Дело № 2-897-2009
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
02 декабря 2009 года п. Емельяново
Емельяновский районный суд Красноярского края в составе: председательствующего судьи Ежелевой Е.А. при секретаре Теретенко Т.А., с участием помощника прокурора Емельяновского района Якушевой А.А., истца Ермакова Ю.А., его представителя Рафагудинова Р.А., ответчиков Остановой Т.П., Останова В.М., их представителя Усенко Е.В., ответчика Филиппова Р.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ермакова Юрия Анатольевича к Останову Виктору Михайловичу, Остановой Тамаре Петровне, Останову Алексею Викторовичу, Астапчик Светлане Викторовне и Филиппову Роману Александровичу о признании права собственности на квартиру, истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании недействительным договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности ничтожной сделки, обязании возвратить квартиру и выселении из квартиры,
УСТАНОВИЛ:
Ермаков Ю.А. обратился в суд с иском к Останову В.М., Остановой Т.П., Астапчик С.В., Останову А.В. и Филиппову Р.А., в котором просит признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Красноярский край, Емельяновский район, п. Емельяново, Аэропорт, дом 4, кв. 11, от 27 мая 2006 года, заключенный между Остановым В.М., Остановой Т.П., Остановой (Астапчик) С.В., Остановым А.В. с одной стороны и Филипповым Р.А. с другой стороны, применить последствия недействительности сделки, обязать Филиппова Р.А. возвратить Ермакову Ю.А. вышеуказанную квартиру, выселить Филиппова Р.А. из указанного жилого помещения.
Исковые требования мотивированы тем, что 26 октября 1995 года между истцом и ответчиками - Остановым В.М., Остановой Т.П., Остановой С.В. и Остановым А.В. был заключен и нотариально удостоверен договор № 4245 купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: по адресу: Красноярский край, Емельяновский район, п. Емельяново, Аэропорт, дом 4, кв. 11.
Данный договор был зарегистрирован в бюро технической инвентаризации Емельяновского района Красноярского края под номером КН 5, инвентарное дело 625 квартал IV, 30 октября 1995 года.
Решением мирового судьи судебного участка № 49 в Железнодорожном районе г. Красноярска от 27 апреля 2005 года, вступившим в законную силу 18 октября 2005 года, было установлено, что договор купли-продажи № 4245 от 26 октября 1995 года полностью исполнен истцом.
Решением Емельяновского районного суда от 23 января 2006 года, вступившим в законную силу 15 июня 2006 года, Остановы были выселены из указанной квартиры.
Однако 15 мая 2006 года истцу стало известно о том, что Остановы 27 апреля 2006 года заключили договор купли-продажи спорной квартиры с Филипповым Р.А.. Данный договор был зарегистрирован в Главном управлении Федеральной регистрационной службы Министерства юстиции РФ по Красноярскому краю, Эвенкийскому и Таймырскому (Долгано-Ненецкому) автономным округам, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права от 11 мая 2006 года серии 24 ЕЗ № 240847.
По мнению истца, с момента заключения договора купли-продажи № 4245 от 26 октября 1995 года и регистрации данного договора в БТИ Остановы утратили право собственности на вышеуказанную квартиру. Заключая договор купли-продажи квартиры от 27 апреля 2006 года, Остановы заведомо знали об отсутствии права собственности, что указывает на недействительность, ничтожность договора купли-продажи квартиры от 27 апреля 2006 года.
В ходе рассмотрения дела истец дополнил исковые требования - просит признать за ним право собственности на квартиру, расположенную по адресу: Красноярский край, Емельяновский район, п. Емельяново, Аэропорт, дом 4, кв. 11, и истребовать указанную квартиру из чужого незаконного владения Филиппова Р.А.
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, к участию в деле были привлечены ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» Филиал по Красноярскому краю Красноярское отделение Емельяновский участок и Управление Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю.
В судебном заседании истец Ермаков Ю.А., его представитель Рафагудинов Р.А. исковые требование поддержали, в обоснование привели доводы, в нем изложенные.
Ответчики Останова Т.П. и Останов В.М., их представитель Усенко Е.В., иск не признали и пояснили, что 26 октября 1995 года между Остановым В.М., Остановой Т.П., Остановой С.В., Остановым А.В. с одной стороны и Ермаковым Ю.А. с другой стороны был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: п. Емельяново, Аэропорт, дом 4, кв. 11, принадлежащей Остановым на основании договора на передачу и продажу квартир в собственность граждан, зарегистрированного Емельяновской районной администрацией 23 октября 1995 года за № 3541; по условиям данного договора Ермаков приобретал право регистрации договора в Емельяновском предприятии технической инвентаризации, а право собственности после полной оплаты стоимости квартиры с учетом индексации цен и сдачи строящегося дома в эксплуатацию; при этом факт оплаты должен был удостоверяться справкой, выдаваемой фирмой «Гнездышко»; порядок оплаты Ермаковым стоимости квартиры был определен пунктом 3 данного договора; Ермаков в нарушение условий договора, не оплатив полную стоимость квартиры в порядке, предусмотренном пунктом 3 вышеназванного договора, зарегистрировал договор в БТИ. По мнению ответчиков и их представителя, Ермаков Ю.А. право собственности на спорную квартиру не приобрел, так как не оплатил ее полную стоимость; в связи с чем оснований для признания договора купли-продажи квартиры, который Остановы заключили с Филипповым, не имеется; Филиппов является добросовестным приобретателем и у него не может быть истребовано имущество.
Ответчики Останов А.В., Астапчик С.В. в судебное заседание не явились, просили дело рассмотреть в их отсутствие, о чем представили заявления в письменной форме, что суд нашел возможным.
Ответчик Филиппов Р.А. в судебном заседании иск не признал, ссылаясь на то, что он является добросовестным приобретателем спорной квартиры, так как право собственности он приобрел в установленном порядке, никаких ограничений, обременений, зарегистрированных в пользу истца, на момент приобретения спорной квартиры не значилось, на момент рассмотрения дела он владеет и пользуется спорной квартиры, оплачивает коммунальные услуги, следит за сохранностью; истец же, по его мнению, не приобрел право собственности на спорную квартиру, так как не выполнил условия договора купли-продажи по полной оплате стоимости квартиры.
Представитель третьего лица - Управления Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю в судебное заседание не явился, просил дело рассматривать в его отсутствие.
Из объяснений представителя третьего лица Жеребиловой О.А., данных в предыдущих судебных заседаниях, следует, что УФРС возражает против удовлетворения иска, так как считает, что оснований для признания договора купли-продажи спорной квартиры не имеется, поскольку на момент заключения договора купли-продажи квартиры право собственности ответчиков Остановых было зарегистрировано в установленном порядке, в качестве правоустанавливающего документа на регистрацию был представлен договор передачи квартир в собственность граждан, а также справка Емельяновского отделения Филиала ФГУП «Ростехинвентаризация» по Красноярскому краю о том, что до образования Федеральной регистрационной службы право собственности на спорную квартиру было зарегистрировано за Остановыми.
Представитель третьего лица - ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» Филиала по Красноярскому краю, Красноярского отделения, Емельяновского участка в судебное заседание не явился, просил дело рассматривать в его остутствие.
Из объяснений представителя третьего лица Баевой Н.И., данных в предыдущих судебных заседаниях, следует, что по данным архива БТИ право собственности на спорную квартиру было зарегистрировано за Остановыми, хотя на электронном носителе имелись сведения и о том, что был заключен договор купли-продажи с Ермаковым Ю.А.; инвентарное дело № 625 от 30 октября 1995 года, № КН 5, квартал IV в архиве отсутствует, по какой причине неизвестно.
Выслушав объяснения сторон, объяснения третьих лиц, допросив свидетелей, исследовав материалы настоящего дела, исследовав материалы уголовного дела № 1-19/2008, заслушав заключение помощника прокурора Емельяновского района Якушевой А.А., полагавшей иск не подлежащим удовлетворению, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных Ермаковым требований.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 26 октября 1995 года между Ермаковым Ю.А. с одной стороны и Остановым В.М., Остановой Т.П., Остановой С.В., Остановым А.В. с другой стороны был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Красноярский край, Емельяновский район, п. Емельяново, Аэропорт, дом 4, кв. 11; договор был нотариально удостоверен нотариусом Черняевой Н.Ф. 26 октября 1995 года; согласно пункту 3 данного договора Ермаков Ю.А. обязан был оплатить стоимость квартиры (пятьдесят миллионов рублей) в следующем порядке: один миллион сто семьдесят пять тысяч рублей оплатить при подписании договора в кассу ТОО «Технобизнес» и двадцать два миллиона триста двадцать пять тысяч рублей - в кассу фирмы «Гнездышко»; остальные двадцать шесть миллионов пятьсот тысяч рублей выплачивать частями в виде ежемесячных взносов в размере один миллион восемьсот девяносто две тысячи восемьсот пятьдесят семь рублей, из которых девяносто четыре тысячи шестьсот сорок два рубля - в кассу ТОО «Технобизнес», один миллион семьсот девяносто восемь тысяч двести тридцать семь рублей - в кассу фирмы «Гнездышко» с учетом индексации; согласно пункту 4 договора Ермаков Ю.А. приобретал право регистрации договора в Емельяновском предприятии технической инвентаризации, а право собственности на квартиру после полной оплаты ее стоимости с учетом индексации цен и сдачи строящегося дома в эксплуатацию при условии подтверждения факта оплаты и сдачи дома в эксплуатацию справкой, выдаваемой фирмой «Гнездышко».
30 октября 1995 года Ермаков Ю.А. зарегистрировал договор купли-продажи в Емельяновском БТИ путем внесения записи в реестровую книгу 30 октября 1995 года за номером КН 5, инвентарное дело 625 квартал IV и проставления штампа о регистрации на указанных документах (том 1 л.д. 8-9).
27 апреля 2005 года решением мирового судьи судебного участка № 49 в Железнодорожном районе г. Красноярска, вступившим в законную силу 18 октября 2005 года, установлено, что Ермаков Ю.А. в соответствии с условиями договора купли-продажи № 4245 от 26 октября 1995 года произвел оплату квартиры в размере 50 000 000 (неденоминированных) рублей, досрочно оплатив сумму 26 000 000 (неденоминированных) рублей, а в дальнейшем оплатив индексацию ОАО «Красноярскжилстрой» в сумме 9 194 251 (неденоминированных) рублей и таким образом исполнил свои обязательства по оплате стоимости квартиры (том 1 л.д. 12-22).
28 декабря 2005 года Останова Т.П. обратилась в Емельяновское отделение Филиала ФГУП «Ростехинвентаризация» по Красноярскому краю, где получила справку № 2025 о том, что по данным архива Емельяновского отделения филиала ФГУП «Ростехинвентаризация» по Красноярскому краю до образования Федеральной регистрационной службы право собственности на жилую квартиру, расположенную по адресу: п. Емельяново, Аэропорт, дом 4, кв. 11, зарегистрировано Емельяновском БТИ 23 октября 1995 года за Остановым В.М., Остановой Т.П., Остановым А.В. и Остановой С.В. на основании договора на передачу и продажу квартир (домов) в собственность граждан № 3541 от 19 октября 1995 года (том 1 л.д. 74).
01 марта 2006 года Остановы и Астапчик зарегистрировали право общей долевой собственности на указанную квартиру, о чем была сделана запись регистрации № 24-24-10/002/2006-717 (том 1 л.д. 159).
Из договора на передачу и продажу квартир (домов) в собственность граждан № 3541 от 19 октября 1995 года видно, что он был зарегистрирован администрацией Емельяновского района 23 октября 1995 года; в этот же день договор был зарегистрирован в Емельяновском БТИ путем внесения записи в реестровую книгу 23 октября 1995 года под номером КН 4, инвентарное дело 651 квартал IV и проставления штампа о регистрации на указанных документах (том 1 л.д. 160).
23 января 2006 года заочным решением Емельяновского районного суда Останов В.М., Останова Т.П., Останов А.В. и Останова С.В. были выселены из спорной квартиры; этим же решением установлено, что собственником квартиры стал Ермаков Ю.А. (том 1 л.д. 23-24).
Данное решение было обжаловано Остановыми в Красноярский краевой суд.
Определением Красноярского краевого суда от 15 мая 2006 года заочное решение оставлено без изменения, а кассационная жалоба ответчиков без удовлетворения (том 1 л.д. 60-61).
Однако решение суда исполнено не было, так как 27 апреля 2006 года Останов В.М., Останова Т.П., Останов А.В. и Астапчик С.В. продали спорную квартиру гр-ну Филиппову Р.А. по договору купли-продажи, заключенному 27 апреля 2006 года; данный договор был зарегистрирован в Главном управлении Федеральной регистрационной службы Министерства юстиции РФ по Красноярскому краю, Эвенкийскому и Таймырскому (Долгано-Ненецкому) автономным округам 11 мая 2006 года (том 1 л.д. 10).
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе прав на объект недвижимого имущества от 22 ноября 2006 года право общей долевой собственности Останова С.В., Остановой Т.П., Останова А.В. и Астапчик С.В. было зарегистрировано 01 марта 2006 года и 11 мая 2006 года прекращено в связи с регистрацией права собственности Филиппова Р.А. (том 1 л.д. 159).
Из письменных возражений ГУ ФРС по Красноярскому краю, Эвенкийскому и Таймырскому (Долгано-Ненецкому) автономным округам от 11 сентября 2006 года следует, что 16 февраля 2006 года за государственной регистрацией права общей долевой собственности обратились Останов С.В., Останова Т.П., Останов А.В. и Астапчик С.В. на квартиру, расположенную по адресу: п. Емельяново, Аэропорт, дом 4, кв. 11; при проведении правовой экспертизы и установлении отсутствия противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами на спорный объект было установлено, что согласно данным, переданным на магнитных носителях Емельяновским отделением филиала ФГУП «Ростехинвентаризация» по Красноярскому краю в Главное управление ФРС, собственником спорной квартиры является Ермаков Ю.А., однако согласно справке, выданной Емельяновским отделением филиала ФГУП «Ростехинвентаризация» по Красноярскому краю, представленной также на регистрацию, право собственности на квартиру зарегистрировано за Остановым С.В., Остановой Т.П., Астапчик С.В. и Остановым А.В. на основании договора на передачу и продажу квартир в собственность граждан № 3441 от 19 октября 1995 года; в связи с этим оснований для приостановления и или отказа в регистрации не было и 01 марта 2006 года в Единый государственный реестр прав была занесена запись о регистрации права собственности на указанную квартиру за Остановым С.В., Остановой Т.П., Остановым А.В. и Астапчик С.В.; впоследствии 28 апреля 2006 года Остановыми были представлены документы на регистрацию перехода права собственности, договора купли-продажи и права собственности на вышеуказанную квартиру; поскольку при проведении правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов ГУ оснований для отказа в государственной регистрации права собственности не установлено, в ЕГРП была внесена запись о государственной регистрации права собственности Филиппова Р.А. на данное жилое помещение (том 1 л.д. 103-104).
Из письменного ответа ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» Филиал по Красноярскому краю, Красноярское отделение, Емельяновский участок, полученного по запросу суда, следует, что справка № 2025 от 28 декабря 2005 года о регистрации права собственности на спорную квартиру была выдана по имеющимся в архиве документам и электронной базе данных собственников; договор купли-продажи спорной квартиры от 26 октября 1995 года, заключенный с Ермаковым, в архиве отсутствует; запись о его регистрации в реестровых книгах и электронной базе данных собственников также отсутствует (том 2 л.д. 29).
Из того же письменного ответа следует, что филиал ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» по Красноярскому краю был создан 14 мая 2003 года. Вновь созданный филиал правопреемником Емельяновского БТИ, преобразованного в Емельяновский филиал ГУ «Краевой государственный центр технической инвентаризации и оценки зданий, строений, сооружений», не является. Последний был ликвидирован на основании постановления администрации Красноярского края от 16 ноября 2001 года № 798-п.
Согласно письменному ответу на запрос суда Аппарата Правительства Красноярского края архив технической инвентаризации должен был быть передан уполномоченному органу по осуществлению государственного технического учета объектов градостроительной деятельности на территории края - дочернему федеральному государственному унитарному предприятию «Краевой государственный центр техничкой инвентаризации и оцени зданий, строений, сооружений Федерального государственного унитарного предприятия «Ростехинвентаризация» (том 2 л.д. 93)..
Согласно справке Архивного агентства Красноярского края от 02 февраля 2009 года в архивные учреждения архив Емельяновского филиала ГУ «Краевой государственный центр технической инвентаризации и оценки зданий, строений, сооружений не поступал (том 2 л.д. 97).
Из письменного ответа филиала ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» по Красноярскому краю от 12 февраля 2009 года следует, что инвентарные дела на объекты капитального строительства, расположенные на территории Емельяновского района, должны находиться в архиве Емельяновского участка Красноярского отделения филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» по Красноярскому краю на основании договора о пользовании и содержании архива от 15 октября 2001 года № 444 (том 2 л.д. 99).
Согласно справке Емельяновского участка филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» по Красноярскому краю от 03 марта 2009 года инвентарное дело № 625 квартал IV реестровая книга № 5 в архиве участка отсутствует (том 2 л.д. 123, 124).
Из показаний Ананьевой С.П., допрошенной в качестве свидетеля при производстве по уголовному делу, оглашенных в судебном заседании, следует, что с 1995 года по 1999 год она работала в Емельяновском БТИ в должности ведущего специалиста и осуществляла регистрацию договоров купли-продажи жилых помещений; 30 октября 1995 года она действительно регистрировала договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: п. Емельяново, Аэропорт, дом 4, кв. 11, так как на данном договоре имеется ее подпись и штамп БТИ; книга с номером КН 5 действительно существовала и после увольнения Ананьевой оставалась в БТИ (уголовное дело том 1 л.д. 238-239).
Из показаний допрошенных в судебном заседании в качестве свидетелей Губернаторовой Т.М. (ранее работавшей в фирме «Гнездышко» в должности пресс-аташе) и Авакяна А.А. (директора ТНВ «Конексбизнес и Компания») следует, что Ермаков Ю.А. действительно внес 26 500 000 (неденоминированных) рублей в счет оплаты строящейся квартиры за Остановых в кассу фирмы «Гнездышко», и таким образом полностью исполнил свои обязательства по оплате по договору купли-продажи, который был заключен между ним и Остановыми в 1995 году.
Согласно квитанциям ПКО № 7 от 26 октября 1995 года Ермаков Ю.А. внес в кассу ТОО «Технобизнес» 1 175 000 (неденоминированных) рублей, ПКО № 9 от 26 октября 1995 года Ермаков Ю.А. внес в кассу ТНВ «Конексбизнес и компания» 22 325 000 (неденоминированных) рублей, ПКО № 28 от 30 ноября 1995 года Ермаков Ю.А. внес в кассу ТНВ «Конексбизнес и компания» 26 500 000 (неденоминированных) рублей, ПКО № 108 от 05 сентября 1997 года Ермаков Ю.А. внес в кассу АО «Красноярскжилстрой» 9 194 251 (неденоминированных) рублей (уголовное дело 1 л.д. 168, гражданское дело том 2 л.д. 72).
Согласно кассовой книге ТНВ «Конексбизнес и компания» Ермаков Ю.А. в октябре 1995 года по кассовому ордеру № 9 внес в кассу фирмы 22 325 000 (неденоминированных) рублей, в декабре 1995 года по кассовому ордеру № 28 внес в кассу фирмы 26 500 000 рублей.
Согласно справке, выданной генеральным директором ОАО «Красноярскжилстрой» Боровик В.И. от 05 сентября 1997 года, и акту сверки взаиморасчетов между ТНВ «Конексбизнес и компания» и ОАО «Красноярскжилстрой» от 31 октября 1997 года Ермаков Ю.А. полностью оплатил за Остановых стоимость строящейся квартиры (уголовное дело том 1 л.д. 171, 194).
Согласно договору о долевом участии в строительстве жилого дома от 20 ноября 1998 года обязательства по строительству многоквартирного жилого дома по адресу: г. Красноярск, ул. 78-й Добровольческой бригады, дом № 2, очередь № 3 (квартал А-Ц) перед Остановым В.М. приняло на себя ЗАО «Красстройсервис» (том 3 л.д. 12-13).
Как пояснил Останов В.М., именно данная фирма после АО «Красноярскжилстрой» заканчивала строительство жилого дома по указанному адресу.
Актом передачи квартиры установлено, что Останов В.М. принял от застройщика ЗАО «Красстройсервис» законченный строительством объект - трехкомнатную квартиру № 205 в доме № 2 по ул. 78 Добровольческой бригады, блок секция № 8 на 3 этаже 22 апреля 2002 года (том 3 л.д. 15).
Согласно свидетельству серии 24 ВВ № 000898 право собственности Останова В.М. на квартиру, расположенную по адресу: г. Красноярск, ул. 78 Добровольческой бригады, дом 2, кв. 205 было зарегистрировано 27 июня 2002 года (том 3 л.д. 70).
Таким образом, из материалов дела следует, что договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Красноярский край, Емельяновский район, п. Емельяново, Аэропорт, дом 4, кв. 11 был заключен между Ермаковым Ю.А. с одной стороны и Остановым С.В., Остановой Т.П., Остановым А.В., Остановой С.В. с другой стороны 26 октября 1995 года и зарегистрирован в Емельяновском БТИ 30 октября 1995 года, однако инвентарное дело и реестровая книга, в которую была внесена запись о произведенной регистрации договора, была утрачена; решением мирового судьи, вступившим в законную силу, установлено, что Ермаков Ю.А. свои обязательства по оплате стоимости квартиры исполнил полностью; данный факт нашел подтверждение и при рассмотрении настоящего гражданского дела.
Несмотря на то, что в судебном заседании истец доказал факт оплаты им стоимости спорной квартиры, суд считает, что право собственности на спорную квартиру у истца не возникло.
К такому выводу суд пришел, исходя из следующего.
Как указывалось выше, договор купли-продажи спорной квартиры между истцом и ответчиками Остановыми был заключен 26 октября 1995 года.
В указанный период уже действовала часть первая Гражданского кодекса РФ.
В соответствии со ст. 233 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникало с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
В случаях, когда отчуждение имущества подлежало государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникало с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
С 1 марта 1996 года введена была в действие часть вторая Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно пункту 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Пунктом 1 ст. 556 ГК РФ предусмотрено, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.
Пунктом 2 ст. 558 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Закон о регистрации прав на недвижимость принят 21 июля 1997 г.
Согласно п. 1 ст. 33 Закона он вводится в действие на всей территории Российской Федерации через 6 месяцев после его официального опубликования, т.е. 31 января 1998 г.
В 1991 году порядок проведения регистрации объектов недвижимости регулировался Инструкцией "О порядке регистрации строений в городах, дачных и курортных поселках РСФСР", утвержденной Приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 21.02.1968 N 83.
05.04.1994 Постановлением администрации края N 408-П утверждено Временное положение о регистрации объектов недвижимости на территории Красноярского края.
Согласно указанным документам регистрацию прав на недвижимое имущество осуществляло бюро технической инвентаризации.
В соответствии со статьями 4, 8 Федерального закона "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" до введения в действие Закона о государственной регистрации применению подлежал уже существующий порядок регистрации, предусмотренный актами Президента Российской Федерации, Правительства Российской Федерации, Правительства СССР, а также актами федеральных министерств и ведомств.
Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним до вступления в силу Закона о государственной регистрации, осуществлялась органами, перечисленными в Постановлении Правительства Российской Федерации от 01.11.1997 N 1378 "О мерах по реализации Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", либо органами, созданными субъектами Российской Федерации, в том числе и БТИ.
Других нормативно-правовых актов о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним федеральными органами государственной власти не принималось.
В соответствии со ст. 6 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
Государственная регистрация прав, осуществляемая в отдельных субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях до вступления в силу настоящего Федерального закона, является юридически действительной.
Как видно из самого договора, а также объяснений истца и ответчиков, спорная квартира никогда истцу фактически не передавалась; истец, зная о том, что ответчики приобрели в собственность квартиру в г. Красноярске, строительство которой он оплатил, уже в 2002 году и, что ответчики отказались передавать ему спорную квартиру в том же году, с требованием об обязании исполнить договор в части передачи квартиры обратился в суд только в 2005 году; решение, обязывающее Остановых передать Ермакову спорную квартиру, вступило в законную силу 15 мая 2006 года, то есть тогда, когда Остановы уже продали спорную квартиру Филиппову - 27 апреля 2006 года и право собственности последнего было зарегистрировано - 11 мая 2006 года.
То, что Ермаков зарегистрировал договор купли-продажи в БТИ, не получив фактически спорную квартиру во владение и пользование, по мнению суда, не является основанием возникновения его права собственности на указанную квартиру.
Данная регистрации не может в связи с этим подменять собою правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, передаточный акт) - основания возникновения права.
По вышеизложенным основаниям суд отклоняет доводы истца и представителя о том, что право собственности Ермакова возникло в момент регистрации договора в БТИ.
Поскольку право собственности на спорную квартиру у Ермакова не возникло, оно не прекратилось у Остановых, в связи с чем последние имели право отчуждать спорную квартиру Филиппову.
Иных оснований для признания недействительным договора купли-продажи, заключенного между Остановыми и Филипповым, помимо того, что сделка совершена лицом, не имевшим право отчуждать это имущество и не являющимся его собственником, не имеется.
Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Кроме того, в соответствии со ст. ст. 420, 432, 433, 454, 455, 549, 554 ГК РФ, договор купли-продажи недвижимого имущества считается заключенным, если стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора, в том числе в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество.
Из оспариваемого договора усматривается, что при его заключении стороны достигли соглашения по всем существенным условиям для договора купли-продажи недвижимого имущества, во исполнение которых спорная квартира была передана одной стороной по договору (ответчиками Остановыми) и оплачена другой стороной (ответчиком Филипповым).
Доказательств, которые опровергали бы указанные обстоятельства, истцом не представлены.
Таким образом, в соответствии со ст. ст. 130, 131, 209, 218, 223 ГК РФ ответчик Филиппов правомерно зарегистрировал переход права собственности на себя, оснований для признания недействительным зарегистрированного права собственности данного ответчика не имеется.
Таким образом, суд не установил, а истец не доказал недействительности договора, тогда как в силу ст. 56 ГПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказывать обстоятельства, на которые оно ссылается и которые должны быть подтверждены определенными доказательствами.
Не подлежат удовлетворению и требование истца об истребовании спорной квартиры у Филиппова и его выселении.
Так, последствия неисполнения продавцом обязательств по передаче товара покупателю установлены статьей 463 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с положениями пункта 1 этой статьи, если продавец отказывается передать покупателю проданный товар, покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи. Пункт 2 статьи определяет, что при отказе продавца передать индивидуально-определенную вещь покупатель вправе предъявить продавцу требования, предусмотренные статьей 398 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно названной норме в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.
Поскольку на момент вступления в законную силу решения Емельяновского районного суда, которым Остановы обязаны были передать Ермакову спорную квартиру, последняя была уже отчуждена Филиппову, и последний зарегистрировал свое право собственности в установленном порядке, истребовать данную квартиру у Филиппова невозможно.
Оснований для истребования спорной квартиры у Филиппова, предусмотренных ст. 302 ГК РФ, также не имеется, поскольку Филиппов, как установлено в судебном заседании, является добросовестным приобретателем, право истребовать имущество от добросовестного приобретателя имеет только собственник имущества. Ермаков таковым не является.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Ермакова Юрия Анатольевича к Останову Виктору Михайловичу, Остановой Тамаре Петровне, Останову Алексею Викторовичу, Астапчик Светлане Викторовне и Филиппову Роману Александровичу отказать полностью.
Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд через Емельяновский районный суд в течение 10 дней со дня его вынесения в окончательной форме.
Решение в окончательной форме вынесено 08 декабря 2009 года.
Председательствующий:
Вступило в законную силу 17 марта 2010 года.