Дело № 2-339
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
ДД.ММ.ГГГГ Еткульский районный суд Челябинской области в составе:
председательствующего судьи Черепановой С.Г.
при секретаре Козловой А.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Бондаренко Елены Ростиславовны к Косенкову Андрею Валентиновичу о признании зарегистрированного права отсутствующим, признании права общей долевой собственности на земельный участок
У С Т А Н О В И Л:
Бондаренко Е.Р. обратилась в суд с иском к Косенкову А.В. о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности Косенкова А.В. на следующие земельные участки: с кадастровым номером №, площадью 457 кв.метров, относящийся к категории земель населенных пунктов, с разрешенным видом использования – для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: <адрес>; с кадастровым номером №, площадью 169 кв.метров, относящийся к категории земель населенных пунктов, с разрешенным видом использования – для эксплуатации магазина, расположенный по адресу: <адрес> помещение 1; о признании за нею права общей долевой собственности на 287/626 доли на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 626 кв.метров, относящийся к категории земель населенных пунктов, с разрешенным видом использования – для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: <адрес>.
В обоснование иска указала, что ДД.ММ.ГГГГ она заключила с ответчиком договор купли-продажи, по которому к ней перешло право собственности не нежилое помещение магазина площадью 168,4 кв.метров, расположенного на первом этаже двухэтажного здания по адресу: <адрес> помещение 1, второй этаж которого, имеющий жилое назначение (квартира), принадлежит на праве собственности ответчику. Земельный участок общей площадью 626 кв.метров, с кадастровым номером №, на котором расположенное указанное здание, на момент заключения рассматриваемой сделки принадлежал на праве собственности Косенкову А.В. В договоре купли-продажи вопрос о правах на земельный участок сторонами сделки не разрешался. Впоследствии без ее ведома и согласия ответчик произвел раздел данного земельного участка на два участка: с кадастровым номером №, площадью 457 кв.метров, относящийся к категории земель населенных пунктов, с разрешенным видом использования – для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: <адрес>; с кадастровым номером №, площадью 169 кв.метров, относящийся к категории земель населенных пунктов, с разрешенным видом использования – для эксплуатации магазина, расположенный по адресу: <адрес> помещение №. Действия ответчика по разделу земельного участка на два самостоятельных участка и существование зарегистрированного права собственности ответчика на эти вновь образованные объекты недвижимости нарушают ее право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположено здание № № по <адрес>. В соответствии с действующим законодательством по договору продажи здании, сооружения или иной недвижимости покупателю одновременно с передачей прав на такую недвижимость передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. До перевода в нежилой фонд помещение купленного ею магазина представляло собой жилое помещение – квартиру № 1. В этой связи здание № № по <адрес> отвечает признакам многоквартирного дома и к данным правоотношениям подлежит применению жилищное законодательство, в соответствии с которым собственник помещения в многоквартирном жилом доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество (в рассматриваемой ситуации – земельный участок) в многоквартирном доме. В нарушение требований земельного законодательства два новых земельных участка образованы без ее (истицы) письменного согласия, как землевладельца участка, явившегося предметом раздела. После возникновения права собственности на помещение магазина к ней должно перейти право собственности на земельный участок пропорционально площади принадлежащего ей помещения. Поскольку площадь ее помещения составляет 168,4 кв.м., площадь квартиры ответчика составляет 198,7 кв.м., следовательно ее доля в праве собственности на земельный участок равна 287/626. Соответственно ответчику должна принадлежать доля в размере 339/626. Вновь образованные земельные участки являются многоконтурными; земельный участок площадью 169 кв.м. находится внутри границ земельного участка площадью 457 кв.м.; граница данных земельных участков проходит под зданием, что является нарушением требований законодательства.
Косенков А.В. обратился со встречным иском к Бондаренко Е.Р. о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения – магазина, расположенного по адресу: <адрес> помещение № №, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Косенковым А.В. и Бондаренко Е.Р.
Впоследствии Косенков А.В. отказался от заявленных встречных исковых требований. Отказ от иска принят судом. Производство делу в этой части прекращено определением Еткульского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ.
В судебном заседании истец Бондаренко Е.Р. поддержала заявленные исковые требования. В обоснование указала те же обстоятельства.
Ответчик Косенков А.В. в судебном заседании иск не признал. Полагает, что истица не имеет никаких прав на спорный земельный участок, поскольку в результате сделки от ДД.ММ.ГГГГ к ней перешло право собственности на часть здания, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка. Земельный участок, либо часть его, либо определенная доля в праве собственности не явились предметом данной сделки. До настоящего времени истица фактически пользуется земельным участком, необходимым для эксплуатации магазина; никакие препятствия в этом ей не создаются. Статус многоквартирного дома здание № 8 по <адрес> не имеет, фактически таковым не является: у помещения № №, принадлежащего Бондаренко Е.Р. и квартиры № №, принадлежащей ему (Косенкову А.В.) нет общих элементов, помещения имеют отдельные входы и коммуникации, у них нет общего имущества. Он как собственник земельного участка вправе распорядится им по собственному усмотрению. Данное право он реализовал, осуществив раздел участка на два самостоятельных. При этом требования земельного и иного законодательства не нарушены. Вновь образованные земельные участки являются многоконтурными, что не противоречит действующему законодательству. Согласие собственника магазина на раздел участка не требуется. Данный раздел он осуществил фактически по требованию истицы, согласовав с ней площадь и конфигурацию каждого участка. Впоследствии отношения между ними ухудшились, из-за чего и возникла спорная ситуация.
Представитель третьего лица – Администрации Еткульского сельского поселения – глава поселения Грицай М.Н. в судебном заседании с заявленными исковыми требованиями не согласен. Пояснил, что ответчик, являясь собственником земельного участка площадью 626 кв.метров, расположенного по адресу: <адрес>, имел право разделить его на два самостоятельных участка. Полагает, что Бондаренко Е.Р. и Косенков А.В., являясь собственниками помещений в здании, расположенном на данном участке, должны были согласовать данный раздел между собой. Истица имеет право на часть земельного участка, равную площади принадлежащего ей магазина, т.е. на 169 кв.метров.
Представитель третьего лица - ОГУП «Обл.ЦТИ» - ФИО7, действующий по доверенности, в судебном заседании мнения по иску не выразил. Пояснил, что на государственном кадастровом учете объектов капитального строительства по вышеуказанному адресу отсутствует объект, в котором имеются две квартиры. Имеется объект, состоящий из нежилого помещения № 1 – магазина и второй объект – квартира № 2. Их организация по заявке собственника земельного участка по адресу: <адрес>, произвела межевые работы в связи с разделом данного участка на два самостоятельных. Площадь и конфигурация участков определены по желанию заказчика. При выполнении межевых работ не проверялось наличие прав на здание, расположенное на данном участке. При межевании требуется согласование границ только со смежными землепользователями. Если на участке, являющемся предметом межевания, расположено здание, имеющее нескольких собственников, то необходимо их согласие на межевание.
Представитель третьего лица – ЗАО ВТБ-24 – в судебное заседание не явился. О времени и месте рассмотрения дела извещен. Просит рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.
ФИО2 службы государственной регистрации, кадастра и картографии <адрес> в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен.
Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля геодезист Еткульского филиала ОГУП «Обл.ЦТИ» ФИО8 показал, что проводил межевание исходного земельного участка площадью 626 кв.метров с целью его раздела на 2 самостоятельных участка. Раздел данного участка производился для дальнейшей передачи одного из вновь образуемых участков собственнику магазина, расположенного в здании на размежевываемом участке. При этом согласие сособственника здания, либо собственников помещений в здании не является необходимым. Установление границ образуемых при разделе участков под фундаментом здания не противоречит законодательству.
Выслушав стороны, их представителей, третьих лиц, показания свидетеля, исследовав материалы дела, суд считает иск подлежащим частичному удовлетворению.
Из пояснений лиц, участвующих в деле, копий дел правоустанавливающих документов, представленных суду Управлением Росреестра, копий кадастровых дел на земельные участки, представленных ФБУ «Кадастровая палата» по Челябинской области, следует, что Косенков А.В. ДД.ММ.ГГГГ приобрел по договору купли-продажи индивидуальный жилой дом с приусадебным земельным участком по адресу: <адрес>. Впоследствии, в 2009 году на месте старого жилого дома Косенковым с соблюдением закона возведен двухэтажный двухквартирный жилой дом. В декабре 2009 году Косенкову А.В. разрешен перевод жилого помещения – квартиры № № площадью 169,4 кв.метров, расположенной на первом этаже – в нежилое. ДД.ММ.ГГГГ Косенков А.В. продал помещение магазина Бондаренко Е.Р., оставшись при этом собственником квартиры № № площадью 198,7 кв.метров и земельного участка площадью 626 кв.метров. В течение марта-июня 2011 года Косенков А.В. осуществил раздел находящегося у него на праве собственности вышеуказанного земельного участка на два: один площадью 457 кв.м., предназначенный для ведения личного подсобного хозяйства, второй площадью 169 кв.метров, предназначенный для эксплуатации магазина. Вновь образованные участки поставлены на кадастровый учет; право собственности Косенкова А.В. на них зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; право собственности на исходный участок площадью 626 кв.метров прекращено. Вновь образованные земельные участки с кадастровыми номерами № и № имеют неправильную конфигурацию, являются многоконтурными, граница вновь образованных земельных участков проходит через здание, расположенное на исходном земельном участке.
В соответствии с ч.1 ст.8 Гражданского кодекса РФ гражданские права возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В обоснование заявленных требований сторона истца ссылается на нормы жилищного законодательства о закреплении доли в праве общей собственности собственников помещений на общее имущество в многоквартирном доме (ст.ст.36,37 Жилищного кодекса РФ), а также на ч.ч.1,2 ст.552 ГК РФ, согласно которой по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
Как установлено в судебном заседании ни по правовой ни по фактической природе здание, расположенное по адресу: <адрес>, не являлось многоквартирным домом не момент заключения договора купли-продажи истицей Бондаренко Е.Р. помещения магазина в указанном здании и не является таковым на момент рассмотрения спора в суде. Указанное здание состоит из нежилого помещения магазина площадью 168,4 кв.м., занимающего весь первый этаж, и жилого помещения – квартиры № 2 – площадью 198,7 кв.метров, занимающей весь второй этаж. Разница в площади помещений на первом и втором этажах происходит за счет лестницы, ведущей на второй этаж и являющейся частью квартиры № 2.
Таким образом, правовой режим многоквартирного дома на данное здание не распространяется; следовательно, нормы жилищного законодательство к рассматриваемой ситуации не применимы.
Учитывая, что расположенные в здании помещения, принадлежащие разным собственникам, находятся на разных этажах, то выдел в натуре части здания вместе с частью земельного участка, занятого такой недвижимостью и необходимого для ее использования, невозможен.
Согласно ч.4 ст.35 Земельного кодекса РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, производится вместе с земельным участком, за исключением случая отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка.
В этой связи общие нормы гражданского и земельного законодательства об обязательности одновременного отчуждения здания (части здания) и земельного участка в данной ситуации не могут быть применены.
Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (ч.1 ст.9 ГК РФ).
Как пояснила суду сама истица, в момент заключения сделки ей было известно, что Косенков А.В. является собственником земельного участка, на котором расположено здание № № по <адрес> необходимо было в максимально короткий срок заключить указанную сделку, зарегистрировать свое право собственности на магазин с тем, чтобы впоследствии взять в банке кредит под залог купленного ею магазина. Как установлено судом, данное намерение было истицей реализовано. В этой связи вопрос о правах на земельный участок в договоре купли-продажи по обоюдному соглашению между сторонами, был не разрешен.
Поскольку Бондаренко Е.Р., приобретая помещение магазина на возмездной основе, не имела намерения одновременно приобрести земельный участок, на котором расположено здание с помещением магазина, в целом или в какой-либо доле (идеальной или натуральной), то у суда не имеется правовых оснований для признания за нею на безвозмездной основе права собственности на идеальную долю спорного участка в размере, соответствующем площади принадлежащего ей магазина.
Иск Бондаренко Е.Р. в этой части удовлетворению не подлежит.
В части признания зарегистрированного права Косенкова А.В. на земельные участки отсутствующим исковые требования Бондаренко Е.Р. являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
Как указано выше, Косенков А.В. единолично произвел раздел принадлежащего ему на праве собственности земельного участка на два самостоятельных, зарегистрировав на них право собственности. В результате раздела исходного участка вновь образованные земельные участки приобрели свойства индивидуально определенной вещи, которая может быть вовлечена в гражданский оборот. На исходном земельном участке располагается здание, состоящие из двух помещений самостоятельного назначения, имеющих разных собственников. Граница вновь образованных земельных участков проходит через данное здание.
Одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральным законами (п.5 ч.1 ст.1 Земельного кодекса РФ).
В целях развития этого принципа принят ряд конкретных законоположений, ограничивающий допустимость раздельного оборота земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости, а также обеспечивающих соединение прав на эти объекты одним собственником. Эти нормы направлены в том числе на создание собственником недвижимости условий нормального владения и пользования своими объектами.
По смыслу главы 1.1 Земельного кодекса РФ образование новых земельных участков должно осуществляется с учетом принадлежности к той или иной категории земель по целевому назначению, разрешенному виду использования, обременения правами иных лиц.
Поскольку граница вновь образованных земельных участков проходит через здание, в котором находится неотделимое в натуре помещение, принадлежащее другому собственнику, то осуществление Косенковым АВ. правомочий собственника данных земельных участков становится невозможным, поскольку затрагиваются права собственника части здания, расположенного на данных земельных участках. Более того, один из видов разрешенного использования земельного участка, проходящего через рассматриваемое здание, имеет вид разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства», а другой участок имеет иной вид разрешенного использования – «для эксплуатации магазина», что противоречит требованиям земельного и градостроительства законодательства.
Таким образом, раздел Косенковым А.В. принадлежащего ему на праве собственности земельного участка нарушает принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем здания, нарушает права собственника помещения, расположенного в этим здании – Бондаренко Е.Р., а также приводит к использованию земельного участка не по целевому назначению.
Зарегистрированное право собственности на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (ч.1 ст.2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Согласно п.52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права отсутствующим.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Исковые требования Бондаренко Елены Ростиславовны удовлетворить частично.
Признать право собственности Косенкова Андрея Валентиновича на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 457 кв.метров, относящийся к категории земель населенных пунктов, с разрешенным видом использования – для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: <адрес>, отсутствующим.
Признать право собственности Косенкова Андрея Валентиновича на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 169 кв.метров, относящийся к категории земель населенных пунктов, с разрешенным видом использования – для эксплуатации магазина, расположенный по адресу: <адрес> помещение №, отсутствующим.
В удовлетворении иска Бондаренко Елены Ростиславовны о признании за нею права общей долевой собственности на 287/626 доли на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 626 кв.метров, относящийся к категории земель населенных пунктов, с разрешенным видом использования – для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: <адрес>, отказать.
Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд через Еткульский районный суд в течение 10 дней со дня изготовления решения в окончательной форме.
Председательствующий :