Дело 2-2950(1)/2011
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
02 декабря 2011 года г. Энгельс
Энгельсский районный суд Саратовской области в составе:
председательствующего судьи Паршиной С.В.
при секретаре Фуртас С.М.
рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Бурдуковой Т.А., Бурдукова С.И. к Чистяков М.А. о признании недействительным договора купли-продажи, прекращении права собственности, признании права собственности
установил:
Бурдукова Т.А., Бурдуков С.И. обратились в суд с исковыми требованиями к Чистякову М.А. о признании договора купли-продажи от 16 июля 2010 года квартиры по адресу: <адрес>, <адрес>, недействительным с момента его подписания сторонами. Просили прекратить право собственности на указанную квартиру и запись о государственной регистрации права собственности у Чистякова М.А., признать за ними право общей долевой собственности на квартиру по <адрес> доли. В обоснование требований указали, что спорная квартира принадлежала им на основании договора на приватизацию жилого помещения от 06 мая 2005 года. В силу сложившегося тяжелого материального положения у их дочери Егоровой Е.С., они вынуждены были дать ей согласие на передачу квартиры под залог по договору займа денежных средств. 16 июля 2010 года Чистяков М.А. представил для подписания три договора: купли-продажи, дополнительное соглашение № 1 к договору, договор займа на 350000 руб. Сумма займа, указанная в договоре купли-продажи и в договоре займа – это одна и та же сумма. Когда они обратились к Чистякову М.А. с просьбой вернуть квартиру, получили отказ. Считали договор купли-продажи притворной сделкой, так как указанная квартира является для них единственным жильем. Продавать данную квартиру, тем более по цене, намного ниже рыночной, истцы не намеревались. Ответчик спорным договором купли-продажи фактически прикрыл другую сделку - заем денежных средств под залог квартиры.
Ответчик Чистяков М.А. исковые требования Бурдуковой Т.А., Бурдукова С.И. не признал, в представленных возражениях на исковое заявление указал, что действительная воля всех сторон договора от 16 июля 2010 года была направлена именно на заключение договора купли-продажи, в связи с чем довод истцов о притворности оспариваемой сделки не соответствует действительности и противоречит представленным доказательствам (л.д. 72-76).
Истцы Бурдукова Т.А., Бурдуков С.И. в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены в установленном законом порядке.
Представитель истцов Бурдуковой Т.А., Бурдукова С.И. по доверенности Ануфриев В.М. (л.д. 30-31) в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен в установленном законом порядке. Ранее в судебном заседании исковые требования поддержал, пояснив, что под видом договора купли-продажи спорной квартиры от 16 июля 2010 года истцы Бурдуковы фактически заключили с ответчиком Чистяковым М.А. договор займа под залог квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, <адрес>.
Ответчик Чистяков М.А. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен в установленном законом порядке, находится под стражей в ФКУ ИЗ-64/1 г. Саратова.
Представитель ответчика Чистякова М.А. по доверенности Михеев А.В. (л.д. 37-38) в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен в установленном законом порядке. Ранее в судебном заседании исковые требования не признал.
3-и лица Егорова Е.С., Бурдуков А.С. в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены в установленном законом порядке.
Представитель 3-го лица Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен в установленном законом порядке.
Суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 153 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Судом установлено, что квартира <адрес> <адрес> в <адрес> принадлежала Бурдуковой Т.А., Бурдукову С.И. по <адрес> доли каждому на основании договора на приватизацию жилого помещения от 06 мая 2005 года № <адрес> (л.д. 18-19).
15 июля 2010 года Бурдуковой Т.А., Бурдуковым С.И. была выдана нотариальная доверенность на имя Егоровой Е.С. с правом продажи за цену и на условиях по своему усмотрению, принадлежащих им долей квартиры в праве общей долевой собственности, находящейся по адресу: <адрес>, <адрес> (л.д. 50).
16 июля 2010 года между Бурдуковой Т.А. (Клиент-1), Бурдуковым С.И. (Клиент-2) в лице представителя по доверенности Егоровой Е.С. и индивидуальным предпринимателем Чистяковым М.А. (Агентство) заключен договор купли-продажи № <адрес> трехкомнатной квартиры площадью 63,8 кв. м, расположенной по адресу: <адрес>, <адрес> цене 700 000 руб. (л.д. 58-64).
Стороны определили, что расчеты по договору осуществляются следующим образом: на момент подписания договора Агентство уплатило Клиентам аванс в сумме 350 000 руб., по 175 000 руб. каждому из клиентов. Оставшаяся сумма в размере 450 000 руб. подлежит выплате в течение 90 дней после истечения либо досрочного прекращения срока пользования, указанного в п. 3.3 договора.
Пунктами 3.3, 3.5 договора предусмотрено, что срок пользования и владения объектом недвижимости Клиентами, исчисляется с момента государственной регистрации права собственности Агентства на объект недвижимости и действует 90 дней. За пользование и владение объектом недвижимости Клиенты вносят Агентству плату в размере 817 руб. в день.
Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что договор может быть расторгнут по инициативе Клиентов в период срока пользования, при соблюдении следующих условий: внесения платы в полном объеме за период от начала срока пользования до момента расторжения (минимум за 61 день срока пользования), выплаты сумм пени, предусмотренных настоящим договором в полном объеме, возврата суммы аванса, полученной по настоящему договору в полном объеме, отсутствия задолженности за потребленные услуги местных коммунальных служб, уведомления Агентства о намерении расторгнуть настоящий договор телефонограммой либо письменно по номерам телефонов или адресу указанных Агентством.
Денежные средства в сумме 350 000 руб. были получены Егоровой Е.С. при подписании договора купли-продажи.
28 июля 2010 года за Чистяковым М.А. зарегистрировано право собственности на указанное недвижимое имущество (л.д. 39, 132).
16 июля 2010 года между Бурдуковой Т.А., Бурдуковым С.И. в лице представителя по доверенности Егоровой Е.С. и индивидуальным предпринимателем Чистяковым М.А. заключено дополнительное соглашение № 1 к договору купли-продажи квартиры № <адрес> от 16 июля 2010 года (л.д. 109-110).
Согласно условиям соглашения сторонами договора был изменен порядок расчета по договору купли-продажи от 16 июля 2010 года следующим образом: на момент подписания договора Агентство уплатило Клиентам аванс в сумме 450 000 руб., по 232 500 руб. каждому клиенту. Оставшаяся сумма в размере 235 000 руб. подлежит выплате Агентством Клиентам в течение 90 дней после истечения либо досрочного прекращения срока пользования, указанного в п. 3.3 договора. За пользование и владение объектом недвижимости Клиенты вносят Агентству плату в размере 1085 руб. в день.
16 июля 2010 года между Бурдуковой Т.А. (заемщик) и Чистяковым М.А. (займодавец) заключен договор займа № <адрес>, по условиям которого в долг были переданы денежные средства в сумме 350 000 руб. на срок не позднее 15 октября 2010 года (л.д. 93-94).
В качестве обеспечения исполнения заемщиком обязательств по договору займа 16 июля 2010 года между Чистяковым М.А. (залогодержатель) и Бурдуковой Т.А. (залогодатель) в лице представителя по нотариальной доверенности Егоровой Е.С. был заключен договор ипотеки, принадлежащего истице имущества – земельного участка, жилого и хозяйственных строений, расположенных по адресу: <адрес>, <адрес> (л.д. 95-100).
Согласно отчету <адрес> от 15 июня 2011 года общества с ограниченной ответственностью «Сервис-Риэлт» рыночная стоимость трехкомнатной квартиры общей площадью 63,8 кв. м, расположенной по адресу: <адрес>, <адрес>, составляет 1 821 000 руб. (л.д. 157-213).
26 сентября 2011 года определением Кировского районного суда г. Самары утверждено мировое соглашение между Чистяковым М.А. и Бурдуковой Т.А. по делу о взыскании суммы долга по договору займа, которое вступило в законную силу 07 октября 2011 года.
Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
При совершении притворной сделки у сторон отсутствует намерение по ее исполнению, действия притворной сделки направлены на создание правовых последствий прикрываемой сделки.
Объяснения представителя истцов о заключении Бурдуковыми притворной сделки, прикрывающей договор займа под залог квартиры, подтверждаются изложенными обстоятельствами заключения спорной сделки – договора купли-продажи, особенностями ее условий, результатами исполнения данной сделки.
Сторонами по договору купли-продажи права и обязанности, вытекающие из указанного договора, не выполнены в полном объеме, денежные средства по договору Чистяковым М.А. в полном объеме не выплачены, ключи от квартиры ему не передавались, арендная плата не вносилась, в квартире проживает сын истцов - Бурдуков А.С., цена квартиры значительно занижена, и данные обстоятельства ответчиком не оспорены. В связи с этим договор купли-продажи каких-либо юридических последствий не влечет.
Анализируя изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что воля сторон при заключении спорной сделки - договора купли-продажи квартиры от 16 июля 2010 года, была направлена на достижение других правовых последствий, чем те, которые прямо следуют из указанной сделки. Заключенный сторонами договор купли-продажи спорной квартиры от 16 июля 2010 года фактически прикрывал заключенный теми же сторонами возмездный договор займа и соглашение о залоге квартиры в обеспечение возврата суммы займа и процентов по нему, поэтому требования о признании сделки недействительной в силу ее ничтожности обоснованы и подлежат удовлетворению.
Не могут быть удовлетворены такие требования как прекращение записи о государственной регистрации права собственности Чистякова М.А. на спорную квартиру. Такая запись уже составлена и право собственности Чистякова М.А. будет прекращено путем составления другой записи.
Руководствуясь ст. ст. 11,12,56,67,196-199 ГПК РФ, суд
решил:
признать недействительным договор купли-продажи от 16 июля 2010 года квартиры по адресу: <адрес>, <адрес>, заключенный между Бурдуковой Т.А., Бурдукова С.И. и Чистяков М.А..
Прекратить право собственности Чистяков М.А. на квартиру по адресу: <адрес>, <адрес>.
Признать за Бурдуковой Т.А., Бурдукова С.И. право общей долевой собственности по <адрес> доли на квартиру по адресу: <адрес>.
В остальной части исковых требований Бурдуковой Т.А., Бурдукову С.И. отказать.
На решение может быть подана кассационная жалоба в Судебную коллегию по гражданским делам Саратовского областного суда через Энгельсский районный суд в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий: