Дело № 2-366(1)2011

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 апреля 2011 года                    город Энгельс

Энгельсский районный суд Саратовской области в составе:

председательствующего судьи Шестаковой С.В.,

при секретаре Петрове П.А.,

с участием представителя истца Уманец И.В., Алехиной Е.Ю., представителя ответчика Петри Л.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску Маликова А.И. к Василенко А.Н. о признании договора купли продажи дома и земельного участка незаключенным, прекращении права собственности и регистрационного учета, восстановлении права собственности и регистрационного учета

установил:

Маликов А.И. обратился в суд с требованиями о признании договора от ДД.ММ.ГГГГ купли - продажи дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, незаключенным, восстановлении права собственности и регистрации по указанному адресу. Прекращение права собственности на дом и земельный участок Василенко А.Н., снятии ее с регистрационного учета.

В обоснование требований указал, что договор считает незаключенным, так как существенным условием договора продажи жилого дома, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением в договоре. На момент заключения договора купли продажи истец был зарегистрирован в доме и проживал в нем, однако в договоре о его праве не указано. Кроме того, при заключении договора представлена справка, об отсутствующих лицах, зарегистрированных в продаваемом доме, что не соответствует действительности.

Так же отсутствует согласование по цене продаваемого имущества, при подписании договора сумму в четыреста тысяч не получал, она указана покупателем, соглашения о такой стоимости не имелось, так как имелось соглашение о продажи дома с условиями пожизненного содержания продавца. Кроме того, распиской Василенко А.Н. от апреля 2008 года подтверждается наличие на сегодняшний день долга за дом в двести тысяч рублей. Также отсутствует передача недвижимости по акту, истец до настоящего времени проживает в доме. Истец считает, что все указанные обстоятельства подтверждают, что договор купли - продажи является незаключенным.

Истец о рассмотрении дела извещен в установленном законом порядке, представил заявление, просит рассмотреть дело в его отстутсвие.

Суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствии истца.

Представитель истца, согласно доверенности Уманец И.В. заявленные требования поддержал в полном объеме, в судебном заседании указал, что просит признать договор от ДД.ММ.ГГГГ купли - продажи дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, незаключенным, восстановлении права собственности и регистрации по указанному адресу истца. Прекратить право собственности на дом и земельный участок Василенко А.Н., и снять ее с регистрационного учета.

В обоснование требований указал, в соответствии со ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением в договоре. На момент заключения договора купли продажи истец был зарегистрирован в доме и проживал в нем, как проживает и до настоящего времени. В договоре о его праве пользования жилой площадью дома и регистрации не указано, более того указано об отсутствии прав на дом каких либо лиц, что не соответствовало действительности. Также в основание заключения договора положена справка РКЦ, указывающая, что в продаваемом доме отсутствует регистрация кого - либо. Данная справка подложна, хотя сдавалась самим Маликовым А.И. в регистрационную палату, но по настоянию Василенко А.Н., которая ввела его в заблуждение в отношении совершаемой сделки, убедив, что оформляют договор с содержанием продавца. Доверяясь Василенко А.Н., истец не вникал в сведения, указанные в представленных документах, а также и текст договора.

Так же отсутствует согласование по цене продаваемого дома, так как при подписании договора сумму в четыреста тысяч истец не получал. Опять же, поскольку, истец считал, что оформляет договор с условиями своего содержания и получения впоследствии ежемесячно по пять тысяч рублей, он не читал договор, не вникал в его содержание, и по настоянию Василенко А.И., что «так надо оформлять» подписал договор и написал фразу, что «деньги в сумме четыреста тысяч рублей получил полностью». Действительно же истец получил до заключения договора 165000 рублей, о чем имеются расписки, больше никакие суммы ему не передавались, что подтверждается отсутствием расписки на 235000 рублей, а расписки на 165000 рублей истцу не возвращались ответчицей при подписании договора и написании фразы о расчете. Кроме того, на отсутствие соглашения по стоимости дома указывает расписка на 200000 рублей, составленная Василенко А.Н. после договора купли продажи, в которой она признает наличие долга за дом.

Также отсутствует существенное условие заключение договора, как соглашение о передачи дома и фактическая его передача по акту. Истец, как на момент договора, так и в настоящее время проживает в спорном доме.

Поскольку договора является не заключенным, то подлежит восстановлению право собственности истца на дом и земельный участок, и прекращение права собственности за ответчицей.

Также следует восстановить регистрацию истца в спорном доме, поскольку заключение договора купли - продажи явилось основанием для вынесения судом решения о прекращении регистрации истца в спорном доме, и следует прекратить регистрацию ответчицы.

Считает требования подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Представитель истца, согласно доверенности Алехина Е.Ю., требования поддержала в полном объеме, пояснив, что Маликова А.И. собирался в 2006-2007 году заключить с Василенко А.Н. договор об оформлении на нее дома с условиями своего пожизненного содержания и рассчитывал помимо переданных 165000 рублей получать ежемесячно после заключения договора по 5000 рублей. Рассчитывая на это, Маликов А.И. не обратил внимание ни на текст договора, ни на написанную им фразу о получении 400000 рублей, так как и в регистрационной палате, речь шла об оформлении договора с условиями содержания. Иных намерений Маликов А.И. не имел и иных условий договора не обсуждал. При этом цену договора в четыреста тысяч никогда не согласовывал и не собирался никуда выписываться и освобождать дом. Кроме того, после подписания договора Маликов А.И. продолжал обсуждать с Василенко А.Н. и ее мужем ФИО8 условия сделки, и Василенко А.Н. признавала, что договор был с условием содержания Маликова, и что она ему еще должна денег. Об этом говорится в записи телефонного разговора, записанного Маликовым на диктофон. Просит удовлетворить требования в полном объеме.

Василенко А.Н. о рассмотрении дела извещена, в судебное заседание явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие. Суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчице.

Представитель истца, согласно доверенности Петри Л.В. требования не признала, пояснив, что договор является заключенным, так как договор по форме, условиям и порядку заключения соответствует закону. Все его необходимые условия оговорены. То, что самим продавцом была предоставлена справка из РКЦ, что в продаваемом доме отсутствуют зарегистрированные лица, подтверждает его намерение о заключении договора и освобождении впоследствии дома. Поскольку им самим эти обстоятельства на момент заключения сделки подтверждены подписями в представленных на регистрацию документах.

Что Маликов А.И. не вникал в совершаемую сделку и фактически заключал договор с условиями своего содержания, уже было предметом рассмотрения в суде, по требованиям о признании договора не действительным, в иске было отказано.

Что данный дом истцом не освобожден до настоящего времени не может говорить о незаключенности договора, так как имеется решение суда, вступившего в законную силу о выселении Маликова А.И. и прекращении его регистрации в спорном доме.

В договоре указана стоимость продаваемого дома, что подтверждает наличие соглашения о цене продаваемого имущества и имеется запись, что стороны рассчитались, кроме того Маликов А.И. собственноручно написал в тексте договора, что получил за <адрес> рублей. Сумма, обещанная Василенко А.Н. истцу в 200000 рублей, указанная ею в расписки от ДД.ММ.ГГГГ, является дополнительно передаваемой суммой, так как после заключения договора Маликов отказался выселяться, указав, что «продешевил», во избежание конфликта и учитывая состояние здоровья истца, Василенко А.Н. согласилась передать дополнительно, в рассрочку сумму в 200000 рублей. До настоящего времени истец не желает получить эту сумму и освободить дом, несмотря на принятые судом решения о выселении.

Кроме того, считает, что истцом пропущен срок исковой давности для признания договора незаключенным. В иске просит отказать.

Представитель истца, согласно доверенности Уманец И.В. просит восстановить срок исковой давности обращения в суд с требованиями о признании договора незаключенным. Указывает, что своевременно, а именно ДД.ММ.ГГГГ обратился в суд с аналогичными требованиями. Исковое заявление определением суда от ДД.ММ.ГГГГ было оставлено без движения. Данное определение было обжаловано. Кассационная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда определением от ДД.ММ.ГГГГ оставила без изменения определение Энгельсского районного суда. Копия определения и исковой материал для дооформления был получен истцом ДД.ММ.ГГГГ, после устранения недостатков ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в суд. Считает причину пропуска срока уважительной и просит его восстановить.

Третье лицо Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> о рассмотрении дела извещена. Суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав стороны, представителей, исследовав материалы дела, суд считает требования не подлежащими удовлетворению.

В соответствии с ч. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно ч. 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане свободны в заключение договора.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Статья 433 ГК РФ указывает, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Главой 7 ГК РФ регламентирован порядок продажи недвижимости.

Установлено, что Маликову А.И. на праве собственности принадлежал дом и земельный участок по адресу: <адрес> №. ДД.ММ.ГГГГ Маликов А.И. продал указанный дом и земельный участок Василенко А.Н., ДД.ММ.ГГГГ последняя получила свидетельство о государственной регистрации права собственности за собой (л.д. 6-10). Договор составлен в письменной форме, в договоре указаны все существенные условия, договор подписан сторонами, сдан сторонами на регистрацию, в соответствии со ст. 130, 131 ГК РФ, регистрация перехода права собственности произведена, согласно ст. 223, 551 ГК РФ собственником дома и земельного участка является Василенко А.Н. После заключения договора Маликов А.И. не освободил дом, проживает до настоящего времени.

ДД.ММ.ГГГГ Энгельсским районным судом было принято решение о прекращении у Маликова А.И. права пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес>. Определением судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда решение суда оставлено без изменения. Решение суда вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Энгельсским районным судом было постановлено решение о выселении Маликова А.И. из <адрес>, без предоставления иного жилого помещения.

Статья 196 ГК РФ устанавливает общий срок исковой давности в три года. Согласно ч.2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно ст. 205 ГК РФ в исключительных случаях срок исковой давности может быть судом восстановлен.

Суд считает возможным восстановить истцу срок исковой давности для обращения в суд с требованиями о признании договора купли продажи незаключенным. Истец действительно обратился с аналогичными требованиями в пределах срока, ДД.ММ.ГГГГ. Исковое заявление оставлено было без движения определением от ДД.ММ.ГГГГ. Срок устранения недостатков установлен до ДД.ММ.ГГГГ. В установленном законом порядке сторона обжаловала принятое определение в Саратовский областной суд. Определением кассационной коллегии Саратовского областного суда по гражданским делам от ДД.ММ.ГГГГ определение об оставлении искового заявления оставлено без изменения. После устранения недостатков истец обратился в суд, с рассматриваемым исковым заявлением. Поскольку истцом реализован, предусмотренный законом порядок обжалования определений суда, и принятое по жалобе решение состоялось уже по истечению трехлетнего срока обращения в суд, с момента заключения оспариваемой сделки, суд считает возможным восстановить срок исковой давности.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать обстоятельства, на которые ссылается как на основания своих требований и возражений.

В соответствии с ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

При рассмотрении дел суд учитывает, что ранее истец просил признать спорный договор купли продажи недействительным, восстановлении своего права собственности и прекращении права собственности Василенко А.Н. по ряду оснований, как: несоответствие заключенного договора купли - продажи требованиям закона, притворность договора, недействительность договора, так как совершен лицом не способным понимать значение своих действий и руководить ими, также недействительность договора, так как заключен под влиянием заблуждения, обмана, при стечении тяжелых обстоятельств у истца. Решением Энгельсского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ в иске отказано, решение вступило в законную силу, определением кассационной коллегии Саратовского областного суда по гражданским делам от ДД.ММ.ГГГГ решение оставлено без изменения.

В соответствии со ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица. При рассмотрении дела судом было установлено наличие волеизъявления сторон на заключение договора купли продажи и его надлежащее оформление ДД.ММ.ГГГГ. При этом, договор соответствует требованиям закона, не является притворным, совершен лицом не находившимся в состоянии заблуждения в отношении существа сделки и ее последствий.

С учетом установленных решением суда обстоятельств по порядку заключения договора сторонами в регистрационной палате ДД.ММ.ГГГГ, суд считает не состоятельными доводы истица, что отсутствует соглашение между сторонами о цене договора, так как в тексте договора указана стоимость продаваемого дома в четыреста тысяч рублей, договор подписан сторонами, и Маликовым А.И. собственноручно написано о получении суммы и полном расчете. Таким образом, договор продажи недвижимости предусматривает цену этого имущества, указанную в тексте договора письменно, что соответствует ст. 555 ГК РФ.

Доводы истца, что отсутствует согласование цены договора, и что в четыреста тысяч рублей стоимость дома никогда не оговаривалась, а указана в договоре без соглашения с Маликовым А.И. по настоянию Василенко А.Н., суд считает не состоятельными, так как обстоятельства заблуждения Маликова А.И. в отношении своих действия и их последствий при заключении договора ДД.ММ.ГГГГ, были предметом рассмотрения судом и наличие заблуждения не установлено.

Расписка, составленная после заключения договора на 200 000 рублей, которые Василенко обязалась передать Маликову за дом, не может исключить условия договора, обусловленные в установленной форме в тексте, и действительно может являться дополнительным соглашением сторон, что не запрещено законом и не умоляет силу самого договор купли продажи.

Также суд считает не состоятельными доводы истца и его представителя, что при заключении договора нарушено существенное условие договора купли - продажи жилого дома, так как в договоре отсутствует указание наличие лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем. В продаваемом доме, кроме самого истца Маликова А.И., являющегося его собственником, иных лиц, сохраняющих права пользования жилым помещением в соответствии с законом, а также и просто имеющих регистрацию не имелось. Право пользования жилым помещением за собственником этого помещения, в случае продажи им своей собственности, в соответствии с законом не сохраняется, таким образом, данные основания, указанные истцом, являются ошибочным толкованием требований ч. 1 ст. 558 ГК РФ. Правоотношения собственника недвижимости, продавшей ее в установленном законом порядке, после заключения договора и перехода права собственности регламентируются нормами гражданского законодательства, в отношении имущественных правоотношений, а не наличие права пользования жилым помещением, как нанимателя. Также суд учитывает, что самим Маликовым А.И. была предоставлена справка РКЦ, подтверждающая отсутствие в продаваемом доме лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением и лиц зарегистрированных, что подтверждает наличие волеизъявления на заключение договора, без условия сохранения за собой права на проживание в проданном доме какое - либо время, после заключения договора. Кроме того, наличие или отсутствие регистрации самого собственника в продаваемом доме на момент заключения договора купли продажи не влечет каких либо правовых последствий для самого договора купли продажи, при соблюдении условий его заключения, предусмотренных законом.

Также не состоятельны доводы истца, что договор является незаключенным, потому, что отсутствует в договоре условие о передачи недвижимости, а также отсутствует сам акт о передачи имущества от продавца - покупателю, истец до настоящего времени проживает в доме. Статья 556 ГК РФ не связывает отсутствие акта приема передачи недвижимости с незаключением договора.

Пункт 12 договора указывает что продавец предал, а покупатель принял проданную недвижимость, до подписания договора, передаточный акт составляться не будет. Данными обстоятельствами, и поскольку договор купли продажи соответствует требованиям закона, стороны подтвердили свое волеизъявление на передачу недвижимости, без какого либо дополнительного передаточного акта. При этом ответчик состояние приобретаемого дома знала, длительное время проживает по соседству, с истцом была в хороших отношениях, в дополнительном осмотре дома не нуждалась. Поскольку договор купли продажи дома считается заключенным с момента регистрации договора, а не с момента передачи недвижимости, наличие или отсутствие акта передачи имущества являются не значимыми при заключении договора. Также отстутсвие в тексте договора указания на сроки освобождения дома продавцом, поскольку сторонами не оспаривается, что на момент заключения договора Маликов А.И. проживал в доме, не может исключить заключение договора в установленном порядке и являться основанием для признания его незаключенным.

Реализовывая свои права собственника, после регистрации договора купли продажи, ответчица Василенко А.Н. в судебном порядке прекратила права пользования истца спорным домом, прекратила его регистрацию в доме и выселила. Что решение суда до настоящего времени в части выселения не исполнено, не влияет на существо заключенной сделки.

Представленная истцом аудио запись разговора по телефону, между Маликовым А.И. и Василенко А.Н., в апреле 2008 года и Маликовым А.И. и ФИО8 подтверждает наличие конфликтной ситуации между сторонами после заключения договора и не может являться доказательством отсутствия соглашения о цене продаваемого дома при заключении договора.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь с их совокупности.

В соответствии со ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Дав в совокупности оценку доводам сторон и доказательствам, исследованным в ходе судебного разбирательства, суд приходит к выводу о недоказанности истцом заявленных требований о признании незаключенным договора купли продажи дома и земельного участка по адресу: <адрес> между Маликовым А.И. и Василенко А.Н. от ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, следует отказать и в требованиях о прекращении права собственности Василенко А.Н. на указанный дом и земельный участок и ее регистрации, и восстановлении права собственности Маликова А.И. на дом и земельный участок, и восстановлении его регистрации.

Изложенное подтверждается материалами дела.

Руководствуясь ст. 56,67,194-199 ГПК РФ, суд,

решил:

Восстановить Маликову А.И. срок исковой давности обращения в суд с требованиями о признании договора незаключенным.

В иске Маликову А.И. к Василенко А.Н. о признании незаключенным договора купли продажи дома и земельного участка по адресу: <адрес>, о прекращении права собственности и регистрационного учета Василенко А.Н. и восстановлении права собственности и регистрационного учета Маликова А.И. - отказать.

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд в десятидневный срок, через Энгельсский районный суд.

Председательствующий подпись