Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
«21» марта 2011 года город Ессентуки
Ессентукский городской суд Ставропольского края
в составе председательствующего судьи Ивановой Е.В.,
при секретаре Бочаровой О.Б.,
с участием представителя истца Аджиева Д.Х.,
представителя ответчика Шедикова М.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Жукова С.А. к Комитету по муниципальной собственности города Ессентуки о признании действительным договора аренды земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
Жуков С.А. обратился в суд с иском к Комитету по муниципальной собственности города Ессентуки о признании действительным заключенного ... договора аренды ... земельного участка площадью ... кв. метров, расположенного по адресу: ... очередь, участок ..., указав следующее. Согласно постановлению главы города Ессентуки от ... ... ему под проектно-изыскательские работы был предоставлен земельный участок ... по .... В дальнейшем, в соответствии с постановлением главы города Ессентуки от ... ... между ним и Комитетом по муниципальной собственности города Ессентуки ... был заключен договор аренды ..., согласно которому в возмездное долгосрочное пользование был предоставлен земельный участок площадью ... кв. метров, расположенный по адресу: ... очередь, участок .... Срок аренды установлен по .... Согласно данным кадастрового учета участок отнесен к категории земель поселений, разрешенное использование - для индивидуального жилищного строительства.
Далее, на основании согласованного и утвержденного проекта строительства ... Жукову С.А. было выдано разрешение на строительство ..., после чего было начато строительство жилого дома. К настоящему времени возведен объект незавершенного строительства готовностью ... площадью застройки ... кв.м. Таким образом, Жуковым С.А. условия договора аренды исполняются, участок используется по определенному договором назначению. Однако, к настоящему времени установлено, что зарегистрировать договор аренды он не может, поскольку проявило себя противоречие в подходе к возможности регистрации права аренды со стороны арендодателя, а также со стороны регистрирующего органа. Так, арендодатель полагает, что поскольку земельный участок фактически был предоставлен в ... году, в период действия Земельного кодекса РСФСР, а Земельный кодекс РФ, предусматривающий публикацию объявления о намерении муниципального образования предоставить участок в аренду, вступил в действие только в 2001 году, то такой публикации не требовалось. Однако, на первичной консультации, которую он получил в Ессентукском межрайонном отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, ему было разъяснено, что отсутствие публикации ведет к тому, что объем документов, предполагаемых к сдаче в целях государственной регистрации указанного выше договора аренды земельного участка, является не полным, что не позволяет осуществить такую регистрацию. Подразделение Россреестра исходит из того, что участок предоставлен в соответствии с постановлением от ... года, то есть в период действия Земельного кодекса РФ. Не имея возможности в полной мере определить правомерность указанных выше суждений, в качестве способа защиты своих гражданских прав Жуков С.А. избрал признание права на аренду участка посредством признания договора аренды действительным, что обусловило обращение в суд с настоящим иском.
В судебном заседании представитель Жукова С.А. Аджиев Д.Х., действующий на основании доверенности, иск поддержал в полном объеме и пояснил суду, что земельный участок был предоставлен в ... году, и такого обязательного предварительного условия предоставления участка, как публикация в средствах массовой информации сведений о намерении муниципального образования предоставить участок в аренду, не имелось. Существенным является и то, что указанное постановление главы города от ... не отменялось, а участок - не изымался. При этом, согласно статьи 9.1 Федерального закона от ... №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» «в случае, если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для. .. индивидуального. .. жилищного строительства, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности...». Постановление главы ... от ... ... не позволяет определить вид права, на котором Жукову С.А. участок был предоставлен. Так, пункт 1.2.2 данного постановления указывает, что участок предоставляется ему как физическому лицу. Однако, под проектно-изыскательские работы участок гражданину предоставлен быть не мог, так как согласно статьи 45 ранее действовавшего Земельного кодекса РСФСР субъектами права проведения изыскательских работ являлись предприятия, учреждения. Не распространяется на возникшие правоотношения и регулирующая порядок предварительного согласования места размещения объекта статья 28 указанного кодекса, так как здесь субъектами прав и обязанностей, участвующих в таком согласовании являются также предприятия, учреждения, организации.
Кроме того, представитель истца пояснил, что согласно статье 7 указанного закона к земельным отношениям, возникшим до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие..., за исключением случаев, предусмотренных данным Федеральным законом. То есть положения об обязательной публикации сведений о предоставляемых органами государственного управления, местного самоуправления земельных участках не распространяется на правоотношения, возникшие до вступления в силу Земельного кодекса РФ, то есть до .... При таких обстоятельствах, в целях установления определенного вида права на земельный участок, которым пользуется Жуков С.А., и был заключен договор аренды ... от ....
Указанный договор по своим форме и содержанию соответствует требованиям статей 160, 606-608, 610-625 Гражданского кодекса РФ. При этом, однако, не осуществлена государственная регистрация договора аренды в соответствии со статьей 609 Гражданского кодекса РФ по указанной выше причине. При заключении договора аренды стороны сделки действовали добросовестно, намерения расторгнуть сделки ни Жуков С.А., ни ответчик не имеют. Заключенный договор считается состоявшимися по тем основаниям, что соглашения по всем существенным условиям сделок между сторонами были достигнуты, земельный участок передан Жукову С.А. в пользование, а он, со своей стороны, оплачивает аренду.
Представитель истца также отметил, что на данном участке уже находится строящийся Жуковым С.А. объект, о чем свидетельствуют материалы технического обследования и экспертного исследования незавершенного строительством жилого дома. Тем не менее, по формальным основаниям в государственной регистрации участка будет отказано, в связи с чем права Жукова С.А. могут быть защищены только лишь в судебном порядке посредством принятия судом решения о признании заключенного договора аренды действительным.
Представитель Комитета по муниципальной собственности Шедиков М.А., действующий на основании доверенности, в судебном заседании подтвердил, что договор по своим форме и содержанию соответствует требованиям гражданского законодательства. При заключении договора стороны действовали добросовестно, намерения расторгнуть договор ответчик не имеет. Земельный участок передан истцу в аренду, истец оплачивает аренду.
Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Иск подан с соблюдением правил исключительной подсудности, согласно статьи 30 ГПК РФ по месту нахождения имущества, в отношении которого был заключен договор аренды. Согласно требованиям ст. 11 ГК РФ защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет суд в соответствии с подведомственностью дел, установленный процессуальным законодательством.
В судебном заседании установлено, что согласно постановлению главы города Ессентуки от ... ... Жукову С.А. под проектно-изыскательские работы был предоставлен земельный участок .... В дальнейшем, в соответствии с постановлением главы города Ессентуки от ... ... между истцом и Комитетом по муниципальной собственности города Ессентуки ... был заключен договор аренды .... Согласно договору аренды, земельный участок площадью .... метров, расположенный по адресу: ... очередь, участок ..., был предоставлен Жукову С.А. в возмездное долгосрочное пользование. Срок аренды установлен по .... Судом исследованы данные кадастрового учета, в соответствии с которыми участок отнесен к категории земель поселений с разрешенным использованием для индивидуального жилищного строительства.
В судебном заседании установлено, что на основании согласованного и утвержденного проекта строительства, ... Жукову С.А. было выдано разрешение на строительство .... В настоящее время возведен объект незавершенного строительства готовностью ..., площадью застройки ... кв.м. Указанное обстоятельство свидетельствует о том, что условия договора аренды Жуковым С.А. соблюдаются, участок используется по установленному договором назначению. Суд соглашается с доводами истца о том, что регистрация договора аренды невозможна, поскольку подразделение Россреестра исходит из того, что участок предоставлен в соответствии с постановлением от ... года, то есть в период действия Земельного кодекса РФ, предусматривающего публикацию объявления о намерении муниципального образования предоставить участок в аренду. На основании исследованных материалов суд приходит к выводу о том, что земельный участок фактически был предоставлен Жукову С.А. в ... году, в период действия Земельного кодекса РСФСР, не предусматривавшего публикацию объявления о предоставлении участка в аренду. Нашло свое подтверждение, что постановление главы города от ... не отменялось, участок у Жукова С.А. не изымался. При этом, согласно статьи 9.1 Федерального закона от ... №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» «в случае, если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для. .. индивидуального. .. жилищного строительства, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности...». Постановление главы города Ессентуки от ... ... не позволяет определить вид права, на котором Жукову С.А. участок был предоставлен. Так, пункт 1.2.2 данного постановления указывает, что участок предоставляется ему как физическому лицу. Однако, под проектно-изыскательские работы участок гражданину предоставлен быть не мог, так как согласно статьи 45 ранее действовавшего Земельного кодекса РСФСР субъектами права проведения изыскательских работ являлись предприятия, учреждения. Не распространяется на возникшие правоотношения и регулирующая порядок предварительного согласования места размещения объекта статья 28 указанного кодекса, так как здесь субъектами прав и обязанностей, участвующих в таком согласовании являются также предприятия, учреждения, организации. Согласно статьи 7 указанного закона «к земельным отношениям, возникшим до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие...», за исключением случаев, предусмотренных данным Федеральным законом. То есть положения об обязательной публикации сведений о предоставляемых органами государственного управления, местного самоуправления земельных участках не распространяется на правоотношения, возникшие до вступления в силу Земельного кодекса РФ, то есть до .... Суд соглашается с доводами о том, что договор аренды ... от ... был заключен в целях установления определенного вида права на земельный участок, которым пользуется Жуков С.А..
Суд установил, что договор по своим форме и содержанию соответствует требованиям статей 160, 606-608, 610-625 Гражданского кодекса РФ. Подтверждено, что при заключении договора аренды стороны сделки действовали добросовестно, намерения расторгнуть сделку ни Жуков С.А., ни ответчик не имеют. Заключенный договор считается состоявшимся по тем основаниям, что соглашения по всем существенным условиям сделок между сторонами были достигнуты, земельный участок передан Жукову С.А. в фактическое пользование, а он, со своей стороны, оплачивает аренду. Вид использования земельного участка соответствует зонированию городских территорий, предусмотренному Правилам землепользования и застройки города Ессентуки, утвержденному решением Совета города Ессентуки от ... ....
Суд на момент вынесения настоящего решения не располагает сведениями о том, что совершенная сделка затрагивает интересы третьих лиц.
При принятии настоящего решения суд исходит из того, что при заключении сделки полномочия арендодателя на распоряжение земельным участком не были ограничены. Нашло свое подтверждение и то, что после подписания договора аренды участок уже находился во владении и пользовании истца. Подтверждено, что обращение истца в регистрирующий орган для регистрации сделки невозможно и при таких обстоятельствах суд счел правомерным обращение истца в суд с данным иском, поскольку законодатель устанавливает судебный порядок защиты имущественных прав при возникновении противоречий между требованиями законодательства, с одной стороны, и фактическими, объективными обстоятельствами, с другой стороны.
В соответствии со статьей 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход права и его прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Поскольку пунктом 1 статьи 17 Федерального закона от ... № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты, которые подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав, то данное решение является основанием для совершения таких действий.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что заявленные истцом требования являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Жукова С.А. к Комитету по муниципальной собственности города Ессентуки о признании действительным договора аренды земельного участка удовлетворить.
Признать действительным заключенный ... между Комитетом по муниципальной собственности города Ессентуки и Жуковым С.А. договор аренды ... земельного участка площадью ... кв. метров, расположенного по адресу: ...
Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи регистрации заключенного ... между Комитетом по муниципальной собственности города Ессентуки и Жуковым С.А. договора аренды ... земельного участка площадью ... кв. метров, расположенного по адресу: город Ессентуки ...
Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд через Ессентукский городской суд в течение 10 дней.
Председательствующий - Е.В.Иванова