Именем Российской Федерации 24 октября 2011 года

Енисейский районный суд Красноярского края в составе:

председательствующего Борисовой Л.А.

при секретаре Зыряновой Н.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному Жилищному кредитованию» к Дубинчик Ирине Викторовне о взыскании денежной суммы,

установил:

4 июля 2007 года между ООО КБ «Стромкомбанк» и Дубинчик И.В. как заемщиком заключен кредитный договор №1-39 для приобретения квартиры в собственность Дубинчик И.В. на срок в 180 месяцев под 13.50% годовых. По условиям договора заемщик обязался возвратить банку полученный кредит в сумме 725 000 рублей и уплатить проценты за пользование денежными средствами в оговоренные сроки путем внесения ежемесячных платежей в срок не позднее последнего числа каждого календарного месяца. На заемные средства Дубинчик И.В. была куплена <адрес>, расположенная в <адрес> в <адрес> края. Исполнение договора обеспечивалось залогом купленной квартиры. Сторонами при заключении договора была предусмотрена ответственность за нарушение обязательств.

ОАО «Агентство по ипотечному Жилищному кредитованию» обратилось в суд с иском к Дубинчик И.В., первоначально настаивая на взыскании с нее 1144 267 руб. 08 коп., ссылаясь на нарушения ответчиком сроков уплаты как основного долга, так и процентов за пользование денежными средствами. При этом истец взыскание процентов за пользование денежными средствами и пени просил осуществить по день полного погашения обязательств по кредитному договору, исходя соответственно из 13.5% годовых и 0.2% за каждый день просрочки. Взыскание всей суммы задолженности истец просил осуществить в том числе и путем его обращения на заложенное имущество, определив способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов. Кроме того, истец настаивал на взыскании с ответчика 17 921 руб. 34 коп. - суммы государственной пошлины, оплаченной при обращении в суд.

В ходе рассмотрения дела требования истцом уточнялись с увеличением с 232 896 руб. 75 коп. до 271264 руб. 66 коп. размера процентов за пользование денежными средствами и с 205672 руб. 65 коп. до 294 211 руб. - пени. Кроме того, истец настаивал на взыскании в свою пользу всех понесенных судебных расходов- по проезду к месту рассмотрения дела 26 сентября 2011 года из г.Красноярска в г.Енисейск в сумме 2909 руб. 20 коп., расходов по оплате услуг оценщика в 7500 руб.

Рассмотрение требований осуществлено в отсутствие представителя истца по соответствующему ходатайству.

Ответчик Дубинчик И.В. в ходе досудебной подготовки признав факт существования задолженности по кредитному договору, оспаривала заявленные требования в части стоимости заложенной квартиры, полагая, что с момента оформления закладной она изменилась в сторону увеличения. В подтверждение своих доводов Дубинчик И.В. представила отчет о рыночной стоимости квартиры по состоянию на август 2011 года и просила определить начальную продажную стоимость квартиры в 1398 000 руб.

В ходе рассмотрения дела Дубинчик И.В. изменила место жительства, выехав за пределы Енисейского района, в судебное заседание не явилась, о времени рассмотрения дела судом уведомлялась надлежащим образом по адресу, указанному ею в заявлении, однако от получения почтового уведомления уклонилась, на телефонные звонки не ответила, что суд расценивает как злоупотребление ответчиком своим правом, дающим основания к рассмотрению спора в отсутствие ответчика.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему:

В соответствии со статьями 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора и должны исполняться в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона, иных правовых актов.

Согласно ст. 819 ГК РФ к отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 главы 42 ГК РФ (ст.ст. 807-818) о договоре займа, если иное не вытекает из существа кредитного договора.

В соответствии со ст. 807-810 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

Займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. Заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Согласно ст. 814 ГК РФ договор займа может быть заключен с условием использования заемщиком полученных средств на определенные цели (целевой заем).

В судебном заседании установлено, что выдача денежной суммы в 725 000 рублей 4 июля 2007 года осуществлена ООО КБ «Стромкомбанк» на счет Дубинчик И.В. По поручению заемщика эта сумма была перечислена на счет продавца квартиры. Договор купли-продажи квартиры и переход права собственности на нее к Дубинчик И.В. надлежащим образом зарегистрированы в Управлении Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю 10 июля 2007 года.

Кредитным договором предусмотрено, что погашение кредита будет осуществляться заемщиком ежемесячно равными долями, т.е. по частям. Срок займа установлен сторонами в 180 месяцев.

В соответствии с пунктом 3.1 договора заемщик уплачивает займодавцу проценты по ставке 13.5 процента годовых. Проценты по займу начисляются кредитором ежемесячно на остаток суммы кредита, подлежащей возврату, ежемесячно, начиная со дня, следующего за днем фактического предоставления кредита и по день окончательного возврата кредита включительно.

Пунктом 4.4.1 договора установлено, что при несвоевременном перечислении платежа в погашение займа или уплаты процентов- просрочке более чем на 30 календарных дней, при просрочке в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна, займодавец вправе потребовать от заемщика полного и досрочного исполнения обязательств путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы займа, начисленных процентов за пользование займом и суммы пеней.

В соответствии с п.5.2 договора при нарушении сроков возврата займа заемщики платят займодавцу неустойку в виде пени в размере 0.2% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы займа за каждый календарный день просрочки. При нарушении сроков оплаты начисленных по займу процентов заемщик в соответствии с п. 5.3 платит займодавцу неустойку в виде пени в размере 0.2% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по уплате процентов за каждый календарный день просрочки.

В нарушение принятых обязательств Дубинчик И.В. вносила платежи с просрочкой, а с марта 2008 года прекратила выплаты по договору.

В соответствии с условиями договора заемщику предъявлялись требования о полном и досрочном исполнении денежных обязательств. Требование добровольно исполнено не было.

По состоянию на день вынесения решения задолженность Дубинчик И.В. составила 1 271174 руб. 31 коп., в том числе по основному долгу 705697 руб.98 коп., процентов за фактическое пользование займом – 271264 руб. 66 коп., пени в размере 294211 руб. 97 коп.

Факт нарушения принятых на себя обязательств ответчиком не оспаривался, подтвержден предоставленными истцом сведениями о сроках перечисления денежных средств. Ежемесячно ответчику следовало вносить по 9 445 руб. 74 коп. Однако деньги на счет заемщика в банке вносились лишь в 2007 г., с нарушением сроков. В связи с этим образовалась задолженность как по основному долгу, так и по процентам за пользование суммой займа.

Между тем, в соответствии с требованиями п. 2 ст. 811 ГК РФ в случаях, когда договором предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), нарушение заемщиком срока возврата очередной части займа дает право кредитору потребовать досрочного возврата оставшейся суммы займа и причитающихся процентов при условии, что иное не вытекает из существа кредитного договора.

В случаях заключения договора ипотечного кредитования между банком и гражданином к спорным правоотношениям наряду с указанной нормой Гражданского кодекса Российской Федерации применяются также нормы специального законодательства для установления последствий допущенного правонарушения, вытекающих из природы такого рода кредитного договора.

Долгосрочный ипотечный жилищный кредит предоставляется физическим лицам кредитными организациями для приобретения жилья. Условия соответствующего кредитного договора предусмотрены специальным законодательством, также закрепляющим в качестве основных принципов кредита срочность, платность и возвратность: в соответствии с ч.2 ст. 30 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 395-1 "О банках и банковской деятельности" в договоре должны быть указаны процентные ставки по кредитам и вкладам (депозитам), стоимость банковских услуг и сроки их выполнения, в том числе сроки обработки платежных документов, имущественная ответственность сторон за нарушения договора, включая ответственность за нарушение обязательств по срокам осуществления платежей, а также порядок его расторжения и другие существенные условия договора. При нарушении заемщиком обязательств по договору банк вправе досрочно взыскивать предоставленные кредиты и начисленные по ним проценты, если это предусмотрено договором.

Кредитным договором № предусмотрены те же последствия нарушения заемщиком принятых на себя обязательств.

Приведенные нормы и условия договора предоставляют заимодавцу возможность требовать взыскания не только основного долга, но и суммы процентов в установленном договором размере за весь период, на который был заключен данный договор.

Исходя из изложенного, требования истца в части взыскания с ФИО1 основного долга и исчисленных процентов по кредитному договору признаются судом обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения, при этом по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Истцом заявлены исковые требования о взыскании с ответчика неустойки в размере 294211 руб. 97 коп.

По мнению суда исковые требования в этой части подлежат частичному удовлетворению исходя из следующего:

В силу ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В определении Конституционного суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ указано, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

По мнению суда, неустойку, предъявленную к взысканию с ФИО1 при отсутствии доказательств существенного вреда для истца, следует считать явно несоразмерной последствиям нарушения ею обязательства. С учетом длительности периода просрочки взысканию подлежит 150000 рублей.

Кроме того, начисление и взыскание как процентов за пользование денежными средствами, так и пени, следует ограничить датой принятия решения о взыскании сумм по кредитному договору. В последующем истец не лишен возможности взыскать причитающиеся проценты по день исполнения решения суда (за весь период фактического пользования кредитом).

Поскольку в период действия кредитного договора в соответствии с условиями договоров о купле-продаже закладной все права кредитора перешли к ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», взыскание всех указанных сумм следует осуществить в пользу истца. Общая сумма взыскания по кредитному договору составляет 1 126 962 руб. 34 коп.

Подлежит удовлетворению требование истца в части обращения взыскания на заложенное имущество.

На основании ст.329 ГК РФ одним из способов обеспечения исполнения обязательств является залог.

Согласно ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя).

Ст. 337 ГК РФ установлено, что, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения. Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает (п. 1 ст.348 ГК РФ).

В соответствии с ч.1 ст. 349 ГК РФ требования залогодержателя удовлетворяются за счет заложенного недвижимого имущества по решению суда, если иное не предусмотрено соглашением залогодателя с залогодержателем.

В силу ст.ст. 50 и 56 Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости) №102-ФЗ от 16.07.1998 г. залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, обеспеченного ипотекой. Заложенное имущество должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов.

В обеспечение исполнения обязательств по договору займа квартира была передана в залог с оформлением закладной. Ипотека квартиры зарегистрирована надлежащим образом.

Поскольку Дубинчик И.В. ненадлежащим образом исполняла обеспеченные залогом обязательства, а размер требований залогодержателя соразмерен стоимости заложенного имущества, исковые требования подлежат удовлетворению за счет заложенного имущества. Реализацию имущества следует провести путем публичных торгов, установив начальную стоимость согласно отчету о рыночной стоимости имущества, представленному истцом, по состоянию на 24 сентября 2011 года в 1210 000 рублей.

По мнению суда, указанный отчет является в сравнении с отчетом, представленным Дубинчик И.В., более полным и обоснованным.

В соответствии с п. 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Оба оценщика мотивировали отказ от применения двух подходов к оценке- доходного и затратного, обоснованно применив только сравнительный подход. Разница в определенной оценщиками рыночной стоимости квартиры на момент оценки несущественна.

Согласно п. 9 и 10 ФСО №2 "Цель оценки и виды стоимости» при определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

В соответствии со ст. 87 Закона «Об исполнительном производстве», регулирующей порядок реализации имущества должника, реализация имущества должника осуществляется путем его продажи специализированными организациями, привлекаемыми в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Реализация недвижимого имущества должника осуществляется путем проведения открытых торгов в форме аукциона.

Согласно ст.ст. 89, 90 того же Закона, торги должны быть проведены в двухмесячный срок со дня получения организатором торгов имущества для реализации, а начальная цена имущества, выставляемого на торги, не может быть меньше стоимости, указанной в постановлении об оценке имущества.

Исходя из изложенного, следует согласиться с утверждением оценщика ООО «Эксперт-Аудит», действовавшего по договору с истцом, о том, что условия реализации квартиры при наличии обременения ( а кроме того - в рамках осуществления процедуры исполнительного производства) влекут необходимость применения дополнительной корректировки стоимости этого имущества в сторону снижения.

Условия реализации оцениваемого объекта в рамках процедуры исполнительного производства не предполагают предоставление потенциальным покупателям достаточного срока для изучения реализуемого объекта. Кроме того, основной целью реализации имущества является правильное и своевременное исполнение судебных актов для удовлетворения требований кредиторов, то есть в интересах взыскателя, а не должника. Продажа объекта с торгов является необходимым условием для достижения целей исполнительного производства, т.е. имеет место принуждение к совершению сделки.

При таких обстоятельствах, допустимо применение корректировки рыночной стоимости имущества, примененный оценщиком коэффициент (10%) не превышает действующих на рынке Красноярского края величин (от 10 до 20%).

В соответствии со статьей 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований. В пользу истца с ответчика следует взыскать государственную пошлину пропорционально сумме удовлетворенного иска в части взыскания задолженности в 13834 руб. 81 коп. ( исходя из расчета- 126 962.64 х 0.005+13200) и 4000 руб.- по требованию об обращении взыскания на заложенное имущество.

Кроме того, взысканию в пользу истца полностью подлежат расходы, связанные с оценкой предмета залога, составившие 7500 руб. Величина понесенных расходов подтверждена копией договора на оказание услуг с ООО «Эксперт-Аудит», счета №173 от 15 сентября 2011 года и акта приемки выполненных работ от 24 сентября 2011 г..

В соответствии с требованиями ст. 94 ГПК РФ к судебным расходам отнесены расходы на проезд и проживание сторон и третьих лиц, понесенные ими в связи с явкой в суд.

Представитель истца Н.В.Ермолова участвовала в судебном заседании 26 сентября 2011 года, в связи с чем затрачивала денежные средства для проезда в г.Енисейск из г. Красноярска, проживала в гостинице. В подтверждение понесенных расходов ею предъявлены проездные документы- билеты на автобус указанного маршрута, стоимостью 549.60 руб. и 519.60 руб., счет ООО «Гостиница Енисейская» за проживание с 25.09 по 26.09 2011 г. на 1600 руб.

Ничем не подтверждены и не подлежат возмещению расходы по проезду с использованием такси в сумме 240 руб.

Общая сумма судебных расходов, подлежащих взысканию с Дубинчик И.В. в пользу истца, составляет 28004 руб. 01 коп.

Исходя из изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ОАО «Агентство по ипотечному Жилищному кредитованию» удовлетворить частично.

Взыскать с Дубинчик Ирины Викторовны в пользу Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному Жилищному кредитованию» 1154 966 (один миллион сто пятьдесят четыре тысячи девятьсот шестьдесят шесть) рублей 65 копеек.

Обратить взыскание на заложенное имущество- <адрес>, расположенную в <адрес> в г.Енисейске Красноярского края, состоящую из четырех комнат общей площадью 59. 7 кв.м, принадлежащую Дубинчик Ирине Викторовне.

Реализацию производить путем публичных торгов, установив начальную цену в 1210000 (один миллион двести десять тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд в течение 10 дней.

Председательствующий Л.А.Борисова