Р<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
13 декабря 2010 года г. Ессентуки
Ессентукский городской суд Ставропольского края в составе:
председательствующего судьи Бобровского А.Е.,
при секретаре Михайлюк А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Джувалякова Г.М. к Кюрджиеву И.В. о признании действительным договора купли-продажи недвижимого имущества, признании права собственности на нежилые помещения и земельный участок, исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей о регистрации,
установил:
Джуваляков Г.М. обратился в суд с иском к Кюрджиеву И.В. о признании действительным договора купли-продажи нежилых помещений - «развлекательный центр», площадью <данные изъяты> кв.м. и земельного участка, предоставленного под торгово-развлекательный центр, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенных по адресу <адрес>, станция «Золотушка», заключенного между ними ДД.ММ.ГГГГ, признании за ним права собственности на нежилые помещения - «развлекательный центр», общей площадью <данные изъяты> кв.м. и земельный участок, предоставленный под торгово-развлекательный центр, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенные по адресу город Ессентуки, станция «Золотушка», <адрес>, исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей о регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ.
В судебном заседании полномочный представитель истца, действующий по надлежаще оформленной доверенности Толмачев А.В., заявленные исковые требования поддержал, суду показал, что ДД.ММ.ГГГГ между Джуваляковым Г.М. и Кюрджиевой Е.М., действующей в интересах несовершеннолетнего Кюрджиева И.В. заключен договор купли-продажи нежилых помещений развлекательного центра «Европа» и земельного участка, расположенных по адресу <адрес>. Договор составлен в простой письменной форме и подписан сторонами. Цена отчуждаемого недвижимого имущества, определенная условиями договора в 17 000 000 рублей полностью оплачена им до подписания договора купли-продажи. Передача недвижимого имущества также состоялась. Третьи лица на данное недвижимое имущество прав не заявляют. В настоящее время Джувалякову Г.М. необходимо зарегистрировать право собственности на объекты недвижимости, являющиеся предметом договора купли-продажи, однако ответчик уклоняется от государственной регистрации, в связи с произведенной в помещениях реконструкцией. Считает, что за ним может быть признано право собственности на спорные объекты недвижимости, так как стороны договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ исполнили сделку полностью - Джуваляков Г.М. передал продавцу оговоренную сумму, а Кюрджиева Е.М. недвижимое имущество и правоустанавливающие документы. Просит заявленные исковые требования удовлетворить.
Полномочный представитель ответчика, действующий по надлежаще оформленной доверенности Винниченко А.А., заявленные исковые требования признал полностью, суду показал, что действительно между Кюрджиевой Е.М., действующей от имени и в интересах несовершеннолетнего Кюрджиева И.В. и Джуваляковым Г.М. заключен договор купли-продажи нежилых помещений развлекательного центра «Европа» и земельного участка, расположенных по адресу <адрес>. Денежные средства по договору полностью получены, претензий к истцу ответчик не имеет. Договор купли-продажи фактически исполнен, других лиц, претендовавших на данное имущество нет. Регистрация договора купли-продажи не проведена, поскольку в нежилых помещениях произведена реконструкция. При этом реконструкция осуществлена на основании разрешения на строительство, с соблюдением строительных норм и правил. Не возражает против удовлетворения заявленных исковых требований в полном объеме.
Полномочный представитель администрации города Ессентуки, действующий по надлежаще оформленной доверенности Круглов В.И. возражал против удовлетворения заявленных исковых требований, суду показал, что договор купли-продажи, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Кюрджиевой Е.М., действующей от имени и в интересах несовершеннолетнего Кюрджиева И.В., не может быть признан действительным, поскольку регистрация права собственности на реконструированные объекты нежилых помещений развлекательного центра не произведена. Просил отказать в удовлетворении заявленных исковых требований.
Выслушав мнение сторон, исследовав представленные доказательства, суд находит исковое заявление подлежащим удовлетворению.
В соответствии с абз. 2 п. 4 ст. 198 ГПК РФ в случае признания иска ответчиком в мотивировочной части решения суда может быть указано только на признание иска и принятие его судом.
Согласно ст. 39 ГПК РФ суд принимает признание иска ответчиком, в случае если оно не противоречит закону и не нарушает прав и охраняемых законом интересов третьих лиц.
Суд проверяет законность признания иска ответчиком.
В силу ст. 218 ГК РФ право собственности может быть приобретено на основании договоров купли-продажи, или иной сделки об отчуждении имущества.
На основании ч. 1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицами ее совершившими.
В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Из ч. 1 ст. 550 ГК РФ следует, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Судом достоверно установлено и не оспаривается сторонами, что истец и ответчик составили договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, согласно условий которого Кюрджиев И.В., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, от имени и в интересах которого действовала его законный представитель Кюрджиева Е.М. продали Джувалякову Г.М. нежилые помещения - развлекательный центр, литер А, включающие помещения, указанные в поэтажном плане технического паспорта с номерами <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., а также земельный участок, предоставленный под торгово-развлекательный центр, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенные по адресу город Ессентуки, станция Золотушка, <адрес>.
Составленный договор отвечает всем требованиям закона, предусмотренным ст. ст. 549-558 ГК РФ, все существенные условия договора оговорены: указан собственник, цена, за которую продается принадлежащее собственнику недвижимое имущество, а также указаны иные условия, относящиеся к существу сделки. Участники сделки собственноручно подписали договор.
Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежит право распоряжения имуществом.
На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Кюрджиеву И.В. принадлежат нежилые помещения - развлекательный центр, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенные по адресу г. Ессентуки, ст. «Золотушка», <адрес>. Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем ДД.ММ.ГГГГ произведена запись №.
После оформления права собственности на вышеуказанные нежилые помещения, ответчиком произведена реконструкция, в результате которой общая площадь увеличена и составляет <данные изъяты> кв.м.. Указанные обстоятельства в полной мере подтверждаются техническим паспортом на нежилые помещения «Развлекательный центр» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ с отметкой об отсутствии изменений по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, а также справкой № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленными ГУП СК Ессентукским филиалом «Краевая техническая инвентаризация».
Суд соглашается с доводами представителя администрации города Ессентуки, действующего по доверенности Круглова В.И. о том, что право собственности на вновь созданные объекты не зарегистрировано за Кюрджиевым И.В. в установленном законом порядке. Вместе с тем, при разрешении настоящего спора суд учитывает, что в случае, когда объект претерпевает только архитектурно-строительные изменения, право собственности на него не прекращается, даже при отсутствии необходимых согласований строительных работ и его нельзя признать самовольной постройкой, лишив собственника права на него, так как самовольные строительные работы, в том числе переоборудование и реконструкция помещений не влекут прекращения права собственности на недвижимость и сами по себе не должны препятствовать обороту объекта (заключению сделок и государственной регистрации).
Администрацией города Ессентуки ДД.ММ.ГГГГ выдано разрешение на реконструкцию объекта капитального строительства - торгово-развлекательного центра под торгово-развлекательный центр и гостиницу, сроком на три года. Таким образом, срок действия указанного разрешения в настоящее время истек.
Вместе с тем, суд принимает во внимание, что произведенная реконструкция соответствует градостроительным нормам и строительным нормам и правилам, не нарушает права и законные интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Как усматривается из заключения, выполненного ООО «Гражданпроект» в 2010 году, на момент обследования признаков деформаций развлекательного центра не обнаружено. Состояние основных конструктивных элементов здания удовлетворительное, материалы, примененные при строительстве, отвечают действующим нормативам. Строительные работы выполнены в соответствии с действующими в настоящее время СНиП, в том числе СНиП II-7-81* «Строительство в сейсмических районах». С учетом результатов визуального технического обследования, принятых конструктивных и объемно-планировочных решений можно считать указанное здание развлекательного центра, пригодным к эксплуатации по функциональному назначению. Угрозы для жизни и здоровья людей не представляет.
Согласно справки Территориального отдела Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по СК в городе Ессентуки № от ДД.ММ.ГГГГ здание «Развлекательного центра», общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу <адрес>, ст. «Золотушка» соответствует выданным техническим условиям, санитарным норм и правилам.
Кроме того, земельный участок на котором расположен спорный объект и который также является предметом договора купли-продажи, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между сторонами принадлежит на праве собственности Кюрджиеву И.В.. В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ произведена запись о регистрации № права собственности Кюрджиева И.В. на земельный участок, общей площадью <данные изъяты> кв.м., отнесенный к землям поселений, под торгово-развлекательный центр, кадастровый номер <данные изъяты>, расположенный по адресу <адрес>. Согласно приведенных данных разрешенное использование и целевое назначение земельного участка не нарушено.
С учетом всего вышеизложенного, суд считает, что Кюрджиев И.В., в интересах которого действовала Кюрджиева Е.М. реализовали право собственника, распорядившись принадлежащей собственностью, продав ее. Джуваляков Г.М. в свою очередь выполнил все условия по сделке: оплатил полную стоимость приобретаемого им недвижимого имущества, исполнил обязанность принять имущество.
Факт получения ответчиком денежных средств в счет продажи указанного недвижимого имущества в полном объеме подтверждается договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, согласно условиям которого цена указанного недвижимого имущества установлена по соглашению сторон в размере 17 000 000 рублей, в том числе нежилые помещения - развлекательный центр <данные изъяты> рублей, земельный участок <данные изъяты> рублей уплаченных покупателем продавцу полностью, до подписания договора (пункт 5). Указанные обстоятельства подтверждены сторонами в судебном заседании.
На момент подписания договора купли-продажи передача недвижимого имущества уже была осуществлена, в связи с чем стороны пришли к соглашению не составлять передаточный акт. Суд считает отсутствие передаточного акта не противоречащим требованиям п. 2 ч. 1 ст. 556 ГК РФ, в соответствии с которым обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором. В договоре купли-продажи стороны специально оговорили, что настоящий договор является документом, подтверждающим факт передачи указанного недвижимого имущества (пункт 5).
Суд должен признать сделку действительной, так как она фактически исполнена сторонами. Волеизъявление сторон было выражено в договоре купли-продажи недвижимого имущества. Воля ответчика по продаже недвижимого имущества подтверждена фактом его передачи. Истец выполнил все условия по сделке. Анализ всех изложенных обстоятельств свидетельствует о том, что стороны по сделке четко и однозначно выразили свою волю на продажу и покупку указанного недвижимого имущества.
В силу ст. ст.131, 164, 551 ГК РФ сделки с землей, другим недвижимым имуществом, а также переход права собственности подлежат государственной регистрации.
В соответствии с ч. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.
На основании ч. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, если сторона уклоняется от государственной регистрации, может быть вынесено решение о переходе права собственности.
Суд считает возможным вынести решение о регистрации сделки, поскольку она совершена в надлежащей форме, в судебном заседании полномочный представитель истца Толмачев А.В. подтвердил, что ответчик уклоняется от государственной регистрации сделки.
При этом истец является добросовестным покупателем, все требования закона он выполнил. Основанием для возникновения у истца права собственности на недвижимое имущество является договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Требований о признании сделки недействительной никто не заявил. При таком положении суд считает необходимым признать за Джуваляковым Г.М. право собственности на недвижимое имущество.
В связи с изложенным в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним надлежит внести следующие изменения.
Подлежат исключению записи о регистрации права собственности Кюрджиева И.В. на нежилые помещения - развлекательный центр, расположенные по адресу <адрес>, «ст. Золотушка», <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м., произведенная ДД.ММ.ГГГГ за номером №, на земельный участок под торгово-развлекательный центр, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу город Ессентуки, станция Золотушка, <адрес>, произведенная ДД.ММ.ГГГГ за номером №.
Внесению подлежит запись о регистрации права собственности Джувалякова Г.М. на земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер <данные изъяты> расположенный по адресу г. Ессентуки, станция «Золотушка», <адрес>, а также на нежилые помещения - «развлекательный центр», литер А и включает помещения, указанные в поэтажном плане технического паспорта с номерами с <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенные по адресу <адрес>, станция «Золотушка», <адрес>.
Анализ всех предоставленных доказательств свидетельствует о доказанности истцом своих требований о признании сделки действительной и признании права собственности. На основании изложенного суд принимает признание иска представителем ответчика, поскольку оно не противоречит закону и не нарушает прав и охраняемых законом интересов третьих лиц.
При этом судом разъяснены последствия признания иска, предусмотренные ст. 173 ГПК РФ о том, что при признании иска ответчиком и принятии его судом принимается решение об удовлетворении заявленных истцом требований. Указанные последствия признания иска сторонам понятны и они с ними согласны.
Руководствуясь ст. ст. 56, 194-198 ГПК РФ, суд
решил:
Исковые требования Джувалякова Г.М. к Кюрджиеву И.В. о признании действительным договора купли-продажи недвижимого имущества, признании права собственности на нежилые помещения и земельный участок, исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей о регистрации, удовлетворить.
Признать действительным договор купли-продажи нежилых помещений - «развлекательного центра», литер А, включает помещения указанные в поэтажном плане технического паспорта с номерами с <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м., земельного участка, предоставленного под торгово-развлекательный центр, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер <данные изъяты>, расположенных по адресу <адрес>, станция «Золотушка», <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Кюрджиевой Е.М., действующей в интересах Кюрджиева И.В. и Джуваляковым Г.М..
Признать за Джуваляковым Г.М. право собственности на нежилые помещения - «развлекательный центр», литер А, включает помещения указанные в поэтажном плане технического паспорта с номерами с <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенные по адресу г. Ессентуки, станция «Золотушка», <адрес>.
Признать за Джуваляковым Г.М. право собственности на земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер <данные изъяты>, расположенный по адресу г. Ессентуки, станция «Золотушка», <адрес>.
Настоящее решение, вступившее в законную силу, является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Подлежат исключению записи о регистрации права собственности Кюрджиева И.В. на земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м., отнесенный к землям поселений, расположенный по адресу <адрес>, произведенная ДД.ММ.ГГГГ за номером №; а также на нежилые помещения - развлекательный центр, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенные по адресу <адрес> ст. «Золотушка», <адрес>, произведенная ДД.ММ.ГГГГ №.
Внесению подлежит запись о регистрации права собственности Джувалякова Г.М. на земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер <данные изъяты>, расположенный по адресу г. Ессентуки, станция «Золотушка», <адрес>, а также на нежилые помещения - «развлекательный центр», литер А, включает помещения указанные в поэтажном плане технического паспорта с номерами с <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенные по адресу г. Ессентуки, станция «Золотушка», <адрес>.
Решение может быть обжаловано в десятидневный срок в судебную коллегию Ставропольского краевого суда через Ессентукский городской суд Ставропольского края.
Председательствующий: подпись
Копия верна:
Судья- А.Е.Бобровский
Секретарь- А.В.Михайлюк