РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
12 октября 2010 года г. Ессентуки
Ессентукский городской суд Ставропольского края в составе:
председательствующего судьи Бобровского А.Е.,
при секретаре Шульгиной А.А.,
с участием адвоката Орловской Е.Н., представившей удостоверение ** и ордер №000829 от 22 сентября 2010 года,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Колмакова Ю.М. к Администрации города Ессентуки о признании права собственности на жилой дом, внесении изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним,
установил:
Колмаков Ю.М. обратился в суд с иском к Администрации города Ессентуки о признании права собственности на отдельный жилой дом, литер ***, расположенный по ул. С. в городе Ессентуки, состоящий из жилой комнаты № 6, площадью 13,4 кв.м., жилой комнаты № 7, площадью 14,2 кв.м., кухни № 5, площадью 14,1 кв.м., коридора № 3, площадью 3,9 кв.м., туалета № 4 площадью 1,8 кв.м., ванной № 2, площадью 5,3 кв.м., подсобного помещения № 1 площадью 2,6 кв.м., общей площадью 55,3 кв.м., жилой площадью 27,6 кв.м., внесении изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В судебном заседании истец Колмаков Ю.М. заявленные исковые требования поддержал и пояснил, что он является собственником ул. С. домовладении ул. С. по ул. С. в г. Ессентуки, общей площадью 22,1 кв.м., в том числе жилой площадью 14,5 кв.м. на основании договора купли-продажи. Право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке. Указанная квартира расположена на изолированном земельном участке, площадью 148,5 кв.м., который предоставлен ему в аренду сроком на двадцать пять лет. Квартира ** располагалась в отдельно стоящем жилом доме литер ***. Собственником другой квартиры ** расположенной в литере *** является К.С. И.. В 2008 году с согласия всех собственников им произведена частичная перепланировка квартиры ** с пристройкой отдельных помещений и частичным изменением конфигурации здания в плане, которая в техническом паспорте обозначена как литер *** От смежного строения литер *** здание литер *** отделено капитальной стеной на всю высоту без проемов. Строения литер *** возможно эксплуатировать в отдельном независимом режиме. У каждого собственника квартир в домовладении ул. С. по ул. С. в г. Ессентуки отдельные лицевые счета, отдельная система отопления, водоснабжения, электроснабжения, отдельные приборы контроля, обособленные вводы инженерных сетей, отдельные выходы на улицу. Перепланировка произведена с соблюдением технических норм, угрозу жизни и здоровья граждан не представляет. Просит удовлетворить заявленные исковые требования в полном объеме.
Полномочный представитель администрации города Ессентуки, выступающий по доверенности Савченко Д.С. возражал в удовлетворении исковых требований, полагал, что самовольной постройкой, является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных норм и правил. В данной ситуации произведена реконструкция квартиры без соответствующего разрешения. Исходя из того, что строительство произведено без соответствующего разрешения, удовлетворение исковых требований невозможно. Кроме того, право собственности на жилой дом не может быть признано за Колмаковым Ю.М. так как, земельный участок предоставлен в аренду. Необходимо также исследовать вопрос о безопасности эксплуатации объекта, соблюдении прав и охраняемых законом интересов других лиц.
Привлеченные в качестве третьих лиц К.С. И., И.М.И., Ш.Т.В., действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетних К.А.Э., *** года рождения и К.Г.Э., ***, З.Т.Е. в судебное заседание не явились, будучи надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения гражданского дела, направили заявления о согласии с исковыми требованиями и рассмотрении дела в их отсутствие. Третье лицо И.С.П. также не явился в судебное заседание, будучи надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения дела. С согласия сторон, суд считает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие указанных лиц.
Выслушав мнение сторон, исследовав представленные доказательства, суд находит исковое заявление подлежащим удовлетворению.
Согласно ч. 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации каждый гражданин вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
Статьей 12 ГК РФ предусмотрены способы защиты субъективных прав и охраняемых законом интересов, которые осуществляются в предусмотренном законом порядке, то есть посредством применения надлежащей формы, средств и способов защиты.
При этом лицо, как физическое, так и юридическое, права и законные интересы которого нарушены, вправе обращаться за защитой к государственным или иным компетентным органам (в частности в суд общей юрисдикции).
Судом достоверно установлено и не оспаривается сторонами, что на основании договора купли-продажи от *** Колмакову Ю.М. принадлежит однокомнатная квартира ** по ул. С. в г. Ессентуки, общей площадью 22,1 кв.м.. Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем *** произведена запись о регистрации **.
Истец Колмаков Ю.М. произвел реконструкцию спорной квартиры. Согласно справке Ессентукского отделения ГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» ** от *** квартира ** в жилом доме литер *** по ул. С. реконструирована в жилой дом литер ***, общая площадь жилого дома литер *** составляет 55,3 кв.м., в том числе жилая 27,6 кв.м.
Реконструкция проведена Колмаковым Ю.М. без получения соответствующего разрешения, он не может осуществлять права, как собственника указанного имущества, в связи с чем обратился за судебной защитой.
Согласно ст. 222 ГК РФ указаны три признака, при наличии которых постройка является самовольной: 1) имущество создано на земельном участке, не отведенном для этих целей, 2) без получения необходимых разрешений; 3) с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Для признания постройки самовольной достаточно наличие хотя бы одного из этих нарушений.
В силу ст. ст. 15, 16, 19 ЖК РФ жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната, относятся к жилым помещениям, составляющим жилищный фонд. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении; жилым домом - индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Согласно технического обследования здания жилого дома по ул. С. литер *** в г. Ессентуки, проведенного Ессентукским филиалом Государственного учреждения Архитектуры и градостроительства, при строительстве указанного объекта учтены требования к материалам и конструкциям, при строительстве в районах повышенной сейсмичности, при строительстве объекта нарушений градостроительных и строительных норм и правил не установлено, планировочные решения отвечают требованиям СНиП 31-02-2001 (п.4.3), обследованный объект не создает угрозу жизни и здоровью граждан при его эксплуатации. Конструктивные и планировочные решения, примененные при строительстве жилого дома литер ***, отвечают требованиям СНиП 2.08.01-89* «Жилые здания» и СНиП II-7-81* «Строительство в сейсмических районах». Здание жилого дома (литер Б1) имеет обособленные вводы инженерных сетей с требуемыми приборами учета, отдельный выход на улицу. От смежного строения здание отделено капитальной стеной на всю высоту, без проемов, строения литеры *** имеют возможность функционирования в отдельном независимом режиме. Согласно данных комплексного технического обследования возможно считать жилой дом литер *** по ул. С. в г. Ессентуки пригодным к эксплуатации по функциональному назначению в качестве отдельного жилого дома.
Как усматривается из технического паспорта, подготовленного Ессентукским отделением ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» по СК по состоянию на ***, объект индивидуального жилищного строительства жилой ул. С. в г. Ессентуки, литер *** состоит из следующих помещений №1 - подсобное, площадью 2,6 кв.м., № 2 - ванная, площадью 5,3 кв.м., № 3 - коридор, площадью 3,9 кв.м., № 4 - туалет, площадью 1,8 кв.м., № 5 - кухня, площадью 14,1 кв.м., № 6 - жилая, площадью 13,4 кв.м., № 7 - жилая, площадью 14,2 кв.м.. Общая площадь составляет 55,3 кв.м., жилая площадь - 27,6 кв.м.
В настоящее время строение представляет собой индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения истцом и членами его семьи бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. С учетом представленных документов, суд приходит к выводу о том, что признание квартиры ** отдельным жилым домом литер *** по ул. С. в городе Ессентуки не влечет утрату правового режима жилого помещения.
На основании ст. 51 ГрК РФ для получения разрешения на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, застройщику необходимо представить в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления правоустанавливающий документ на земельный участок.
Согласно ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, но и разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка.
В соответствии со ст. ст. 40, 41 ЗК РФ собственники, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Право застройщика - лица, которое осуществляет застройку земельного участка, на осуществление строительства - создание нового объекта недвижимости - обусловлено в первую очередь наличием у него вещного или обязательственного права на земельный участок, на котором осуществляется строительство.
Постановлением Главы города Ессентуки ** от ***, в связи с заменой лиц в обязательстве арендатором земельного участка, предоставленного под эксплуатацию жилого дома и хозяйственных построек, площадью 148,5 кв.м., расположенного по адресу г. Ессентуки, ул. С. ул. С. признан Колмаков Ю.М.. С истцом заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка ** от *** и дополнительному соглашению от ***, из которого следует, что он вступает в арендные отношения с ***. Земельный участок предоставлен в аренду сроком на двадцать пять лет.
Согласно данных землеустроительного дела, спорный жилой дом расположен на указанном земельном участке. При этом работы произведены в границах, выделенного земельного участка. Суд считает, что истцом соблюдено целевое назначение и разрешенное использование земельного участка.
Судом проверена возможность нарушения прав и законных интересов граждан, являющихся собственниками других квартир в жилом ул. С. в г. Ессентуки.
Согласно справки ГУП СК «Краевая техническая инвентаризация» ** от *** домовладение по ул. С. принадлежит также И.С.П., К.С. И., И.М.И., К.Г.Э., Ш.Т.В., К.А.Э., З.Т.Е., которые привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц. В ходе рассмотрения дела от К.С. И., И.М.И., Ш.Т.В., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних К.А.Э., *** года рождения и К.Г.Э., ***, З.Т.Е. поступили заявления о рассмотрении гражданского дела в их отсутствие, согласии с исковыми требованиями. И.С.П. извещен о времени и месте проведения судебного заседания. При таком положении суд приходит к выводу о том, что произведенные Колмаковым Ю.М. работы не нарушают прав и охраняемых законом интересов третьих лиц, являющихся совладельцами жилого ул. С. в г. Ессентуки.
Суду не представлено достоверных данных о том, что собственником земельного участка или другими заинтересованными лицами заявлены какие-либо права на спорный объект или вложены средства в реконструкцию квартиры, ответчиком также не представлены доказательства (документы) того, что в реконструкции объекта участвовали другие лица, имеющие целью улучшения технических характеристик объекта для себя и соответственно приобретающие на объект право собственности, что позволило бы заявлять самостоятельные требования о праве на спорный объект.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как основание своих требований и возражений. В условиях состязательности процесса суд считает, что истцом представлены достоверные доказательства в подтверждение заявленных требований. Реконструкция квартиры в жилой дом произведена на отведенном в соответствии с законодательством РФ земельном участке соответствующего целевого назначения, разрешенное использование земельного участка соблюдено; также соблюдены градостроительные регламенты, строительные, экологические, санитарно-гигиенические нормативы; нарушений прав и законных интересов собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов сопредельных земельных участков не имеется. При этом объект является вновь созданным, право собственности на него возникает впервые, спорная постройка отвечает признакам недвижимости, осуществлена истцом для себя с целью приобретения права собственности, а не для других лиц; при этом постройка является самовольной, поскольку произведена без получения соответствующих разрешений.
Суд учитывает ссылку представителя администрации на то, что право собственности на жилой дом не может быть признано за Колмаковым Ю.М. так как, земельный участок предоставлен в аренду. Вместе с тем, из смысла п. 2 ч. 3 ст. 222 ГК РФ одним из условий возможности признания права собственности на самовольное строение является наличие у лица права пользования на земельный участок. Суд считает возможным, с учетом соблюдения Колмаковым Ю.М. прочих равных условий, признать за ним право собственности на жилой дом.
Поскольку в соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход права и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждения юстиции, данное решение является основанием для совершения таких действий.
Таким образом, подлежит исключению запись о регистрации права собственности Колмакова Ю.М. на квартиру ** дома ул. С. г. Ессентуки, общей площадью 22,1 кв.м., произведенная *** **. Внесению подлежит запись о регистрации его права собственности на жилой дом, литер ***, общей площадью 55,3 кв.м., жилой площадью 27,6 кв.м., расположенный по адресу ул. С. в г. Ессентуки.
Руководствуясь ст. ст. 56, 194-198 ГПК РФ, суд
решил:
Исковые требования Колмакова Ю.М. к Администрации города Ессентуки о признании права собственности на жилой дом, внесении изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, удовлетворить.
Признать за Колмаковым Ю.М. право собственности на отдельный жилой дом литер *** расположенный по ул. С. в городе Ессентуки, состоящий из следующих помещений №1 - подсобное, площадью 2,6 кв.м., № 2 - ванная, площадью 5,3 кв.м., № 3 - коридор, площадью 3,9 кв.м., № 4 - туалет, площадью 1,8 кв.м., № 5 - кухня, площадью 14,1 кв.м., № 6 - жилая, площадью 13,4 кв.м., № 7 - жилая, площадью 14,2 кв.м., общей площадью 55,3 кв.м., жилой площадью 27,6 кв.м..
Настоящее решение, вступившее в законную силу, является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Подлежит исключению запись о регистрации права собственности Колмакова Ю.М. на квартиру ** дома ул. С. г. Ессентуки, общей площадью 22,1 кв.м., произведенная *** **. Внесению подлежит запись о регистрации права собственности Колмакова Ю.М. на жилой дом, литер ***, общей площадью 55,3 кв.м., жилой площадью 27,6 кв.м., расположенный по адресу ул. С. в г. Ессентуки.
Решение может быть обжаловано в десятидневный срок в судебную коллегию Ставропольского краевого суда через Ессентукский городской суд Ставропольского края.
Председательствующий: