Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г.Ессентуки 21 октября 2010 года
Ессентукский городской суд Ставропольского края в составе:
председательствующего судьи Ивановой Е.В.,
при секретаре Бочаровой О.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданские дела по иску Цюпко В.Ф. к администрации города Ессентуки о признании действительным договора купли-продажи и признании права собственности на часть жилого дома,
УСТАНОВИЛ:
Цюпко В.Ф. обратилась в суд с иском к администрации г.Ессентуки о признании действительным заключенного ... года в простой письменной форме между Батуро Л.И. и ею договора купли-продажи части жилого дома, литер ... площадью ... кв.м, жилой площадью ... кв. м, расположенного по адресу: г.Ессентуки, ... и о признании права собственности на состоящую из помещений ..., подвал, площадью ... кв.м; ..., подвал, площадью ... кв.м; ..., кухня, площадью ... кв.м; ..., санузел, площадью ... кв. м; ..., жилая комната, площадью ... кв.м, общая площадь которых составила ... кв.м, часть жилого дома, литер “А”, а также на жилой дом, литер, ... общей площадью ... кв.м, жилой площадью ... кв.м, расположенных по адресу: город Ессентуки, ..., дом ... с присвоением указанным объектам нового почтового адреса: г.Ессентуки Ставропольского края, ..., дом ....
В исковом заявлении истица указала, что в соответствии с условиями договора купли-продажи от ... года, заключенного в простой письменной форме, она приобрела у Батуро Л.И. часть жилого дома площадью ... кв. метра жилого дома ..., литер ... расположенного в городе Ессентуки по улице .... Согласно пункту первому указанного договора приобретенная часть жилого дома выделена в счет принадлежавшей продавцу одной второй доли в праве собственности на жилой дом. В дальнейшем она обратилась к остальным участникам общей долевой собственности на жилой дом с просьбой выделить ее долю в натуральном выражении и ... года было заключено соглашение, согласно которому ей в счет одной второй доли в праве собственности на дом была выделена часть жилого дома площадью ... кв. метров, состоящая из помещений ....... При этом Чухарева Е.В. владеет одной шестой доли в праве собственности на основании договора купли-продажи от ... года, Горбунов Е.С. и Горбунова Е.Е. также владеют по одной шестой доле на основании договора купли-продажи от ... года. При этом, согласно постановлению главы города Ессентуки от ... года ... Чухаревой Е.В. был выделен земельный участок площадью ... кв. м, а предыдущему правообладателю долей, приобретенных Горбуновым Е.С. и Горбуновой Е.Е., согласно постановлению главы города от ... года ... был выделен земельный участок площадью ... кв. м. Оставшиеся ... кв. м земли принадлежат истице.
С момента приобретения части жилого дома, в целях улучшения жилищных условий истицей была осуществлена перепланировка помещений, а на принадлежащем ей участке было возведено жилое строение, литер ...”, не соединенное с домом, литер ... По данным Ессентукского филиала ГУП СК “Крайтехинвентаризация” во владении и пользовании истицы находится часть жилого дома, литер “...”, состоящая из следующих помещений: ..., подвал, площадью ... кв.м; ..., подвал, площадью ... кв.м; ..., кухня, площадью ... кв.м; ..., санузел, площадью ... кв. м; ..., жилая комната, площадью ... кв.м, общей площадью ... кв.м. Одновременно, на принадлежащем мне земельном участке был возведен жилой дом, литер, ... общей площадью ... кв.м, жилой площадью ... кв.м.
В судебном заседании истица заявленные требования поддержала, просила удовлетворить их в полном объеме и пояснила суду, что работы по перепланировке она осуществила в целях улучшения своих жилищных условий, возможности приобрести иное благоустроенное жилье она не имеет. И полагала, что осуществление перепланировок не требует каких-либо согласований, разрешений, тем более, что со стороны соседей никаких препятствий не имело места. Напротив, и сособственники, и иные соседи выразили удовлетворение тем, что в результате работ улучшено санитарное состояние всего дома в целом. Однако, то, что изменились параметры жилья, не позволяют претендовать на государственную регистрацию договора купли-продажи и приобретения права собственности.
Представитель администрации города Ессентуки, действующий на основании доверенности, Круглов В.И. иск не признал, пояснив, что отсутствие разрешения на работы является основанием для отказа администрации города принять объект в эксплуатацию. Соответственно, согласиться с исковыми требованиями не представляется возможным в судебном заседании. Поскольку статьей 222 ГК РФ предусмотрен исключительно судебный порядок признания права собственности на самовольно перепланированный и реконструированный объект, то прерогативой суда является и осуществление юридически значимых выводов о соответствии объекта реконструкции требованиям строительных норм и правил, иных правил и норм, об отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан. Необходимо также изучить обстоятельства, свидетельствующие о наличии либо отсутствии фактов нарушения строительством законных прав и интересов граждан.
Заслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, суд находит иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно ст.11 ГК РФ защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленный процессуальным законодательством, суд. В соответствии со статьей 12 ГК РФ признание права собственности является одним из способов защиты нарушенных гражданских прав. Признание права собственности как способ судебной защиты, направленный на создание стабильности и определенности в гражданских правоотношениях, представляет собой отражение в судебном акте возникшего на законных основаниях права, наличие которого не признано кем-либо из субъектов гражданского права. Поэтому, иск о признании права подлежит удовлетворению только в случае установления правовых оснований для обладания истцом спорной вещью на заявленном им праве.
Согласно части 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В соответствии со статьей 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно условиям исследованного в судебном заседании договора купли-продажи от ... года, истица приобрела у Батуро Л.И. часть жилого дома ..., литер ... расположенного в городе Ессентуки по ..., площадью ... кв. м. Согласно условиям договора приобретенная истицей часть жилого дома выделена в самостоятельный объект в счет принадлежавшей продавцу одной второй доле в праве собственности на дом. Нашло свое подтверждение то, что имело место обращение истицы к остальным участникам общей долевой собственности на жилой дом с просьбой выделить ее долю в натуральном выражении, в результате чего ... года было заключено соглашение, в соответствии с которым истице выделена часть жилого дома площадью ... кв. метров, состоящая из помещений ....... При этом Чухарева Е.В. владеет 1/6 долей в праве собственности на основании договора купли-продажи от ... года, Горбунов Е.С. и Горбунова Е.Е. также владеют по 1/6 доле на основании договора купли-продажи от ... года. Согласно постановлению главы города Ессентуки от ... года ... Чухаревой Е.В. был выделен земельный участок площадью ... кв. м, а предыдущему правообладателю долей, приобретенных Горбуновым Е.С. и Горбуновой Е.Е., согласно постановлению главы города от ... года ... был выделен земельный участок площадью ... кв. м. Судом установлено, что оставшиеся ... кв. м земли принадлежат истице. Кроме того, подтверждено материалами дела то, что с момента приобретения части жилого дома истицей была осуществлена перепланировка помещений, а на принадлежащем ей участке дополнительно было возведено жилое строение, литер ...”, представляющее собой единый комплекс с ранее приобретенной частью дома. Судом исследована техническая документация, подготовленная Ессентукским филиалом ГУП СК “Крайтехинвентаризация”. Согласно представленному суду техническому паспорту во владении и пользовании истицы находятся часть жилого дома, литер “...”, состоящая из помещений ..., подвал, площадью ... кв.м; ..., подвал, площадью ... кв.м; ..., кухня, площадью ... кв.м; ..., санузел, площадью ... кв. м; ..., жилая комната, площадью ... кв.м, общей площадью ... кв.м. и жилой дом, литер, “...” общей площадью ... кв.м, жилой площадью ... кв.м
Суд приходит к выводу, что заключенный между истицей и продавцом части жилого дома договор купли-продажи оформлен надлежащим образом, в нем предусмотрены все необходимые существенные условия. Нашло свое подтверждение и то, что указанные условия, в части передачи денежных средств и недвижимого имущества, сторонами исполнены. Суд не располагает сведениями о том, что совершенная сделка затронула охраняемые законом интересы третьих лиц.
По результатам исследования вопроса о произведенных истицей перепланировке и реконструкции установлено, что в соответствии с заключением Управления архитектуры и градостроительства города Ессентуки на момент обследования установлено, что истицей действительно осуществлены работы по переустройству и перепланировке помещений, возведению новых жилых помещений. Материалы и конструкции, примененные при переустройстве и перепланировке, отвечают требованиям, предъявляемым к ним при строительстве в сейсмических районах. Указано, что конструктивные и планировочные решения, примененные при осуществлении работ, отвечают требованиям СНиП II-7-81* «Строительство в сейсмических районах». При этом соблюдены требования противопожарной безопасности. Согласно таблице 4* СниП 21-01-97* помещения находятся в составе строения, отнесенного к зданию 2 степени огнестойкости. Имеются предусмотренные нормативными актами средства пожаротушения, в необходимых местах стены здания являются противопожарными. В результате переустройства и перепланировки помещения приобрело характеристики части жилого дома. Жилые помещения признаны пригодными к эксплуатации по функциональному назначению, в процессе эксплуатации не создают угрозы жизни и здоровью граждан. Помещения по объемно-планировочным и конструктивным показателям соответствует требованиям, предъявляемым СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные», могут использоваться как самостоятельный (отдельный) объект. Данный вывод обусловлен планировкой жилого дома, соответствием вида использования земельного участка зонированию городских территорий, предусмотренному Правилам землепользования и застройки города Ессентуки, утвержденному решением Совета города Ессентуки от ... года ..., наличием обособленного выхода на закрепленную территорию, соответствием принятых конструктивных и планировочных решений требованиям действующих строительных норм и правил, предъявляемых к малоэтажному жилищному строительству в сейсмических районах. При этом указано, что эксплуатация жилья не противоречит санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам. Соблюдены требования СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов». Естественная освещенность в помещениях соответствует нормативным значениям, установленным СанПиН 2.2.1/2.1.1.1278-03 «Гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий». Метеорологические факторы закрытых помещений соответствуют требованиям СанПиН 2.1.2.1002-00 «Санитарно-эпидемиологические требования жилым зданиям и помещениям». Помещения отвечают также требованиям санитарных норм и правил: СанПиН 2.1.4.1074-01 «Питьевая вода. Гигиенические требования к качеству воды централизованных систем питьевого водоснабжения. Контроль качества»; СП 3.1/3.2.1379-03 «Общие требования по профилактике инфекционных и паразитарных заболеваний»; СП 4690-88 «Содержание территорий населенных мест»; СП 2.6.1.799-99 «Ионизирующие излучения, радиационная безопасность. Основные санитарные правила обеспечения радиационной безопасности (ОСПОРБ-99); СП 2.6.1.758-99 (НРБ-99). Указанное заключение суд рассматривает как относимое и допустимое доказательство, свидетельствующие о наличии вывода специалистов в области строительства и противопожарной безопасности об отсутствии угрозы жизни и здоровью людей при эксплуатации объекта.
Суд на момент вынесения настоящего решения не располагает сведениями о том, что совершенная сделка и осуществленные работы затронули интересы третьих лиц.
При определении объема полномочий продавца на совершение сделки суд исходит из содержания норм гражданского законодательства, регулирующих правоотношения при установлении соответствия содержания и форм документов, свидетельствующих о правах на строение, фактическим правам физических и юридических лиц на данный вид недвижимого имущества. При принятии настоящего решения суд также исходит из того, что при заключении сделки полномочия продавца на распоряжение имуществом не были ограничены. Нашло свое подтверждение и то, что после подписания договора купли-продажи передача имущества была осуществлена посредством символической передачи истице всех документов, имеющих отношение к имуществу, а также ключей от входной двери. Указанное обстоятельство позволяет суду сделать вывод о том, что данная сделка считается состоявшейся. Подтверждено, что обращение истицы в регистрирующий орган для регистрации сделки и перехода права собственности невозможно.
В части признания за истицей права собственности на спорное имущество заявленные требования подлежат удовлетворению. При таких обстоятельствах суд счел правомерным обращение истца в суд с данным иском, поскольку законодатель устанавливает судебный порядок защиты имущественных прав при возникновении противоречий между требованиями законодательства, с одной стороны, и фактическими, объективными обстоятельствами, с другой стороны.
Суд не располагает сведениями о том, что при заключении договора стороны действовали недобросовестно. При этом не высказано намерения со стороны истицы расторгнуть договор.
В соответствии со статьей 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход права и его прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Поскольку пунктом 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты, которые подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав, то данное решение является основанием для совершения таких действий.
В то же время согласно ст.550 ГК РФ договор купли-продажи нотариального удостоверения не требует. В связи с этим требования истца в части признания действительным заключенный ... года в простой письменной форме между Батуро Л.И. и Цюпко В.Ф. договор купли-продажи части жилого дома, удовлетворению не подлежат. Сторонами действительность данного договора не оспаривается.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Цюпко В.Ф. удовлетворить частично.
Признать право собственности Цюпко В.Ф. на состоящую из помещений: ... - подвал, площадью ... кв.м; ... подвал, площадью ... кв.м; ... - кухня, площадью ... кв.м; ... - санузел, площадью ... кв. м; ... - жилая комната, площадью ... кв.м, общей площадью ... кв.м, часть жилого дома, литер ...”, а также на жилой дом, литер, “...”, общей площадью ... кв.м, жилой площадью ... кв.м, расположенных по адресу: город Ессентуки, ..., дом ... с присвоением указанным объектам нового почтового адреса: г.Ессентуки Ставропольского края, ..., дом ...
В остальной части иска отказать.
Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи регистрации права собственности Цюпко В.Ф. на состоящую из помещений ..., подвал, площадью ... кв.м; ..., подвал, площадью ... кв.м; ..., кухня, площадью ... кв.м; ..., санузел, площадью ... кв. м; ..., жилая комната, площадью ... кв.м, общая площадь которых составила ... кв.м, часть жилого дома, литер ...”, а также на жилой дом, литер, ...”, общей площадью ... кв.м, жилой площадью ... кв.м, расположенных по адресу: город Ессентуки, ..., дом ....
Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд в кассационном порядке в течение десяти дней с момента его оглашения.
Председательствующий