гражданское дело №2-1217/2011

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

24 октября 2011 года г. Ессентуки

Ессентукский городской суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Фроловой О.В.

при секретаре Жуковой В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «СТУП» к Парнокьян А.С. и Кукиевой Р.А. о признании недействительным договора уступки прав и применении последствий недействительности ничтожной сделки, исключении из государственного реестра записи о регистрации договора уступки прав, признании недействительными актов приёма-передачи квартир, исключении из государственного реестра прав записей о регистрации права собственности на квартиры за Парнокьян А.С., расторжении договора об участии в долевом строительстве, исключении из реестра записи о регистрации договора о долевом участии в строительстве, компенсации морального вреда,

у с т а н о в и л:

ООО «СТУП» обратилось в суд с исковым заявлением к Парнокьян А.С. и Кукиевой Р.А. о признании недействительным договора уступки прав по договору об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в микрорайоне «***» г. Ессентуки от *** года, заключённого между Кукиевой Р.А. и Парнокьян А.С. *** года. Кроме того, истец просил применить последствия недействительности ничтожной сделки.

В ходе рассмотрения дела, ООО «СТУП» неоднократно уточняло заявленные исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ. В окончательной редакции искового заявления, ООО «СТУП» просит признать недействительным договор уступки прав по договору об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в микрорайоне «***» г. Ессентуки от *** года, заключённый между Кукиевой Р.А. и Парнокьян А.С. *** года, применить последствия недействительности ничтожной сделки; признать недействительными акты приёма-передачи Парнокьян А.С. квартир № *** и № *** дома *** по ул. *** в г. Ессентуки от *** года, расторгнуть договор № *** «Об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в микрорайоне «***» в г. Ессентуки» заключённый *** года между ООО «СТУП» и Кукиевой Р.А., исключить из государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации договора уступки прав от *** года, о регистрации права собственности за Парнокьян А.С. на квартиры № *** и № *** по ул. *** в г. Ессентуки, о регистрации договора № *** «Об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в микрорайоне «***» в г. Ессентуки» заключённого *** года; взыскать с ответчиков компенсацию морального вреда в сумме *** рублей.

В исковом заявлении ООО «СТУП» указало следующее. *** года между ООО «СТУП» и Кукиевой Р.А. был заключен договор №*** «Об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в микрорайоне «***» г.Ессентуки». Согласно заключенного договора №*** от *** года заказчик-застройщик должен был передать участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома:

- однокомнатную квартиру №***, расположенную на пятом этаже с предварительной общей площадью *** кв.м., стоимостью *** рублей в том числе НДС 18%.

- однокомнатную квартиру №*** расположенную на пятом этаже с предварительной общей площадью *** кв.м., стоимостью *** рублей в том числе НДС 18%.

Согласно п.4.5. указанного договора, после окончания строительства стороны производят окончательный расчёт. Размер взноса Участника долевого строительства определяется сторонами исходя из суммы общей площади Объекта долевого строительства и площади лоджий и балконов (без применения понижающих коэффициентов согласно п. 1.2. Договора). *** года между Кукиевой Р. А. и Парнокьян А.С. был заключен договор уступки прав по договору №*** «Об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в микрорайоне «***» г.Ессентуки». Договор заключенный *** года между Кукиевой Р.А. и Парнокьян А.С. является недействительной (ничтожной сделкой), и не влечет каких-либо юридических последствий. В соответствии со ст. 388 ГК РФ - уступка требования кредитора другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору. Не допускается без согласия должника уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника.

В соответствии с ч.3 ст. 1 ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" - передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения, которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается. Из чего следует запрет на уступку права требования по указанному договору.

Согласно ст. 11 ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ. Как видно из платежных документов последний платеж Парнокьян А.С. внес ООО «СТУП» *** года, акт приема передачи квартиры подписан сторонами *** года, договор уступки прав требования был заключен и подписан *** года, из чего следует, что ст. 11 ФЗ 214-ФЗ сторонами не соблюдена и нарушена.

Согласно статье 391 ГК РФ перевод долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора, поскольку личность должника имеет для кредитора существенное значение. Исходя из буквального толкования смысла норм статьи 391 ГК РФ следует, что общество вправе самостоятельно решать, разрешать ли участнику долевого строительства производить уступку права требования по договору долевого участия. Поскольку, в указанных нормах отражено безусловное право кредитора на отказ должнику в переводе долга на другое лицо, и учитывая, что ни в одном нормативном правовом акте не прописана обязанность кредитора обосновывать свое решение об отказе должнику в переводе долга какими-либо объективными причинами, договор уступки права должен был быть заключен только с согласия ООО «СТУП».

В соответствии со ст. 388 ГК РФ - Уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору. Не допускается без согласия должника уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника.

ООО «СТУП», в лице Генерального директора Б.В. никогда не давало разрешения и согласия Кукиевой Р.А. и Парнокьян А.С. на заключение договора цессии и уступки прав требования по договору «Об участии в долевом строительстве» от *** года заключенному между ООО «СТУП» и Кукиевой Р.А..

Договор об участии в долевом строительстве от *** года заключенный между ООО «СТУП» и Кукиевой Р.А. из которого возникло право требования, содержал условие о необходимости согласования каждой из сторон возможности передачи своих прав третьему лицу, следовательно, в силу ст. 388 ГК РФ состоявшуюся уступку права требования без согласия ООО «СТУП» нельзя признать законной.

Кроме того, по смыслу норм гражданского законодательства условие о запрете цессии без согласия другой стороны распространяется и на те права и обязанности, которые возникают в результате расторжения договора. Таким образом, отсутствие согласия ООО «СТУП» на переуступку прав требований, является нарушением правил, установленных ст. 388 ГК РФ, и в силу ст. 168 ГК РФ влечет недействительность ( ничтожность) договора об уступке прав требования.

В соответствии со ст. 382 ГК РФ право, принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке. При этом ст. 384 ГК РФ установлен переход права первоначального кредитора к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

Согласно п. 1.2., п. 4.2. договора об участии в долевом строительстве от *** года с учетом размера площади объекта долевого строительства, указанной в п. 1.2. договора размер денежных средств подлежащих уплате Заказчику-Застройщику Участником долевого строительства составляет *** рублей за квартиру №*** и *** рублей за квартиру № ***, в том числе НДС 18%. Согласно договору цессии заключенный между Кукиевой Р.А. и Парнокьян А.С. - за переуступаемые права Цессионарий выплачивает Цеденту денежные средства в размере *** рублей, без указания за какую именно квартиру *** или ***, что не позволяет установить объект договора цессии. Из чего видно, что договор цессии, заключенный между Кукиевой Р.А. и Парнокьян А.С. *** года в г.Ессентуки ничтожен и недействителен.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Считает, что договор цессии ничтожен и недействителен в связи, с чем следует применить последствия недействительной сделки.

*** года были составлены акты приема-передачи на квартир № *** и № *** по адресу: ***, на которых имеется подпись Парнокьян А.С. и печать ООО «СТУП», кроме того, имеется якобы роспись Генерального директора ООО «СТУП» Б.В. Кроме того, в акте указано, что условия по финансированию квартир по Договору от *** года об уступки прав по договору строительства *** от *** года участником долевого строительства исполнены, сумма инвестиций внесена полностью.

Однако, указанное не соответствует действительности, так как денежные средства были внесены *** года, то есть после составления указанных актов от *** года, кроме того, в указанных актах имеется подпись, выполненная от имени генерального директора Б.В. но не им самим. Из чего следует, что участником долевого строительства не были полностью выполнены условия по финансированию квартир по Договору от *** года об уступки прав по договору строительства *** от *** года, сумма инвестиций была внесена не полностью.

Исходя из положений ст. 53,72,84,91,103,110 ГК РФ в качестве законного представителя юридического лица выступает его исполнительный орган( директор, генеральный директор, совет директоров, дирекция, председатель, управляющий, президент). Полномочия законного представителя юридического лица подтверждаются документами, удостоверяющими его личность. Согласно устава истца его единоличным исполнительны органом является генеральный директор, который без доверенности действует от имени Общества и выдает доверенности для представления интересов Общества. Генеральный директор Б.В. никогда не давал кому-либо доверенность на подписания указанных актов.

По изложенным фактам истец не признает никакого юридического факта того, что ответчик Парнокьян А.С. является законным собственником квартир, а также что все его действия, в том числе и юридические по подписанию актов приема передач, заключению договора уступки и соответствующая регистрация права собственности и договор уступки являются законными, они не законны и все отношения у ООО «СТУП» должны быть лишь с Кукиевой Р.А..

Согласно ст. 9 договора №*** «Об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в микрорайоне «***» г.Ессентуки», заключенного *** года между ООО «СТУП» и Кукиевой Р.А., досрочное расторжение договора возможно по инициативе заказчика-застройщика в случае ненадлежащего исполнения или невыполнения обязательств Участника долевого строительства (ст.9 п.9.1.2. Договора):

-по внесению взноса по настоящему Договору (под ненадлежащим исполнением обязательств Участника долевого строительства по внесению взноса понимаются несвоевременные или неполные платежи);

-просрочки без уважительных причин более тридцати календарных дней после подписания актов.

До настоящего времени Кукиева Р.А. не внесла в полном объеме денежные средства по Договору долевого участия в строительстве №*** от *** года. Кроме того, согласно графику платежей, указанному в статье 4 Договора и согласно платежных поручений, Кукиева Р.А. сделала всего 3 платежа из 4-х положенных. Из 3-х платежей 2 просрочено, это платежное поручение №*** от *** года (срок по договору *** года) и платежное поручение № *** от *** года (срок по договору *** года). Четвертый платеж Кукиева Р.А. должна была произвести согласно ст. 4 Договора по окончанию строительства. Согласно п. 1.5. Договора срок окончания строительства жилого дома - 4 квартал 2008 года. Допускается перенесение срока окончания строительства на срок до 8 (восьми) месяцев от запланированного. Из чего следует, что срок окончания строительства - *** года. При этом, Кукиева Р.А. в *** года была письменно уведомлена, что срок окончания строительства переносится.

*** года ООО «СТУП» было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № *** и объекту долевого строительства был присвоен почтовый адрес: ***. Даже если следовать тому, что срок окончания строительства *** года, то Кукиева Р.А. должна была внести 4-й взнос не позднее *** года, если же следовать тому что срок окончания строительства фактически был осуществлен *** года, то Кукиева Р.А. должна была внести 4-й взнос не позднее *** года, чего сделано не было. Наоборот, Кукиева Р.А. *** года заключает с Парнокьян А.С. договор уступки прав требования, условия договора по своевременному взносу 4 платежа Парнокьян А.С. также не исполняет в установленные договорам сроки.

Согласно ст.9.2. Договора долевого участия, сторонами был согласован общий порядок досрочного расторжения договора по инициативе Заказчика-Застройщика в случае, предусмотренном в п.9.1.2. Договора. Досрочное расторжение осуществляется путем предварительного уведомления об этом Участника долевого строительства заказным письмом с уведомлением. Договор считается расторгнутым по истечению 7 календарных дней со дня вручения такого уведомления Участнику долевого строительства.

Указанные уведомления о расторжении договора долевого участия в строительстве были получении ответчиками *** года.

В судебном заседании представитель ООО «СТУП» - Ж.С. действующий на основании надлежащим образом оформленной доверенности, заявленные его доверителем требования поддержал по основаниям изложенным в исковом заявлении, кроме того, на вопросы сторон и суда пояснил следующее. *** года между Кукиевой Р. А. и Парнокьян А.С. был заключен договор уступки прав по договору №*** «Об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в микрорайоне «***» г.Ессентуки». ООО «СТУП» не является стороной в договоре уступки прав. Вместе с тем, считает, что его доверитель обоснованно обратился в суд с исковым заявлением, так как указанным договором нарушены его права. Во- первых вопрос о площади возводимых ООО «СТУП» жилых помещений, наличии балконов, отсутствие внутренних перегородок, был обсуждён и урегулирован с Кукиевой Р.А.. Она видела и знала, что в квартирах построены балконы и именно с учётом площадей балконов в договоре указана общая площадь квартир. Передавая Парнакьян А.С. права требования по договору №*** «Об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в микрорайоне «***» г.Ессентуки», Кукиева Р.А. не поставила последнего в известность относительно объёма помещений, включённых в общую площадь квартиры по договору. Это привело к тому, что Парнокьян А.С. обратился в суд с иском к ООО «СТУП» о взыскании сумм за недостающую площадь квартиры. Во-вторых, ООО «СТУП» не было известно о заключённом между ответчиками договоре уступки прав. Согласие на заключение данного договора ООО «СТУП» не давало. В случае согласия с заключением договора уступки прав, ООО «СТУП» выражает согласие в письменной форме, что заверяется подписью директора и печатью ООО. В данном случае, ответчики скрыли от его доверителя факт заключения оспариваемого договора. О заключении договора уступки прав Генеральному директору ООО стало известно только после обращения Парнокьян А.С. в суд с иском о взыскании денежных сумм.

Указанный договор является недействительным по основаниям изложенным в исковом заявлении. В договоре не указан предмет договора. Предметом договора уступки прав является право требования по основному договору. Квартиры являются предметом договора «Об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в микрорайоне «***» г.Ессентуки». В договоре уступки прав не указан предмет договора, не указана стоимость каждой из квартир. В нарушение требований ГК РФ в договоре указана общая стоимость квартир по договору №*** Об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в микрорайоне «***» г.Ессентуки, а не та часть суммы, на которую возникает право требования у стороны по договору. Кроме того, договор цессии не мог быть зарегистрирован, поскольку, земельный участок и строящийся объект были обременены ипотекой.

Кукиева Р.А. и Парнокьян А.С. ввели в заблуждение его доверителя относительно того, что все средства по договору выплачены. Последний платёж, как выяснилось в судебном заседании был внесён уже после подписания акта приёма-передачи. Его доверитель о подписании акта приёма- передачи не знал вообще, кроме того, был уверен, что последний платёж внесён Кукиевой Р.А., о чём указано в платёжном поручении. Таким образом, Кукиева Р.А. не исполнила обязательства по оплате предусмотренных в договоре сумм в установленный срок.

Представитель ООО «СТУП» так же пояснил, что Кукиева Р.А. не исполнила обязательства в установленный договором срок – *** года. Данный срок последнего платежа указан в договоре №*** «Об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в микрорайоне «***» г.Ессентуки» как окончание строительства дома.

Относительно заключения акта приёма-передачи представитель истца пояснил следующее. Его доверитель ничего не знал ни о подписании акта, не о заключении договора уступки прав. На момент подписания акта приёма-передачи, предусмотренную Уставом ООО доверенность, никому не выдавал. Кто подписал с Парнокьян А.С. акт приёма-передачи квартир, Генеральному директору не известно. В настоящее время ООО «СТУП» обратилось в суд с данным исковым заявлением, в том числе в связи с указанными обстоятельствами.

На вопрос суда представитель ООО «СТУП» пояснил, что ни бухгалтер, ни юрист ООО не имеют полномочий на составление договоров для участников долевого строительства, в том числе договора уступки прав. Платёжные поручения на оплату платежей по договору №*** Об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в микрорайоне «***» г.Ессентуки так же ООО «СТУП» не давало. Банковские реквизиты ответчикам могла продиктовать бухгалтер ООО, но никак не выдавать платёжные поручения.

Уведомления о расторжении договора долевого участия в строительстве были направлены Парнокьян А.С. не потому, что ООО «СТУП» признаёт его стороной в договоре, а по тем основаниям, что на сегодняшний день на него зарегистрированы квартиры в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и в любом случае уведомление о расторжении договора ему должно быть направлено.

Ж.С. в интересах ООО «СТУП» просит:

признать недействительным договор уступки прав по договору «Об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в микрорайоне «***» г. Ессентуки» от *** года, заключённый между Кукиевой Р.А. и Парнокьян А.С. *** года, применить последствия недействительности ничтожной сделки;

исключить из государственного реестра запись о регистрации договора, заключенного между Кукиевой Р.А. и Парнокьян А.С. *** года, уступки прав по договору «Об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в микрорайоне «***» г.Ессентуки» от *** года;

признать недействительным акт приема-передачи от *** года квартиры № *** по адресу: ***, между Парнокьян А.С. и ООО «СТУП»;

исключить из государственного реестра запись о регистрации права собственности за Парнокьян А.С. на квартиры №*** и №*** по адресу: ***;

расторгнуть договор №*** «Об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в микрорайоне «***» г.Ессентуки», заключенный *** года между ООО «СТУП» и Кукиевой Р.А.

исключить из государственного реестра запись о регистрации договора №*** «Об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в микрорайоне «***» г.Ессентуки» от *** года заключённого между ООО «СТУП» и Кукиевой Р.А.;

взыскать с ответчиков в пользу истца компенсацию морального вреда в сумме *** рублей.

Директор ООО «СТУП» Б.В. в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске. Он, кроме того, пояснил, что все юридические документы ООО «СТУП» готовит лично. Согласно Уставу ООО он один имеет право подписи в актах приёма-передачи. Соучредитель и юристы, а тем более бухгалтер такого права не имеют. Акты приема-передачи от *** года квартир № ***, № *** он не подписывал, доверенность на подписание указанных документов никому не выдавал. При заключении договора долевого участия в строительстве, с Кукиевой Р.А. оговаривалось, что квартиры будут иметь балконы, оговаривалась общая площадь квартир. Заключая договор уступки прав с Парнокьян А.С., Кукиева Р.А. не поставила его в известность относительно имевшихся договорённостей, что привело к обращению Паркокьян А.С. в суд с иском к ООО «СТУП» о взыскании сумм по ФЗ «О защите прав потребителей».

Согласие на заключение договора уступки прав он не давал, ему вообще не было известно о том, что такой договор был заключён. О наличии договора уступки прав, актов приёма-передачи квартир и их регистрации в Регистрационной палате ему стало известно летом *** года когда Парнокьян А.С. направил ему претензию о досудебном урегулировании спора. Поскольку, заключение акта приёма – передачи квартиры носит явочный характер, а регистрация права собственности осуществляется дольщиками самостоятельно, он зная, что все дольщики уведомлены об окончании строительства, ввиду загруженности на работе, не придавал значения срокам заключения актов приёма-передачи и регистрации права собственности. Считает, что в данном случае срок исковой давности не нарушен.

Просит удовлетворить заявленные исковые требования в полном объёме.

Представитель ответчика Парнокьян А.С. – Е.М. действующий на основании надлежащим образом оформленной доверенности, возражал относительно удовлетворения заявленных исковых требований. Он пояснил следующее. В своем исковом заявлении генеральный директор ООО «СТУП» просит признать недействительным договор уступки прав от *** года по договору «Об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в микрорайоне «***» г.Ессентуки», заключенный между Кукиевой Р.А. и Парнокьян А.С.. Ответчик считает требования истца необоснованными и недопустимыми по следующим основаниям.

Истец опирается в своих требованиях на ч.3 ст.1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ устанавливающую запрет на уступку прав по договору долевого участия. Однако, данная норма права регулирует правоотношения по договорам связанным с инвестиционной деятельностью, и к договорам, заключенным физическими лицами с целью приобретения недвижимости для личных нужд не имеет абсолютно никакого отношения.

В иске отсутствует обоснование признаков недействительности договора. Сложность договора уступки прав по договору долевого участия состоит в сложности в части определения субъектного состава договора в отношениях кредитор-должник. Истец, ссылаясь на статьи 388, 391 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяющие условия уступки требования, в своем заявлении не определил в части каких обязательств по договору долевого участия требовалось согласие представляемой им стороны по договору и требовалось ли оно вообще, поскольку наличие согласия сторон по уступке требований в указанных статьях ГК РФ не носит безусловного характера. Такая размытая позиция истца противоречит гражданско-процессуальному законодательству не только в части обязанности доказывания стороной заявленных требований, но и в части необходимости обоснования своей позиции.

Истец просит признать недействительность договора переуступки прав по договору долевого участия ввиду того, что не давал согласия на такую сделку. Данные заявления абсолютно не соответствуют действительности, поскольку им самим в приложении к заявлению представлены документы доказывающие обратное. Такими документами являются акты приема-передачи квартир №№***. Содержанием данных актов является следующий текст (извлечение): «ООО «СТУП». ..в лице генерального директора Б.В. с одной стороны и гражданина РФ Парнокьян А.С.,. .. именуемого в дальнейшем «участник долевого строительства» с другой стороны, в соответствии с договором от *** года об уступке прав по договору долевого строительства №№ *** от *** года...». Данное содержание четко определяет стороны договорных правоотношений, коими являются Парнокьян А.С. и ООО «СТУП». В данных документах имеется подпись генерального директора ООО «СТУП» и оттиск печати данного юридического лица, что фактически подтверждает наличие согласие застройщика на переуступку прав по основному договору.

Доводы истца о том, что договор цессии считается несостоявшимся, не соответствуют действительности, поскольку в договоре уступки прав существенные условия сторонами согласованы, договор прошел государственную регистрацию (что говорит о его заключенности в силу п.3 ст.433 ГК РФ), и повлек за собой юридический факт получения права собственности Парнокьян А.С. на квартиры по договору долевого участия. Попытка признать недействительным состоявшийся договор не имеет под собой никаких законных оснований.

Учитывая все изложенное, а также имеющиеся по делу доказательства, в виде договора уступки прав, актов приема-передачи квартир, подтверждающих согласие застройщика на переуступку прав, платежных поручений, свидетельствующих об исполнении обязательств дольщиком, а также свидетельств о регистрации прав собственности на квартиры по договору, свидетельствующие об исполнении договора долевого участия в строительстве, полагает считать требования истца абсолютно безосновательными и незаконными.

Кроме того, из поведения ООО «СТУП» можно сделать вывод о признании договора цессии. Это во-первых подписание акта приёма- передачи квартир, во вторых приём от Парнокьян А.С. перечислений по договору, передача квартиры в собственность Парнокьян, направлением уведомления о расторжении договора об участии в долевом строительстве. Совершив указанные конклюдентные действия, застройщик полностью признал юридический факт вступления Парнокьян А.С. в договор долевого участия.

Считает, что правила ст. 388 ГК РФ не могут быть применены в данном случае, поскольку, существенность личности дольщика в данном случае с учётом исполнения обязательства по договору на 90 % не может представлять для застройщика никакого значения.

Требование о признании недействительными актов приёма-передачи квартир не может быть удовлетворено, так как недействительность части сделки не влечёт недействительность прочих её частей. Акт приёма- передачи должен свидетельствовать об исполнении основного обязательства застройщика по договору, следовательно, полное исполнение финансовых обязательств участника долевого строительства на следующий день, не даёт юридической возможности признания указанного акта недействительным.

При признании недействительным договора, сторонам должно быть возвращено всё полученное по сделке. Поскольку, дольщик нес бремя содержания квартир с *** года, оплачивал техническое обслуживание дома, коммунальные услуги, произвёл ремонт квартир, удовлетворение требований истца внесёт дисбаланс в устоявшееся положение вещей.

Е. считает, что со стороны истца имеет место злоупотребление правом.

Просит применить срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной, так как ООО «СТУП» не позднее *** года узнало, что стороной в сделке является Парнокьян А.С.. Данное обстоятельство подтверждается подписанием актов приёма-передачи от *** года и регистрация права собственности на квартиры за Парнокьян А.С. *** года.

Е.М. в интересах Парнокьян А.С. просит в удовлетворении исковых требований ООО «СТУП», отказать.

Ответчик Парнокьян А.С. в судебном заседании просил отказать в удовлетворении заявленных ООО «СТУП» требований по основаниям, изложенным его представителем. Он так же пояснил, что в *** года вместе с представителем Кукиевой – К.К. ездил к застройщику. Юрист застройщика составил ему договор уступки прав в присутствии Кукиева. Он оставил свой телефон. В дальнейшем он в ООО «СТУП» не ходил, юрист звонил ему на сотовый телефон по всем вопросам, сообщала когда надо оплачивать очередную сумму. Доказательств того, что договор уступки прав составляла юрист ООО «СТУП», доказательств дальнейших звонков юриста, представить суду не может. Акт приёма-передачи подписывал то ли в квартире после осмотра, то ли в офисе ООО «СТУП», точно не помнит. Акт приёма-передачи был ему передан уже с подписью и печатью то ли прорабом при осмотре квартиры, то ли юристом в офисе, точно не помнит. Директор ООО «СТУП» при подписании акта приёма-передачи не присутствовал. Почему в актах указано на погашение сумм финансирования в полном объёме, в то время как на момент подписания актов сумма была оплачена не полностью, пояснить не может.

Представитель ответчика Кукиевой Р.А. – К.К. действующий на основании доверенности, в судебном заседании пояснил следующее. *** года между ООО «СТУП» и его матерью Кукиевой Р.А. был заключен договор №*** «Об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в микрорайоне «***» г.Ессентуки». Согласно заключенного договора №*** от *** года, Заказчик-Застройщик должен был передать участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома однокомнатную квартиру №***, расположенную на пятом этаже с предварительной общей площадью *** кв.м., стоимостью *** рублей и однокомнатную квартиру №*** расположенную на пятом этаже с предварительной общей площадью *** кв.м., стоимостью *** рублей. Квартиры он оформлял на свою мать, но, фактически приобретал для себя. Когда ООО «СТУП» стало затягивать строительство, он решил продать квартиры. В *** года он продал квартиры Парнокьян А.С.. За квартиры он получил от Парнокьян А.С. ту сумму, которая была им фактически оплачена ООО «СТУП» на тот момент. Они с Парнокьян А.С. пошли в помещение офиса ООО «СТУП» и обратились то ли к бухгалтеру, то ли к юристу. Там были две женщины. Они пообещали Парнокьян А.С. составить договор уступки прав и записали его телефон. На тот момент договор уступки прав составлен не был, телефон они записали где то в своих документах. Больше он в ООО «СТУП» не ходил, в договоре уступки прав не расписывался, ему разъяснили, что расписываться не надо. Через некоторое время они с Парнокьян А.С. пошли в регистрационную палату и зарегистрировали договор уступки прав. В *** года ему позвонил Парнокьян А.С. и сказал, что нужно внести последнюю часть оплаты по договору. Они поехали в банк и вместе перечислили деньги.

Просит отказать в удовлетворении заявленных требований.

Выслушав лиц участвующих в деле, исследовав материалы гражданского дела, оценив представленные сторонами доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно ст.2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство. Объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

В силу ст.4 ФЗ № 214 от 30.12.2004 г. по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу ч.3 ст.4 указанного ФЗ договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

*** года между ООО «СТУП» и Кукиевой Р.А. был заключён договор №*** «Об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в микрорайоне «***» г.Ессентуки». Указанный договор прошёл государственную регистрацию в установленном законом порядке.

Согласно ст. 382 ГК РФ, право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Таким образом, законодатель предусмотрел два основания перехода прав кредитора: сделка и закон. При уступке требования по сделке первоначальный кредитор заключает договор с лицом, которому он уступает своё требование и которое становится новым кредитором в уже существующем обязательстве.

*** года Кукиева Р.А. заключила с Парнокьян А.С. договор уступки прав по договору «Об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в микрорайоне «***» г. Ессентуки» от *** года. Договор уступки прав зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно п.2 ст. 166 ГК РФ, требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

Поскольку, должником оспаривается договор, участником которого он не является, то при предъявлении иска о признании договора цессии недействительным истец-должник обязан представить доказательства, свидетельствующие о нарушении оспариваемой сделкой его законных прав и интересов. Эти доказательства могут касаться наличия обстоятельств, указанных в ст. 388 ГК РФ.

Одним из оснований признания договора уступки прав недействительным, ООО «СТУП» указывает отсутствие уведомления о заключении указанного договора и отсутствие согласия ООО «СТУП» на его заключение. Так, представитель ООО «СТУП» в судебном заседании пояснил, что его доверителю не было известно о заключении ответчиками договора уступки прав, чем были нарушены права ООО «СТУП». ООО «СТУП» не давал письменного согласия на заключение договора уступки прав в соответствии с условиями договора «Об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в микрорайоне «***» г.Ессентуки», кроме того, личность кредитора имеет для ООО «СТУП» существенное значение, на момент заключения договора стоимость квартир не была полностью оплачена, следовательно платёжеспособность стороны в договоре долевого участия в строительстве многоквартирного дома имеет для ООО «СТУП» существенное значение. В случае согласия с заключением договора уступки прав, ООО «СТУП» выражает согласие в письменной форме, согласие заверяется подписью директора и печатью ООО. Ответчики скрыли от его доверителя факт заключения оспариваемого договора. О заключении договора уступки прав Генеральному директору ООО стало известно только после обращения Парнокьян А.С. в суд с иском о взыскании денежных сумм. Более того, при заключении договора с Кукиевой Р.А. оговаривались все условия сделки, в том числе, общая площадь квартир, наличие балконов и т.д.. Заключая договор уступки прав с Парнокьян А.С., Кукиева Р.А. не поставила его в известность относительно имевшихся договорённостей, что привело к обращению Паркокьян А.С. в суд с иском к ООО «СТУП» о взыскании сумм по ФЗ «О защите прав потребителей».

Учитывая, то обстоятельство, что действительно, на момент заключения договора уступки прав условия финансирования квартир исполнены в полном объёме не были, принимая во внимание, что Паркокьян А.С. действительно обратился в суд с иском к ООО «СТУП» о взыскании сумм по ФЗ «О защите прав потребителей», суд считает, что ООО «СТУП» обосновано обратилось в суд за защитой своих прав и законных интересов.

В обоснование заявленных требований представитель истца ссылается на ч.3 ст. 1 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ. Суд считает данную ссылку не состоятельной по тем основаниям, что данная норма регулирует правоотношения по договорам связанным с инвестиционной деятельностью, и к договорам, заключенным физическими лицами с целью приобретения недвижимости для личных нужд отношения не имеет.

В то же время, суд считает обоснованным довод истца о ничтожности договора уступки прав в связи с отсутствием письменного согласия ООО «СТУП» на заключение договора по следующим основаниям.

В силу положений ст. 11 указанного Федерального закона уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК Российской Федерации.

Согласно ст. 384 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

Из материалов дела усматривается, что на момент заключения договора уступки прав требования по договору долевого участия в строительстве, цена договора Кукиевой Р.А. выплачена не была, ответчиками данное обстоятельство не оспаривается. Согласно платёжному поручению и поручению на перечисление, имеющимся в материалах дела, *** были перечислены ООО «СТУП» Парнокьян А.С. *** года, то есть после заключения договора уступки прав требования

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений.

Согласно тексту договора уступки прав по договору «Об участии в долевом строительстве», от *** года, за переуступаемые права требования передачи квартир № *** и № ***, Парнокьян А.С. выплачивает Кукиевой Р.А. денежные средства в размере *** рублей. Оплата указанной денежной суммы производится единовременно до подписания настоящего договора. (пункты 4 и 5 договора уступки прав требования). О наличии долга перед Застройщиком и его переводе на Парнокьян А.С. в договоре не указано. Не указано в договоре и какую сумму должен оплатить Парнокьян А.С. для возникновения права собственности на квартиры.

Таким образом, в соответствии с требованиями ст. 11 Федерального закона № 214 – ФЗ, имел место перевод долга между сторонами договора. На момент заключения договора в связи с тем, что цена договора оплачена не была, фактически произошёл перевод долга, а не уступка прав требования, которая до полной оплаты цены договора возникнуть не могла.

В соответствии со ст. 391 ГК РФ, перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора.

То обстоятельство, что согласие ООО «СТУП» на заключение оспариваемого договора в требуемой законодателем и договором форме получено не было, сторонами не оспаривается.

Суд не может признать состоятельными доводы ответчиков относительно того, что ООО «СТУП» было известно о заключении данного договора, поскольку договор составлялся юристом ООО.

В судебном заседании в качестве свидетеля допрошена В.Е. – юрист ООО «СТУП». Она пояснила, что с Парнокьян А.С. не знакома, никогда его не видела, он к ней ни по каким юридическим вопросам не обращался. Она работает в ООО «СТУП» юристом, у неё имеется доверенность на юридическое сопровождение строящихся многоквартирных домов. Она участвует в регистрации различных документов ООО «СТУП» на стадии строительства. Составление каких-либо договоров гражданам в её обязанности не входит. Иногда, по прямому указанию Генерального директора ООО «СТУП» она составляет акты приёма-передачи квартир, но только после того, как Б. вместе с гражданином осмотрит квартиру и даст ей указание составить акт. Акты приёма-передачи квартир № *** и № *** дома *** она не составляла. В её обязанности не входит составлять договоры уступки прав гражданам, спорный договор она так же не составляла. Право подписания всех документов от имени ООО «СТУП» имеется только у Генерального директора. Выдаются ли кому-то доверенности на подписание документов ей неизвестно. После подписания актов приёма-передачи квартиры, гражданин самостоятельно идёт в регистрационную палату и регистрирует переход права собственности, ООО «СТУП» и она как юрист, участия в этом не принимают.

Показания представителя Кукиевой Р.А. и Парнокьян А.С. о том, что договор уступки прав был составлен в ООО «СТУП» не подтверждаются никакими доказательствами. Более того, эти показания крайне противоречивы. Так представитель Кукиевой Р.А. в судебном заседании показал, что они с Парнокьян А.С. пошли в помещение офиса ООО «СТУП» и обратились то ли к бухгалтеру, то ли к юристу. Там были две женщины. Они пообещали Парнокьян А.С. составить договор уступки прав и записали его телефон. На тот момент договор уступки прав составлен не был, телефон они записали где то в своих документах. Больше он в ООО «СТУП» не ходил, в договоре уступки прав не расписывался. Парнокьян А.С. в судебном заседании пояснял, что когда они вместе с Кукиевым пришли в ООО «СТУП», юрист ООО «СТУП» составила ему договор уступки прав и записала его телефон на договоре. Больше он в ООО «СТУП» по поводу договора уступки прав не обращался. Учитывая противоречивость данных показаний ответчиков, принимая во внимание несоответствие показаний материалам дела ( в материалах дела имеется договор уступки прав с подписью представителя Кукиевой), показаниям свидетеля, суд критически оценивает показания ответчиков в указанной части.

В обоснование своих возражений, Парнокьян А.С. и его представитель ссылаются на акты приема-передачи квартир № №*** заключение которых, по их мнению, являются конклюдентными действиями, выражающими их волю и свидетельствующими об их намерении одобрить заключённою сделку. В своих возражениях они указывают, что акты приёма- передачи содержат сведения о стороне в договоре участия в долевом строительстве – Парнокьян А.С., имеется подпись генерального директора ООО «СТУП» и оттиск печати юридического лица, что фактически подтверждает наличие согласие застройщика на переуступку прав по основному договору.

Истцом заявлено исковое требование о признании недействительными актов приёма-передачи квартир № *** № *** от *** года по адресу: ***, между Парнокьян А.С. и ООО «СТУП».

В соответствии со ст. 556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие её покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Согласно ст. 12 Устава ООО «СТУП», Генеральный директор может действовать без доверенности в интересах ООО и от имени общества, в том числе представлять его интересы и совершать сделки.

В судебном заседании директор ООО «СТУП» Б.В. показал, что в актах стоит не его подпись, доверенности на подписание оспариваемых актов он не выдавал, кто подписал акты ему не известно.

По ходатайству истца по делу проведена судебная почерковедческая экспертиза. Согласно заключению эксперта № *** от *** года, подпись в акте приёма-передачи квартиры № *** по адресу: *** от *** года от имени Генерального директора ООО «СТУП» Б.В. и подпись в акте приёма-передачи квартиры № *** по адресу: *** от *** года от имени Генерального директора ООО «СТУП» Б.В. выполнены одним лицом, но не Б.В., а иным лицом.

В соответствии с требованиями ст. 56 ГПК РФ, доказательств того обстоятельства, что у иного лица имелись полномочия на подписание актов приёма-передачи спорных квартир от имени Генерального директора ООО «СТУП» Б.В. ответчиками в судебном заседании не представлено.

Из текста договора о долевом участии в строительстве видно, что подписание акта возможно только после осуществления оплаты в полном объёме. Согласно актам приёма-передачи квартир № *** и № ***, условия финансирования квартир № *** и № *** по договору от *** года уступки прав по договору участия в долевом строительстве от *** года, участником долевого строительства исполнены, сумма внесена полностью. В судебном заседании установлено и не оспаривается ответчиками, что последний платёж был осуществлён после подписания акта, на момент его подписания вышеуказанные условия исполнены не были. В судебном заседании на вопрос суда о том, почему условие о полной оплате квартир внесено в акты приёма-передачи несмотря на то, что оно не соответствует действительности, Парнокьян А.С. указал, что не может дать пояснения по этому поводу, так как не помнит.

Акт приёма-передачи квартиры – доказательство исполнения застройщиком его обязанности по договору о долевом участии в строительстве. Указанный документ не является гражданско-правовой сделкой, а представляет собой неотъемлемую часть договора об участии в долевом строительстве. В связи с этим, к акту приёма-передачи не могут быть применены положения законодательства о недействительности сделок, а так же последствия их недействительности.

Вместе с тем, в судебном заседании установлено, что акты приёма-передачи квартир № *** и № *** содержат не соответствующие действительности сведения об оплате финансирования квартир в полном объёме, подпись от имени директора ООО «СТУП» совершена неизвестным лицом не имеющим полномочий на подписание данных документов. При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об обоснованности требований истца о признании актов приёма-передачи квартир № ***, № *** от *** года по адресу: ***, между Парнокьян А.С. и ООО «СТУП» недействительными.

Поскольку, акты приёма-передачи квартир № ***, № *** ООО «СТУП» не подписывались, указанные документы не могут свидетельствовать о наличии согласия застройщика на переуступку прав по основному договору. Доводы представителя истца в этой части являются несостоятельными.

В качестве второго конклюдентного действия застройщика, по признанию Парнокьян А.С. стороной по договору долевого участия, представитель ответчика указывает прием от Парнокьян А.С. перечисления на сумму *** рублей, осуществленного *** года в ***

Суд не может признать данный довод представителя Парнокьян А.С. состоятельным, поскольку, в платёжном поручении и поручении на перечисление, имеющимся в материалах дела, в качестве лица, оплачивающего вышеуказанную сумму значится К.К. В судебном заседании установлено, что последний платёж по договору участия в долевом строительстве осуществил Парнокьян А.С., именно его деньги были перечислены ООО «СТУП», но из платёжного поручения истец сделать такие выводы не мог.

Не может суд признать состоятельным и довод представителя Парнокьян А.С. о том, что ООО «СТУП» передавая право собственности на квартиры ответчику Парнокьян А.С. выразил прямое согласие с переуступкой прав по договору. Согласно копиям регистрационных дел представленных по запросу суда Ессентукским отделом Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по СК, *** года в регистрационную службу обратился Парнокьян А.С. с заявлениями о проведении регистрационных действий с квартирами № *** и № *** *** в г. Ессентуки. В материалах регистрационных дел не имеется ни одного документа подтверждающего то обстоятельство, что ООО «СТУП» было известно о регистрации права собственности на квартиры за Парнокьян А.С..

То обстоятельство, что Парнокьян А.С. было направлено уведомление о расторжении договора долевого участия в строительстве, так же не может, по мнению суда, свидетельствовать о признании ООО «СТУП» Парнокьян А.С. стороной по договору. Как установлено в судебном заседании и не оспаривается сторонами, уведомление о расторжении договора долевого участия в строительстве было направлено Парнокьян А.С. в связи с тем, что как стало известно ООО «СТУП» именно за ним было зарегистрировано право собственности на квартиры. Аналогичное уведомление было направлено и Кукиевой Р.А., которую ООО «СТУП» считала стороной в договоре долевого участия в строительстве.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу о несостоятельности доводов представителя Парнокьян А.С. о том, что имело место последующее одобрение сделки (договора уступки прав требования) со стороны ООО «СТУП» и признание юридического факта вступления Парнокьян А.С. в договор долевого участия в строительстве.

Гражданский процесс в силу принципа диспозитивности, предоставляет сторонам право выбора способа защиты своих прав и законных интересов. Воспользовавшись этим правом, истец обратился в суд с исковым требованием о признании договора уступки прав ничтожной сделкой и применении последствий недействительности ничтожной сделки. В ходатайстве о применении срока исковой давности, представитель Парнокьян А.С. просит применить срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной. Поскольку, договор уступки прав оспаривается ООО «СТУП» со ссылкой на ст. 168 ГК РФ, положения о применении годичного срока исковой давности в данном случае не применимо.

Более того, в судебном заседании установлено, что о заключении сделки по уступке прав требования по договору о долевом участии в строительстве ООО «СТУП» не уведомлялось, согласия на заключение этой сделки не давало, акты приёма-передачи квартир единственным лицом имеющим полномочия на его подписания – Генеральным директором ООО «СТУП» Б.В. не подписывались, регистрация права собственности на квартиры проводилась Парнокьян А.С. без участия ООО «СТУП». При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об обоснованности утверждений директора ООО «СТУП» Б.В. о том, что до *** года ему не было известно о заключении между Кукиевой Р.А. и Парнокьян А.С. договора уступки прав требования. Срок исковой давности по заявленным ООО «СТУП» требованиям не пропущен.

Представителем ответчика Парнокьян А.С. не оспаривается тот факт, что на момент заключения договора уступки прав Кукиева Р.А. и Парнокьян А.С. согласия ООО «СТУП» на заключение договора не получали. Представитель Парнокьян А.С. в обоснование своих возражений утверждает, что такое согласие не требуется. Доводы представителя Парнокьян А.С. полностью противоречат действующему законодательству и материалам дела.

Основное условие, соблюдение которого обеспечивает действительность уступаемого требования, заключается в принадлежности передаваемого права цеденту. Его выполнение означает, что цедент действительно является кредитором по уступаемому им требованию, т.к. в соответствии со ст. 382 ГК РФ уступлено может быть только требование, принадлежащее кредитору. В противном случае договор цессии лишается своего предмета и соответственно признаётся недействительным.

В нашем случае, уступка прав требования произошла до полной оплаты стоимости квартир по договору. Данное обстоятельство подтверждается материалами дела и сторонами не оспаривается. Применительно к сложившимся правоотношениям сторон, договор цессии должен содержать специальные существенные условия. По мимо указания предмета цессии в договоре должно быть указано о наличии встречного имущественного представления за цедируемое право и о переходе права требования только после его полной оплаты.

Кукиева Р.А. перевела на Панокьян А.С. право требования по договору долевого участия в строительстве которого по существу на момент заключения договора не имела, при этом переведя долг на Парнокьян А.С. согласия ООО «СТУП» в соответствии с требованиями ст. 391 ГК РФ не получила.

Учитывая вышеизложенное, суд считает установленным, что договор уступки прав по договору «Об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в микрорайоне «***» г. Ессентуки» от *** года, заключённый *** года между Кукиевой Р.А. и Парнокьян А.С., не соответствует требованиям действующего гражданского законодательства и в соответствии с положениями ст. 168 ГК РФ является ничтожным.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечёт правовых последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момента её совершения.

Поскольку, договор уступки прав по договору об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в микрорайоне «***» г. Ессентуки от *** года, заключённый *** года между Кукиевой Р.А. и Парнокьян А.С. был зарегистрирован *** года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, номер регистрации ***, запись о регистрации подлежит исключению из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Истцом заявлено требование о расторжении договора №*** «Об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в микрорайоне «***» г.Ессентуки», заключенного *** года между ООО «СТУП» и Кукиевой Р.А..

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а так же в иных случаях, предусмотренных ГК РФ или договором.

Согласно ст. 9 договора №*** «Об участии в долевом строительстве» от *** года досрочное расторжение договора возможно по инициативе Заказчика-Застройщика в случае ненадлежащего исполнения или невыполнения обязательств Участника долевого строительства (ст.9 п.9.1.2. Договора):

-просрочки без уважительных причин более тридцати календарных дней после подписания актов.

Как установлено в судебном заседании, последний платёж по договору об участии в долевом строительстве был осуществлён Парнокьян А.С. в своих интересах и за счёт собственных средств.

Таким образом, до настоящего времени Кукиева Р.А. не внесла в полном объеме денежные средства по Договору долевого участия в строительстве. Кроме того, оплата производилась Кукиевой Р.А. с нарушением имеющегося в договоре графика платежей.

Согласно платежных поручений, имеющихся в материалах дела, Кукиева Р.А. сделал всего 3 платежа из 4-х положенных, из 3-х платежей 2 просрочено, что подтверждается платежным поручением №*** от *** года (срок по договору *** года) и платежным поручением № *** от *** года (срок по договору *** года). Четвертый платеж Кукиева Р.А. должна была произвести согласно ст. 4 Договора по окончанию строительства.

Согласно п. 1.5. Договора срок окончания строительства - *** года. Допускается перенесение срока окончания строительства на срок до восьми месяцев от запланированного. Таким образом, срок окончания строительства *** года. *** года ООО «СТУП» было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № *** и объекту долевого строительства был присвоен почтовый адрес: ***.

Согласно показаниям представителя истца, поскольку ООО «СТУП» не было известно о состоявшемся договоре уступки прав, Кукиева Р.А. неоднократно уведомлялась об окончании строительства и необходимости явки для заключения акта приёма-передачи квартиры. До настоящего времени последний взнос за квартиру Кукиевой Р.А. не внесён.

Согласно ст.9.2. Договора долевого участия сторонами был согласован общий порядок досрочного расторжения договора по инициативе Заказчика-Застройщика в случае, предусмотренном в п.9.1.2. Договора. Досрочное расторжение осуществляется путем предварительного уведомления об этом участника долевого строительства заказным письмом с уведомлением. Договор считается расторгнутым по истечению 7 календарных дней со дня вручения такого уведомления Участнику долевого строительства. Указанные уведомления о расторжении договора долевого участия в строительстве были направлены ответчикам *** года, что подтверждается материалами дела.

Согласно п.5 ст. 5 ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путём внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.

Согласно ст. 9 ФЗ, в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных ч.4, и 5 ст. 5 ФЗ, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через 30 дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства предупреждения о необходимости оплатить цену договора.

С учётом изложенного, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных ООО «СТУП» требований и расторгает договор №*** «Об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в микрорайоне «***» г.Ессентуки», заключенный *** года между ООО «СТУП» и Кукиевой Р.А..

Поскольку, договор уступки прав требования является ничтожной сделкой, наступают последствия предусмотренные ст. 167 ГК РФ. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой стороне всё полученное по сделке.

В п.п. 9.1.2 договора «Об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в микрорайоне «***» г.Ессентуки», заключенного *** года, предусмотрен возврат фактически внесённых Участником долевого строительства денежных средств.

В силу п.4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему в полном объёме, вправе получить возврат переданного покупателю имущества на основании ст. 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Таким образом, применяя последствия недействительности ничтожной сделки – договора уступки прав требования и расторгая договор «Об участии в долевом строительстве», суд считает необходимым вернуть стороны в первоначальное положение, возвратив каждой из них переданные по сделкам недвижимое имущество и денежные средства.

Согласно ст. ст. 151, 1099 ГК РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права, либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

Под моральным вредом понимаются нравственные или физические страдания, причиненные действиями (бездействием), посягающими на принадлежащие гражданину от рождения или в силу закона нематериальные блага (жизнь, здоровье, достоинство личности, деловая репутация, неприкосновенность частной жизни, личная и семейная тайна и т.п.), или нарушающими его личные неимущественные права (право на пользование своим именем, право авторства и другие неимущественные права в соответствии с законами об охране прав на результаты интеллектуальной деятельности), либо нарушающими имущественные права гражданина.

Моральный вред, в частности, может заключаться в нравственных переживаниях в связи с распространением не соответствующих действительности сведений, порочащих честь, достоинство или деловую репутацию гражданина.

Из искового заявления ООО «СТУП» и показаний его представителей в судебном заседании, невозможно сделать вывод о том, в чём заключается моральный вред, причинённый ООО.

Поскольку юридическое лицо не может испытывать физических или нравственных страданий, ему невозможно причинить моральный вред. Исходя из смысла статей 151 и 152 ГК РФ право на компенсацию морального вреда предоставлено только физическому лицу.

Проанализировав исследованные в судебном заседании доказательства, суд считает, что исковые требования ООО «СТУП» к Парнокьян А. С. и Кукиевой Р.А. о взыскании компенсации морального вреда являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

Согласно ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах. Поскольку, исковые требования ООО «СТУП» удовлетворены, за исключением требования о компенсации морального вреда, требование Парнокьян А.С. о взыскании с ООО «СТУП» расходов на оплату услуг представителя в сумме *** рублей удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Признать недействительным договор уступки прав по договору «Об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в микрорайоне «***» г. Ессентуки» от *** года, заключённый между Кукиевой Р.А. и Парнокьян А.С. *** года.

Признать недействительным акт приема-передачи от *** года квартиры № *** по адресу: ***, Парнокьян А.С.

Расторгнуть договор №*** «Об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в микрорайоне «***» г.Ессентуки», заключенный *** года между ООО «СТУП» и Кукиевой Р.А.

Исключить из государственного реестра запись о регистрации договора уступки прав по договору «Об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в микрорайоне «***» г.Ессентуки» от *** года, заключенного между Кукиевой Р.А. и Парнокьян А.С. *** года.

Исключить из государственного реестра записи о регистрации права собственности на квартиры №*** и №*** по адресу: *** за Парнокьян А.С..

Исключить из государственного реестра запись о регистрации договора №*** «Об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в микрорайоне «***» г.Ессентуки» от *** года, заключённого *** года, между ООО «СТУП» и Кукиевой Р.А.

Вернуть в собственность ООО «СТУП» квартиры №*** и №*** по адресу: ***. Данное решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр прав.

Взыскать ООО «СТУП» в пользу КукиевойР.А. денежную сумму, оплаченную по договору «Об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в микрорайоне «***» г. Ессентуки» от *** года в размере *** рублей. Взыскать с ООО «СТУП» в пользу Парнокьян А.С. денежную сумму в размере *** рублей, оплаченную Парнокьян А.С. по платёжному поручению № *** от *** года.

В удовлетворении требований ООО «СТУП» к Кукиевой Р.А. и Парнокьян А.С. о взыскании компенсацию морального вреда в сумме *** рублей, отказать.

В удовлетворении заявления Парнокьян А.С. о взыскании с ООО «СТУП» судебных расходов в сумме *** рублей, отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда в течение 10 дней со дня изготовления решения в окончательной форме через Ессентукский городской суд.

Решение в окончательной форме изготовлено 28 октября 2011 года.

Председательствующий судья Фролова О.В.