гр.дело №2-1412-2011 Р Е Ш Е Н И Е ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ р.п.Емельяново 19 октября 2011года Емельяновский районный суд Красноярского края в составе председательствующего судьи Шиловой Л.Р. при секретаре Стряпуниной А.В. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственности «Блок» к Пискунову Виктору Борисовичу о взыскании денежных средств, встречному иску Пискунова Виктора Борисовича к ООО «Блок» о расторжении договора аренды и взыскании арендной платы, У С Т А Н О В И Л: Истец обратился в суд с указанным иском, мотивируя свои требования тем, что 27 марта 2008года между истцом и ответчиком был заключен договор аренды нежилого помещения расположенного по адресу: Россия, <адрес>, <адрес>, <адрес> общей площадью 1387.40 кв.м, условный номер: №, с приложением Дефектной ведомости на здание цеха по производству пенобетона по адресу: <адрес> Дефектная ведомость была составлена Сторонами в связи с необходимостью ремонтных работ по арендуемом нежилом помещении. Акт приема-передачи нежилого здания от 27 марта 2008г была подписана Сторонами, где указано, что техническое состояние нежилого здания находящегося в неудовлетворительном состоянии и требует капитального ремонта. Истцу так же было дано согласие ответчика на проведение капитального ремонта в арендуемом помещении, что подтверждается Актом приема-передачи нежилого здания от 31 марта 2008года. 01 апреля 2008года ООО ПО «Блок» заключает договор подряда №б/н на производства ремонтно-строительных работ с ООО «Мана-Сервис» на сумму в размере 2 384 312 (Два миллиона три сто восемьдесят четыре тысячи три сто двенадцать) рублей 72 копейки, в дополнении Соглашение о зачете взаимных требований (взаиморасчет) от 01.04.2008г. После оформления вышеуказанных документов в арендуемом помещении был произведен демонтаж старого оборудования, на что был составлен локальный сметный расчет на сумму 450 460рублей 28 копейки. Истец произвел демонтаж по необходимости для проведения капитального ремонта, согласно Акту согласования на проведение капитального ремонта в арендуемом помещении от31.03.2008г за свой счет. Ремонтно-строительные работы были выполнены в полном объеме, основываясь на дефектную ведомость от 31.03.2008г. Был составлен локальный сметный расчет за демонтаж оборудования на сумму 1 933 852 (Один миллион девятьсот тридцать три тысячи восемьсот пятьдесят два) рубля 44 копейки». По вышеуказанному договору, заключенному между истцом и ООО «Мана-Сервис», обязательства по оплату услуг истец исполнил. Ответчик неоднократно препятствовал работе Истцу и в дальнейшем предложил расторгнуть договор аренды нежилого помещения №001 от 27.03.2008г. Ответчик нарушил п. 1.3. «Нежилое здание сдается в аренду на 5 (Пять) лет, с 27 марта 2008г. по 27 марта 2013г. Договор вступает в силу с момента государственной регистрации в установлении л законодательном РФ порядке. Расходы, связанные с государственной регистрацией настоящего договора аренды, оплачиваются Арендодателем». Ремонтно-строительные работы были завершены. Истец не смог приступить к работе, по сколько в помещении было отключена электроэнергия, что подтверждает Акт сверки Задолженности между ответчиком и ОАО «Красноярскэнергосбыт» и договор №140335 на Электроснабжение от 31 июля 2009года. 01 января 2010г. в связи с невозможностью дальнейшей работы. В Арендатор по вине Арендодателя покинул арендуемое помещение, но имущество принадлежащее Истцу на праве собственности без разрешения Ответчика не сможет вывести с арендуемого помещения. 31 декабря 2009г в адрес Ответчика была направлена Претензия с уточнения даты вывоза за свой счет имущество принадлежащие Арендатору на праве собственности, что подтверждается Претензией в адрес Ответчика. Письмо было возвращено, по истечении срока хранения. 01 февраля 2010г. Истцом было повторно отправлена Претензия в адрес Ответчика. Письмо было возвращено, по истечении срока хранения. 19 мая 2010г. Истцом было повторно отправлена Претензия в адрес Ответчика. Письмо было возвращено, по истечении срока хранения. июля 2010г. Истцом было в третий раз отправлена Претензия в адрес Ответчика. Письмо было возвращено, по истечении срока хранения. августа 2010г. Истцом была направлена предсудебная претензия. Письмо было возвращено, по истечении срока хранения. По вине ответчика истец понес существенные убытки в размере 2 384 312 рублей 72 копеек. Договор аренды нежилого помещения между Ответчиком и Истцом не расторгнут. Также и оборудование продолжает находиться по вышеуказанному адресу. В адрес Ответчика не однократно было отправлены Претензии от истца, в ответ не было никаких действий. Истец просит взыскать с ответчика за демонтаж оборудования 450 460рублей 28 копейки; за ремонтные работы 1 933 852рублей 44 копейки. Также истец просит взыскать понесенные по делу судебные расходы в размере 300 000рублей за услуги юриста по оформлению претензий, подготовке иска, представительству в суде. Пискунов В.Б. обратился с указанными исковыми требованиями, мотивируя их тем, что п.3.1 вышеуказанного договора аренды размер арендной платы составляет 35 000рублей в месяц. На момент обращения истца в суд размер задолженности по арендной плате составляет 980 000рублей из расчета - 28 месяцев( с января 2009года по апрель 2011года) х 35 000рублей( размере арендной платы). Кроме того, ответчик просит взыскать пеню за несвоевременную уплату арендной платы в размере 99 141 рубль из расчета учетная ставка рефинансирования, установленная ЦБ РФ х общий размер задолженности. Представитель истца ООО «Блок» Карпова О.Л. в судебном заседании требования иска поддержала по изложенным в нем основаниям, против удовлетворения встречного иска возражала в части взыскания арендных платежей. Согласно с требованием о расторжении договора аренды. Ответчик Пискунов В.Б. в судебном заседании требования встречного иска поддержал по изложенным в нем основаниям, также суду пояснил, что полагает, что истребуемая истом сумма по капитальному ремонту не может быть убытками истца, поскольку договор на осуществление ремонта, демонтажа и монтажа оборудования не был согласован с ним. Кроме того, реальный размер арендной платы на аналогичное здание существенно больше, он был по устному соглашению занижен между сторонами по делу, поскольку здание требовало капитального ремонта. Суд, выслушав доводы и возражения сторон по делу, приходит к следующему В соответствие со ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. В силу ст.15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Как следует из материалов дела -Пискунов В.Б. является собственником нежилого здания по адресу <адрес>. Право собственности прошло государственную регистрацию( л.д.78,193). - 27 марта 2008года между сторонами по делу заключен договор аренды нежилого помещения расположенного по адресу: Россия, <адрес> общей площадью 1387.40 кв.м, условный номер: №. Согласно условиям данного договора( л.д.14-15) спорное нежилое здание передается в целях его использования для организации пенобетонного производства и обслуживания клиентов. Срок действия договора 5 лет. Предаваемое в аренду здание находится в неудовлетворительном состоянии и требует капитального ремонта. Данный договор прошел государственную регистрацию 29 декабря 2008года. Стороны в судебном заседании не оспаривают, что датой фактических договорных отношений, несмотря на позднюю государственную регистрацию договора, является 27 марта 2011года. -31 марта 2008года сторонами составлена дефектная ведомость предмета договора, согласно которой крыша, стены, окна, ворота, отопление, водоснабжение, сушильная камера, транспортировочные пути, электроснабжение, бытовые помещения и цех требуют капитального ремонта( л.д.16-17). -27 марта 2008года спорное здание было передано Пискуновым В.Б. и принято ООО «Блок», о чем составлен соответствующий акт( л.д.18). Согласно акту указано, что передаваемое нежилое здание находится в неудовлетворительном состоянии и требует капитального ремонта. -31 марта 2001года между сторонами подписан акт согласования на проведение капитального ремонта спорное здания, согласно которому Пискунов В.Б, разрешил провести ремонтные работы в соответствие с дефектной ведомостью( л.д.19) -ООО «Блок» произвело ремонтные работы, воспользовавшись услугами ООО «Мана-Сервис» на основании договора подряда от 01 апреля 2008года, согласно которому стоимость капитального ремонта и реконструкции нежилого здания составила 2 384 312рублей, из них ( л.д.20) -по условиям данного договора расчет за выполненные работы производится на основании Соглашения о зачете взаимных требований( п.2.1 договора). -факт оплаты услуг ООО «Мана-Сервис» истцом подтверждается соглашением о зачете взаимных требований от 01 апреля 2008года( л.д.21), и счетом №52 от 08 апреля 2010года и от 08 декабря 2009года (л.д.24, 29). -согласно локальному сметному расчету от 08 апреля 2010года стоимость демонтажа оборудования ответчика, находившегося в здании, составила 450 460рублей 28копеек( л.д.22-25). - согласно локальному сметному расчету от 08 апреля 2010года стоимость на ремонтные работы составила 1 933 852 рублей 44 копейки( л.д.25-28). Довод иска о том, что ответчик препятствовал исполнению договора аренды- не оплачивал электроснабжение, подтверждается актом сверки задолженности Пискунова В.Б. и ОАО «Красноярскэнергосбыт», согласно которому в период с 01.01.2009года по август 2009года подача электроэнергии не осуществлялась( л.д.30), непосредственно договор на электроснабжение был заключен Пискуновым В.Б. 31.07.2009года( л.д.136), заявлением Пискунова В.Б. в ОАО «Красноярскэнергосбыт» о приостановлении действия договора электроснабжения с 02.07.2010года в связи прекращением производственной деятельности в цехе( л.д.133) Неоднократно истец направлял ответчику письменные претензии о намерении расторгнуть договор аренды( начиная с 31.12.2009года- л.д.37-46), которые возвращены по истечению срока хранения. Согласно предоставленной истцом информации арендные платежи произведены Пискунову В.Б. по декабрь 2009года. Пискунов В.Б. в судебном заседании пояснил, что ремонт здания был начат истцом с апреля 2008года, оплата электроэнергии должна была осуществляться по условиям договора аренды арендатором. Летом 2009года Пискунов В.Б. сменил замки( ранее Пискунов В.Б. 11.04.2011года( л.д.204) пояснял, что весной 2009года), поскольку по приезду в здание увидел, что ворота его открыты и возможно проникновение посторонних лиц, однако запасные ключи ООО «Блок» не передавал, поскольку они не хотели. О том, что ООО «Блок» желает расторгнуть договор, знал из устных обращений его руководителя, однако никаких письменных претензий не получал. Желает расторгнуть договор по решению суда, поскольку считает, что ООО «Блок» должен доказать какое принадлежащее ему оборудование осталось в здании. Поскольку цех в здании не работает, обратился в ОАО «Красноярскэнергосбыт» в 2010году с заявлением об отключении от электроснабжения. Полагает, что истец не доказал проведение капитального ремонта в здании, поскольку такой ремонт таковым не является, так как не улучшает состояние здания. Арендные платежи вносились наличными первое полугодие 2008года, однако расписок он не сохранил. В силу ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества. Судом установлено, что арендатором ООО «Блок» был осуществлен капитальный ремонт арендуемого здания с согласия арендодателя, однако арендодателем не были созданы условия для пользования имуществом по его целевому назначению согласно условиям договора аренды: здание не было подключено к электроснабжению, арендатором были сменены замки входа здания весной-летом 2009года и их дубликат не был передан арендатору, арендатор выразил свое волеизъявление о расторжении договора аренды, направив письменные претензии арендодателю. При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что исполнение договора аренды здание не осуществлялось по вине арендодателя, в связи осуществлением капитального ремонта и реконструкции здания с целью исполнения договора аренды, арендатор понес вышеуказанные убытки, которые подлежат взысканию с ответчика. Поскольку арендодатель создал препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества, истец понес убытки в виде затрат на осуществление капитального ремонта, демонтажа оборудования, которые произвел с целью использования арендованного здания по условиям договора аренды. Истцом заявлено требование о взыскании судебных расходов на сумму 300 000рублей. Факт оплаты указанной суммы представителю подтверждается договором на оказание гражданско-правовых услуг от 24.12.209года и квитанцией на указанную сумму от 24.12.2009года( л.д.47-48). Учитывая объем проведенной представителем истца работы по исполнению указанного договора( подготовка документов для судебного заседания с правом представления интересов в суде), объем дела, его сложность, количество участия в судебных заседаниях, суд полагает разумным определить ко взысканию судебные расходы в размере 30 000рублей. Государственная пошлина в размере 21 621, 56рулей, оплаченная истцом при подаче иска, подлежит возврату в пользу истца. Ответчик является индивидуальным предпринимателем. Вместе с тем суд полагает рассмотренным дело с соблюдением правил подведомственности. Поскольку как следует из договора аренды, он заключен с физическим лицом Пискуновым В.Б. Также как следует из выписки из ЕГРЮЛ ИП Пискунов В.Б. сдача в аренду нежилых зданий не является видом его предпринимательской деятельности. Также арендные платежи осуществлялись Пискунову В.Б. наличным расчетом, Пискунов В.Б. истца в известность о том, что он является ИП, не поставил, реквизиты своего расчетного счета не указал. Пискунов В.Б. в судебном заседании пояснил, что в качестве дохода от предпринимательской деятельности он не заявлял в декларации арендные платежи, поскольку участвовал в договоре аренды как физическое лицо. На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд Р Е Ш И Л: Исковые требования Общества с ограниченной ответственности «Блок» к Пискунову Виктору Борисовичу о взыскании денежных средств, встречные исковые требования Пискунова Виктора Борисовича к ООО «Блок» о расторжении договора аренды и взыскании арендной платы удовлетворить частично. Расторгнуть договор аренды от 27 марта 2011года, заключенный между Пискуновым Виктором Борисовичем и ООО «Блок», в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу <адрес> общей площадью 1387.40 кв.м, условный номер: №. Взыскать с Пискунова Виктора Борисовича в пользу ООО «Блок» убытки за демонтаж в размере 450 460, 28 рублей, за ремонтные работы в размере 1 933 852, 44рубля, судебные расходы в размере 30 000рублей, возврат государственной пошлины в размере 21 651рубля. Всего взыскать 2 435 963( два миллиона четыреста тридцать пять тысяч девятьсот шестьдесят три) рубля 72 копеек. В удовлетворении требований Пискунова В.Б. о взыскании арендных платежей отказать. Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд через Емельяновский районный суд в течение 10 дней. Мотивированное решение изготовлено 23 октября 2011года. Председательствующий:подпись Копия верна Судья Емельяновского районного суда Красноярского края Л.Р.Шилова