Дело № 2-3489(1)11
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
31 октября 2011 г. Энгельс
Энгельсский районный суд Саратовской области в составе:
председательствующего судьи Стрельниковой С.Ю.
при секретаре Чижовой Н.Я.,
с участием адвоката Смирновой О.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Поляковой Е.Е. к Миньковой Е.В. о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка, по встречному иску Миньковой Е.В. к Поляковой Е.Е. о признании договора купли-продажи недействительным,
установил:
Полякова Е.Е. обратилась в суд с иском к Миньковой Е.В. с требованием о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка. Требования мотивированы тем, что ответчица является собственницей земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>. Ответчица обратилась к истице с просьбой о займе денежной суммы в размере 100 000 рублей на срок 1 год с предоставлением в качестве обеспечения займа указанный земельный участок. ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был составлен и пописан договор займа, по условиям которого истица передает в собственность Миньковой Е.В. деньги в сумме 100 000 рублей, а Минькова Е.В. обязуется возвратить указанную сумму с процентами в размере 12% в месяц в оговоренный срок. За пользование денежными средствами заемщик (ответчица) уплачивает займодавцу (истице) проценты из расчета 12% в месяц начиная с ДД.ММ.ГГГГ. Стороны пришли к соглашению о сроке действия договора-1 год. Размер процентов за пользование суммой займа равен 144 000 рублей. В целях обеспечения надлежащего исполнения своих обязательств по договору ответчицей предоставлен в залог земельный участок, принадлежащий ответчице и расположенный по адресу: <адрес> площадью 937 кв.м., предоставленный под индивидуальную жилую застройку из земель населенных пунктов. Указанный земельный участок оформляется на займодавца путем регистрации договора купли-продажи земельного участка в Энгельсском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области с указанием его стоимости в размере 244 000 рублей, то есть суммы займа в размере 100 000 рублей, а также процентов за пользование суммой займа в размере 144 000 рублей. После выполнения заемщиком (ответчицей) всех своих обязательств по договору займодавец (истица) обязуется переоформить на заемщика заложенный земельный участок путем регистрации договора купли-продажи земельного участка. Одновременно с договором займа сторонами был составлен договор купли-продажи земельного участка, то есть сторонами выполнены все условия договор займа.
Однако, перед оформлением сделки в регистрационном органе, Минькова Е.В. предложила истице оформить договор купли-продажи не как обеспечительную меру, а как реальную куплю- продажи, с приобретением истицей земельного участка за 244 000 рублей, то есть за сумму, ранее оговоренную как сумму долга с учетом процентов. Истица согласилась на предложение Миньковой Е.В. и при регистрации договору купли-продажи оплатила полностью 244 000 рублей, которые Минькова Е.В. получила в регистрирующем органе при подписании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается её распиской и подписью в договоре. Затем документы были сданы на регистрацию и через некоторое время истица получила Уведомление о приостановке регистрационных действий на срок 3 месяца на основании заявления Миньковой Е.В. от ДД.ММ.ГГГГ.
Истица считая, что ею выполнены все условия по договору купли- продажи, а ответчица уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности, она обратилась в суд с иском, в котором просит признать состоявшейся сделку купли-продажи земельного участка площадью 937 кв.м., предоставленного под индивидуальную жилую застройку из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ между Миньковой Е.В. и Поляковой Е.Е., признать за Поляковой Е.Е. право собственности на указанный земельный участок, а также взыскать с ответчицы все понесенные судебные расходы.
Минькова Е.В. обратилась в суд со встречным иском к Поляковой Е.В. с требованием о признании договора купли-продажи недействительным. Требование мотивировано тем, что действительно, в апреле 2011 года в связи с тяжелым материальным положением была вынуждена заключить договор займа под залог недвижимого имущества через риэлторскую фирму. Договор был заключен с сотрудницей риэлторской фирмы Поляковой Е.Е., с которой она познакомилась только при подписании договора. В соответствии с условиями договора займа, ей предоставлялась сумма в размере 100 000 рублей с процентами в размере 12% в месяц, что составляет 144 000 рублей. Таким образом, сумма, которую она должна была возвратить к истечению срока действия договора займа, составила 244 000 рублей: в том числе основной долг и проценты. Договор займа был заключен сроком на 1 год, то есть с момента подписания от ДД.ММ.ГГГГ и до ДД.ММ.ГГГГ.
В целях обеспечения надлежащего исполнения ею обязательства по возврату денежных средств она представила в качестве залога недвижимое имущество, а именно земельный участок, площадью 937 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>,принадлежащший ей на праве собственности. Фактически был заключен договор займа под залог недвижимого имущества, а договор купли-продажи выступил в качестве обеспечительной меры по исполнению основного обязательства по возврату денежных средств. Срок возврата денежных средств по договору займа наступает ДД.ММ.ГГГГ.
Минькова Е.В. считает договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ притворной сделкой, поскольку не имела намерений продавать свой земельный участок, так как начала строительство жилого дома на этом земельном участке: вырыт котлован под фундамент, возведена часть фундамента. При заключении договора купли-продажи она желала получить необходимую сумму денег, а Полякова Е.Е.- гарантии возврата такой жен суммы с учетом процентов в предусмотренные сроки.
Считает, что между нею и Поляковой Е.Е. фактически был заключен договор займа денежных средств под залог недвижимого имущества, а не сделка купли-продажи. Поскольку договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ прикрывает другую сделку- является притворной сделкой, он не может быть признан состоявшимся. Деньги в сумме 244 000 рублей по договору купли-продажи она не получала. Цена договора купли- продажи- это размер основного долга и процентов за пользование суммой займа, но не стоимость земельного участка, которая фактически является значительно больше. Проконсультировавшись с юристом, она срочно приостановила сделку.
В судебном заседании истица по первоначальному иску Полякова Е.Е. отсутствовала, письменно просила о рассмотрении дела её отсутствие.
Представитель Поляковой Е.Е. Тюленев А.В., действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования своей доверительницы поддержал, доводы встречного иска не признал, утверждал, что между сторонами был заключен договор купли-продажи земельного участка, принадлежащего Миньковой Е.В. за 244 000 рублей. Сначала между сторонами был заключен договор займа на сумму 100 000 рублей. В качестве обеспечения исполнения Миньковой Е.В. условий договора по возврату сумму займа, в тексте договора был предусмотрен залог недвижимого имущества- земельного участка. Договором было предусмотрено условие о процентах за пользование суммой займа-12% в месяц. Срок договора –год с момента подписания и до ДД.ММ.ГГГГ. Получив деньги, Минькова Е.В. предложила заключить основной договор. Деньги по договору в размере 244 000 рублей Миньковой Е.В. были получены в полном объеме, о чем свидетельствует её расписка и её подпись в тексте договора. Заключив договор купли- продажи, его сдали на государственную регистрацию, в связи с чем, договор займа в части залога на государственную регистрацию не сдавался.
В удовлетворении встречного иска просил отказать, так как договор купли-продажи соответствовал воле продавца и сторонами исполнен.
В судебном заседании Минькова Е.В. требования Поляковой Е.Е. не признала, просила удовлетворить её встречный иск о признании сделки недействительной. Пояснила, что в ДД.ММ.ГГГГ ей срочно нужны были деньги. В газете «К» она прочитала объявление о предоставлении займа под залог недвижимого имущества через риелторскую фирму. Позвонив по указанному телефону, ей сказали, что можно заключить договор займа под залог земельного участка. Но указав в договоре сумму в 100 000 рублей, фактически она получит меньше. Поскольку ей срочно нужны были деньги, а взять их было негде, она согласилась на предложенные условия, и ДД.ММ.ГГГГ заключила с ранее ей незнакомой Поляковой Е.Е. договор займа 100 000 рублей под залог принадлежащего ей земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>. В тот же день был заключен договор купли-продажи на сумму 244 000 рублей, то есть сумму основного долга и сумму процентов за пользование займом в 144 000 рублей. Договор купли-продажи- это как обеспечение того, что если договор займа не будет исполнен, то право собственности по договору купли-продажи перейдет к Поляковой Е.Е.. Продавать участок она не желала, была намерена в ближайшее время возвратить долг. Все документы были сданы на государственную регистрацию. Однако, проконсультировавшись с юристом, она узнала, что теперь должна выплатить долг с процентами и одновременно с этой возникшей обязанностью лишилась земельного участка, в связи с чем, приостановила сделку. Возвратить долг она была готова уже на следующий месяц. Однако, договором займа было предусмотрено, что досрочно долг не может быть возвращен ранее, чем через три месяца с даты заключения договора. Возвратить долг она способна и в настоящее время. Договор займа еще не истек, а Полякова Е.Е. уже требует перехода права собственности. Отчуждать своё недвижимое имущество она не намерена ни в настоящее время, ни ДД.ММ.ГГГГ.
Представитель Миньковой Е.В. адвокат Смирнова О.Г., допущенная к участию в качестве представителя по устному ходатайству Миньковой Е.В. исковые требования своей доверительницы поддержала, просила их удовлетворить, поскольку договор купли-продажи земельного участка является притворной недействительной сделкой. Этим договором прикрывается договор займа денежных средств, который стороны фактически заключили и приступили к исполнению. В удовлетворении требования Поляковой Е.Е. просила отказать. Поскольку договор займа действует и в настоящее время, то Минькова Е.В. намерена его исполнять.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области в судебном заседании отсутствовал, письменно просил о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления. В материалах дела имеются письменные отзывы Управления на иск, согласно которым необходимо установить действительное волеизъявление сторон при заключении договора купли- продажи, а также установить исполнен ли договор сторонами, в частности, передавался ли предмет договора от одной стороны к другой.
Суд, выслушав представителя Поляковой Е.Е., Минькову Е.В. и её представителя, исследовав письменные доказательства и материалы гражданского дела, пришел к выводу, что требования Поляковой Е.Е. удовлетворению не подлежат, тогда как требования Миньковой Е.В. законны и обоснованны.
Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основании договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Миньковой Е.В. и Поляковой Е.Е. заключен договор займа, по условиям которого Полякова Е.Е. передает в собственность Миньковой Е.В. в собственность деньги в сумме 100 000 рублей с обязанностью возврата суммы займа с процентами в размере 12% в месяц сроком на 1 год. Размер процентов составит 144 000 рублей. В целях обеспечения надлежащего исполнения своих обязательств по договору заемщик (Минькова Е.В.) предоставляет в залог недвижимое имущество- земельный участок, принадлежащий ей на праве собственности и находящееся по адресу: <адрес>,площадью 937 кв.м.. Указанный земельный участок оформляется на займодавца-Полякову Е.Е. путем регистрации договора купли-продажи земельного участка с указанием его стоимости в размере 244 000 рублей, то есть суммы займа в размере 100 000 рублей, а также процентов за год в размере 144 000 рублей ( л.д.9). В тот же день между теми же сторонами был заключен договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>,площадью 937 кв.м.Стороны пришли к соглашению о цене продаваемого земельного участка в сумме 244 000 рублей, которые продавец получил с покупателя полностью наличными непосредственно при подписании договора.
В соответствии с п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворной является сделка, совершенная с целью прикрыть другую сделку. В силу приведенной нормы права признаком притворности сделки является отсутствие волеизъявления на исполнение заключенной сделки у обеих ее сторон, а также намерение сторон фактически исполнить прикрываемую сделку.
Притворная сделка совершается без намерения воспользоваться ее правовыми последствиями и прикрывает ту сделку, которая заключается с действительными намерениями породить гражданские права и обязанности. По сути, имеются две сделки: прикрываемая, которую стороны заключили с намерением воспользоваться порождаемыми ею правами и обязанностями, и прикрывающая, призванная скрыть подлинный характер правоотношения. Правовая судьба прикрываемой сделки зависит от того, соответствует ли она требованиям закона с точки зрения субъектного состава, содержания, формы и т.п. Стороны должны преследовать общую цель и с учетом правил ст. 432 ГК РФ достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.
Следовательно, в предмет доказывания по делам о признании недействительными притворных сделок входят факт заключения сделки, действительное волеизъявление сторон, обстоятельства заключения договора и доказательства несоответствия волеизъявления сторон их действиям.
Пояснениями представителей сторон, а также пояснениями Миньковой Е.В. судом установлено, что Полякова Е.Е. в качестве покупателя спорный земельный участок не осматривала, фактически его не получала от продавца. Правоустанавливающие документы на него находятся у Миньковой Е.В., которая продавать его не намеревается. Более того, намерена осуществить строительство на спорном земельном участке. Минькова Е.В. в судебном заседании поясняла о том, что вскоре после заключения договора займа уже была способна возвратить долг и фактически исполнить возникшее денежное обязательство. Однако, Полякова Е.Е. не принимает у неё исполнение.
В пользу того, что между сторонами был заключен договор займа свидетельствует и тот факт, что договор займа в связи с заключением договора купли-продажи не расторгнут, долговой документ находится у займодавца.
Толкуя текст договора займа буквально по правилам статьи 431 ГК РФ суд установил, что стороны договора пришли к соглашению по всем его существенным условиям, в том числе и по условию обеспечения его исполнения- залог недвижимого имущества. В случае неисполнения или ненадлежащего его исполнения право собственности на спорный земельный участок перейдет к займодавцу посредством регистрации договора купли-продажи земельного участка. После того, как обязательства заемщиком (Миньковой Е.В.) по договору займа будут исполнены займодавец (Полякова Е.Е.) обязуется переоформить на заемщика заложенный земельный участок путем регистрации договора купли-продажи земельного участка, то есть после исполнения возникшего денежного обязательства стороны должны быть возвращены в первоначальное положение. Договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ в рассматриваемом случае суд расценивает, как основание для перехода права собственности в будущем при неисполнении или ненадлежащем исполнении денежного обязательства Миньковой Е.В.. В пользу этого вывода суда свидетельствует также цена договора купли-продажи недвижимого имущества, которая согласуется с ценой договора займа.
То есть, стороны не намеревались создать те последствия, которые наступают при заключении и исполнении договора купли-продажи недвижимого имущества.
О том, что у Миньковой Е.В. отсутствовала воля на отчуждение принадлежащего ей земельного участка свидетельствуют её заявления о приостановлении государственной регистрации договора купли-продажи и о прекращении государственной регистрации.
Суд принимает во внимание доводы Миньковой Е.В. и её представителя на притворность совершенной сделки купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку она направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю сторон данного договора. При заключении данного договора они преследовали общую цель – Минькова Е.В. получить необходимую сумму денег, а Полякова Е.Е.- гарантии возврата такой же суммы в предусмотренные сроки.
В силу ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Статья 307 ГК РФ предусматривает, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Согласно ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
В случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.
Таким образом, суд исходит из того, что каждая из сторон действовала в своем интересе, на условиях устраивающих их, с учетом сложившейся бытовой ситуации.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Согласно ст. 412 ГК РФ Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
Установив фактические обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Поляковой Е.Е. и Миньковой Е.В. договор купли-продажи земельного участка, площадью 937 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> является притворной сделкой, а потому его следует признать недействительным (ничтожным).
В соответствии с ч. 2 ст. 170 ГК РФ, притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Согласно ч. 1 и ч. 2 ст. 167 ГПК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Согласно документам, представленным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии государственная регистрация договора купли-продажи на основании заявлений Миньковой Е.В. была приостановлена на 3 месяца с ДД.ММ.ГГГГ, а позже-прекращена в связи с изменившимися обстоятельствами, отсутствием расчета по договору. То есть объективно установлено, что сделка купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ не была исполнена, что логически подтверждает вывод суда о притворности сделки, которая не порождает юридических последствий.
Основания для удовлетворения исковых требований Поляковой Е.Е. о признании сделки состоявшейся и признании права собственности за Поляковой Е.Е. отсутствуют. Имеются основания для удовлетворения требования Миньковой Е.В. о признании сделки недействительной.
В соответствии со 98 ГПК РФ должен быть рассмотрен вопрос о распределении судебных расходов между сторонами.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
решил:
Признать договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>,заключенный между Миньковой Е.В. и Поляковой Е.Е. ДД.ММ.ГГГГ недействительным ничтожным договором.
Взыскать с Поляковой Е.Е. в пользу Миньковой Е.В. расходы по оплате государственной пошлины в размере 200 рублей.
В удовлетворении исковых требований Поляковой Е.Е. к Миньковой Е.В. о признании состоявшейся сделки купли-продажи земельного участка площадью 937 кв.м., предоставленного под индивидуальную жилую застройку из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, о признании права собственности Поляковой Е.Е. на земельный участок площадью 937 кв.м., предоставленного под индивидуальную жилую застройку из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес>, взыскании судебных расходов отказать.
Решение может быть обжаловано в течении 10 дней в Саратовский областной суд через Энгельсский районный суд.
Председательствующий