Гр. дело № 2-875/11

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

28 ноября 2011г. с. Ермаковское

Ермаковский районный суд <адрес> в составе :

Председательствующего судьи Шугалеевой М.А.,

При секретаре Ивановой Л.А.,

Рассмотрев в судебном заседании гражданское дело

по исковому заявлению Барановой Надежды Федоровны к администрации МО « <адрес>» о признании недействительным отказа от заключения договора аренды на земельный участок и восстановлении права на аренду земельного участка,

По иску администрации <адрес> к Барановой Надежде Федоровне об истребовании имущества из чужого незаконного владения и о сносе самовольно возведенной постройки, встречному иску Барановой Н.Ф. о признании права собственности на объект незавершенного строительства,

По иску Барановой Н.Ф. к администрации <адрес>, Кушмелеву Александру Викторовичу, Кушмелевой Александре Михайловне об отмене распоряжения и признании права собственности на земельный участок отсутствующим,

У С Т А Н О В И Л :

В суд обратилась истица. Свои требования мотивирует тем, что на основании договора аренды земель поселений от ДД.ММ.ГГГГ № она является арендатором земельного участка площадью 2157, 33 кв.м. с кадастровым номером 24:13:2401031:0024 в <адрес>. Договор ею был заключен с администрацией Ермаковского сельсовета, сроком на 3 года, земельный участок предоставлен в аренду для строительства жилого дома. По истечении 3-х летнего срока стороны договор не расторгли, а продолжали исполнять обязательства по договору. Договор аренды зарегистрирован в регистрационной палате, плата по договору аренды вносится заявительницей своевременно, истицей на земельном участке начато строительство жилого дома : земельный участок огорожен, завезен строительный материал, имеется ленточный фундамент, возведены хозяйственные постройки.

Однако, несмотря на это, администрация МО « <адрес>» отказалась от продления с нею договора аренды на новый срок и ДД.ММ.ГГГГ направила в Регистрационную палату заявление о расторжении договора, в связи с отказом арендодателя от договора на основании ст. 610 ГК РФ, по причине отсутствия на земельном участке нулевого цикла строительства.

Полагает, что она имеет преимущественное право на заключение договора аренды, так как добросовестно исполняет все обязательства по договору. Кроме того, на земельном участке имеется фундамент, начато строительство жилого дома.

Просит признать действия Главы администрации МО « <адрес>» по отказу от договора аренды незаконными и обязать продлить с нею договор аренды земельного участка.

Впоследствии истица уточнила свои требования : просит признать недействительным отказ администрации <адрес> от заключения с нею в преимущественном порядке нового договора аренды на земельный участок в <адрес> и восстановить ее права на аренду земельного участка по указанному адресу. Кроме того, истица просила признать за нею право собственности на земельный участок в <адрес> и расположенное на нем строение. Исковые требования истицы в части признания права собственности на земельный участок и строение выделены определением суда в отдельное производство.

<адрес> обратилась в суд с иском к Барановой Н.Ф. об истребовании земельного участка по <адрес> из чужого незаконного владения и о сносе самовольно возведенного на данном земельном участке строения.

Баранова Н.Ф. обратилась со встречным иском к администрации <адрес> о признании за нею права собственности на строение, расположенное на земельном участке по <адрес>.

Кроме того, Баранова Н.Ф. обратилась в суд с исковыми требованиями к администрации <адрес>, Кушмелеву Александру Викторовичу, Кушмелевой Александре Михайловне об отмене распоряжения администрации о предоставлении в собственность Кушмелеву А.В. и Кушмелевой А.М. спорного земельного участка и о признании права собственности на земельный участок отсутствующим.

Определением суда указанные гражданские дела объединены в одном производстве.

В судебном заседании Баранова Н.Ф. поддержала заявленные требования и пояснила, что с 2003г. она является арендатором земельном участка в <адрес>, предоставленного ей для жилищного строительства. В течение всего срока аренды она надлежащим образом исполняла свои обязанности по внесению арендной платы, в 2004г. на земельном участке возведен бетонный фундамент, земельный участок огорожен, завезен строительный материал. Летом 2011г. на фундаменте возведено строение. В декабре 2010г. она обратилась в администрацию <адрес> с просьбой о продлении договора аренды. Ей предложили собрать необходимые документы. После того, как все документы ею были представлены в отдел земельных отношений администрации района, в феврале 2011г. она получила письмо о том, что договор аренды с нею будет расторгнут по причине не использования земельного участка. В апреле ею было подано письменное заявление с просьбой о заключении договора аренды земельного участка в преимущественном порядке. В мае 2011г. ею было получено письменное сообщение о невозможности продления договора аренды и заключения нового договора. В данном сообщении была указана причина, по которой администрация района полагает невозможным заключить с нею договор аренды : отсутствие нулевого цикла строительства. Вместе с тем, земельный участок был осмотрен специалистами отдела архитектуры администрации <адрес> и составлен акт от ДД.ММ.ГГГГ, в котором указано о наличии на земельном участке ленточного бетонного фундамента.

Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседании, ей стало известно о наличии распоряжения администрации района от ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении земельного участка в <адрес> в собственность многодетной семье Кушмелевых. Полагает, что данное постановление вынесено незаконно, так как оно нарушает ее права как арендатора земельного участка. Кроме того, администрации района было известно, что спор о правах на земельный участок рассматривается в суде, но несмотря на это было принято распоряжение о предоставлении спорного земельного участка в собственность других граждан.

Не согласна с иском об истребовании земельного участка и о сносе строения, поскольку строение возведено на предоставленном ей для строительства земельном участке. Поддерживает встречный иск о признании права собственности на строение.

Представитель ответчика – Бутенко К.А. не признала исковые требования Барановой Н.Ф. и пояснила, что администрация <адрес> с 2006г., в силу Закона РФ « О введении в действие Земельного Кодекса РФ», распоряжается находящимися в пределах муниципального образования земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

Истица обратилась в администрацию района с просьбой продлить договор аренды земельного участка по <адрес> в <адрес>. Ей было предложено представить необходимые документы. Однако, истица не предоставила документы, подтверждающие наличие на арендованном земельном участке нулевого цикла строительства, а обратилась в суд с заявлением об обжаловании незаконных действий администрации район по отказу от заключения с нею договора аренды.

Поскольку документ, подтверждающий наличие на земельном участке нулевого цикла строительства, истицей предоставлен не был, администрация в силу ст. 610 ГК РФ отказалась в одностороннем порядке от договора аренды, предупредив истицу за три месяца. В настоящее время договор аренды земельного участка по <адрес> в <адрес> прекращен. На основании распоряжения администрации района земельный участок предоставлен в собственность многодетной семье Кушмелевых.

Настаивает на заявленных требованиях об истребовании земельного участка из владения Барановой Н.Ф. и о сносе самовольно возведенной постройки, поскольку строение истицей возведено уже после прекращения права на аренду.

С заявленными требованиями Барановой Н.Ф. об отмене распоряжения от ДД.ММ.ГГГГ и признании права собственности Кушмелевых на земельный участок отсутствующим не согласна.

Ответчики Кушмелев А.В. и Кушмелева А.М. пояснили, что ДД.ММ.ГГГГ ими было подано в администрацию <адрес> заявление о предоставлении в собственность для индивидуального жилищного строительства земельного участка. В администрации им был предложен земельный участок по <адрес> в <адрес>. Какой-либот акт приема-передачи земельного участка не составлялся. О том, что на данном земельном участке находится сруб жилого дома и ведется строительство, им стало известно позже, когда они уже зарегистрировали право собственности на данный земельный участок. В права владения земельным участком не вступили. Согласны на предоставление другого земельного участка для жилищного строительства.

Представитель третьего лица- Управления федерального регистрационной службы по <адрес> в <адрес> - в судебное заседание не явился. О времени и месте заседания извещен надлежащим образом. Просит рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица.

Суд, с учетом мнения участников процесса, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица.

Свидетели Лавцевич и Никифоров пояснили суду, что на земельном участке по <адрес> в 2004г. был залит ленточный бетонный фундамент, складированы строительные материалы, земельный участок был огорожен и расчищен под строительство.

Заслушав стороны, допросив свидетелей, изучив материалы дела, суд полагает исковые требования Барановой Н.Ф. в части признания права на заключение договора аренды земельного участка в преимущественном порядке обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии с ч.2 ст. 40 Конституции Российской Федерации, органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.

Согласно статье 1 Гражданского Кодекса Российской Федерации, гражданское законодательство основывается на признании равенства регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц…

Согласно ст. 305 Гражданского Кодекса Российской Федерации, лицо, хотя и не являющееся собственником, но владеющее имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором, имеет право на защиту его владения также против собственника.

В соответствии с п.10 Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ № –ФЗ « О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации», распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов.

В соответствии со статьей 610 Гражданского Кодекса Российской Федерации, договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца.

Согласно ст. 621 Гражданского Кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок ( статья 610 ГК РФ).

Как установлено в судебном заседании, между Барановой Н.Ф. и администрацией Ермаковского сельсовета ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды земельного участка площадью 2157, 33 кв.м. с кадастровым номером 24:13:2401031:0024 в <адрес>, сроком на 3 года, для строительства жилого дома.

Договор аренды ДД.ММ.ГГГГ был зарегистрирован в органе по государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Согласно п. 4.1 договора арендатор имеет право на продление в преимущественном порядке договора на согласованных сторонами условиях.

По истечении срока договора истица продолжала пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ считается заключенным на тех же условиях на неопределенный срок.

ДД.ММ.ГГГГ заместителем главы <адрес> Акулининым С.Ю. Барановой Н.Ф. было направлено уведомление об отказе от договора аренды земельного участка в связи с не использованием земельного участка по назначению.

ДД.ММ.ГГГГ, то есть до истечения трех месяцев, Баранова подала заявление о заключении с нею договора аренды земельного участка, учитывая ее преимущесмтвенное право арендатора.

Как установлено судом, Баранова надлежащим образом исполняла свои обязанности по договору : своевременно вносила арендную плату, начала строительство жилого дома.

Согласно акту комиссии в составе начальника отдела архитектуры и строительства администрации <адрес> Робенко Н.В., специалистов отдела Дворковой В.А. и Ярута А.С. от ДД.ММ.ГГГГ, при обследовании земельного участка в <адрес> установлено, что земельный участок огорожен, на территории участка с правой стороны имеется ленточный бетонный фундамент, складированы строительные материалы. Строительная деятельность на земельном участке осуществляется.

Факт наличия с 2004г. на спорном земельном участке фундамента подтвержден также показаниями в судебном заседании свидетелей.

Сообщением главы администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ Барановой Н.Ф. отказано в продлении договора аренды ввиду ненадлежащего исполнения ею своих обязанностей как арендатора, так как на земельном участке строительство жилого дома не начато, отсутствует нулевой цикл ( фундамент) объекта капитального строительства.

При установленных обстоятельствах суд полагает, что Баранова Н.Ф. по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Доводы представителя администрации района, пояснившей, что администрация воспользовалась предоставленным ей законом ( ст. 610 ГК РФ) правом на односторонний отказ от заключения договора аренды, суд полагает несостоятельными, поскольку гражданское законодательство основано на принципах равенства участников гражданских правоотношений и недопустимости произвольного ограничения гражданских прав.

Поскольку истица, являясь арендатором земельного участка, надлежащим образом исполняла свои обязанности ( регулярно вносила арендную плату, использовала земельный участок по назначению), суд полагает, что отказ администрации <адрес> от заключения договора аренды земельного участка с истицей в преимущественном порядке и прекращение арендных отношений с истицей не основаны на законе, и считает необходимым восстановить нарушенное право истицы на аренду земельного участка, обязав администрацию района заключить с Барановой Н.Ф. договор аренды земельного участка на новый срок в преимущественном порядке.

Исковые требования администрации <адрес> к Барановой Н.Ф. об истребовании земельного участка из незаконного владения и о сносе самовольной постройки удовлетворению не подлежат, поскольку судом установлено право Барановой Н.Ф. на заключение нового договора аренды земельного участка.

В силу ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Вместе с тем, как установлено в судебном заседании, сруб жилого дома возведен истицей на предоставленном ей для жилищного строительства земельном участке. Разрешение на строительство жилого дома было выдано отделом архитектуры администрации <адрес>.

Встречные исковые требования Барановой Н.Ф. о признании права собственности на возведенный на земельном участке объект незавершенного строительства суд полагает заявленными преждевременно, поскольку в силу ст. 25 Закона РФ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», право собственности гражданина на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком, на котором расположен данный объект, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Таким образом, Баранова Н.Ф. не лишена возможности зарегистрировать свое право собственности на объект незавершенного строительства в несудебном порядке.

Исковые требования в части отмены распоряжения администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении в собственность многодетной семье Кушмелевых спорного земельного участка и признания отсутствующим права собственности Кушмелевых на земельный участок суд полагает обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст. 166 Гражданского Кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом ( оспоримая сделка) либо независимо от такого признания ( ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Согласно ст. 167 Гражданского Кодекса Российской Федерации, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре – возместить его стоимость в деньгах …

В соответствии со ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна…

Как установлено в судебном заседании, Баранова Н.Ф. обратилась в суд с иском к администрации района о признании действий по прекращению арендных отношений незаконными и признании права на заключение договора аренды ДД.ММ.ГГГГ.

<адрес>, являясь участником данного судебного процесса и зная о наличии судебного спора о правах на земельный участок по <адрес> в <адрес>, ДД.ММ.ГГГГ. издает распоряжение о предоставлении спорного земельного участка в собственность многодетной семье Кушмелевых. При этом акт осмотра и приема-передачи земельного участка не составлялся. Земельный участок в фактическое владение семьи Кушмелевых не поступил.

Таким образом, на момент издания распоряжения администрация <адрес> была не вправе распоряжаться земельным участком, права на который оспаривались в судебном порядке. Кроме того, на данном земельном участке истицей велось строительство жилого дома.

Следовательно, сделка по передаче земельного участка в собственность семье Кушмелевых как не соответствующая требованиям закона является ничтожной, не порождающей юридических последствий с момента ее совершения.

Поскольку право общедолевой собственности Кушмелева Александра Викторовича, Кушмелевой Александры Михайловны и их несовершеннолетних детей : Кушмелева Ивана Александровича, 2011 г.р., Шарковой Любови Александровны, 2008 г.р., Шаркова Альберта Александровича, 2006 г.р. зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ, то суд полагает необходимым применить последствия недействительности ничтожной сделки, путем указания в решении о признании права собственности вышеуказанных лиц на земельный участок отсутствующим и возврате земельного участка в государственную собственность.

Понесенные истицей судебные расходы в виде оплаты госпошлины подлежат возмещению ответчиком пропорционально удовлетворенным требованиям.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Обязать администрацию <адрес> заключить с Барановой Надеждой Федоровной в преимущественном порядке договор аренды земельного участка площадью 2157, 33 кв.м., с кадастровым номером 24:13:2401031:0024, в <адрес>.

Признать отсутствующим право общей долевой собственности Кушмелева Александра Викторовича, Кушмелевой Александры Михайловны и их несовершеннолетних детей : Кушмелева Ивана Александровича, 2011 г.р., Шарковой Любови Александровны, 2008 г.р., Шаркова Альберта Александровича, 2006 г.р. на земельный участок площадью 2157, 33 кв.м., с кадастровым номером 24:13:2401031:0024, в <адрес>.

Земельный участок площадью 2157, 33 кв.м., с кадастровым номером 24:13:2401031:0024, в <адрес> возвратить в государственную собственность.

Исковые требования администрации <адрес> к Барановой Н.Ф. об истребовании имущества из незаконного владения, сносе самовольной постройки, а также встречные исковые требования Барановой Н.Ф. о признании права собственности на объект незавершенного строительства оставить без удовлетворения.

Взыскать с администрации <адрес> в пользу Барановой Н.Ф. судебные расходы в сумме 400 рублей.

Решение может быть обжаловано в 10-дневный срок со дня принятия судом решения в окончательной форме в Красноярский краевой суд.

Судья / М.А. Шугалеева

Решение суда в окончательной форме принято ДД.ММ.ГГГГ

На ДД.ММ.ГГГГ решение не вступило в законную силу