Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
31 декабря 2010 года гор. Ессентуки
Ессентукский городской суд Ставропольского края в составе:
председательствующего судьи Суюшовой С.А.,
при секретаре Гарунове Р.Г.,
с участием адвоката Стригиной Н.В., представившей удостоверение и ордер,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Примаковой Т.Н. к Барамидзе М.З., о расторжении договора купли- продажи жилого дома и земельного участка, компенсации морального вреда,
УСТАНОВИЛ:
Примакова являлась собственником жилого дома литер *** и земельного участка, пл.*** кв.м., расположенных по адресу: г.Ессентуки, *** дом ***.
*** между ней и Барамидзе М.З. был заключен договор купли-продажи указанного жилого дома и земельного участка. Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Примакова Т. Н. обратилась в суд с иском к Барамидзе М. З. о расторжении договора купли- продажи жилого дома и земельного участка, компенсации морального вреда.
В судебном заседании истица заявленные требования поддержала и пояснила, что она являлась собственником земельного участка, пл.***., и жилого дома литер ***», расположенного на нем, по адресу г.Ессентуки *** ***, на основании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ***. Рядом с ней проживала семья ответчицы Барамидзе. Они познакомились, стали очень хорошо дружить, праздники проводили вместе. Отношения были очень доверительные. У нее погибла ее единственная дочь, семья Барамидзе оказала ей огромную моральную поддержку. Они все время были рядом с ней в ее горе. Она помогала детям Барамидзе в учебе, занималась с ними. После смерти дочери она с престарелой и больной матерью решила уехать к родственникам, продав свой дом. Барамидзе узнали об этом и сказали ей, что очень хотят купить ее дом. Поскольку у них были прекрасные, доверительные отношения, она снизила цену, и они договорились о продаже дома и участка за *** рублей. Барамидзе попросила ее заключить договор, уплатила ей только аванс в сумме *** (восемьсот тысяч) рублей. В подтверждение того, что не все деньги оплачены, Барамидзе дала ей расписку. Между ними была достигнута договоренность о том, что Барамидзе М.З. уплачивает три миллиона в срок до ***, и только потом ею будет осуществлена передача жилого дома и земельного участка, а в случае неуплаты денег в установленный срок, договор купли-продажи подлежит расторжению. *** она и Барамидзе М.З. подписали договор купли-продажи указанного жилого дома и земельного участка, в регпалате. Отношения продолжали оставаться прекрасными и после кризиса Барамидзе попросила ее подождать с выплатой. Она согласилась, т.к. в результате кризиса действительно всем было трудно, тем более, что в доме она проживала с матерью, все документы на дом хранились у нее, она оплачивала все платежи. Барамидзе с семьей в дом не вселялись, ключи она им не передавала, договор исполнен не был. Они продолжали общаться, Барамидзе сказала ей, что они свое жилье выставляют на продажу, чтобы рассчитаться с ней. *** Барамидзе М.З. со своей семьей выехали в неизвестном направлении и в настоящее время ответчица находится в федеральном розыске. После заключения договора купли-продажи все правоустанавливающие документы на недвижимость, техническая документация на жилой дом и земельный участок, а также домовая книга продолжают храниться у нее. Таким образом, жилой дом и земельный участок ею Барамидзе М.З. фактически не передан во владение и пользование. В соответствии со ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Полагает, что Баримидзе М.З. существенно нарушила договор, поскольку не уплатила ей денежную сумму по договору в размере *** рублей, реально получить эту сумму от Барамидзе М.З., невозможно, т.к. место ее нахождения в настоящее время неизвестно, договор нарушен: имущество не передано, не получено покупателем, условия договора не выполнены. Она очень страдала от действий Барамидзе, у нее ухудшилось здоровье, она не может нормально спать, осталась практически на улице с матерью- инвалидом. Просит суд расторгнуть договор купли-продажи жилого дома литер *** и земельного участка, площадью *** кв.м., расположенных по адресу г.Ессентуки, *** ***, заключенный *** между мною и Барамидзе М.З., исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество записи о регистрации договора купли-продажи ***, права собственности на жилой дом ***, права собственности на земельный участок ***, сделанные *** и взыскать в ее пользу с ответчицы в счет компенсации морального вреда *** рублей. О том, что Барамидзе взяла ссуды во многих банках, ей не было и не могло быть известно, она никакого согласия на это никогда бы не дала. Срок исковой давности она не нарушила, об исчезновении Барамидзе она узнала ***, когда соседка сказала ей, что в 4 утра Барамидзе вывезли вещи и выехали в неизвестном направлении.
Представитель истца Сапрыкина доводы истицы поддержала.
Ответчик Барамидзе М.З. в судебное заседание не явилась, место ее нахождения не известно, она находится в розыске.
Суд рассматривает дело в отсутствие ответчицы, по последнему известному месту жительства.
Адвокат Стригина Н.В., представляющая интересы ответчицы по назначению суда, исковые требования не признала и пояснила, что в договоре купли- продажи отражено, что
письменная форма соблюдена, переход права собственности к покупателю зарегистрирован, деньги оплачены до подписания договора. Тот факт, что Барамидзе подтвердила распиской невыплату денег, не может быть основанием для удовлетворения иска. Факт причинения морального вреда не доказан. Просит в иске отказать.
Представитель 3 лица ОАО «Сбербанк России в лице Пятигорского отделения Сбербанка России (дополнительный офис № 30/ 098)- по доверенности Черевко Е.В. исковые требования не признала и пояснила, исковые требования заявлены на основании ст.ст. 309, 310, 450 ГК РФ и мотивированы тем, что договор купли-продажи от *** существенно нарушен, поскольку Барамидзе М.З. не уплатила Примаковой Т.Н. денежную сумму по договору в размере *** руб. Исковые требования Примаковой Т.Н. не признают по следующим основаниям: *** между Примаковой Т.Н. (далее «продавец») и Барамидзе М.З. (далее «покупатель») заключен договор купли-продажи жилок» дома и земельного участка, согласно которому продавец, находясь в здравом уме и ясной памяти, действуя добровольно, продал, а покупатель купил жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, пер. ***. Согласно параграфу 7 ГК РФ особенностями купли-продажи недвижимости являются: письменная форма: договор должен быть составлен г ввиде одного документа,
подписанного сторонами (ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по требованию о признании сделки недействительной начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 ст. 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. Об обстоятельствах являющихся основанием для признания оспоримой сделки недействительной истец, Примакова Т.Н. знала в день заключения спорной сделки, но в суд о признании сделки недействительной обратилась только в декабре 2010 года, то есть по истечении годичного срока со дня ее совершения пропустив, таким образом, срок исковой давности. Следовательно, в связи с тем, что договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от *** заключен сторонами в соответствии требованиям закона, а подтверждений неоплаты по данной сделке истцом не представлено, то доводы истца о ненадлежащем исполнении Барамидзе М.З. своих обязательств по договору купли-продажи жилого домa и земельного участка от ***, являются необоснованными и не подлежащими удовлетворению. Просит в иске отказать в полном объеме.
Представитель 3 лица- Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по СК в судебное заседание не явился, направили заявление о рассмотрении дела в их отсутствие.
Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Заслушав объяснения сторон, исследовав документы, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.
В ст. 25 Конвенции Организации Объединенных Наций о договорах международной купли-продажи товаров" (заключена в Вене 11.04.1980) (вместе со "Статусом Конвенции Организации Объединенных Наций о договорах международной купли-продажи товаров (Вена, 11 апреля 1980 года)" (по состоянию на 26 мая 2010 года), отражено, что нарушение договора, допущенное одной из сторон, является существенным, если оно влечет за собой такой вред для другой стороны, что последняя в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать на основании договора.
Конституция РФ закрепляет свободу экономической деятельности, признание, защиту равным образом частной, государственной, муниципальной и иных форм собственности (ст.8), равенства каждого перед законом и судом (ст.19,ч.1). Из этих конституционных принципов исходит гражданское законодательство, основывающееся в том числе, на признании неприкосновенности собственности.
В соответствии с ч.1 ст. 10 ГК РФ НЕ ДОПУСКАЮТСЯ действия граждан, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также ЗЛОУПОТРЕБЛЕНИЕ правом в иных формах.
Судом установлено, что ответчицей Барамидзе существенно нарушены условия договора.
Примакова являлась собственником жилого дома литер *** и земельного участка, пл.*** кв.м. расположенных по адресу: г.Ессентуки, *** *** ***
*** между ней и Барамидзе М.З. был заключен договор купли-продажи указанного жилого дома и земельного участка. Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В соответствии со ст. 555 ГК РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
Согласно ст. 556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Как следует из ст. 486 ГК РФ, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.
В соответствии со ст. 450 ГК РФ, расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Данное понятие, как и его квалифицирующие признаки, раскрывается законодателем при помощи оценочных категорий. В каждом конкретном случае вопрос о существенности нарушения должен решаться с учетом всех имеющих значение обстоятельств.
Даже если убытки отсутствуют или ничтожно малы, но при этом кредитор в значительной степени лишится того, на что был вправе рассчитывать по договору, это подпадает под действие ст. 450 ГК РФ. Под ущербом следует понимать любые негативные последствия, возникающие в связи с нарушением договора, включая не только имущественные потери, но и ущемление неимущественных интересов.
Формально - юридические возражения представителя ответчицы и 3 лица состоят в том, что ГК РФ не содержит каких-либо специальных правил, регулирующих отношения, связанные с расторжением договора продажи недвижимости и договор был зарегистрирован, в нем указано, что денежные суммы переданы.
Однако, подлежат применению положения ГК об основаниях расторжения гражданско - правового договора (ст. 450) без всяких изъятий. Поэтому при наличии оснований для расторжения договора, предусмотренных ст. 450 ГК (например, существенное нарушение договора), факт государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю не может служить препятствием для расторжения договора продажи недвижимости.
Судом установлено, что условия договора существенно нарушены, т.к. денежные средства не переданы, передача имущества не произведена, договор не исполнен и стороны не имели намерения его исполнять до выплаты ответчицей суммы покупки. Объективно установлено, что в дом ответчица и члены ее семьи не вселялись, его не приняли фактически; зарегистрированы и постоянно проживают в доме истица и члены ее семьи, никаких действий по выплате стоимости дома и его получению ответчица не предприняла.
Данные обстоятельства подтверждаются:
распиской, написанной лично ответчицей, факт подписи сторонами и 3 лицами не оспаривается и подтвержден заключением эксперта;
показаниями свидетелей.
Свидетель Белова Н. И. показала, что она с Примаковой Т.Н. находилась в дружеских отношениях. У нее и у Примаковой погибли дети. Примакова осталась с больной матерью, за которой она- Белова- осуществляла уход. Примакова дружила с Барамидзе, она также поддерживала дружеские отношения с Барамидзе, они вместе отмечали праздники, обедали часто вместе. Отношения были превосходные. Барамидзе очень поддерживали Примакову в ее горе после гибели единственного ребенка. У Примаковой хороший дом. После смерти дочери Примакова собралась уезжать к родственникам и Барамидзе сказала, что купит у нее дом. Разговор был при ней, она постоянно в течение дня дома у Примаковой, т.к. ухаживала за матерью Примаковой. Когда Барамидзе принесла Примаковой задаток в размере *** рублей, она видела. Барамидзе написала расписку. Расписку печатали на компьютере, Барамидзе подписала ее и сказала, чтобы не волновались. Барамидзе и ее семья не вселялись в дом Примаковой, она ей сказала, когда отдам деньги, тогда и будем говорить о вселении. Отношения после заключения договора купли-продажи не изменились, были очень хорошие. Ничего не предвещало того, что Барамидзе скроется. Это был шок. Барамидзе не смогла отдать деньги вовремя и сказала, что продает свой дом, чтобы рассчитаться. Потом они узнали от соседей, что за ночь Барамизе с мужем все вывезли и скрылись.
Свидетель Кострицкий Г.А. показал, что он с Примаковой Т.Н. являются соседями, только литеры разные. У них одна система водоснабжения, свет не разделен, поэтому он принимал участие при обсуждении продажи дома, т.к. он платит по счетчикам, а ему потом отдают деньги и ему не безразлично, кто купит дом. Барамидзе знает с 2004 года. Вместе все дружили. Примакова когда решила продать дом, Барамидзе сразу попросили продать им. Когда они устно договаривались и писали расписку, он присутствовал, Белова, мать Примаковой, сама Примакова и Барамидзе. Там же напечатали расписку о том, что деньги *** передадут позже. Барамидзе отдала Примаковой *** тысяч рублей и сказала, что остальные отдаст позже, по возможности. Сказала, что продадут свой дом и отдадут все деньги. Однако выплату больше не проводили. Это он знает точно, т.к. несколько раз об этом у них заходил разговор и Барамидзе просила подождать. Сразу у Барамидзе не было столько денег, она это сказала сама. В дом Барамидзе не вселялась, ключи и документы у Примаковой. Она также и живет, за все платит.
В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем, согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.
Анализ всех обстоятельств свидетельствует о доказанности истицей своих требований. Отсутствие конечного результата: получения денег истицей, передача денег ответчицей, получение ответчицей приобретенного имущества, документов на дом, вступление ее в права собственника, осуществление этих прав по пользованию, владению имуществом, его содержанию, свидетельствует о существенном нарушении условий договора.
Доводы представителя 3 лица о том, что наличие предварительного договора свидетельствует о том, что Примакова знала, с какой целью оформляется дом, не могут быть приняты во внимание, т.к. в заявлении в банк, в договоре кредитном, иных документах банка, нет ни одной подписи Примаковой либо ее уведомления. Более того, договор купли- продажи предусматривает обременение: ***- право пользование домом у 3 лиц, однако эти лица в известность банком не поставлены.
Сам факт включения данного пункта о праве Примаковой на проживание подтверждает ее доводы о том, что она и ее мама собирались прекратить регистрацию и выселиться только после выплаты ответчицей денег за дом. Это обстоятельство подтверждают и свидетели по делу.
В отношении Барамидзе возбуждено уголовное дело по ч.4 ст. 159 УК РФ ***, что отражено в постановлении. Согласно ответа судебного пристава- исполнителя, установить место нахождения Барамидзе не удалось.
Представителем ОАО «Сбербанк России», в лице Пятигорского отделения №30 Сбербанка России (дополнительный офис №30/098) подано заявление о применении срока исковой давности. Свои требования представитель банка мотивировала тем, что по условиям договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от *** договор вступает в силу со дня его регистрации (п.17 договора), регистрация произведена Управлением Федеральной регистрационной службы по СК *** за ***. Об обстоятельствах, являющихся основанием для признания оспоримой сделки недействительной, Примакова Т.Н. знала в день ее заключения, но в суд с требованием о признании сделки недействительной обратилась только в декабре 2010 года, то есть по истечении годичного срока со дня ее совершения пропустив, таким образом, срок исковой давности.
Суд не соглашается с доводами представителя бака по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
В соответствии со ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.
Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре (пункт 2 статьи 199 ГК РФ). Согласно статье 34 ГПК РФ, сторонами в деле являются истец и ответчик. (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 12.11.2001 N 15, Пленума ВАС РФ от 15.11.2001 N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности"). Процессуальное положение банка в данном гражданском деле определено как третье лицо. Заявление о пропуске срока исковой давности, сделанное третьим лицом, не является основанием для применения судом исковой давности, если соответствующее заявление не сделано стороной по спору. Заявление ненадлежащей стороны о применении срока исковой давности правового значения не имеет. (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 12.11.2001 N 15, Пленума ВАС РФ от 15.11.2001 N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности")
В соответствии со статьей 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, независимо от того, кто обратился за судебной защитой: само лицо, право которого нарушено, либо в его интересах другие лица в случаях, когда закон предоставляет им право на такое обращение. Следовательно, исходя из требований закона, заявление о применении срока исковой давности, по данному гражданскому делу, банк подавать не вправе. Кроме того, в своем заявлении представитель банка ссылается на п.2 ст. 181 ГК РФ, указывая, что срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по требованию о признании сделки недействительной начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 ст. 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Данная ссылка на норму закона является несостоятельной поскольку, требования истца иные. Истец в своем исковом заявлении просит суд расторгнуть договор купли-продажи жилого дома литер и земельного участка, заключенный ***.
Кроме того, о нарушении своего права истица узнала только после исчезновения ответчицы, в 2010 году.
Срок исковой давности Примаковой не пропущен.
Истцом заявлено требование о взыскании с ответчицы *** рублей в счет компенсации морального вреда.
Согласно ст. 151 ГК РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права, либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.
Право на компенсацию морального вреда возникает при наличии предусмотренных законом условий: 1) страданий, т.е. морального вреда как последствий нарушения личных неимущественных прав или посягательства на иные нематериальные блага; 2) неправомерного действия причинителя вреда; 3) причинной связи между неправомерными действиями и моральным вредом; 4) вины причинителя вреда. Наличие причинной связи между противоправными действиями и моральным вредом предполагает, что противоправное действие должно быть необходимым условием наступления негативных последствий в виде физических или нравственных страданий.
Постановлением Пленума ВС РФ № 10 от 20.12.1994 года определен предмет доказывания по спорам, связанным с компенсацией морального вреда: «суду необходимо так же выяснить, чем подтверждается факт причинения потерпевшему нравственных и физических страданий, при каких обстоятельствах и какими действиями ответчика они нанесены, степень вины причинителя вреда, какие нравственные или физические страдания перенесены потерпевшим, в какой сумме или иной материальной форме он оценивает их компенсацию и другие обстоятельства, имеющие значение для разрешения конкретного спора».
В судебном заседании истица не представлены доказательства, свидетельствующие о перенесении ею нравственных или физических страданий, не доказан факт нарушения ответчиком неимущественных прав истца, т.к. спор возник по поводу прав на имущество.
Таким образом, суд не может согласиться с доводами истца о том, что моральный вред подлежит возмещению, т.к. личным неимущественным правам истца вред не причинялся, доказательств иного не представлено. При таких обстоятельствах, в части взыскания компенсации морального вреда исковые требования удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Расторгнуть договор купли- продажи жилого дома литер *** площадью *** кв.м. и земельного участка, площадью 323,50 кв.м., расположенных по адресу: г. Ессентуки, *** *** ***, заключенный *** между Примаковой Т.Н. и Барамидзе М.З..
Исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество записи: о регистрации договора купли- продажи- ***; права собственности за Барамидзе М.З. на жилой дом литер *** площадью *** кв.м. - ***; права собственности за Барамидзе М.З. на земельный участок, площадью *** кв.м. - ***, произведенных ***.
В удовлетворении исковых требований Примаковой Т.Н. к Барамидзе М.З., о компенсации морального вреда, отказать.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда в течение 10 дней через Ессентукский городской суд.
Председательствующий: