РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
25 октября 2010 года г. Ессентуки
Ессентукский городской суд Ставропольского края в составе:
председательствующего судьи Бобровского А.Е.,
при секретаре Михайлюк А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Афанасова Ф.С. к Администрации города Ессентуки о признании права собственности на нежилое здание - магазин, о признании права собственности на нежилое здание - магазин, исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации,
установил:
Афанасов Ф.С. обратился в суд с иском к Администрации города Ессентуки о признании права собственности на нежилое здание - магазин, литер ***, одноэтажное, номера на поэтажном плане ***, площадью *** расположенное по адресу г. Ессентуки, *** признании права собственности на нежилое здание - магазин, литер ***, одноэтажное, номера на поэтажном плане ***, площадью *** расположенное по адресу г. Ессентуки, *** *** исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации за ним права собственности на незавершенный строительством объект - магазин, расположенный по адресу г. Ессентуки, произведенной *** за номером ***.
В судебном заседании истец Афанасов Ф.С. заявленные исковые требования поддержал, суду показал, что постановлением главы города Ессентуки от *** *** ему в аренду предоставлен земельный участок, площадью ***. под строительство магазина по адресу г. Ессентуки, *** сроком на три года. *** между ним и Комитетом по муниципальной собственности города Ессентуки заключен договор аренды вышеуказанного земельного участка, который зарегистрирован в установленном законом порядке. После оформления прав на земельный участок разработана проектная документация на строительство магазина, получено разрешение на строительство одноэтажного здания, общей площадью ***., в том числе торговой площадью ***., общим строительным объемом ***. м. В 2009 году за счет собственных средств им начато строительство магазина. *** произведена государственная регистрация права собственности на объект незавершенного строительства - магазин литер ***, площадь застройки *** готовности. Впоследствии строительство объекта продолжено и в настоящее время завершено. В связи с тем, что строительство объекта завершено с отклонением от проектной документации, он не имеет возможности зарегистрировать право собственности на нежилые помещения. В настоящее время нежилое здание - магазин литер *** одноэтажный, состоит из помещений, номера на поэтажном плане с *** по ***, площадью *** нежилых помещений номера на поэтажном плане с *** по ***, площадью *** Просит заявленные исковые требования удовлетворить в полном объеме, признав за ним право собственности на указанные объекты.
Полномочный представитель администрации города Ессентуки, выступающий по доверенности Круглов В.И. возражал в удовлетворении исковых требований, полагал, что право собственности на самовольно возведенное нежилое здание - магазин не может быть признано за Афанасовым Ф.С., поскольку земельный участок, на котором расположено самовольное строение предоставлен истцу в аренду. Право собственности на самовольное строение может быть признано за лицом, если земельный участок на котором оно возведено, принадлежит ему на праве собственности, на праве пожизненного наследуемого владения, либо другого титульного права. Кроме того, у истца отсутствует разрешительная документация на строительство магазина, состоящего из помещений номера на поэтажном плане с *** по ***, площадью ***, нежилых помещений номера на поэтажном плане с *** по ***, площадью *** Просил в удовлетворении заявленных требований отказать.
Выслушав мнение истца, ответчика, исследовав представленные доказательства, суд находит исковое заявление подлежащим удовлетворению.
Статьей 12 ГК РФ предусмотрены способы защиты субъективных прав и охраняемых законом интересов, которые осуществляются в предусмотренном законом порядке, то есть посредством применения надлежащей формы, средств и способов защиты.
При этом лицо, как физическое, так и юридическое, права и законные интересы которого нарушены, вправе обращаться за защитой к государственным или иным компетентным органам (в частности в суд общей юрисдикции).
Согласно ч. 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации каждый гражданин вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
Статьей 130 ГК РФ, ст. 1 Федерального закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21 июля 1997 года (далее Закон о регистрации прав) определены критерии отнесения объектов гражданских прав к недвижимому имуществу, по которым все недвижимые объекты могут быть разделены на три группы, к одной из которых относятся объекты, прочно связанные с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
В соответствии со статьей 8 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.
На основании пункта 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя, приобретается этим лицом, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ).
Нежилое здание - магазин литер ***, номера на поэтажном плане ***, площадью *** а также нежилое здание - магазин, литер ***, одноэтажное, номера на поэтажном плане ***, площадью ***., расположенные по адресу г. Ессентуки, *** *** являются объектами недвижимости и их перемещение без несоразмерного ущерба невозможно. Регистрация указанных строений не произведена. Иск подан с соблюдением правил исключительной подсудности (ст. 30 ГПК РФ), по месту нахождения недвижимого имущества.
Согласно ст. 222 ГК РФ указаны три признака, при наличии которых постройка является самовольной: 1) имущество создано на земельном участке, не отведенном для этих целей, 2) без получения необходимых разрешений; 3) с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Для признания постройки самовольной достаточно наличие хотя бы одного из этих нарушений.
*** администрацией города Ессентуки Афанасову Ф.С. выдано разрешение на строительство магазина по ***, одноэтажного, общей площадью *** в том числе торговой площадью ***
Истцом зарегистрировано право собственности на незавершенный строительством указанный объект. В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним за Афанасовым Ф.С. внесена запись о регистрации нежилого здания - магазина, литер ***, площадью *** готовности, расположенного по адресу г. Ессентуки, *** за номером *** от ***.
Согласно справки *** от ***, подготовленной ГУП СК «Краевая техническая инвентаризация», общая площадь магазина, возведенного Афанасовым Ф.С. составляет ***.
Суду представлен технический паспорт здания нежилого помещения, торговое *** расположенного в районе *** в городе Ессентуки, подготовленный Ессентукским филиалом ГУП СК «Крайтехинвентаризация», из которого следует, что магазин состоит из следующих помещений *** - торговый зал, площадью ***., *** - котельная, площадью ***., *** - туалет, площадью ***., *** - торговый зал, площадью ***. Общая площадь составляет ***
Из технического паспорта здания нежилого помещения, торговое ***, расположенного в районе *** в городе Ессентуки, подготовленного Ессентукским филиалом ГУП СК «Крайтехинвентаризация» усматривается, что магазин также состоит из нежилых помещений *** - торговый зал, площадью *** кв.м., *** - туалет, площадью ***м., *** - котельная, площадью ***.. Общая площадь равна ***..
В поэтажном плане данных документов указано, что нежилые помещения *** и *** отделены друг от друга глухой стеной, помещения абсолютно изолированы. Выдача органом технической инвентаризации документов на два отдельных объекта подтверждает возможность их самостоятельной и независимой эксплуатации.
Исходя из вышеизложенного суд считает, что строительство выполнено с отступлением от выданного разрешения. Следовательно, указанные объекты являются самовольной постройкой.
При рассмотрении данного дела о признании права собственности на новую постройку, судом установлено, что объект является вновь созданным, право собственности на него возникает впервые, спорная постройка отвечает признакам недвижимости, осуществлена истцом для себя с целью приобретения права собственности, а не для других лиц; при этом постройка является самовольной.
На основании ст. 51 ГрК РФ для получения разрешения на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, застройщику необходимо представить в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления правоустанавливающий документ на земельный участок.
Согласно ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, но и разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка.
В соответствии со ст. ст. 40, 41 ЗК РФ собственники, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Право застройщика - лица, которое осуществляет застройку земельного участка, на осуществление строительства - создание нового объекта недвижимости - обусловлено в первую очередь наличием у него вещного или обязательственного права на земельный участок, на котором осуществляется строительство.
Постановлением Главы города Ессентуки *** от *** утвержден акт выбора и проект границ земельного участка, площадью ***., отнесенного к категории земли поселений, расположенному по адресу г. Ессентуки, *** для строительства магазина.
*** указанный земельный участок внесен в государственный кадастр недвижимости, с присвоением кадастрового номера ***
Постановлением Главы города Ессентуки *** от *** земельный участок, площадью ***. по существующим границам землепользования для строительства магазина по адресу г. Ессентуки, *** предоставлен Афанасову Ф.С. в аренду сроком на три года.
Между Комитетом по муниципальной собственности города Ессентуки и Афанасовым Ф.С. *** состоялся договор аренды земельного участка ***. Договором установлен размер арендной платы, определен срок действия договора с *** по ***. Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем *** произведена запись за номером ***.
Строительство осуществлено в границах, выделенного земельного участка. Суд считает, что истцом соблюдено целевое назначение и разрешенное использование земельного участка.
Возведенный объект соответствует градостроительным нормам и строительным нормам и правилам, не нарушает права и законные интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Как усматривается из технического обследования ООО «Гражданпроект» от 2010 года, на момент обследования признаков деформаций и трещин здания не обнаружено. Состояние основных конструктивных элементов здания - удовлетворительное. При строительстве использованы строительные материалы, отвечающие действующим нормативам. Строительные работы выполнены в соответствии с требованиями действующих в настоящее время СНиП, в том числе СНиП II-7-81 «Строительство в сейсмических районах». Объемно-планировочные решения зданий соответствуют требованиям СНиП 31-06-2009 «Общественные здания». С учетом результатов визуального технического обследования, принятых объемно-планировочных и конструктивных решений здание магазина литер А можно считать пригодным к эксплуатации по функциональному назначению. Угрозы жизни и здоровью людей не представляет.
В связи с изложенным, суд считает, что произведенные Афанасовым Ф.С. работы выполнены с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических нормативов.
Следовательно, спорный объект возведен на отведенном в соответствии с законодательством РФ земельном участке соответствующего целевого назначения, разрешенное использование земельного участка соблюдено; также соблюдены градостроительные регламенты, строительные, экологические, санитарно-гигиенические нормативы; нарушений прав и законных интересов собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов сопредельных земельных участков не имеется.
На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу, что в данном случае отсутствие акта о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта само по себе не может служить безусловным основанием к отказу в иске о признании права собственности на указанные нежилые здания.
При разрешении настоящего спора суд также принимает во внимание, что в случае, когда объект претерпевает только архитектурно-строительные изменения, право собственности на него не прекращается, даже при отсутствии необходимых согласований строительных работ и его нельзя признать самовольной постройкой, лишив собственника права на него, так как самовольные строительные работы, в том числе переоборудование и реконструкция помещений не влекут прекращения права собственности на недвижимость, не должны препятствовать обороту объекта (заключению сделок и государственной регистрации).
Суду не представлено данных о том, что собственником земельного участка, либо другими заинтересованными лицами заявлены какие-либо права на спорный объект завершенного строительства или вложены средства в его строительство, нарушений прав и законных интересов собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов сопредельных земельных участков не имеется. Ответчиком также не представлены доказательства (документы) того, что в создании объекта участвовали другие лица, имеющие целью строительства для себя и соответственно приобретающие на него право собственности, что позволило бы заявлять самостоятельные требования о праве на спорный объект завершенного строительства. Ответчиком не заявлено встречных исковых требований о сносе строения.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как основание своих требований и возражений. В условиях состязательности процесса суд считает, что истцом представлены достоверные доказательства в подтверждение заявленных требований.
Суд учитывает ссылку представителя администрации на то, что право собственности на нежилые здания не может быть признано за Афанасовым Ф.С. так как, земельный участок предоставлен в аренду. Вместе с тем, из смысла п. 2 ч. 3 ст. 222 ГК РФ одним из условий возможности признания права собственности на самовольное строение является наличие у лица права пользования земельным участком. Суд считает возможным, с учетом соблюдения Афанасовым Ф.С. прочих равных условий, признать за ним право собственности на самовольно возведенное нежилое здание - магазин, литер ***, одноэтажное, номера на поэтажном плане ***, площадью *** расположенное по адресу г. Ессентуки, *** на нежилое здание - магазин, литер *** одноэтажное, номера на поэтажном плане ***, площадью ***., расположенное по адресу г. Ессентуки, ***
Поскольку в соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход права и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждения юстиции, данное решение является основанием для совершения таких действий.
Таким образом, подлежит исключению запись о регистрации права собственности Афанасова Ф.С., на незавершенный строительством объект - магазин, литер ***, площадью *** готовности, расположенное по адресу город Ессентуки, ***, произведенная *** за номером ***. Внесению подлежит запись о регистрации его права собственности на нежилое здание - магазин литер ***, одноэтажное, номера на поэтажном плане ***, площадью ***., расположенное по адресу город Ессентуки, ***, а также нежилое здание - магазин, литер ***, одноэтажное, номера на поэтажном плане ***, площадью ***., расположенное по адресу город Ессентуки, ***
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 56, 194-198 ГПК РФ, суд
решил:
Исковые требования Афанасова Ф.С. к Администрации города Ессентуки о признании права собственности на нежилое здание - магазин, исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации, удовлетворить.
Признать за Афанасовым Ф.С. право собственности на нежилое здание - магазин литер ***, одноэтажное, номера на поэтажном плане ***, площадью ***., расположенное по адресу г. Ессентуки, ***
Признать за Афанасовым Ф.С. право собственности на нежилое здание - магазин литер ***, одноэтажное, номера на поэтажном плане ***, площадью ***., расположенное по адресу г. Ессентуки, ***
Настоящее решение, вступившее в законную силу, является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Подлежит исключению запись о регистрации права собственности Афанасова Ф.С. на незавершенный строительством объект - магазин, литер ***, площадью *** готовности, расположенное по адресу город Ессентуки, *** произведенная *** за номером ***. Внесению подлежит запись о регистрации права собственности Афанасова Ф.С. на нежилое здание - магазин литер ***, одноэтажное, номера на поэтажном плане ***, площадью *** расположенное по адресу город Ессентуки, ***, а также запись о регистрации права собственности Афанасова Ф.С. на нежилое здание - магазин, литер ***, одноэтажное, номера на поэтажном плане ***, площадью *** расположенное по адресу город Ессентуки, ***
Решение может быть обжаловано в десятидневный срок в судебную коллегию Ставропольского краевого суда через Ессентукский городской суд Ставропольского края.
Председательствующий: