Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
21 октября 2010 года город Ессентуки
Ессентукский городской суд Ставропольского края в составе:
председательствующего судьи Ивановой Е.В.,
при секретаре Бочаровой О.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Третьякова А.Г. к Комитету по муниципальной собственности города Ессентуки о признании действительным договора купли-продажи, признании права собственности,
УСТАНОВИЛ:
Третьяков А.Г. обратился в суд с иском к Комитету по муниципальной собственности города Ессентуки о признании действительным заключенного ... года с Комитетом по муниципальной собственности города Ессентуки договора купли-продажи одной десятой доли в праве собственности на нежилые помещения общей площадью ... кв. метров, расположенные на 1 этаже здания, литер «А1», по адресу: город Ессентуки Ставропольского края, ..., дом ... и о признании права собственности на указанную долю в праве указав следующее. В соответствии с договором аренды ..., заключенным с Комитетом по муниципальной собственности города Ессентуки ... года, истцу были переданы в возмездное владение и пользование муниципальные нежилые помещения общей площадью ... кв.м., расположенные в здании ... по улице ... в городе Ессентуки Ставропольского края. С согласия собственника были произведены неотделимые улучшения арендуемого имущества. По завершению работ по улучшению арендуемого имущества, решением Ессентукского городского суда от ... года было признано право общей долевой собственности на помещения. При этом истцу в собственность поступили 9/10 долей, а в собственности муниципального образования города Ессентуки осталась 1/10 доли в праве на данное имущество. Права собственности истца и ответчика на указанные доли в праве были зарегистрированы. В дальнейшем договор аренды муниципальной доли в праве собственности неоднократно возобновлялся, в результате чего со дня заключения договора аренды и до последнего времени истец непрерывно пользовался арендованным имуществом. Являясь сособственником муниципального образования в отношении нежилых помещений, реализуя право преимущественной покупки, истец обратился к ответчику с предложением продать ему муниципальную долю имущества. ... года был заключен договор купли-продажи и истец приобрел указанную долю в праве собственности на нежилые помещения.
В судебном заседании истец заявленные исковые требования поддержал, просил удовлетворить их в полном объеме и пояснил суду, что при заключении договора купли-продажи стороны действовали добросовестно. Намерения расторгнуть договор истец не имеет, заключенный договор купли-продажи считается состоявшимся по тем основаниям, что соглашение по всем существенным условиям договора между истцом и ответчиком были достигнуты, оплата стоимости приобретенного имущества производится в соответствии с установленным графиком. Сделка совершена в надлежащей форме и соответствует требованиям гражданского законодательства, никем не оспорена и не затронула интересы третьих лиц.
Однако, основанием для обращения в суд явилось то, что из Ессентукского межрайонного отдела Управления Федеральной службы государственного регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю было получено уведомление о приостановлении государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на приобретенное истцом имущество в связи с тем обстоятельством, что ни одной из сторон сделки не представлено сведений о непрерывной аренде приобретенного имущества сроком более года как об основании реализации права на приобретение арендуемого муниципального имущества, предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 года № 159-ФЗ “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”. Действительно, договор аренды с момента заключения неоднократно продлевался, однако, на сроки, не превышавшие один год, то есть на 11 месяцев, что не требовало государственной регистрации права аренды. С одной стороны аренда была непрерывной, но с формальной точки зрения регистрационной службе не представлено документа, подтверждающего указанный факт непрерывности, в связи с чем спора с данным органом не имеется. Вопрос об установлении факта непрерывного и возмездного владения имуществом в совокупности с установлением обстоятельств, сопутствующих заключению сделки, является прерогативой суда.
Представитель Комитета по муниципальной собственности города Ессентуки по доверенности Зотенко А.В. в удовлетворении иска не возражала и пояснила суду, что денежные средства за проданное имущество ответчиком получены, имущество покупателю передано, что свидетельствует о том, что сделка состоялась. При заключении сделки, пояснил данный представитель, продавец исходил, в том числе, из убежденности в том, что истец арендовал приобретенное им имущество непрерывно сроком более двух лет, что соответствует фактическим обстоятельствам дела и никем не оспаривается. Позиция регистрирующего органа также понятна, спора с указанной службой нет. Представитель ответчика также подтвердил, что третьих лиц, претендующих на приобретенное истцом имущество не имеется.
Заслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, суд считает иск подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.
Настоящий иск подан с соблюдением правил исключительной подсудности в соответствии с требованиями ст.30 ГПК РФ по месту нахождения спорного имущества.
Согласно ст.11 ГК РФ защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленный процессуальным законодательством, суд. В соответствии со статьей 12 ГК РФ признание права собственности является одним из способов защиты нарушенных гражданских прав. Признание права собственности как способ судебной защиты, направленный на создание стабильности и определенности в гражданских правоотношениях, представляет собой отражение в судебном акте возникшего на законных основаниях права, наличие которого не признано кем-либо из субъектов гражданского права. Поэтому, иск о признании права подлежит удовлетворению только в случае установления правовых оснований для обладания истцом спорной вещью на заявленном им праве.
Согласно статьи 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с исследованным судом договором аренды ..., заключенным с Комитетом по муниципальной собственности города Ессентуки ... года, истцу были переданы в возмездное владение и пользование (в аренду) муниципальные нежилые помещения общей площадью ... кв.м, расположенные в здании ... по улице ... в городе Ессентуки Ставропольского края. Суд исследовал также материалы решения Ессентукского городского суда от ... года и принял к сведению, что в соответствии с указанным решением было признано право общей долевой собственности истца и ответчика на указанные помещения в соотношении девять десятых долей на одну десятую. Государственная регистрация права собственности истца на девять десятых долей в праве собственности на нежилые помещения и муниципального образования города Ессентуки на одну десятую доли была осуществлена ... года, что подтверждено исследованными в судебном заседании свидетельствами о праве собственности на недвижимое имущество от указанной даты. Данные свидетельства содержат в себе указания на записи регистрации прав в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ... и .... Судом установлено также, что в соответствии с дополнительными соглашениями к договору аренды указанный договор неоднократно возобновлялся, что подтверждено исследованными в судебном заседании дополнительными соглашениями от ... года, от ... года, ... года, ... года от ... года. Данные материалы в совокупности с иными доказательствами позволяют сделать вывод о том, что истец арендовал приобретенное им муниципальное имущество непрерывно с момента заключения основного договора аренды ... года.
Судом проверена правомерность приобретения доли в праве собственности на помещения ответчиком с точки зрения соответствия сделки нормам гражданского законодательства, регулирующего правоотношения при реализации субъектами преимущественного права покупки при продаже доли в общей долевой собственности..
Нашло свое подтверждение, что истец являлся собственником нежилых помещений совместно с муниципальным образованием городом Ессентуки. Суд соглашается с доводами истца о том, что при заключении сделки он, в том числе, реализовал право преимущественной покупки, установленной пунктом 1 статьи 250 Гражданского кодекса РФ. При этом суд отмечает, что в указанном пункте предусмотрено исключение из данного правила в случае продажи имущества с публичных торгов.
Согласно ст.255 ГК РФ публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях обращения взыскания на долю в общем имуществе. Судом установлено, что на принадлежащую муниципальному образованию долю в праве собственности на объект взыскание не обращалось. Нашло свое подтверждение также то, что отказа от ее приобретения со стороны истца как участника общей долевой собственности не было. Данные исследованные судом обстоятельства свидетельствуют о правомерности реализации истцом права преимущественной покупки муниципальной доли в праве собственности на общее имущество.
Суд соглашается с доводами истца о том, что сделка не противоречит требованиям законодательства о приватизации государственного и муниципального имущества. Так, согласно статье 1 Федерального закона от 21.12.2001 года №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц».
Согласно ст.128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права. Статьей 130 ГК РФ при определении правового содержания движимых и недвижимых вещей идентичными в отношении понятия «недвижимые вещи» определены такие понятия как «недвижимое имущество», «недвижимость». То есть понятия недвижимой вещи и недвижимое имущество являются равными по своему объему и содержанию. При этом суд отмечает, что указанные понятия не совпадают с понятием «имущественные права». Так, статьей 24 Федерального закона от 21.07.1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрен порядок регистрации права общей собственности на недвижимое имущество. Указанная статья является составной частью главы IV данного закона, устанавливающей правила государственной регистрации отдельных видов прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Таким образом, право общей долевой собственности представляет собой не право собственности на имущество в традиционном понимании, а вид права на имущество или имущественное право, отличное от права собственности. Очевидным является то, что объем определенного имущественного права значительно меньше объема права собственности. Таким образом, статья 1 Федерального закона от 21.12.2001 года №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» не распространяет действие данного закона на возмездное отчуждение имущественных прав муниципальных образований в собственность физических и (или) юридических лиц. Таким образом, суд приходит к выводу о том, что сделка должна была быть осуществлена в соответствии с общими нормами гражданского законодательства.
Нашло свое подтверждение также то, что намерения расторгнуть договор обе стороны не имеют. Заключенный договор купли-продажи считается состоявшимся по тем основаниям, что соглашение по всем существенным условиям договора между сторонами было достигнуто. В судебном заседании нашло свое подтверждение, что оплата стоимости приобретенного имущества истцом производится в соответствии с условиями договора, а ответчик со своей стороны фактически передал имущество истцу.
Суд не располагает сведениями о том, что при заключении договора купли-продажи стороны действовали недобросовестно. Сделка совершена в надлежащей форме и соответствует требованиям статей 549, 550, 554-556 Гражданского кодекса РФ. При этом суду не представлено сведений о том, что сделка затронула охраняемые законом интересы третьих лиц и о том, что имеются лица, претендующие на приобретение имущества или часть его в собственность или на приобретение иных прав в отношении его.
При таких обстоятельствах, требования истца в части признания за ним права собственности на спорное имущество подлежит удовлетворению.
В то же время согласно ст.550 ГК РФ договор купли-продажи нотариального удостоверения не требует. В связи с этим требования истца в части признания действительным заключенного ... года между Комитетом по муниципальной собственности города Ессентуки и Третьяковым А.Г. договора купли-продажи 1/10 (одной десятой) доли в праве собственности на спорные нежилые помещения удовлетворению не подлежат. Сторонами действительность данного договора не оспаривается.
В соответствии со статьей 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход права и его прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Поскольку согласно пункту 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты, которые подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав, то данное решение является основанием для совершения таких действий.
Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Третьякова А.Г. удовлетворить частично.
Признать за Третьяковым А.Г. право собственности на 1/10 (одну десятую) долю в праве собственности на нежилые помещения общей площадью ... кв. метров, расположенные на 1 этаже здания, литер «А1», по адресу: город Ессентуки Ставропольского края, улица ...
В остальной части иска отказать.
Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи регистрации права собственности Третьякова А.Г. на 1/10 (одну десятую) долю в праве собственности на нежилые помещения общей площадью ... кв. метров, расположенные на 1 этаже здания, литер «А1», по адресу: город Ессентуки Ставропольского края, ..., дом ....
Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд в кассационном порядке через Ессентукский городской суд в течение десяти дней.
Председательствующий