Дело № 2-280/12 РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации 10 июля 2012 года Фокинский районный суд города Брянска в составе: председательствующего судьи - Фоменко Н.Н., при секретаре - Кругликовой Е.В., с участием прокурора Бойкачевой О.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Завьяловой Н.Г. к Митасову Е.Л., Митасову А.Л., Миронченко П.В. о признании договоров купли-продажи, дарения квартиры недействительными и применении последствий недействительности сделок, признании права собственности и по встречному иску Миронченко П.В. к Завьяловой Н.Г. о признании утратившей право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, выселении из жилого помещения, установил: Завьялова Н.Г. обратилась в суд с иском к Митасову Е.Л. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, в котором указала, что в <дата> для получения денежных средств обратилась в залоговую компанию. Условием предоставление денежных средств в сумме <...> рублей являлся залог ее квартиры, расположенной по <адрес>. <дата> в организации по регистрации сделок она подписала договор, оформлением которого занимался Митасов Е.Л. Со слов Митасова Е.Л., залог с ее квартиры должен был быть снят после того, как она вернет деньги в сумме <...> рублей и проценты за пользование. Она продолжала проживать в квартире, оплачивала расходы по содержанию жилья. Митасов Е.Л. в квартиру не въезжал, личных вещей в квартире не имеет, содержание жилья не оплачивал. В течение восьми месяцев ежемесячно она уплачивала в залоговую службу <...> рублей. Общая сумма выплаченных денежных средств составила <...> рублей. Денежные средства она передавала без расписки Александру в залоговую службу, расположенную по <адрес>. Заемные денежные средства были необходимы для лечения брата и погашения кредита в банке «Русфинанс». После погашения кредита остальные денежные средства она выплатила в залоговую службу. Остаток займа она полагала погасить кредитными средствами. После того, как ей было отказано в получении кредита, она проинформировала об этом залоговую службу. От Митасова Е.Л. она узнала, что заключила договор купли-продажи квартиры, а не договор залога, и теперь не является ее владельцем. При подписании договора она видела только последнюю страницу и полагала, что подписывает договор залога. По просьбе Митасова Е.Л. она дала объявление в газету «Моя реклама» о продаже квартиры, однако, квартиру не купили. Полагала, что ответчик ввел ее в заблуждение относительно природы сделки, поскольку при подписании договора ей не была предоставлена возможность ознакомиться с полным текстом договора. На ее вопрос о том, почему в договоре стоят надписи «продавец» и «покупатель» Митасов Е.Л. пояснил, что так надо для подстраховки и просил быстрее подписать договор. Кроме того, ей были переданы денежные средства в меньшем размере в сумме <...> рублей, тогда как в договоре купли-продажи указано <...> рублей. Ссылаясь на положения статей 168, 178 Гражданского кодекса РФ, Завьялова Н.Г. просила суд признать договор купли-продажи квартиры от <дата>, заключенный между ней и Митасовым Е.Л., недействительным в связи с введением ее в заблуждение со стороны ответчика относительно природы сделки (либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению). Определениями суда к участию в деле в качестве соответчиков привлечены: Митасов А.Л. и последний собственник спорной квартиры Миронченко П.В., в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (Управление Росреестра по Брянской области). В судебном заседании истец Завьялова Н.Г. и ее представитель по доверенности Чмарин А.А., неоднократно уточняя исковые требования, окончательно просили: - признать сделку купли-продажи квартиры, расположенной по <адрес>, от <дата> между Завьяловой Н.Г. и ответчиком Митасовым Е.Л. недействительной в связи с ее притворностью на основании ч. 2 ст. 170 Гражданского кодекса РФ и применить последствия ее недействительности; - на основании ст. 167 Гражданского кодекса РФ применить последствия недействительности спорных сделок в виде отмены регистраций спорных договоров купли-продажи и дарения, аннулировании спорных записей в Росреестре, а именно: договора купли-продажи квартиры, расположенной по <адрес> от <дата> между Завьяловой Н.Г. и ответчиком Митасовым Е.Л. и соответствующего свидетельства о праве собственности на Митасова Е.Л.; договора дарения спорной квартиры от дарителя Митасова Е.Л. одаряемому Митасову А.Л. от <дата>, зарегистрированного <дата> и соответствующего свидетельства о праве собственности на Митасова А.Л. №, выданного <дата>; договора купли-продажи спорной квартиры от <дата> от продавца Митасова А.Л. покупателю Миронченко П.В. и соответствующего свидетельства о праве собственности на Миронченко П.В. № от <дата>, и восстановлении права собственности Завьяловой Н.Г. путем восстановления записи о праве собственности истца на квартиру № дома № по <адрес> в Фокинском районе города Брянска в территориальном органе Росреестра по Фокинскому району гор. Брянска. Суду пояснили, что сделка купли-продажи квартиры от <дата> заключена формально, только для вида, поскольку истец продолжала проживать в спорной квартире, несла расходы по ее содержанию. О недействительности сделки свидетельствует заниженная цена - <...> рублей, при действительной ее стоимости <...> рублей. Спорная сделка купли-продажи квартиры прикрывала сделку по займу денежных средств в сумме <...> рублей, заключенную между истцом и ООО «Ваш ломбард» в лице ее директора Митасова Е.Л. Условиями договора займа служили следующие обстоятельства: залог спорной квартиры и ежемесячная уплата Завьяловой Н.Г. в ООО «Ваш ломбард» 10 % от суммы займа, то есть <...> рублей, до полного погашения суммы займа <...> рублей. Завьялова Н.Г. и ее представитель полагали, что действия истца по возврату денежных средств Митасову Е.Л. подтверждают ее волю на получение займа под залог недвижимости, а не заключения договора купли-продажи. Факт регистрации и проживания истца в спорной квартире свидетельствует о притворности сделок. Последующие сделки совершены ответчиками с целью затруднения применения последствий недействительности сделок, касающихся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке. Ответчики Митасов Е.Л., Митасов А.Л., Миронченко П.В. в судебное заседание не явились, их интересы по доверенности представляет Домашнева Я.А. В предыдущих судебных заседаниях ответчики исковые требования Завьяловой Н.Г. не признали, а ответчик Миронченко П.В. заявил встречные исковые требования, в которых, ссылаясь на положения ст. 35 Жилищного кодекса РФ, ст.ст. 209, 288, 304 Гражданского кодекса РФ просил: - признать Завьялову Н.Г. утратившей право пользования жилым помещением, расположенным по <адрес> и снять Завьялову Н.Г. с регистрационного учета по указанному адресу; - выселить Завьялову Н.Г. из принадлежащего ему жилого помещения. Представитель ответчиков Митасова Е.Л., Митасов А.Л., Миронченко П.В. - Домашнева Я.А. исковые требования Завьяловой Н.Г. не признала, встречные требования Миронченко П.В, поддержала в полном объеме, по доводам, изложенным в иске. Суду пояснила, что правовых оснований к удовлетворению требований Завьяловой Н.Г. не имеется, поскольку стороны по договору купли-продажи от <дата> выполнили вытекающие из данной сделки права и обязанности, полагала, что отсутствуют доказательства того, что намерение сторон было направлено на исполнение иной сделки. Представитель Управления Росреестра по Брянской области в судебное заседание не явился, согласно письменному отзыву, представленному в материалы дела, при разрешении спора полагался на усмотрения суда. Выслушав лиц, участвующих в деле, прокурора, полагавшего, что встречные требования Миронченко П.В. к Завьяловой Н.Г. подлежат удовлетворению, изучив материалы дела, суд приходит к следующему. <дата> между истцом Завьяловой Н.Г. и ответчиком Митасовым Е.Л. в письменной форме заключен договор купли-продажи <...> квартиры, расположенной по <адрес>. По условиям договора Завьялова Н.Г. (продавец) обязуется передать в собственность Митасова Е.Л. (покупатель) принадлежащую ей на праве собственности спорную квартиру, а Митасов Е.Л. обязуется принять ее и оплатить согласованную цену (п. 1 договора купли-продажи). В соответствии с п. 3 указанного договора цена недвижимости составляет <...> рублей. Таким образом, существенное условие договора соблюдено, цена квартиры установлена в определенном сторонами размере. Оценивая доводы Завьяловой Н.Г. о том, что стоимость квартиры занижена и договор купли-продажи заключен на крайне невыгодных для нее условиях, суд принимает во внимание положения ст. 421 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которыми, стороны свободны в заключении договора. <дата> Завьялова Н.Г. и Митасов Е.Л. обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области с заявлением о регистрации спорного договора купли-продажи квартиры. Из регистрационного дела, представленного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области, переход права собственности по договору купли-продажи квартиры в соответствии с ч. 2 ст. 558 Гражданского кодекса РФ прошел государственную регистрацию. В подтверждение заключения договора купли-продажи в материалы дела представлен акт передачи недвижимости от <дата>, подписанный истцом Завьяловой Н.Г. и ответчиком Митасовым Е.Л. и расписка о получении денежных средств на сумму <...> рублей, составленная Завьяловой Н.Г. Из буквального толкования текста акта передачи недвижимости от <дата>, подписание которого Завьялова Н.Г. не оспаривает, следует, что продавец Завьялова Н.Г. передала в собственность покупателя Митасова Е.Л. в соответствии с договором купли-продажи от <дата> двухкомнатную квартиру, расположенную по <адрес>. Одновременно судом установлено, что на втором листе оспариваемого договора купли-продажи, где стоят подписи сторон, Завьялова Н.Г. указана как продавец, а Митасов Е.Л. как покупатель. Договор купли-продажи относится к той категории сделок, правовые последствия которых общеизвестны и не имеют иного толкования, кроме как переход права собственности на отчуждаемое имущество от продавца к покупателю. Установив данные обстоятельства, суд находит несостоятельным довод Завьяловой Н.Г. о том, что она не знала о содержании подписанного договора и правовой природе оспариваемой сделки. Из материалов дела следует, что на основании договора дарения, заключенного между Митасовым Е.Л. и его братом Митасовым А.Л. <дата> спорная квартира перешла в собственность Митасова А.Л. На основании договора купли-продажи от <дата>, заключенного между Митасовым А.Л. и Миронченко П.В. спорная квартира перешла в собственность Миронченко П.В. Условиями последнего договора цена квартиры определена в размере <...> рублей. И договор купли-продажи и договор дарения прошли государственную регистрацию перехода права собственности на спорный объект недвижимости. Таким образом, на момент рассмотрения дела собственником спорного жилого помещения является Миронченко П.В. Разрешая требования истца Завьяловой Н.Г. о признании первоначального договора купли-продажи квартиры от <дата> недействительным по основаниям, предусмотренным ч. 2 ст. 170 Гражданского кодекса РФ, суд приходит к следующему. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила (ч. 2 ст. ст. 170 Гражданского кодекса РФ). Из содержания приведенной правовой нормы следует, что притворная сделка фактически включает в себя две сделки: притворную сделку, совершаемую для вида (прикрывающая сделка), и сделку, в действительности совершаемую сторонами (прикрываемая сделка). Поскольку притворная (прикрывающая) сделка совершается лишь для вида, одним из внешних показателей ее притворности служит несовершение сторонами тех действий, которые предусматриваются данной сделкой. В том случае, если стороны выполнили вытекающие из сделки права и обязанности, то такая сделка притворной не является. Судом установлено, что истец и ответчик выполнили вытекающие из договора купли-продажи права и обязанности, поскольку ответчик передал истцу оговоренную договором сумму (цену) в размере <...> рублей, стороны подписали акт передачи недвижимости. Передача денежных средств, составляющих цену квартиры, по спорному договору купли-продажи в размере <...> рублей подтверждена представленной в материалы дела распиской, собственноручно написанной Завьяловой Н.Г. <дата>. Истцом Завьяловой Н.Г. не представлено допустимых доказательств, достоверно свидетельствующих о том, что в счет исполнения договора купли-продажи покупатель Митасов Е.Л. передал продавцу Завьяловой Н.Г. денежные средства в меньшем размере, чем указано в договоре и в расписке о получении денежных средств. Одновременно суд полагает, что истцом Завьяловой Н.Г. не представлено допустимых доказательств, достоверно свидетельствующих о том, что при заключении договора купли-продажи стороны в действительности имели в виду обязательства займа, обеспеченные ипотекой. К такому выводу суд пришел, исходя из анализа представленных сторонами доказательств и системного толкования гражданского законодательства РФ, регулирующего отношения в сфере обеспечения обязательств. Так, положениями ч. 3 ст. 339 Гражданского кодекса РФ и ст. 9, 10 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 06.12.2011) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» определено, что договор ипотеки составляется в письменном форме, подлежит государственной регистрации и должен содержать сведения о предмете ипотеки, его оценке, существа, размера и срока исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Такого договора в материалы настоящего гражданского дела сторонами не представлено. Свидетель ФИО1, допрошенный в судебном заседании, отрицал факт получения от Завьяловой Н.Г. в счет исполнения долговых обязательств денежных средств в сумме <...> рублей, пояснив, что Миронченко П.В. приобрел квартиру истца как частное лицо, с целью ее последующей продажи. Довод истца Завьяловой Н.Г. о том, что возврат Митасову Е.Л. денежных средств в суме <...> рублей и заключение договора залога (ипотеки), а не купли-продажи, подтверждается содержанием аудиозаписи ее разговора с Митасовым Е.Л. и ФИО1, произведенной истцом в <дата> на электронный носитель, не может быть принят судом во внимание по следующим основаниям. Статьей 161 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, оформляются в письменной форме. Письменная форма и обязательная государственная регистрация предусмотрены и для договоров ипотеки жилых помещений. Согласно ст. 60 Гражданского процессуального кодекса РФ, обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами. Суд полагает, что в силу приведенных положений закона, аудиозапись на цифровом носителе, представленная Завьяловой Н.Г. в материалы дела не является допустимым доказательством, достоверно подтверждающим заявленные истцом обстоятельства. Установив данные обстоятельства, суд приходит к выводу, что оспариваемая сделка с учетом положений ч. 2 ст. 170 Гражданского кодекса РФ притворной не является. Из буквального толкования ст. 556 Гражданского кодекса РФ следует, что уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество. В материалах регистрационного дела по спорной квартире к обоим договорам купли-продажи имеются акты передачи недвижимости (от <дата> и от <дата>). В гражданском законодательстве РФ, регулирующем правоотношения сторон при заключении договоров дарения, отсутствует прямое указание закона, обязывающее составлять акт передачи недвижимости. В силу положений ст. 574 Гражданского кодекса РФ, передача дара может осуществляться посредством вручения правоустанавливающих документов, а сам договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Гражданское законодательство РФ, регулирующее отношения сторон в сфере заключения договоров купли-продажи жилых помещений, не содержит требований о том, что передача жилого помещения покупателю предполагает его последующее проживание в нем, как не содержит и запрета на проживание в жилом помещении прежнего собственника. Таким образом, передача жилого помещения может осуществлять путем подписания сторонами договора документа о передачи недвижимости. Следовательно, факт регистрации и проживания Завьяловой Н.Г. в спорной квартире, в данном случае, не является основанием признания оспариваемых сделок недействительными и не свидетельствует об их притворности, поскольку, регистрация и проживание бывшего собственника в жилом помещении не противоречит положениям гражданского и жилищного законодательства Российской Федерации, а является, в силу положений ст. 209 Гражданского кодекса РФ, ст. 30 Жилищного кодекса РФ, правом нового собственника жилого помещения распоряжаться принадлежащим имуществом по своему усмотрению. Договор купли-продажи содержит данные о том, что на момент его заключения в квартире зарегистрирован бывший собственник и не содержит условия о том, что бывший собственник Завьялова Н.Г. сохраняет право пользования спорным жилым помещением после его заключения и государственной регистрации. Спорная квартира приобретена ответчиком Миронченко П.В. на основании возмездного договора купли-продажи от <дата>, который является третьей сделкой. Доказательств, достоверно свидетельствующих о недобросовестности покупателя Миронченко П.В., суду не представлено. Общие положения о последствиях недействительности сделки, о применении которых просит истец Завьялова Н.Г., содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, в нормативном единстве со статьей 302 - не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом (Постановление Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 № 6-П). Таким образом, с учетом положений ст. 302 Гражданского кодекса РФ, требования истца о восстановлении в правах собственника в отношении спорной квартиры не основаны на законе. Суд полагает, что в данном случае истцом выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного права. В соответствии с ч. 1 ст. 235 Гражданского кодекса РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам. При прекращении права собственности бывший собственник утрачивает право пользования, владения и распоряжения в отношении выбывшего имущества. В силу положений ст. 35 Жилищного кодекса РФ, в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда. Принимая во внимание, что Завьялова Н.Г. заключила договор купли-продажи квартиры № в доме № по <адрес> в Фокинском районе гор. Брянска, право пользования спорной квартирой у Завьяловой Н.Г. прекратилось с момента перехода права собственности на спорную квартиру от Завьяловой Н.Г. к Митасову Е.Л. Оспариваемый договор купли-продажи от <дата> не содержит обязанности Завьяловой Н.Г. по снятию ее с регистрационного учета, вместе с тем, такая обязанность у продавца, не являющегося членом семьи покупателя, вытекает из правовой природы сделки купли-продажи, предусматривающей отчуждение имущества и прав на него. Завьялова Н.Г., сохраняя регистрацию в спорном жилом помещении и проживая в нем, нарушает права Миронченко П.В. как собственника квартиры. Установив данные обстоятельства, суд приходит к выводу, что встречные требования Миронченко П.В. о признании Завьяловой Н.Г. утратившей право пользования жилым помещением, снятии ее с регистрационного учета, выселении из спорного жилого помещения подлежит удовлетворению. Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд решил: Исковые требования Завьяловой Н.Г. к Митасову Е.Л., Митасову А.Л., Миронченко П.В. о признании договоров купли-продажи, дарения квартиры недействительными и применении последствий недействительности сделок, признании права собственности - оставить без удовлетворения. Встречный иск Миронченко П.В. к Завьяловой Н.Г. о признании утратившей право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, выселении из жилого помещения удовлетворить. Признать Завьялову Н.Г. утратившей право пользования жилым помещением - квартирой № дома № по <адрес> Фокинского района города Брянска и снять ее с регистрационного учета по указанному адресу. Выселить Завьялову Н.Г. из квартиры № дома № по <адрес> Фокинского района города Брянска. Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Брянский областной суд через Фокинский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. Председательствующий судья Н.Н. Фоменко