Дело № 2-164(1)/2011 РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации 15 февраля 2011 года г. Энгельс Энгельсский районный суд Саратовской области в составе: председательствующего судьи Швыдковой Л.Г. при секретаре Самылкиной О.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Долговой Центр» к Фокину Н.В., Фокиной Н.М. о взыскании задолженности по кредитному договору об обращении взыскания на недвижимое имущество, являющееся предметом залога, установил: Общество с ограниченной ответственностью «Долговой Центр» (далее ООО «Долговой Центр») обратилось в суд с иском к Фокину Н.В., Фокиной Н.М о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество. Требования мотивирует тем, что в соответствии с условиями кредитного договора от ДД.ММ.ГГГГ № Фокину Н.В. (заемщик) Банк ВТБ24 (ЗАО) предоставил кредит в размере 918000 рублей на срок 110 месяцев для целевого использования, а именно, для приобретения квартиры, состоящей из трех жилых комнат, общей площадью 58 кв.м., в том числе жилой площадью 35,7 кв.м., расположенной по адресу: <адрес> За пользование кредитом заемщик уплачивает кредитору проценты из расчета годовой процентной ставки 11,75 % годовых. Кредит в сумме 918000 рублей зачислен ДД.ММ.ГГГГ на лицевой счет Фокина Н.В. Согласно п.2.4 кредитного договора обеспечением исполнения обязательств заемщика по кредитному договору являются: залог (ипотека) квартиры; солидарное поручительство Фокиной Н.М. С целью обеспечения обязательств заемщика по кредитному договору с Фокиной Н.М. был заключен договор поручительства от ДД.ММ.ГГГГ № согласно которому поручитель принял на себя обязательство солидарно с заемщиком отвечать перед кредитором на условиях и в соответствии с договором поручительства за исполнение заемщиком всех обязательств по кредитному договору, включая обязательства по досрочному полному возврату кредита. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ квартира оценена в размере 1056000 рублей. Государственная регистрация договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ произведена ДД.ММ.ГГГГ регистрирующим органом. Права залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, удостоверены Закладной и выданной Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Саратовской области первоначальному залогодержателю - Банку ВТБ24 (ЗАО) ДД.ММ.ГГГГ Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена ДД.ММ.ГГГГ за №. Квартира приобретена в собственность Фокина Н.В. Законным владельцем Закладной в настоящее время является ООО «Долговой Центр» на основании договора купли-продажи закладной от ДД.ММ.ГГГГ. Начиная с апреля 2009 г. ежемесячные аннуитетные платежи по погашению суммы кредита и процентов за пользование им ответчиками не производятся. В соответствии с п.п.6.3. и 6.4. кредитного договора в случае нарушения сроков возврата кредита и уплаты начисленных по кредиту процентов, на сумму соответствующей просроченной задолженности начисляется неустойка (пеня) в размере 0,1 % за каждый день просрочки. В связи с неисполнением заемщиком обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, банком в соответствии с п.5.4.1 кредитного договора предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств. Указанное требование ответчиками выполнено не было. В соответствии с условиями п.п.5.4.1 и 5.4.3 кредитного договора указанное обстоятельство является основанием для досрочного возврата суммы задолженности по кредиту и обращения взыскания на заложенную квартиру. Задолженность ответчиков по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила: 1003157 руб. 56 коп., в том числе: 814500 руб. 29 коп. - задолженность по кредиту, 122785 руб. 79 коп. - задолженность по плановым процентам за пользование кредитом, 28147 руб. 72 коп. - пени за несвоевременную уплату плановых процентов за пользование кредитом, 37723 руб. 76 коп. - пени по просроченному долгу. С учетом изложенного, истец просит: взыскать солидарно с Фокина Н.В. и Фокиной Н.М. в пользу ООО «Долговой Центр» задолженность в сумме 1003157 руб. 56 коп., в том числе: 814500 руб. 29 коп. - задолженность по кредиту, 122785 руб. 79 коп. - задолженность по плановым процентам за пользование кредитом, 28147 руб. 72 коп. - пени за несвоевременную уплату плановых процентов за пользование кредитом, 37723 руб. 76 коп. - пени по просроченному долгу, а также, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день реализации квартиры определить подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в размере 11,75 % годовых и пени за несвоевременную уплату плановых процентов и пени по просроченному долгу в размере 0,1 % за каждый день просрочки, на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу 814500 рублей 29 копеек; обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> в том числе: определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов, определить начальную продажную стоимость квартиры в размере 1056000 рублей; взыскать с ответчиков расходы по уплате государственной пошлины в сумме 13215 рублей 79 копеек. Представитель истца ООО «Долговой Центр» по доверенности Сизова В.Ю. в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме, не возражала против определения судом начальной продажной стоимости квартиры в размере 1480000 руб. Ответчик Фокин Н.В. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, представил заявление с просьбой рассмотреть дело в его отсутствие с участием его представителя Мукашева Р.Б. Представил возражения на исковое заявление, в которых указывает, что по кредитному договору им выплачено 337432 рубля. Выплата кредита осуществлялась ежемесячно до наступления существенных изменений обстоятельств. Существенными обстоятельствами считает изменение в стране общих экономических условий и мирового кризиса в целом. В связи с этим ДД.ММ.ГГГГ в адрес банка им были направлены письма, в которых он просил банк дать временную отсрочку по оплате кредита, либо изменить порядок начисления и уплаты процентов по договору. Однако никаких мер со стороны банка к урегулированию данной проблемы принято не было. С выводами профессиональных оценщиков о рыночной стоимости квартиры в 1480000 рублей согласен и считает, что требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество является не обоснованным и не подлежащим удовлетворению, поскольку размер заявленных требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Спорный объект недвижимости является для него и его семьи единственным жильем. Требования истца о взыскании задолженности по плановым процентам, а также пени за несвоевременную уплату плановых процентов за пользование кредитом, считает незаконными, поскольку данный вид процентов не указан в кредитном договоре, и их необходимо расценивать как скрытую комиссию. Считает, что истцом не подтверждено документально одно из условий договора купли-продажи закладной от ДД.ММ.ГГГГ, а именно п.6 договора «Покупная цена и платежи», п.п.64. договора нет подписанного акта взаиморасчетов, т.е. является ли ООО «Долговой центр» владельцем закладной. Суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствии ответчика Фокина Н.В. Ответчик Фокина Н.М. в судебном заседании исковые требования не признала, просила суд уменьшить размер пени, считает, что сумма пени является завышенной, не обращать взыскание не квартиру, так как она является их единственным местом жительства. Представитель ответчика Фокина Н.В. по доверенности Мукашев Р.Б. исковые требования не признал, просил суд применить ст. 333 ГК РФ в отношении штрафных санкций, и отказать в удовлетворении требования об обращении взыскания не квартиру, поскольку сумма неисполненных обязательств менее 5 % от заложенного имущества, т.е. размер заявленных требований залогодержателя несоразмерен стоимости заложенного имущества. Заслушав представителя истца, ответчика, представителя ответчика, рассмотрев материалы дела, суд считает, что требования подлежат удовлетворению. Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Банком ВТБ 24 (закрытое акционерное общество) и ответчиком Фокиным Н.В. заключен кредитный договор №, в соответствии с которым ответчику был предоставлен кредит в размере 918000 руб. сроком на 110 месяцев. Кредит предоставлен для целевого использования, а именно: приобретения квартиры, расположенной по адресу: <адрес> состоящей из трех жилых комнат, имеющей общую площадь 58 кв.м., жилую площадь 35,7 кв.м., за 1080000 рублей в собственность заемщика (л.д. 19-32). В соответствии с п. 5.1.1. кредитного договора Фокин Н.В. обязался возвратить кредит в полном объеме и уплатить проценты в размере и порядке, установленным договором. Согласно п.4.1. за полученный кредит заемщик уплачивает кредитору проценты из расчета годовой процентной ставки в размере 11,75 % годовых. Заемщик погашает кредит и уплачивает проценты путем осуществления аннуитетных платежей (п.4.3., п.5.1.2. кредитного договора). Квартира, находящаяся по адресу: <адрес> была приобретена Фокиным Н.В. на основании договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.45-50). Государственная регистрация права собственности Фокина Н.В. на вышеуказанную квартиру произведена ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной регистрационной службой по Саратовской области (л.д. 58). В соответствии с п.2.4. кредитного договора обеспечением исполнения обязательств заемщика по кредитному договору являются: залог (ипотека) квартиры, расположенной по адресу: <адрес> солидарное поручительство Фокиной Н.М. Права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой объекта недвижимости, были удостоверены Закладной, составленной ответчиком Фокиным Н.В. как должником и залогодержателем и выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по Саратовской области первоначальному залогодержателю - ДД.ММ.ГГГГ Государственная регистрация ипотеки осуществлена Энгельсским отделом Управления Федеральной регистрационной службы по Саратовской области ДД.ММ.ГГГГ № (л.д.51-57). Ограничение права собственности ответчика на квартиру указано в Свидетельстве о государственной регистрации права (л.д.58). Банк ВТБ 24 (закрытое акционерное общество) передало права по Закладной обществу с ограниченной ответственностью «Долговой Центр» по договору купли-продажи закладных от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.67-79). С целью обеспечения обязательств заемщика по кредитному договору с Фокиной Н.М. был заключен договор поручительства от ДД.ММ.ГГГГ № согласно которому поручитель принял на себя обязательство солидарно с заемщиком отвечать перед кредитором на условиях и в соответствии с договором поручительства за исполнение заемщиком всех обязательств по кредитному договору, включая обязательства по досрочному полному возврату кредита (л.д.33-38). В соответствии с ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства. В силу ст. 810, 819 ГК РФ заемщик обязан возвратить сумму займа и проценты по условиям договора. Согласно ст.363 ГК РФ при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя. Однако ответчик Фокин Н.В. надлежащим образом взятые на себя обязательства по возврату суммы займа и начисленных процентов не исполняет. В случае нарушения сроков возврата кредита и уплаты начисленных по кредиту процентов, на сумму соответствующей просроченной задолженности начисляется неустойка (пеня) в размере 0,1 % за каждый день просрочки, согласно п.п.6.3. и 6.4. кредитного договора Согласно расчета задолженность Фокина Н.В. по кредитному договору по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 1003157 руб. 56 коп., в том числе: 814500 руб. 29 коп. - задолженность по кредиту, 122785 руб. 79 коп. - задолженность по плановым процентам за пользование кредитом, 28147 руб. 72 коп. - пени за несвоевременную уплату плановых процентов за пользование кредитом, 37723 руб. 76 коп. - пени по просроченному долгу (л.д. 7-18). Расчет суммы задолженности ответчиками и представителем ответчика не оспорен. Поскольку ответчик добровольно не исполняет обязательств по договору, то в силу имеющегося договора поручительства ответчик Фокина Н.М. несет солидарную ответственность с должником перед истцом. Истцом ответчикам были направлены требования от ДД.ММ.ГГГГ о досрочном истребовании задолженности от ДД.ММ.ГГГГ Данные требования были получены ответчиками, о чем свидетельствуют уведомления о вручении. Однако до настоящего времени ответчиками задолженность не погашена. Таким образом, суд считает, что следует взыскать с ответчиков в пользу истца сумму задолженности. В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Основанием для применения ст. 333 ГК РФ может служить только явная несоразмерность подлежащих взысканию процентов последствиям нарушения обязательств. Таким образом, суд приходит к выводу, что неустойка, подлежащая взысканию с ответчиков соразмерна последствиям нарушения обязательств, и снижению не подлежит. Фокин Н.В. длительное время, с апреля 2009 года, не исполняет обязательства перед кредитором. Остаток основного долга составляет 814500 руб. 29 коп., плановые проценты за пользование кредитом составляют 122785 руб. 79 коп. В силу ст. 348 ГК РФ, п.1 ст. 50, ст. 51 Федерального закона от 16.07.1998г. № 102-ФЗ (в ред. от 17.07.2009г) «Об ипотеке (залоге недвижимости)», п.7.1. Закладной, в связи с неисполнением ответчиком условий договора целевого займа, владелец закладной вправе обратить взыскание на заложенное имущество. Установлено, что надлежащее исполнение обязательств Фокина Н.В. по кредитному договору, заключенному между ним и банком, обеспечено залогом приобретаемой в собственность Фокина Н.В. квартиры. В соответствии со ст. ст. 51, 54, ст.56, ст.78 Федерального закона от 16.07.1998г. №102-ФЗ (в ред. от 17.07.2009г) «Об ипотеке (залоге недвижимости)», следует обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество путем продажи с публичных торгов. Ст. 446 ГК РФ предусмотрено, что обращение взыскания на жилое помещение, даже в случае если оно является единственным пригодным для постоянного проживания для должников и членов их семей помещением допускается. Стороны не пришли к соглашению в части установления начальной продажной цены заложенной квартиры. Согласно п. 2.3 кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ цена квартиры, приобретенной Фокиным, установлена в сумме 1080000 рублей. Представитель истца представил суду отчет об определении рыночной стоимости квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, где указана стоимость спорной квартиры в сумме 1056000 рублей (л.д.65-66). По определению суда по делу была проведена экспертиза. Согласно заключению эксперта № Кредитного потребительского кооператива «КЕДР» по определению рыночной стоимости трехкомнатной квартиры, общей площадью 58 кв.м., расположенной по адресу: <адрес> рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 1480000 рублей. Экспертное заключение оценено судом в соответствии с требованиями ст.67, ст.86 ГПК РФ и содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы. Суд расценивает заключение эксперта как допустимое достаточное доказательство по делу. В соответствии с ч. 3 ст. 350 ГК РФ начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях. Суд считает, что следует установить начальную продажную цену заложенного имущества в сумме 1480000 руб. исходя из фактической стоимости, определенной в установленном законом порядке путем проведения экспертизы. На основании ст. 98 ГПК РФ подлежат взысканию с ответчиков расходы, понесенные истцом по оплате государственной пошлины, по 6607 руб. 90 коп. с каждого. На основании изложенного, и руководствуясь ст. ст. 12, 56, 67, 98, 197 ГПК РФ, суд решил: Взыскать солидарно с Фокина Н.В. и Фокиной Н.М. в пользу общества с ограниченной ответственностью «Долговой Центр» задолженность по кредиту 814500 руб. 29 коп., задолженность по плановым процентам за пользование кредитом 122785 руб. 79 коп., пени 28147 руб. 72 коп., пени по просроченному долгу 37723 руб. 76 коп., а всего в сумме 1 003 157 руб. 56 коп. (Один миллион три тысячи сто пятьдесят семь рублей 56 коп.), а также, начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день реализации квартиры, определить подлежащим выплате проценты за пользование кредитом в размере 11,75% годовых и пени за несвоевременную уплату плановых процентов и пени по просроченному долгу в размере 0,1 % за каждый день просрочки, на сумму остатка неиспользованных обязательств по основному долгу 814500 руб. 29 коп. Обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> в том числе: определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов; определить начальную продажную стоимость квартиры в размере 1 480 000 (Один миллион четыреста восемьдесят тысяч) рублей. Взыскать с Фокина Н.В. в пользу общества с ограниченной ответственностью «Долговой Центр» расходы по уплате государственной пошлины в размере 6607 руб. 90 коп. (Шесть тысяч шестьсот семь руб. 90 коп.). Взыскать с Фокиной Н.М. в пользу общества с ограниченной ответственностью «Долговой Центр» расходы по уплате государственной пошлины в размере 6607 руб. 90 коп. (Шесть тысяч шестьсот семь руб. 90 коп.). Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд путем подачи кассационной жалобы через Энгельсский районный суд в течение 10 дней Председательствующий