Дело № 2- 2573(1)/2012г.
Заочное решение
Именем Российской Федерации
13 июня 2012 года город Энгельс
Энгельсский районный суд Саратовской области в составе:
председательствующего судьи Оситко И.В.,
при секретаре судебного заседания Горенковой Я.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску закрытого акционерного общества «Ипотечный агент АИЖК 2008-1» к Романовой Т.В. об обращении взыскания на заложенное имущество,
установил:
Закрытое акционерное общество «Ипотечный агент АИЖК 2008-1» (далее – ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2008-1» обратилось в суд с вышеуказанным иском.
Требования мотивирует тем, что в соответствии с условиями договора займа № от ДД.ММ.ГГГГ открытое акционерное общество «Ипотечная корпорация Саратовской области» (далее - ОАО «Ипотечная корпорация Саратовской области») предоставило ответчику Романовой Т.В. займ в размере 440000 рублей на срок 180 месяцев для приобретения в собственность ответчика двухкомнатной квартиры общей площадью 36,7 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ квартира была оценена в сумму 949000 рублей, что подтверждается заключением Государственного унитарного предприятия «Саратовское областное бюро технической инвентаризации и оценки недвижимости» и указано в закладной. ДД.ММ.ГГГГ была произведена государственная регистрация права собственности ответчика на квартиру, права первоначального залогодержателя по договору займа, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной, произведена запись об ипотеке квартиры в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Законным владельцем закладной в настоящее время является истец. Начиная с ноября 2010 года ежемесячные платежи по возврату суммы займа и процентов за пользование им в нарушение условий закладной и договора займа производятся ответчиком с нарушением установленных сроков, в связи с чем ответчику было предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств. Указанное требование ответчиком не выполнено. Данное обстоятельство является основанием для обращения взыскания на заложенный объект недвижимости и досрочного возврата суммы задолженности по займу. Считая нарушенными свои права, истец просит обратить взыскание на двухкомнатную квартиру, определить начальную продажную стоимость квартиры в размере 949000 рублей, определить способ реализации квартиры с виде продажи с публичных торгов, определить размер суммы, подлежащей уплате истцу из стоимости заложенного имущества в размере 493426 рублей 65 копеек, в том числе остаток неисполненных обязательств по основному долгу – 392371 рубль 84 копейки, сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование займом – 58608 рублей 58 копеек, а также начисленные пени в размере 42446 рублей 23 копейки, а также начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день полного погашения обязательств по договору займа № № от ДД.ММ.ГГГГ или по день реализации квартиры (в зависимости от того, какое из событий наступит раньше) определить подлежащими выплате проценты за пользование займом в размере 11% годовых на сумму основного долга и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов по нему в размере 0,2% за каждый день просрочки, на сумму просроченного платежа, до даты вступления решения суда в законную силу.
В судебное заседание представитель истца не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, представил заявление с просьбой рассмотреть дело в его отсутствие, исковые требования поддержал, выразил согласие на рассмотрение дела в порядке заочного производства.
Ответчик Романова Т.В., третье лицо Романов В.Д., представитель третьего лица ОАО «Ипотечная корпорация Саратовской области» в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, ходатайство об отложении судебного заседания не заявили, об уважительных причинах неявки суду не сообщили.
С согласия представителя истца суд нашел возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика, третьих лиц в порядке заочного производства.
Исследовав материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению в следующем объеме и по следующим основаниям.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Статья 310 ГК РФ предусматривает, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Судом установлено, что в соответствии с условиями договора займа № от ДД.ММ.ГГГГ ОАО «Ипотечная корпорация Саратовской области» предоставило ответчику Романовой Т.В. займ в размере 440000 рублей на срок 180 месяцев для приобретения в собственность ответчика двухкомнатной квартиры общей площадью 36,7 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>; обеспечением исполнения обязательства является ипотека указанной квартиры на основании закона, что подтверждается договором займа от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.7-18).
Согласно платежному поручению № от ДД.ММ.ГГГГ сумма займа в размере 440000 рублей была перечислена на счет закрытого акционерного банка «Экономбанк» г. Саратов (л.д. 25).
Факт выдачи кредита подтверждается документально и ответчиком не оспаривается.
По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ квартира была оценена на сумму 949000 рублей в соответствии с заключением Государственного унитарного предприятия «Саратовское областное бюро технической инвентаризации и оценки недвижимости» (л.д. 26-35).
ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация права собственности ответчика на квартиру. Права первоначального залогодержателя по договору займа, обеспеченному ипотекой квартиры, удостоверены закладной, составленной ответчиком и истцом ДД.ММ.ГГГГ и выданной Управлением федеральной регистрационной службы по Саратовской области первоначальному залогодержателю ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 26-35).
Запись об ипотеке квартиры в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена ДД.ММ.ГГГГ за № (л.д. 26-35).
В силу п. 13 ст. 13 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой.
В соответствии со ст. 48 указанного Федерального закона права залогодержателя на закладную основываются на сделке по передаче прав по закладной (договор купли-продажи закладных и отметки на закладной, произведенной предыдущим владельцем закладной).
По договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ права по закладной ДД.ММ.ГГГГ были переданы истцу. Законным владельцем закладной в настоящее время является истец.
В соответствии с пп. 4.1.2 договора займа Романова Т.В. была обязана возвращать заем и уплачивать начисленные займодавцем проценты путем осуществления ежемесячных платежей по возврату займа и уплате процентов в сумме и порядке, указанном в п. 3 настоящего договора.
Пунктом 3 договора займа установлено, что за пользование займом заемщик уплачивает займодавцу проценты из расчета годовой процентной ставки в размере 11% годовых; проценты по займу начисляются займодавцем ежемесячно на остаток суммы займа (ссудной задолженности), подлежащей возврату, ежемесячно, начиная со дня, следующего за днем фактического предоставления займа, и по день окончательного возврата займа включительно.
В соответствии с п. 6.1. закладной Романова Т.В. обязана при нарушении сроков возврата суммы обязательства и/или уплаты начисленных по обязательству процентов, уплатить неустойку в виде пени в размере 0,2 % от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки.
За период с ноября 2010 года Романовой Т.В. были допущены просрочки платежей.
Согласно Расчету взыскиваемой суммы по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ сумма просроченных платежей ответчика составляет 493426 рублей 65 копеек, в том числе остаток неисполненных обязательств по основному долгу – 392371 рубль 84 копейки, сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование займом – 58608 рублей 58 копеек, а также начисленные пени в размере 42446 рублей 23 копейки (л.д.38-49).
Расчет задолженности по договору займа на ДД.ММ.ГГГГ ответчиком не оспорен.
Таким образом, требования истца о взыскании с ответчика остатка неисполненных обязательств по основному долгу, суммы неуплаченных процентов за пользование займом, начисленных пени, а также процентов за пользование займом, подлежат удовлетворению.
Вместе с тем, суд считает необходимым применить положения статьи 333 НК РФ и уменьшить размер подлежащей взысканию неустойки, поскольку она несоразмерна последствиям нарушенного обязательства, и уменьшить пени в размере 0,2% до 0,1% от суммы пророченных ежемесячных платежей за каждый календарный день просрочки начиная с ДД.ММ.ГГГГ до даты вступления решения суда в законную силу.
Согласно ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству, имеет право в случае не исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества. Залог возникает в силу договора.
В силу ст. 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой он имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.
Статьями 3, 50 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору ипотеки, для удовлетворения за счет этого имущества требований, в том числе по уплате основного долга, процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного залогом обязательства.
В соответствии со ст. 56 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание, должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов.
Пунктом 1 статьи 348 ГК РФ определено, что взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
Согласно пункту 2 этой же статьи в обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
В соответствии со ст. 54.1 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:
сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке;
период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.
Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.
Следовательно, в обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано только при одновременном наличии двух условий: 1) нарушение крайне незначительно; 2) размер требований вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
Ответчиком систематически нарушались сроки внесения платежей по договору. На ДД.ММ.ГГГГ по договору займа Романова Т.В. допустила нарушение сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев.
Кроме того, сумма неисполненного заемщиком обязательства составляет более пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке, что в силу закона является значительным нарушением обеспеченного ипотекой обязательства, а размер требований истца - соразмерным стоимости заложенного имущества.
Указанные выше обстоятельства являются основанием для обращения взыскания на недвижимое имущество.
Таким образом, установив факт ненадлежащего исполнения заемщиком Романовой Т.В. обязательств по договору займа, суд считает необходимым обратить взыскание на заложенное имущество – двухкомнатную квартиру общей площадью 36,7 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>.
В силу ст. 349 ГК РФ требования кредитора (залогодержателя) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда, если иное не предусмотрено соглашением залогодателя и залогодержателя, а в силу статьи 350 ГК РФ реализация производится путем продажи с публичных торгов. В случае реализации имущества по решению суда его начальная продажная цена определятся решением суда.
При оформлении залоговых правоотношений стороны дают оценку предмету залога, данное условие является существенным для договора залога (статья 339 ГК РФ).
В соответствии с ч.4 ст.54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика
Стороны продажную цену квартиры, определенную в закладной в 949000 рублей, не оспорили, согласны с ней.
Исходя из вышеприведенных требований закона, суд считает необходимым обратить взыскание на заложенное имущество – двухкомнатную квартиру, установив начальную продажную цену в размере 949000 рублей и определить способ его реализации в виде продажи с публичных торгов.
В соответствии с ч.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Истец представил доказательства, подтверждающие его требования, ответчик исковые требования не оспорил, не представил доказательств, подтверждающих необоснованность требований истца.
С учетом вышеизложенного, суд приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению.
Кроме того, согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Статьей 88 ГПК РФ установлено, что судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
При подаче искового заявления истец уплатил государственную пошлину в размере 4000 рублей (л.д. 52).
Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию указанные расходы по оплате государственной пошлины.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199, 235 ГПК РФ, суд
решил:
Взыскать с Романовой Т.В. в пользу закрытого акционерного общества «Ипотечный агент АИЖК 2008-1» задолженность по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 493426 (четыреста девяносто три тысячи четыреста двадцать шесть) рублей 65 копеек, в том числе: остаток неисполненных обязательств по основному долгу – 392371 рубль 84 копейки, сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование займом – 58608 рублей 58 копеек, а также начисленные пени в размере 42446 рублей 23 копейки.
Взыскивать с Романовой Т.В. в пользу закрытого акционерного общества «Ипотечный агент АИЖК 2008-1» проценты за пользование займом в размере 11% годовых на сумму основного долга, начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день фактического исполнения решения суда.
Взыскать с Романовой Т.В. в пользу закрытого акционерного общества «Ипотечный агент АИЖК 2008-1» пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов по нему в размере 0,1% за каждый день просрочки, на сумму просроченного платежа, начиная с ДД.ММ.ГГГГ и до даты вступления решения суда в законную силу.
Обратить взыскание на предмет залога по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ: на двухкомнатную квартиру №, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 36,7 кв.м., принадлежащую на праве собственности Романовой Т.В..
Определить начальную продажную стоимость имущества, являющегося предметом залога по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ, - двухкомнатной квартиры №, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 36,7 кв.м., принадлежащей на праве собственности Романовой Т.В., в размере 949000 (девятьсот сорок девять тысяч) рублей.
Определить способ реализации имущества, являющегося предметом залога по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ, - двухкомнатной квартиры №, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 36,7 кв.м., принадлежащей на праве собственности Романовой Т.В., в виде продажи с публичных торгов.
Взыскать с Романовой Т.В. в пользу закрытого акционерного общества «Ипотечный агент АИЖК 2008-1» расходы по оплате государственной пошлины в размере 4000 (четыре тысячи) рублей.
Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.
Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в Саратовский областной суд в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления, через Энгельсский районный суд Саратовской области.
Председательствующий: И.В. Оситко