соответствии со ст. 98 ГПК РФ, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины в размере 2 628 руб.

Руководствуясь ст. 194-198 и 321 ГПК РФ, суд

решил:

Иск удовлетворить.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя Михайловой Ларисы Викторовны в Разина Владимира Юрьевича пользу арендную плату за период с ноября 2011 года по август 2012 включительно в размере 390 000 руб., задолженность арендатора за коммунальные услуги перед управляющей организацией ООО «Феникс-С» 10918 руб. 86 коп. и государственную пошлину в размере 2 628 руб., а всего 403546 руб. 86 коп.

Решение может быть обжаловано участвующими в деле лицами в Саратовский областной суд, через Фрунзенский районный суд города Саратова путём подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме – 30 октября 2012 года.

судья А.А. Сидоровнин