З А О Ч Н О Е Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
«27» апреля 2011 года город Ессентуки
Ессентукский городской суд Ставропольского края
в составе председательствующего судьи Ивановой Е.В.,
при секретаре Бочаровой О.В.,
с участием истица Маркаровой Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданские дела по иску Маркаровой Е.В. к Сурковой В.И. о признании действительным договора купли-продажи, признании права собственности,
УСТАНОВИЛ:
Маркарова Е.В. обратилась в суд с иском к Сурковой В.И. о признании действительным договора купли-продажи, признании права собственности указав, что в соответствии с договором купли-продажи от ..., заключенным между нею и Сурковой В.И., от имени которой по доверенности в порядке передоверия от ... (реестр ...) действовал Солтамурадов Е.С., она является покупателем ... доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с подсобными строениями и надворными постройками, расположенный по адресу: .... Указанный жилой дом является одноэтажным строением, общей площадью ... кв.м.
В день составления договора, она согласно п.13 договора приняла от продавца документы об уплате коммунальных услуг, налоговых платежей и ключи от дома, о чем был составлен акт приема-передачи. С момента заключения договора истица фактически владеет и пользуется приобретенной ... долей в праве на жилой дом. До приобретения у Сурковой В.И. ... доли истица по ранее возникшим правовым основаниям, уже являлась собственником ... доли в праве общей долевой собственности на жилой ... в г.Ессентуки. Свои обязанности по договору купли-продажи истица полностью исполнила, передала денежные средства продавцу, что подтверждается распиской Сурковой В.И. от ... Правомерность заключения договора купли-продажи сторонами не оспаривается. Истица считает, что в соответствии с положениями ст.218 ГК РФ в силу договора купли- продажи у нее возникло право собственности на приобретенную долю в объекте недвижимости.
Договор продажи жилого дома согласно ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Истица и представитель продавца обратились в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации перехода права собственности на приобретенное имущество. Однако, как выяснилось, при оформлении доверенности № ... реестр за ... от ..., которой Суркова В.И. доверяет Моралевой Н.В., в том числе продать долю жилого дома с пристройками и надворными сооружениями, расположенными по адресу: ..., была допущена ошибка в части, касающейся доли вышеуказанного жилого дома, подлежащей продаже: а именно, вместо надлежащей ... доли в доверенности указана ...
Эта же описка повторилась и в доверенности № ...7, реестр ... от ..., выданной Моралевой Н.В. в порядке передоверия Солтамуратову Е.С.
Регистрирующим органом было предложено устранить несоответствие размера отчуждаемой доли в доверенностях, выданных Сурковой В.И. Моралевой Н.В. и при передоверии от Моралевой Н.В. Солтамуратову Е.С., доле, указанной в свидетельстве от ... о государственной регистрации права на наследство по завещанию на имя Сурковой В.И.
В целях устранения выявившихся несоответствий Солтамурадовым Е.С. ... на имя Сурковой В.И. было направлено письмо с предложением переоформить выданную ею доверенность, уполномочивающую Моралеву Н.В. распорядиться принадлежащим Сурковой В.И. имуществом, в том числе продать земельный участок и долю жилого дома с пристройками и надворными сооружениями, расположенные по адресу: ..., в которой изменить долю жилого дома, подлежащую отчуждению, с ... на ... в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от .... В телефонных переговорах Суркова В.И. подтверждала свое волеизъявление на отчуждение своей доли в домовладении через представителя по доверенности и обещала пойти к нотариусу для исправления описки. Позже, при повторных телефонных переговорах, Суркова В.И., сославшись на плохое самочувствие, сказала, что от сделки не отказывается, но к нотариусу идти в настоящее время она не в состоянии. Когда следует ожидать улучшения ее самочувствия, ответчица пояснить не может.
В соответствии с п.1 ст.185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами.
В доверенностях, выданных Сурковой В.И. на имя Моралевой Н.В., а затем в порядке передоверия Моралевой Н.В. на имя Солтамурадова Е.С. допущена очевидная техническая описка, которая не искажает намерений продавца, смысла сделки, полномочий представителей и существа самих нотариальных документов (доверенностей).
В договоре купли-продажи от ... предметом указана ... доля, что подтверждает соответствие размера доли, отчуждаемой при совершении сделки купли-продажи собственником размеру доли, полученной Сурковой В.И. по завещанию от ...
В выданной Сурковой В.И. доверенности на имя Моралевой Н.В., а затем в доверенности Моралевой Н.В. в порядке передоверия на имя Солтамурадова Е.С., полномочия собственника доли представителями превышены не были. При этом следует принимать во внимание, что ни Сурковой В.И., ни Моралевой Н.В. выданные ими доверенности не отменены, сделка, на совершение которой были уполномочены представители по доверенностям, исполнена.
Абзац 3 ч.1 ст.17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ» называет в качестве одного из оснований для государственной регистрации права собственности договоры и другие сделки с недвижимостью, которые были совершены в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Договор от ... купли-продажи доли в жилом доме соответствует действующему законодательству и является единственным основанием перехода права собственности на него от Сурковой В.И. к истице.
Своим нежеланием обратиться к нотариусу в целях исправления описки в доверенности в части величины отчуждаемой доли ответчица уклоняется от исполнения обязательств по договору купли-продажи и совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности к истице и, соответственно, препятствует возникновению у неё этого права в отношении приобретенного на законных основаниях имущества.
В силу п.3 ст.165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п.3 ст.551 ГК РФ).
В соответствии с положениями ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В данном конкретном случае обязательства покупателя об оплате и приеме имущества, как и иные обязанности, возложенные на покупателя, выполнены в полном объеме. Однако ответчиком условия договора купли-продажи от ... об обязательстве продавца подготовить все документы, необходимые для государственной регистрации договора и перехода права собственности на отчуждаемое имущество, в форме, соответствующей требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и содержащие информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав и предоставить их в орган, осуществляющий государственную регистрацию, лично или через представителя, не исполнены.
Как следует из правила ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Считает, что ненадлежащее исполнение ответчиком договорных обязательств по договору от ... купли-продажи доли в недвижимом имуществе путем непредоставления документов, необходимых для государственной регистрации договора и перехода права собственности на отчуждаемое имущество, в форме, соответствующей требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и содержащих информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав, нежелании предоставить их в орган, осуществляющий государственную регистрацию, лично или через представителя путем уклонения от исправления описки в доверенности в части величины отчуждаемой доли, следует рассматривать как уклонение от государственной регистрации сделки купли-продажи и государственной регистрации перехода права собственности на долю в жилом доме, что противоречит ст. 309 ГК РФ и нарушает ее права как покупателя имущества.
Просит суд признать действительным договор от ... купли-продажи ... доли в праве общей долевой собственности на жилой дом инвентарный ..., кадастровый номер ... с подсобными строениями и надворными постройками, расположенный по адресу: ..., заключенный между Сурковой В.И. и Маркаровой Е.В.. Признать за истцом право собственности на ... (одну четвертую) доли в праве общей долевой собственности на жилой дом инвентарный ..., кадастровый номер ... с подсобными строениями и надворными постройками, расположенный по адресу: ....
В судебное заседание ответчица не явилась, несмотря на то, что о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом. В судебное заседание также не явились третьи лица по делу.
Истица настаивает на рассмотрении дела по существу в отсутствие не явившихся лиц в порядке заочного производства.
Суд, с учетом мнения истицы, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Истица в судебном заседании истица заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в иске, просит суд удовлетворить иск в полном объеме.
Выслушав объяснения истицы, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно статье 11 ГК РФ защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленный процессуальным законодательством, суд.
Статьей 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права. При этом иск подан с соблюдением правил исключительной подсудности, согласно требованиям статьи 30 ГПК РФ, то есть по месту нахождения объекта недвижимого имущества.
Согласно исследованному в судебном заседании договору купли-продажи от ..., истица приобрела в собственность ... долю в праве общей долевой собственности на жилой дом с подсобными строениями и надворными постройками, расположенный по адресу: ....
От имени Сурковой В.И. договор купли-продажи подписан Солтамурадовым Е.С.
Суркова В.И. ... выдала доверенность на имя Моралевой Н.В., в том числе с правом продать ... долю жилого дома с пристройками и надворными сооружениями, расположенного по адресу: ... за цену и на условиях по своему усмотрению. Данная доверенность удостоверена нотариусом нотариального округа города Воронеж, реестр ...
... Моралева Н.В. выдала доверенность на имя Солтамурадова Е.С., в том числе с правом продажи ... доли жилого дома с пристройками и надворными сооружениями, расположенного по адресу: ... за цену и на условиях по своему усмотрению.
Как следует из свидетельства о государственной регистрации права, от ... Суркова В.И. является собственником ... доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с подсобными помещениями и надворными постройками, расположенного по адресу: ....
Таким образом, суд приходит к выводу, что при выдаче доверенности Сурковой В.И. на имя Моралевой Н.В. допущена описка в части указания доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, которую она доверяет продать Моралевой Н.В.
В связи с неверным указанием доли в доверенности от ..., выданной на имя Моралевой Н.В., аналогично неверно указана доля в праве общей долевой собственности на спорный жилой дом и в доверенности выданной Моралевой Н.В. в порядке передоверия на имя Солтамурадова Е.С. ...
Истицей представлены сведения об обращении к Сурковой В.И. с просьбой внести исправления в части указания в доверенности размера доли, которую она доверяет продать Моралевой. Указанное письмо было получено Сурковой В.И. ..., что подтверждается уведомлением о вручении. Однако, до настоящего времени ответчица не внесла каким-либо образом уточнения в размер доли, проданного ею имущества в ... в г.Ессентуки.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что истица правомерно обратилась в суд для защиты своих прав.
Согласно ч.2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно статье 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Из содержания договора, заключенного между истицей и ответчиком, следует, что такое соглашение между сторонами было достигнуто. Суд также приходит к выводу о том, что заключенный договор оформлен надлежащим образом, в нем предусмотрены все существенные условия. Сведениями о том, что стороны имеют намерение расторгнуть договор купли- продажи, суд не располагает.
Как следует из представленной истицей расписки, расчет за приобретаемую долю спорного жилого дома с собственником Сурковой В.И. произведен.
При таких обстоятельствах требования истицы о признании за нею права собственности на 1/4 долю спорного жилого дома являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.
В условиях состязательности процесса (статья 123, часть 3, Конституции Российской Федерации), стороны должны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений (часть первая статьи 56 ГПК РФ), и принять на себя все последствия совершения или не совершения процессуальных действий.
Обсуждая требования истицы о признании действительным договора купли- продажи от ..., суд приходит к следующему.
Согласно части 3 пункта 1 статьи 16 Федерального закона №122-ФЗ от 21.07.1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны». Согласно п.3 статьи 551 Гражданского Кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Согласно ч.2 ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Как следует, из договора купли-продажи от ..., требования, установленные ст. 550 ГК РФ полностью соблюдены. Суд не располагает сведениями о том, что сделка затронула охраняемые законом интересы третьих лиц либо имеются лица, претендующие на приобретение земельного участка в собственность или на приобретение иных прав в отношении указанного имущества. Действительность договора сторонами не оспаривается.
При таких обстоятельствах требования истицы в части признания действительным договора от ... удовлетворению не подлежат.
В соответствии со статьей 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход права и его прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Поскольку согласно пункту 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты, которые подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав, то данное решение является основанием для совершения таких действий.
Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Маркаровой Е.В. к Сурковой В.И. о признании действительным договора купли-продажи, признании права собственности удовлетворить частично.
Признать за Маркаровой Е.В. право собственности на ... долю в праве общей долевой собственности на жилой ... в г.Ессентуки с подсобными строениями и надворными сооружениями, приобретенную по договору купли-продажи от ..., заключенному в простой письменной форме.
В остальной части иска отказать.
Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи регистрации права собственности за Маркаровой Е.В. на ... долю в праве общей долевой собственности жилого ... в г.Ессентуки с подсобными строениями и надворными сооружениями.
Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.
Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в кассационном порядке в течение десяти дней в Ставропольский краевой суд через Ессентукский городской суд по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение десяти дней со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Председательствующий- Е.В.Иванова