Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
09 августа 2010 года город Ессентуки
Ессентукский городской суд Ставропольского края в составе:
председательствующего судьи Ивановой Е.В.,
при секретаре Бочаровой О.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданские дела по иску Сергеевой Т.В. к Администрации города Ессентуки о признании незаконным отказа в выделении квартиры в часть жилого дома, о признании договора купли-продажи действительным, признании права собственности
УСТАНОВИЛ:
Сергеева Т.В. обратилась в суд с иском к администрации города Ессентуки о признании незаконным отказа в выделении квартиры в часть жилого дома, о признании договора купли-продажи действительным, признании права собственности указав, что на основании договора купли-продажи от ... года приобрела в собственность квартиру ... в доме ... в ... города Ессентуки. Право собственности на квартиру зарегистрировано в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права. В договоре купли-продажи квартиры указано, что она расположена на земельном участке площадью ... кв. метров, который был предоставлен продавцу в аренду на ... лет на основании договора аренды, надлежащим образом зарегистрированного в Ессентукском филиале учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Ставропольского края. Согласно землеустроительному делу границы земельного участка установлены, согласованы с владельцами смежных земельных участков, земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет. Таким образом, земельный участок полностью сформирован как объект недвижимого имущества и согласно кадастровому плану (выписке из государственного земельного кадастра), выданному Ессентукским филиалом ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Ставропольскому краю ... года, участок имеет собственный кадастровый номер, установлена соответствующая категория земель - земли населенных пунктов, определено разрешенное использование под индивидуальный жилой дом.
После приобретения права собственности на квартиру, истица обратилась к главе города Ессентуки с заявлением о предоставлении указанного участка в собственность, после чего было издано постановление, согласно которому было принято решение предоставить указанный участок истцу в собственность за плату. На основании указанного постановления между истцом и администрацией города Ессентуки в лице председателя комитета по муниципальной собственности города Ессентуки был подписан договор купли-продажи земельного участка, стоимость участка была полностью оплачена. Однако осуществить государственную регистрацию возникшего права собственности во внесудебном порядке истица лишена возможности, поскольку в соответствии с требованиями, предъявляемыми Федеральной регистрационной службой, собственники квартир могут зарегистрировать только право общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом, входящий в состав общего имущества многоквартирного дома. Право на отдельный земельный участок лицо может приобрести только при условии, что оно является собственником жилого дома или его части. В ответ на просьбу перевести принадлежащую истице квартиру в часть жилого дома, что позволило бы претендовать на регистрацию права собственности на земельный участок, администрация города Ессентуки отказала.
В судебном заседании истица заявленные требования поддержала и пояснила, что исковые требования обоснованы тем обстоятельством, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Считает, что суд вправе признать договор купли-продажи земельного участка заключенным, так как между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным его условиям. Из содержания договора, заключенного между истицей и ответчиком, следует, что такое соглашение было достигнуто. Договор оформлен надлежащим образом, в нем предусмотрены все существенные условия. Как следует из п.2.1. договора купли-продажи, истица полностью выполнила свои обязательства по договору, оплатив установленную ответчиком цену земельного участка. Также считает, что администрация г. Ессентуки не вправе была отказывать ей в переводе квартиры в часть жилого дома. Просит суд заявленные требования удовлетворить в полном объеме.
Представитель администрации города Ессентуки Круглов В.И., действующий на основании надлежащим образом оформленной доверенности, просит суд в удовлетворении требований в части признания незаконным отказа администрации г. Ессентуки в переводе квартиры в часть жилого дома отказать, т.к. администрация г. Ессентуки не отказывала истице в урегулировании данного вопроса. Для перевода жилья одного вида в жилье другого вида необходимо осуществить определенные мероприятия, связанные с проектированием реконструкции объекта, осуществлением разрешенных органом местного самоуправления работ. Так, согласно пункту 1 статьи 15 Жилищного кодекса РФ объектами жилищных прав являются жилые помещения. Согласно пункту 1 статьи 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната. В соответствии с пунктом 2 указанной нормы жилым домом признается индивидуально-определенное здание. Таким зданием является дом, в котором расположено принадлежащее истцу жилье. При этом, согласно пункту 3 статьи 16 ЖК РФ, квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. Если возможности прямого доступа к помещениям общего пользования не имеется, это жилье не соответствует предусмотренному жилищным законодательством определению квартиры, и, соответственно, является таким видом недвижимого имущества как часть жилого дома. Просьба отказать в удовлетворении иска в данной части обусловлено тем, что истец не представил ни администрации города, ни суду доказательство отсутствия такой квалифицирующей характеристики жилья, как отсутствие возможности прямого доступа к помещениям общего пользования. В части требования истицы о признании действительным договора купли-продажи земельного участка представитель ответчика пояснил, что данный договор ни администрация г. Ессентуки, ни комитет по муниципальной собственности г. Ессентуки не оспаривают. В связи с этим данный договор также суд не вправе признать действительным. В части удовлетворения требований истицы о признания права собственности на приобретенный земельный участок, возражений от представителя администрации не поступило, поскольку истица действительно исполнила свои обязательства по данному договору, полностью уплатив цену спорного земельного участка.
Выслушав объяснения сторон, исследовав иные доказательства, суд пришел к выводу о частичном удовлетворении исковых требований Сергеевой Т.В. по следующим основаниям.
Согласно статье 11 ГК РФ защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленный процессуальным законодательством, суд. Статьей 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права. При этом иск подан с соблюдением правил исключительной подсудности, согласно требованиям статьи 30 ГПК РФ, то есть по месту нахождения объекта недвижимого имущества.
Согласно исследованному в судебном заседании договору купли-продажи от ... года истица приобрела в собственность квартиру ... в доме ... города Ессентуки. Право собственности на квартиру зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии ... от ... года. В договоре купли-продажи квартиры указано, что квартира расположена на земельном участке площадью ... кв. метров, который предоставлен продавцу в аренду сроком на ... лет на основании договора аренды ... от ... года, зарегистрированного в Ессентукском филиале учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Ставропольского края.
Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами землеустроительного дела, границы земельного участка фактически установлены, согласованы с владельцами смежных земельных участков. Подтверждено также, что земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет и, соответственно, полностью сформирован как объект недвижимого имущества. Согласно исследованному судом кадастровому плану земельного участка (выписке из государственного земельного кадастра), выданному Ессентукским филиалом ФГУ «Земельная кадастровая палата» по СК ... года, земельный участок имеет кадастровый номер ..., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование (назначение): под индивидуальный жилой дом, площадь ... кв. метров.
На основании постановления главы города Ессентуки ... от ... года о предоставлении истцу земельного участка в собственность за плату, администрация города Ессентуки в лице председателя комитета по муниципальной собственности города Ессентуки продала истице участок по договору купли-продажи земельного участка ... от ... года. В судебном заседании подтверждено, что истец полностью оплатила цену участка до подписания договора купли-продажи.
При принятии настоящего решения суд исходит, в том числе из содержания части 2 статьи 218 ГК РФ, предусматривающей, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Согласно статье 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Из содержания договора, заключенного между истицей и ответчиком, следует, что такое соглашение между сторонами было достигнуто. Суд также приходит к выводу о том, что заключенный договор оформлен надлежащим образом, в нем предусмотрены все существенные условия.
Согласно пункту 4 статьи 28 Земельного кодекса РФ отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев изъятия земельных участков из оборота, установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков, резервирования земель для государственных или муниципальных нужд. Как видно, ни одно из указанных ограничений не имеет отношения к спорному земельному участку. Согласно части 2 пункта 1 статьи 36 ЗК РФ, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Согласно пункту 2 статьи 36 ЗК РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев. При этом, согласно пункту 3 указанной нормы в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность. Как следует из представленных суду материалов, истец не участвует в долевой собственности на какие-либо сооружения, расположенные на общем земельном участке и входящие в состав общего имущества многоквартирного дома собственности. При этом, земельный участок, на котором расположен весь жилой дом является делимым. Указанные обстоятельства не позволяют применить данные нормы к возникшим спорным правоотношениям.
Суд принимает к сведению пояснения представителя ответчика о том, что для перевода жилья одного вида в жилье другого вида необходимо осуществить определенные мероприятия, связанные с проектированием реконструкции объекта, осуществлением разрешенных органом местного самоуправления работ. При принятии настоящего решения суд исходит из содержания норм жилищного законодательства, регулирующих правила отнесения жилья к определенным видам. Так, согласно пункту 1 статьи 15 Жилищного кодекса РФ объектами жилищных прав являются жилые помещения. Согласно пункту 1 статьи 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната. В соответствии с пунктом 2 указанной нормы жилым домом признается индивидуально-определенное здание. Согласно пункту 3 статьи 16 ЖК РФ, квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
В условиях состязательности процесса (статья 123, часть 3, Конституции Российской Федерации), стороны должны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений (часть первая статьи 56 ГПК РФ), и принять на себя все последствия совершения или не совершения процессуальных действий.
Тем не менее, истица не представила суду доказательств наличия такой квалифицирующей характеристики жилья, как отсутствие возможности прямого доступа к помещениям общего пользования. Также истицей не было предпринято действий, связанных с проектированием реконструкции объекта, получения разрешения на реконструкцию жилого дома в целях приведения статуса жилья в соответствие с требованиями, предъявляемыми к части жилого дома.
При таких обстоятельствах суд не находит оснований к удовлетворению заявленных требований в данной части.
Обсуждая требования истицы о признании действительным договора купли- продажи ... от ... г., суд приходит к следующему.
Согласно ст. 550 ГК РФ полностью соблюдены. Суд не располагает сведениями о том, что сделка затронула охраняемые законом интересы третьих лиц либо, что имеются лица, претендующие на приобретение земельного участка в собственность или на приобретение иных прав в отношении указанного имущества.
При таких обстоятельствах требования истица в части признания действительным договора от ... г за ... также являются необоснованными и не подлежащими удовлетворению.
В соответствии со статьей 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход права и его прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Поскольку согласно пункту 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты, которые подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав, то данное решение является основанием для совершения таких действий.
Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Сергеевой Т.В. удовлетворить частично.
Признать право собственности Сергеевой Т.В. на земельный участок, расположенный по адресу: город Ессентуки, поселок РККА, ..., площадью ... кв. метров, с кадастровым номером ....
В остальной части иска отказать.
Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи регистрации права собственности Сергеевой Т.В. на земельный участок, расположенный по адресу: город Ессентуки, ..., ..., площадью ... кв. метров, с кадастровым номером ...
Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд через Ессентукский городской суд в течение 10 дней.
Председательствующий- Е.В.Иванова