РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
22 апреля 2011 года город Ессентуки
Ессентукский городской суд Ставропольского края в составе:
председательствующего судьи Хетагуровой М.Э.
при секретаре Пилипенко С.П.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Сахно Н.М. к Администрации города Ессентуки, Ковалевой В.С., Фроловой Н.А., Ситникову В.А., Ситниковой Л.Н., Ситниковой О.В., Бартеневой М.Н., Дрюкову А.А. о признании права собственности на самовольно реконструированную квартиру,
УСТАНОВИЛ:
Сахно Н.М. обратилась в суд с иском к Администрации города Ессентуки, Ковалевой В.С., Фроловой Н.А., Ситникову В.А., Ситниковой Л.Н., Ситниковой О.В., Бартеневой М.Н., Дрюкову А.А. о признании права собственности на самовольно реконструированную *** многоквартирном *** литер «***» по ***.
В обоснование своих требований истец указала, что на основании Решения исполкома Ессентукского горсовета депутатов трудящихся *** от ***, горкомхозом Ессентукского горисполкома *** зарегистрировано право государственной собственности на «домовладение по ***».
*** межведомственной комиссией Ессентукского городского исполнительного комитета выполнено обследование, по результатам которого оформлен акт оценки ***, расположенной по адресу: *** жилой площадью *** кв. м и общей площадью *** кв.м. На момент оценки *** состояла на техническом учете как самостоятельный объект недвижимого имущества - жилое помещение.
*** между Исполнительным комитетом Ессентуского городского Совета народных депутатов и Е.С. заключен нотариально удостоверенный договор купли-продажи «одиннадцати пятидесятых долей жилого дома с постройками и надворными сооружениями, находящегося в городе Ессентуки, ***».
Исходя из дословного содержания договора купли-продажи от ***, в результате сделки в собственность покупателя перешла доля в праве общей долевой собственности на жилой дом, а в пользование прихожая ***, - *** кв.м., комната *** жилой площадью *** кв.м, сарай литер «***» и навес литер «***», т.е. *** том виде, в каком она состояла на техническом учете, на момент заключения договора. Договор зарегистрирован АП БТИ *** ***.
*** на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию, выданному государственным нотариусом по городу Ессентуки Т.М. и зарегистрированному Ессентукским АП БТИ ***, правопреемницей умершей стала Сахно Н.М.
Вследствие заключения договора купли-продажи от ***, Е.С. должна была стать участником общей долевой собственности на жилой ***. Вторым участником общей долевой собственности соответственно становилось государство в лице Ессентукского городского Совета народных депутатов с размером доли ***.
Соответственно Е.С., а впоследствии ее правопреемнице, должно принадлежать *** долей в праве общей долевой собственности на каждое помещение в ***.
Однако, действовавшим на момент заключения договора Постановлением Совета министров СССР *** от *** «О продаже гражданам в личную собственность квартир в домах государственного и общественного жилищного фонда», а позднее Законом «О приватизации….» от *** и статьей 49.1. Жилищного кодекса РСФСР, гражданам было предоставлено право на приобретение в собственность жилого помещения - квартирыв домах государственного и общественного жилищного фонда.
Возможность возникновения общей собственности с одновременным участием государства и граждан, в принципе, исключалась статьей 116 Гражданского кодекса РСФСР 1964 года, действовавшего на момент совершения сделки. В случае правомерного возникновения, таковая, в силу части 1 статьи 123 Гражданского кодекса РСФСР, подлежала прекращению.
Согласно положениям статьи 160 Гражданского кодекса РСФСР 1964 года и 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании договора принимается буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, а в случае невозможности определить содержание договора, должна быть выяснена действительная воля сторон с учетом цели договора.
При заключении договора от *** между Исполнительным комитетом Ессентуского городского Совета народных депутатов и Е.С. стороны могли преследовать и преследовали единственно возможную, с точки зрения действовавшего законодательства цель. А именно возмездное отчуждение в собственность Е.С. жилого помещения - *** многоквартирном ***.
Об этом прямо свидетельствует и текст акта оценки от *** «квартиры № *** по *** на предмет продажи ее в личную собственность».
Согласно справке Ессентукского отделения ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» от ***, других участников общей долевой собственности на многоквартирный *** нет, каждое из жилых помещений *** целиком принадлежит на праве собственности иным физическим лицам - ответчикам по настоящему иску.
Правоотношений по владению, пользованию и распоряжению квартирой *** как общим имуществом, регулируемых нормами главы 16 Гражданского кодекса Российской Федерации, нет.
Соответственно правовые основания для выдела доли в порядке, предусмотренном статьей 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, отсутствуют.
В тоже время права Сахно Н.М., в частности полномочия по единоличному владению и по распоряжению по своему усмотрению фактически принадлежащим ей жилым помещением, в настоящее время ограничены.
Поскольку в тексте правоустанавливающих документов, как предшествующего правообладателя, так и Сахно Н.М., речь идет о доле в праве общей долевой собственности на жилой дом, а не о праве собственности на квартиру, последняя не могла получить, в установленном порядке, разрешение на реконструкцию квартиры.
В этой связи Сахно Н.М. в самовольном порядке, т.е. при отсутствии разрешительных документов, но по согласованию со всеми иными собственниками жилых помещений жилого ***, осуществила реконструкцию жилого помещения. В результате реконструкции общая площадь помещения (***) увеличена до *** кв.м, жилая до *** кв. м.
Реконструированное жилое помещение, по сведениям технического паспорта жилого помещения от ***, изготовленного ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ», состоит из прихожей *** площадью *** кв.м, коридора *** площадью *** кв.м, туалета *** площадью *** кв.м, комнаты *** площадью *** кв. метров, комнаты *** площадью ***.м, и соответствует всем правовым признакам, перечисленным в части 3 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации, и необходимым для признания жилого помещения квартирой.
По результатам обследования *** года, выполненным ОАО Проектный институт «Ставрополькоммунпроект», реконструированное жилое помещение пригодно к эксплуатации по функциональному назначению, угрозы жизни и здоровью людей не несет, реконструкция осуществлена в полном соответствии с действующими строительными нормами и правилами.
Сохранение жилого помещения, созданного в результате реконструкции, не нарушает прав и законных интересов других лиц, не создает угрозы жизни и здоровью граждан.
Пункт 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации 2001 года, статья 16 № 189-ФЗ «О введение в действие жилищного кодекса Российской Федерации» и статья 37 Жилищного кодекса Российской Федерации прямо предусматривают переход земельного участка, расположенного под многоквартирным домом, в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома в силу закона с момента его формирования.
По сведениям кадастрового паспорта земельного участка *** от ***, выданного ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Ставропольскому краю, земельный участок сформирован и поставлен на кадастровый учет ***.
Таким образом, в соответствии с положениями части 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, Сахно Н.М. обладает основаниями для обращения в суд с требованием о признании за ней права собственности на самовольно реконструированное жилое помещение.
Притязаний на реконструированное жилое помещение со стороны других собственников помещений многоквартирного *** нет.
Признание права как способ судебной защиты, представляет из себя отражение в судебном акте возникшего на законном основании права, наличие которого не признано кем - либо из участников правоотношений.
В ситуации, когда право собственности Сахно Н.М. ни кем не оспаривается, и в тоже время ставится под сомнение неопределенным кругом лиц, признание права судом - единственно возможный, надлежащий и верный способ судебной защиты.
Просит признать за Сахно Н.М. право собственности на самовольно реконструированную *** многоквартирном ***.
В судебном заседании представитель истца Малахов А.А. исковые требования Сахно Н.М. поддержал в полном объеме, по основаниям, изложенным в иске. Просил признать за Сахно Н.М. право собственности на самовольно реконструированную ***, состоящую из прихожей *** площадью *** кв.м, коридора *** площадью *** кв.м, туалета *** площадью *** кв.м, комнаты *** площадью *** кв.м, комнаты *** площадью *** кв.м, в многоквартирном жилом *** литер «*** по *** ***
Истец Сахно Н.М. в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте была извещена надлежащим образом. Сведений об уважительности причин неявки в судебное заседание, ходатайств об отложении от нее не поступало.
Представитель ответчика Администрации города Ессентуки Круглов В.И., действующий по надлежащим образом оформленной доверенности, в судебном заседании просил отказать в удовлетворении заявленных исковых требований Сахно Н.М.
Ответчики Ковалева В.С., Фролова Н.А., Ситников В.А., Ситникова Л.Н., Ситникова О.В., Бартенева М.Н., Дрюков А.А. в судебное заседание не явились, представили ходатайства с просьбой рассмотреть дело в их отсутствие, против удовлетворения заявленных исковых требований Сахно Н.М. не возражают.
Выслушав объяснения представителя истца Малахова А.А., представителя ответчика Администрации города Ессентуки Круглова В.И., исследовав представленные доказательства, суд находит исковое заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно пункту 1 статьи 15 Жилищного кодекса РФ объектами жилищных прав являются жилые помещения. В соответствии с пунктом 1 статьи 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната. В соответствии с пунктом 2 указанной нормы жилым домом признается индивидуально-определенное здание. Согласно пункту 3 статьи 16 ЖК РФ, квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленномпомещении.
Как установлено в судебном заседании и подтверждается справкой ГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» от ***, Сахно Н.М. принадлежит *** доли в многоквартирном жилом доме по ***, на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от ***, зарегистрированному в реестре за ***. Других дольщиков указанного дома нет.
Согласно техническому паспорту по состоянию на ***, *** *** *** состоит из: коридора *** площадью *** кв.м, жилой комнаты *** площадью *** кв.м, прихожей *** площадью *** кв.м, туалета *** площадью *** кв.м, жилой комнаты *** площадью *** кв.м. Общая площадь *** доли (***) составляет *** кв.м, в том числе жилая площадь *** кв.м. Общая площадь увеличена на *** кв.м, жилая на *** кв.м, за счет включения туалета *** площадью *** кв.м, коридора *** площадью *** кв.м, ранее не включенных в общую площадь, самовольного строительства жилой комнаты *** площадью *** кв.м.
Суд приходит к выводу, что указанное жилое помещение соответствует всем правовым признакам, предусмотренным ч.3 ст.16 ЖК РФ необходимым для признания жилого помещения квартирой.
Далее, в соответствии с п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.
В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 указанной статьи (абзац второй п. 2 ст. 222 ГК РФ).
Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом (абзац первый). Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (абзац второй).
Как следует из разъяснений, данных в п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Поскольку в тексте правоустанавливающих документов, как предшествующего правообладателя, так и Сахно Н.М., речь идет о доле в праве общей долевой собственности на жилой дом, а не о праве собственности на квартиру, последняя не могла получить в установленном порядке разрешение на реконструкцию квартиры.
Исходя из выводов заключения ОАО «Проектный институт «Ставрополькоммунпроект» по техническому обследованию строительных конструкций жилого дома литер «***» по *** городе Ессентуки следует, что жилой дом литер «*** обладает достаточной прочностью и устойчивостью в условиях сейсмического района. Высота жилых помещений соответствует *** ******* «Жилые здания» (п.1.1). Строительство велось строго с соблюдением **** «Строительство в сейсмических районах». Санитарно-гигиенические требования выполнены. Фундаменты, стены, перекрытия находятся в хорошем состоянии. Опасности для жизни нет, интересы соседних домов не затронуты. Внутренняя планировка по набору помещений отвечает требованиям СНиП ***-**** «Жилые здания». Жилой дом литер «***» по *** *** *** можно эксплуатировать по назначению.
Как следует из кадастрового паспорта земельного участка *** от ***, земельный участок, расположенный по адресу: *** сформирован и поставлен на кадастровый учет ***, имеет кадастровый номер ***.
Пункт 2 ст.36 ЗК РФ, статья 16 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», ст.37 ЖК РФ предусматривают переход земельного участка, расположенного под многоквартирным домом, в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома в силу закона с момента его формирования.
Таким образом, судом установлено, что истец Сахно Н.М. для своих потребностей в целях улучшения жилищных условий самовольно реконструировала квартиру, в результате чего общая площадь увеличилась на *** кв.м, жилая на *** кв.м, за счет включения туалета *** площадью *** кв.м, коридора *** площадью *** кв.м, ранее не включенных в общую площадь, самовольного строительства жилой комнаты *** площадью *** кв.м. Сохранение жилого помещения, созданного в результате реконструкции, не нарушает прав и законных интересов других лиц, не создает угрозы жизни и здоровью граждан.
Кроме того, суд исходит из того, что в соответствии со ст.10 ГК РФ в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагается, пока не доказано обратное. Бремя доказывания обратного ГПК РФ возлагает на заинтересованных в этом лиц.
В соответствии с нормами ст. 123 Конституции РФ, ст. 12 ГПК РФ, закрепившими самостоятельные принципы состязательности гражданского судопроизводства и процессуального равенства сторон, суд исходит из того, что представителем ответчика Администрации города Ессентуки не представлены суду доказательства, опровергающие объяснения представителя истца. Кроме того, суд принимает во внимание, что собственники квартир жилого *** не возражали против удовлетворения заявленных Сахно Н.М. требований.
Согласно ст. ст. 17, 28 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21 июля 1997 года (с последующими изменениями и дополнениями), вступившие в законную силу судебные акты являются основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях. Момент возникновения права определяется решением суда.
При таких обстоятельствах, в соответствии со ст.56 ГПК РФ требования Сахно Н.М. обоснованны и подлежат удовлетворению.
Руководствуясь ст. ст. 194, 198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковое заявление Сахно Н.М. к Администрации города Ессентуки, Ковалевой В.С., Фроловой Н.А., Ситникову В.А., Ситниковой Л.Н., Ситниковой О.В., Бартеневой М.Н., Дрюкову А.А. о признании права собственности на самовольно реконструированную квартиру- удовлетворить.
Признать за Сахно Н.М. право собственности на самовольно реконструированную ***, общей площадью *** кв. м., в том числе жилой *** кв.м., состоящую из прихожей *** площадью *** кв.м, коридора *** площадью *** кв.м, туалета *** площадью *** кв.м, жилой комнаты *** площадью *** кв.м, жилой комнаты *** площадью *** кв.м. в многоквартирном жилом *** литер «***» по ***.
Данное решение является основанием для регистрации права собственности в ЕГРП Ессентукским межрайонным отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю.
Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд через Ессентукский городской суд в течение десяти дней со дня изготовления мотивированного решения в окончательной форме. Решение изготовлено в окончательной форме 26 апреля 2011 года.
СУДЬЯ М.Э. ХЕТАГУРОВА