РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 мая 2011 года                 г. Ессентуки

Ессентукский городской суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Бобровского А.Е.,

при секретаре Михайлюк А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Беньяминовой ФИО10 к Юхаеву ФИО11 о регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи на незавершенный строительством жилой дом, признании права собственности,

установил:

Беньяминова Э.Д. обратилась в суд с иском к Юхаеву И.Д. о регистрации перехода права собственности на незавершенный строительством жилой дом литер **** общей площадью **** кв.м., расположенный по адресу **** по договору купли-продажи от ****, заключенному между ней и Юхаевым И.Д., признании права собственности на незавершенный строительством жилой дом литер **** общей площадью **** кв.м., расположенный по адресу ****.

В судебном заседании истец Беньяминова Э.Д. заявленные исковые требования поддержала, суду показала, что между ней и Юхаевым И.Д. состоялся договор купли-продажи от **** незавершенного строительством жилого дома, расположенного по адресу ****. Указанное недвижимое имущество принадлежало ответчику на законных основаниях. Цена отчуждаемого недвижимого имущества, определенная условиями договора в **** рублей полностью оплачена ею до подписания договора купли-продажи. Передача недвижимого имущества также состоялась. Третьи лица на данное недвижимое имущество прав не заявляют. В настоящее время ей необходимо зарегистрировать право собственности на объекты недвижимости, являющиеся предметом договора купли-продажи, однако ответчик уклоняется от государственной регистрации. Считает, что за ней может быть признано право собственности на спорные объекты недвижимости, так как стороны договора купли-продажи от **** исполнили сделку полностью - она передала продавцу оговоренную сумму, а Юхаев И.Д. ей недвижимое имущество и правоустанавливающие документы. Просит заявленные исковые требования удовлетворить.

Полномочный представитель Юхаева И.Д., действующий по надлежаще оформленной доверенности Нам Э.А., не возражал против регистрации перехода права собственности на незавершенный строительством жилой дом литер **** общей площадью **** кв.м., расположенный по адресу **** по договору купли-продажи от ****, заключенному между Беньяминовой Э.Д. и Юхаевым И.Д., признании права собственности на незавершенный строительством жилой дом литер **** общей площадью **** кв.м., расположенный по адресу ****.

Привлеченный к участию в рассмотрении дела представитель Администрации города Ессентуки в судебное заседание не явился, будучи надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения дела, направлен отзыв на исковое заявление, в котором **** просит рассмотреть дело в отсутствие представителя, принять решение в соответствии с законом. С согласия сторон, в порядке ч. 5 ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя Администрации города Ессентуки.

Выслушав мнение сторон, исследовав представленные доказательства, суд находит исковое заявление подлежащим удовлетворению.

В силу ст. 218 ГК РФ право собственности может быть приобретено на основании договоров купли-продажи, или иной сделки об отчуждении имущества.

На основании ч. 1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицами ее совершившими.

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Из ч. 1 ст. 550 ГК РФ следует, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Судом достоверно установлено и не оспаривается сторонами, что истец и ответчик составили договор купли-продажи от ****, согласно условий которого, Юхаев И.Д. продал Беньяминовой Э.Д. незавершенный строительством объект - жилой дом литер **** площадью **** кв.м., ****% готовности, расположенный по адресу ****.

Составленный договор отвечает всем требованиям закона, предусмотренным ст. ст. 549-558 ГК РФ, все существенные условия договора оговорены: указан собственник, цена, за которую продается принадлежащее собственнику недвижимое имущество, а также указаны иные условия, относящиеся к существу сделки. Участники сделки собственноручно подписали договор.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежит право распоряжения имуществом.

На основании договора купли-продажи от **** заключенного между индивидуальным частным предприятием «Новая жизнь» и Юхаевым И.Д., удостоверенного нотариусом г. Ессентуки Ивановым В.И. в реестре за ****, индивидуальное частное предприятие «Новая жизнь» продало принадлежащие ему на праве собственности нежилые строения литер ****, площадью **** кв.м., литер ****, площадью **** кв.м., литер **** площадью **** кв.м., литер ****, площадью **** кв.м., расположенные по адресу ****.

После оформления права собственности на вышеуказанные нежилые помещения, ответчиком произведен их снос и выполнено строительство жилого дома, ****% готовности, литер **** площадью **** кв.м.. Указанные обстоятельства в полной мере подтверждаются планом объекта незавершенного строительства - жилого дома, подготовленного Ессентукским отделением филиала ФГУП «Ростехинвентаризация» по СК.

Право собственности на вновь созданный объект не зарегистрировано за Юхаевым И.Д. в установленном законом порядке. Вместе с тем, при разрешении настоящего спора суд учитывает, что незавершенный строительством объект соответствует градостроительным нормам и правилам, не нарушает права и законные интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Как усматривается из технического обследования объекта незавершенного строительства жилого дома, литер **** по ****, выполненного ЗАО «Гражданпроект» признаков деформаций и трещин фундаментов не установлено, состояние конструктивных элементов фундаментов удовлетворительное, материалы, примененные при строительстве фундаментов отвечают действующим нормативам. Строительные работы по устройству фундамента выполнены в соответствии с действующими в настоящее время СНиП, в том числе СНиП II-7-81 «Строительство в сейсмических районах». Угрозы для жизни и здоровья людей не представляет.

Кроме того, переход к Юхаеву И.Д. права собственности на недвижимое имущество произошел до введения в действие Земельного кодекса РФ. В соответствии с п. 2 ст. 271 ГК РФ.

Согласно указанной законодательной норме собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования частью земельного участка, принадлежащему другому лицу, имеет право пользования частью земельного участка, предоставленной таким лицом под эту недвижимость.

В силу п.1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Постановлением главы **** **** от **** индивидуальному частному предприятию «Новая жизнь» предоставлен земельный участок, площадью **** кв.м., расположенный по адресу **** в постоянное (бессрочное) пользование. Право постоянного бессрочного пользования зарегистрировано **** (запись ****). Предыдущий собственник строений ИЧП «Новая жизнь» согласовал выдел земельного участка, площадью **** кв.м. под продаваемые строения, о чем имеется акт от **** регистрации в натуре земельного участка, с указанием точных параметров участка. Данный акт согласован архитектором города, директором ИЧП «Новая жизнь» и утвержден председателем комитета по земельным ресурсам и землеустройству ****, зарегистрирован в комитете по земельным ресурсам. Составлен акт закрепления границ в натуре.

Таким образом, право Юхаева И.Д., на осуществление застройки обусловлено наличием у него права пользования земельным участком, на котором осуществлялось строительство, площадью **** кв.м.. Юхаев И.Д. не лишен права собственника на незавершенный строительством объект - жилой дом, так как самовольные строительные работы, не влекут прекращения права собственности на недвижимость и сами по себе не должны препятствовать обороту объекта (заключению сделок и государственной регистрации). Суду не представлено данных о том, что строительство незавершенного строительством объекта - жилого дома, нарушает права и охраняемые законом интересы третьих лиц, а также то, что другими заинтересованными лицами заявлены какие-либо права на спорный объект незавершенного строительства. При этом встречных исковых требований о сносе спорного объекта не заявлено.

Юхаев И.Д. реализовал свое право собственника, распорядившись принадлежащей собственностью, продав ее. Беньяминова Э.Д. в свою очередь выполнила все условия по сделке: оплатила полную стоимость приобретаемого ею недвижимого имущества, исполнила обязанность принять имущество.

Факт получения ответчиком денежных средств в счет продажи указанного недвижимого имущества в полном объеме подтверждается условиями договора купли-продажи от ****, согласно которых расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора (п. 4). Указанные обстоятельства подтвердил в судебном заседании полномочный представитель ответчика Юхаева И.Д., действующий по доверенности Нам Э.А..

На момент подписания договора купли-продажи передача недвижимого имущества уже была осуществлена, в связи с чем стороны пришли к соглашению не составлять передаточный акт. Суд считает отсутствие передаточного акта не противоречащим требованиям п. 2 ч. 1 ст. 556 ГК РФ, в соответствии с которым обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором. В договоре купли-продажи стороны специально оговорили, что настоящий договор является документом, подтверждающим факт передачи указанного недвижимого имущества (пункт 7).

Суд должен признать сделку действительной, так как она фактически исполнена сторонами. Волеизъявление сторон было выражено в договоре купли-продажи недвижимого имущества. Воля ответчика по продаже недвижимого имущества подтверждена фактом его передачи. Истец выполнил все условия по сделке. Анализ всех изложенных обстоятельств свидетельствует о том, что стороны по сделке четко и однозначно выразили свою волю на продажу и покупку указанного недвижимого имущества.

В силу ст. ст. 131, 164, 551 ГК РФ сделки с землей, другим недвижимым имуществом, а также переход права собственности подлежат государственной регистрации.

В соответствии с ч. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

На основании ч. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, если сторона уклоняется от государственной регистрации, может быть вынесено решение о переходе права собственности.

Суд считает возможным вынести решение о регистрации сделки, поскольку она совершена в надлежащей форме, в судебном заседании полномочный представитель ответчика Юхаева И.Д., действующий по надлежаще оформленной доверенности Нам Э.А. пояснил, что ответчик находится за пределами Российской Федерации, в связи с чем не является для государственной регистрации договора купли-продажи. Указанные обстоятельства, расцениваются судом как уклонение от государственной регистрации сделки.

При этом Беньяминова Э.Д. является добросовестным покупателем, все требования закона она выполнила. Основанием для возникновения у истца права собственности на недвижимое имущество является договор купли-продажи от ****. Требований о признании сделки недействительной никто не заявил. При таком положении суд считает необходимым признать за Беньяминовой Э.Д. право собственности на недвижимое имущество.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним соответствующей записи о регистрации права собственности за Беньяминовой Э.Д. на незавершенный строительством жилой дом литер **** общей площадью **** кв.м., расположенный по адресу **** по договору купли-продажи от ****, заключенному между ней и Юхаевым И.Д.

Руководствуясь ст. ст. 56, 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Беньяминовой ФИО10 к Юхаеву ФИО11 о регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи на незавершенный строительством жилой дом, признании права собственности, удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на незавершенный строительством объект - жилой дом, литер **** общей площадью **** кв.м., расположенный по адресу ****, по договору купли-продажи, заключенному **** между Беньяминовой ФИО10 и Юхаевым ФИО11.

Признать за Беньяминовой ФИО10 право собственности на незавершенный строительством жилой дом, литер ****, общей площадью **** кв.м., расположенный по адресу ****.

Решение может быть обжаловано в десятидневный срок в судебную коллегию Ставропольского краевого суда через Ессентукский городской суд Ставропольского края.

Председательствующий: