Дело №(1)/2010 РЕШЕНИЕ при секретаре Хлебниковой Н.Д., с участием представителя истца Иванова В.Ю., представителя ответчиков Черниковой М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Открытого акционерного общества «Агенство по ипотечному жилищному кредитованию» к Кульков Ю.Н., Кулькова Н.С. об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество, установил: Открытое акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию») обратилось в суд с иском к Кулькову Ю.Н., Кульковой Н.С. об обращении взыскания на заложенное имущество. В обоснование требований указывает, что солидарным заемщикам Кулькову Ю.Н., Кульковой Н.С. в соответствии с заключенным между ними и Открытым акционерным обществом «Коммерческий банк «Инвесттрастбанк» (далее - Банк ИТБ (ОАО) кредитным договором № ин от ДД.ММ.ГГГГ предоставлен ипотечный жилищный кредит в размере 1 840 000 рублей на срок 180 месяцев для приобретения в собственность ответчиков трехкомнатной квартиры общей площадью 55,2 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>. В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору на указанное жилое помещение была установлена ипотека (залог) в силу закона. Права первоначального залогодержателя по договору займа, обеспеченному ипотекой (залогом) жилого помещения были удостоверены закладной. В настоящее время законным владельцем закладной является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».Начиная с ноября 2009 года ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользование им, в нарушение условий закладной и кредитного договора, ответчиками не производятся. В связи с неисполнением ответчиками обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, нарушаются права истца на своевременное и должное получение денежных средств, предусмотренных кредитным договором и закладной. Истцом, в соответствии с п. 5.1. закладной и п. 4.4.1. кредитного договора было предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств. Указанное требование ответчиком выполнено не было. Какого-либо ответа на указанное требование ответчик не представил. Задолженность ответчиков по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 1 883 916 рублей 02 копейки, в том числе: остаток неисполненных средств по основному долгу - 1 799 518 рублей 85 копеек, сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом - 63 836 рублей 09 копеек и начисленные пени 20 561 рублей 08 копеек. В связи с указанными обстоятельствами, истец просит суд обратить взыскание на трехкомнатную квартиру, общей площадью 55,2 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, а так же определить размер суммы, подлежащей уплате истцу из стоимости заложенного недвижимого имущества, в размере 1 883 916 рублей 02 копейки, в том числе: остаток неисполненных средств по основному долгу - 1 799 518 рублей 85 копеек, сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом - 63 836 рублей 09 копеек и начисленные пени 20 561 рублей 08 копеек, а также определить подлежащими уплате проценты за пользование кредитом в размере 14,73 % годовых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу - 1 799 518 рублей 85 копеек и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплату процентов по нему в размере 0,2 % за каждый календарный день просрочки, начисляемые на сумму просроченного платежа, начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день реализации квартиры; определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов; определить начальную продажную стоимость квартиры исходя из ее оценки, указанной в закладной, в размере 2 352 000 рублей; взыскать с ответчиков в пользу Истца расходы по уплате государственной пошлины в сумме 4 000 рублей. Представитель истца согласно доверенности Иванов В.Ю. в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме и дал пояснения аналогичные обстоятельствам, изложенным в заявлении. Ответчики Кульков Ю.Н. и Кулькова Н.С. о времени и месте рассмотрения дела извещены в установленном законом порядке, в судебное заседание не явились, сведений об уважительности причин неявки суду не представили. Суд, счел возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчиков. Представитель ответчиков согласно доверенности Черникова М.В. исковые требования признала частично, ходатайствовала о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. Просила суд уменьшить исчисленные истцом пени по просроченным процентам с 20 561 рубля до 5 000 рублей, а так же и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплату процентов за него, заявленные истцом в размере 0,2 % за каждый календарный день просрочки, начисляемые на сумму просроченного платежа, начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день реализации квартиры до 0,001 %. Заслушав представителя истца, представителя ответчиков, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению в следующем объеме по следующим основаниям. Возникшие между сторонами правоотношения регламентируются ст. 819 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Банком ИТБ (ОАО) и Кульков Ю.Н., Кулькова Н.С. был заключен кредитный договор № ин. Согласно условиям данного договора Кульков Ю.Н. и Кулькова Н.С. был предоставлен кредит в размере 1 840 000 рублей на срок 180 месяцев под 14,73 % годовых для приобретения квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 55,2 квадратных метров, стоимостью 2 352 000 рублей (л.д. №). Обеспечением денежного обязательства по кредитному договору № ин от ДД.ММ.ГГГГ является ипотека жилого помещения в силу закона, удостоверенная закладной в предусмотренном договором порядке. Предметом ипотеки является квартира, расположенная по адресу: <адрес>, принадлежащая на праве собственности Кульков Ю.Н. и Кулькова Н.С. Стоимость предмета залога в соответствии с оценкой указанной в закладной определена равной 2 352 000 рублей (л.д. №). В соответствии с условиями указанного кредитного договора № ин от ДД.ММ.ГГГГ заемщик обязан вносить ежемесячно (кроме первого и последнего платежа), не позднее последнего числа каждого календарного месяца, аннуитетный платеж в размере 25 491 рубль 80 копеек. Кредитор имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы кредита, начисленных процентов за пользование кредитом и суммы пеней в случаях: при нецелевом использовании заемщиком предоставленного кредита; при просрочке заемщиком осуществления очередного ежемесячного платежа по кредиту более чем на 30 календарных дней; при неисполнении или ненадлежащем исполнении заемщиками любого из обязательств, предусмотренных договором; при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна (п.4.4.1 кредитного договора). Условиями кредитного договора (п. 5.2. договора) установлено, что при нарушении сроков возврата кредита заемщик платит кредитору неустойку в виде пени в размере 0,2 % от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по уплате процентов за каждый календарный день просрочки. При нарушении сроков уплаты начисленных процентов заемщик платит кредитору неустойку в виде пени в размере 0,2 % от суммы просроченного платежа, по исполнению обязательств по уплате процентов за каждый календарный день просрочки. Согласно договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ за счет собственных средств, так и за счет средств предоставленного ипотечного кредита в размере 1 840 000 рублей Кульков Ю.Н. и Кулькова Н.С. приобретена квартира, расположенная по адресу: <адрес>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права №-АВ 115065 от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 60). В соответствии с ч.1 ст. 13 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ ред. от ДД.ММ.ГГГГ) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом. Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. В силу ст. 47 упомянутого Федерального закона залогодержатель вправе, если договором не предусмотрено иное, передать свои права другому лицу: по договору об ипотеке. Лицо, которому переданы права по договору об ипотеке, становится на место прежнего залогодержателя по этому договору. Статья 48 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ ред. от ДД.ММ.ГГГГ) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусматривает, что при передаче прав на закладную совершается сделка в простой письменной форме и лицо, передающее право, делает на закладной отметку о новом владельце. Передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности. Владелец закладной считается законным, если его права на закладную основываются на последней отметке на закладной, сделанной предыдущим владельцем Законным владельцем закладной в настоящее время является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», права которого на закладную основываются на сделке по передаче прав по закладной и отметки, произведенной предыдущим владельцем закладной - Обществом с ограниченной ответственностью «Крэдо-Финанс» ДД.ММ.ГГГГ (л.д. №). Таким образом, законному владельцу закладной - ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» принадлежат все удостоверенные ею (закладной) права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной. На основании ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Как установлено судом, ответчиками не внесены, предусмотренные договором платежи, в связи с чем, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ образовалась задолженность ответчиков в размере 1 883 916 рублей 02 копейки, что подтверждается представленным расчетом задолженности (расчетом взыскиваемой суммы) (л.д.№). В соответствии со ст. 334, 819 Гражданского кодекса РФ, ст. 50 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» условиями п. 7 Закладной и п.п. 4.4.3. кредитного договора, указанное обстоятельство является основанием для обращения на заложенное имущества и досрочного возврата суммы задолженности по договору займа. В силу статьи 50 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. Федерального закона от 30.12.2008 N 306-ФЗ) залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. В соответствии с пунктом 1 статьи 348 Гражданского кодекса РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. В статье 54.1. Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна. Из содержания данной нормы следует, что отказ в обращении взыскания на заложенное имущество возможен при наличии одновременно двух условий: явной несоразмерности размера требований залогодержателя и стоимости заложенного имущества и крайней незначительности допущенного должником нарушения обеспеченного залогом обязательства. Своих обязательств, предусмотренных заключенным кредитным договором, ответчики надлежащим образом не исполняли, систематически нарушая сроки внесения платежей, в связи с чем, образовалась задолженность в размере 1 883 916 рублей 02 копейки, что дает кредитору право требовать обращения взыскания на заложенное имущество и получение удовлетворения денежных требований из его стоимости. В силу статьи 349 Гражданского кодекса РФ требования кредитора (залогодержателя) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда, а согласно статье 350 Гражданского кодекса РФ реализация производится путем продажи с публичных торгов. В случае реализации имущества по решению суда его начальная продажная цена определятся решением суда. Статья 54 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 103-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» содержит норму о том, что начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом. При оформлении залоговых правоотношений стороны дают оценку предмету залога, данное условие является существенным для договора залога (статья 339 Гражданского кодекса РФ). В соответствии с оценкой стоимости заложенного недвижимого имущества, указанной в закладной, квартира как предмет ипотеки была оценена в 2 352 000 рублей, что сторонами не оспаривается. В силу ст. 123 Конституции РФ, ст. ст. 12, 56 Гражданского процессуального кодекса РФ гражданское судопроизводство осуществляется на основе равенства и состязательности сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений. Согласно ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Рассмотрев все представленные истцом доказательства, отсутствие со стороны ответчика доказательств в опровержение исковых требований, суд приходит к выводу о том, что ответчиком не доказано, что денежные средства по кредитному договору истцом им не передавались, либо обязательство исполнено ими в полном объеме, в то время, как истцом представлены в обоснование своих требований доказательства наличия кредитного договора и его неисполнения. Расчет взыскиваемой суммы представителем ответчиков не оспорен. Таким образом, подлежат удовлетворению требования истца о взыскании с ответчиков: остатка неисполненных средств по основному долгу в сумме 1 799 518 рублей 85 копеек, сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом - 63 836 рублей 09 копеек, а также проценты за пользование кредитом в размере 14,73 % годовых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу - 1 799 518 рублей 85 копеек. Вместе с тем суд считает необходимым применить положения ст. 333 ГК РФ и уменьшить размер подлежащей взысканию неустойки, поскольку она несоразмерна последствиям нарушенного обязательства, и уменьшить пени за нарушение сроков возврата кредита и уплату процентов за него в период до ДД.ММ.ГГГГ с 20 561 рубля 08 копеек до 5 000 рублей, а пени за нарушение сроков возврата кредита и уплату процентов по нему с 0,2 % до 0,01 % за каждый календарный день просрочки, начисляемые на сумму просроченного платежа, начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день реализации квартиры. При этом суд исходит из следующего. Представитель ответчиков заявил ходатайство о применении судом статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с несоразмерностью неустойки последствиям нарушения обязательства и тяжелым финансовым положением ИП Кульковой Н.С., которая занимается перевозкой льготных категорий граждан на территории Саратовской области по договору с ГАУ Саратовской области «Управление пассажирских перевозок», задержкой перечисления на ее расчетный счет денежных средств по указанному договору. В связи с тем, что данный вид деятельности является основным для нее и Кулькова Ю.Н., образовалась задолженность перед банком. Согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. По смыслу статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации при взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора за неисполнение денежного обязательства, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения, если иной размер процентов не установлен законом или договором. Критерием для установления несоразмерности в данном случае является чрезмерно высокий процент неустойки, установленный договором - пени за нарушение сроков возврата кредита и уплату процентов по нему в размере 0,2 % за каждый календарный день просрочки, то есть фактически - 73 % годовых, что существенно превышает установленную Центральным Банком РФ среднюю ставку рефинансирования в 7,5 % годовых, действующую на день принятия решения (с ДД.ММ.ГГГГ). Суд считает возможным уменьшить процент пени за нарушение сроков возврата кредита и уплату процентов по нему с 0,2 % до 0,01%, а не конкретно сумму пени, поскольку самим истцом указан такой порядок исчисления в требованиях: пени в процентах с ДД.ММ.ГГГГ и по день реализации квартиры, а не взыскивается какая-либо определенная сумма. Уменьшение процентов пени суд не считает вмешательством в условия договора. При этом суд учитывает и то, что последствия нарушения обязательств по кредитному договору в значительной степени уменьшены за счет взыскания с ответчика процентов за предоставленный кредит. В соответствие со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд взыскивает с другой стороны, понесенные по делу судебные расходы пропорционально удовлетворенным требованиям. Следовательно, с ответчика в пользу истца должны быть взысканы расходы по оплате государственной пошлины при подаче иска в суд в размере 4000 рублей. На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 12, 14, 56, 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд решил: обратить взыскание на принадлежащую Кульков Ю.Н. и Кулькова Н.С. квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, состоящую из трех комнат, общей площадью 55,2 квадратных метра, для удовлетворения требований Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», вызванных неисполнением обеспеченного ипотекой обязательства. Определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость квартиры исходя из указанной в закладной оценки квартиры в размере 2 352 000 (два миллиона триста пятьдесят две тысячи) рублей. Из суммы, вырученной от реализации квартиры, уплатить сумму долга Кульков Ю.Н. и Кулькова Н.С. перед Открытым акционерным обществом «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в размере 1 868 354 (один миллион восемьсот шестьдесят восемь тысяч триста пятьдесят четыре) рубля 94 копейки, из которых: остаток неисполненных средств по основному долгу - 1 799 518 (один миллион семьсот девяноста девять тысяч пятьсот восемнадцать) рублей 85 копеек, сумма неуплаченных процентов за пользование займом - 63 836 (шестьдесят три тысячи восемьсот тридцать шесть) рублей 09 копеек, уменьшив начисленные истцом пени до 5 000 (пяти тысяч) рублей, а также определить подлежащими уплате проценты за пользование кредитом в размере 14,73% годовых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу - 1 799 518 (один миллион семьсот девяноста девять тысяч пятьсот восемнадцать) рублей 85 копеек и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплату процентов по нему в размере, уменьшенном до 0,01 % за каждый календарный день просрочки, начисляемые на сумму просроченного платежа, начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день реализации квартиры. Взыскать с Кульков Ю.Н. и Кулькова Н.С. в солидарном порядке в пользу Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» расходы по уплате государственной пошлины в сумме 4 000 (четыре тысячи) рублей. Решение может быть обжаловано в течение десяти дней в Саратовский областной суд путем подачи кассационной жалобы через Энгельсский районный суд. Председательствующий: подпись С.В. Шестакова