Дело №2-127/12
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
04 апреля 2012 года г. Елизово Камчатского края
Елизовский районный суд Камчатского края в составе: председательствующего судьи Сутуловой М.А.,
при секретаре Дорофеевой Е.В.,
с участием:
истца Рудых Сергея Сергеевича,
представителя истца – Торопкина Михаила Сергеевича, действующего на основании доверенности № 11-5402 от 22 августа 2011г. сроком на 3 года с полным объемом полномочий, предоставленных стороне в процессе,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Рудых Сергея Сергеевича к Александровой Оксане Александровне, Александрову Алексею Александровичу о государственной регистрации сделки и перехода права собственности,
установил:
Рудых С.С. обратился в суд с иском к Александровой О.А., Александрову А.А. о государственной регистрации сделки – договора купли-продажи квартиры, общей площадью 36 кв.м., расположенной по адресу: <адрес> от 15 июля 2011 года, заключенного между Александровой О.А., Александровым А.А. и Рудых С.С., государственной регистрации перехода права собственности от Александровой О.А. и Александрова А.А. к Рудых С.С. на жилое помещение квартиру, общей площадью 36 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи квартиры от 15 июля 2011 года, заключенного между истцом и ответчиками.
В обоснование заявленных требований истец указывает, что 08 июля 2011 года между ним и Александровым А.А., действующим за себя и от имени Александровой О.А., на основании доверенности от 01 июля 2011 года, удостоверенной начальником ФБУ «Камчатская воспитательная колония» УФСИН по Камчатскому краю было заключено соглашение о задатке, согласно которого стороны обязались в срок до 15 июля 2011 года включительно заключить договор купли-продажи жилого помещения в виде квартиры, расположенной по адресу: Камчатский край, г. Елизово, ул. Завойко, д.81, кв.54, по цене 650000 рублей.
В соответствии с условиями соглашения о задатке, истец и ответчик Александров А.А. обратились с заявлениями в Елизовский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю, о государственной регистрации сделки и перехода права собственности на спорную квартиру на основании договора купли-продажи от 15 июля 2011 года, представив все необходимые для государственной регистрации документы в этот же день.
Как указывает истец, в договоре купли-продажи квартиры от 15 июля 2011 года, ответчиком Александровым А.А. собственноручно сделана отметка о получении суммы по договору в полном объеме, в соответствии с п.8 договора спорная квартира была передана Рудых С.С. в этот же день.
Из сообщения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю от 28 июля 2011 года, истцу стало известно, что государственная регистрация сделки была приостановлена в связи с поступившим 26 июля 2011 года заявлением Александровой О.А. об отмене общей (генеральной) доверенности на управление и распоряжение имуществом от 01 июля 2011 года, выданной на имя Александрова А.А.
После приостановления государственной регистрации, истец обратился к ответчику Александрову А.А., который пояснил, что об отмене доверенности ему не известно, он не получал ни уведомления, ни копии заявления Александровой О.А. об отмене доверенности.
На основании решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю от 25 августа 2011 года в государственной регистрации договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности на спорную квартиру было отказано.
До настоящего времени собственниками спорного жилого помещения являются ответчики.
Полагая, что права и обязанности, возникшие по договору купли-продажи квартиры от 15 июля 2011 года до получения уведомления о приостановлении государственной регистрации от 28 июля 2011 года в силу ч.2 ст. 189 ГК РФ сохраняют силу для ответчицы Александровой О.А. в отношении Рудых С.С., истец обратился в суд с вышеуказанным иском (л.д.4-6).
В судебном заседании истец Рудых С.С. поддержал заявленные исковые требования по изложенным в иске основаниям.
Представитель истца Торопкин М.С. исковые требования Рудых С.С. поддержал, суду пояснил, что обязательства сторон по передаче и приему квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, исполнены, передача квартиры ответчиками истцу осуществлена с момента подписания договора купли-продажи квартиры от 15 июля 2011 года в силу п. 8 Договора, который имеет силу передаточного акта. Одновременно с подписанием вышеуказанного договора Александров А.А. передал Рудых С.С. ключи от спорной квартиры.
С момента подписания договора, спорная квартира находится в пользовании истца. Цена спорной квартиры была оговорена сторонами договора купли-продажи, установлена в размере 650000 рублей и на момент совершения сделки была соразмерной её состоянию, поскольку в ней были установлены стеклопакеты деревянные, требующие замены; входная и межкомнатные двери деревянные, требующие замены; в квартире требовалось проведение косметического ремонта (со слов Александрова А.А., ремонт в квартире производился более семи лет назад), в ней произошло убийство матери ответчиков.
Ответчик Александров А.А. в судебном заседании не участвовал, извещен о времени и месте судебного разбирательства в установленном законом порядке. В предварительном судебном заседании 27 декабря 2011 года ответчик суду пояснил, что иск Рудых С.С. признает, подтвердил, что 08 июля 2011 года между ним и истцом был заключено соглашение о задатке, в собственных интересах и от имени своей сестры Александровой О.А., на основании доверенности от 01 июля 2011 года, удостоверенной начальником ФБУ «Камчатская воспитательная колония» УФСИН по Камчатскому краю, согласно которого стороны обязались в срок до 15 июля 2011 года включительно, заключить договор купли-продажи жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, по цене 650000 рублей. Квартира принадлежит ответчикам на праве собственности в равных долях. Ранее указанная квартира принадлежала матери ответчиков, за убийство которой ответчица Александрова О.А. и отбывает в настоящее время наказание в виде лишения свободы.
Ответчик подтвердил суду, что задаток в сумме 500 000 рублей истец передал Александрову А.А. в полном объеме. Оставшуюся сумму в размере 150 000 рублей истец передал ему перед посещением Елизовского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю. На момент выдачи доверенности ответчик Александров А.А. в спорной квартире не проживал, фактически жил в квартире бывшей супруги в <адрес>, и ответчица об этом знала, он общался с ней по телефону. Также в этот период он проживал у двоюродной сестры по адресу <адрес>, о чем Александровой О.А. было известно.
Как пояснил суду Александров А.А., примерно 29 июля 2011 года, со слов истца ему стало известно, что государственная регистрация приостановлена, в связи с отменой доверенности ответчицей Александровой О.А. Сама ответчица об отмене доверенности ему не сообщала, он не получал никаких уведомлений о её отмене, Александрова О.А. не сообщила ему об этом по телефону.
О том, что 25 августа 2011 года истцу было отказано в государственной регистрации договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности на спорную квартиру, ответчик узнал от Рудых С.С.
Указанные обстоятельства подтвердил суду свидетель Вдовиченко Е.О., пояснив, что он познакомил истца и ответчика Александрова А.А., помогал последнему в сборе необходимых документов, для заключения сделки. Квартира ответчиков находилась в крайне запущенном состоянии, в ней длительное время проживали квартиранты, ремонт не производился более 7 лет, всё инженерно-техническое оборудование, трубы, сантехника, за исключением унитаза, находились в ветхом состоянии и требовали замены, квартира не имела балкона. Свидетель суду подтвердил, что Александров А.А. неоднократно пытался найти покупателя на эту квартиру, но узнав, что в квартире произошло убийство его матери и увидев её состояние, люди отказывались её покупать.
Как пояснил суду свидетель, после отмены доверенности он лично ездил к Александровой О.А. в Мильково, пытался её убедить, но она не пожелала его слушать, сообщив, что пусть за все отвечает её брат, что она специально отозвала доверенность, чтобы Александрова А.А. наказали покупатели, поскольку он её обманул.
Ответчица Александрова О.А. в судебном заседании не участвовала, о времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом, отбывает наказание в виде лишения свободы в ФКУ «Камчатская воспитательная колония» УФСИН России по Камчатскому краю. В письменных отзывах на исковое заявление (л.д.39-40, 62, 87-88) против удовлетворения иска возражала, подтвердила, что она и ее брат Александров А.А. являются собственниками спорной квартиры в равных долях. Спорное жилое помещение досталось им после смерти матери Александровой Н.Ф.
В 2011 году брат неоднократно приезжал к Александровой О.А. в колонию с просьбой написать доверенность на продажу спорной квартиры, обещая ответчице купить новое жилье в с. Эссо, поэтому 01 июля 2011 года Александрова О.А. подписала генеральную доверенность на продажу своей доли в квартире. Однако, спустя несколько дней после подписания доверенности, специалисты администрации колонии, провели с ней беседу и разъяснили последствия выдачи данной доверенности. После этого, Александрова О.А. сразу же написала заявление в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю об отмене доверенности. Брату об отмене доверенности она не сообщила, так как не знала, где он проживает, его номера телефона у ответчицы не было.
После отмены доверенности Александров А.А. вновь приезжал к ней в колонию и уговаривал дать согласие на продажу своей ? доли в праве собственности на спорную квартиру, однако она отказалась, после чего брат стал кричать на нее и говорил, что сделает все, чтобы лишить ее жилплощади. Во избежание угроз и скандалов со стороны Александрова А.А., ответчица написала заявление на имя начальника колонии, чтобы брата больше к ней не пускали.
Через несколько дней, к ней на краткосрочное свидание приехал Вдовиченко Е.О., который также стал уговаривать ее дать согласие на продажу своей доли в праве собственности на квартиру, однако она отказалась что-либо подписывать. Со слов Вдовиченко Е.О. ей стало известно, что ее брат получил большую сумму за квартиру, и если она не согласится на продажу своей ? доли, то ей придется вернуть ту сумму задатка, которую получил ее брат.
Опрошенная Мильковским районным судом Камчатского края по поручению Елизовского районного суда Камчатского края ответчица Александрова О.А. дала объяснения, аналогичные тем, которые указаны в ее отзывах на исковое заявление, дополнительно пояснила, что 28 июля 2011 года к ней на краткосрочное свидание приехал ее брат Александров А.А., разговор про доверенность начал издалека, говорил, что не может проживать в спорной квартире, поскольку там произошло убийство, потом предложил Александровой О.А. написать на его имя доверенность на продажу квартиры, она согласилась.
01 июля 2011 года брат вновь пришел на свидание с готовой доверенностью, уверял ее, что в доверенности все оговорено, все его действия законны. Доверенность она не читала, но ей известно, что в ней оговаривалось, что она доверяет Александрову А.А. продать свою долю в квартире, расположенную по адресу: <адрес>, Каких-либо угроз в случае отказа от выдачи доверенности брат не высказывал, наоборот, заверял Александрову О.А., что все будет хорошо и после продажи квартиры он купит ей отдельное жилое помещение, где она будет проживать после отбытия наказания. Александрова О.А. согласилась и добровольно подписала доверенность.
Как поясняла ответчица, свидание происходило в комнате свиданий ФКУ «Камчатская воспитательная колония» УФСИН России по Камчатскому краю, при этом, при подписании доверенности других лиц, помимо сотрудников конвойной службы, не было. Данные о месте проживания брата по адресу: <адрес>, были уже указаны в доверенности, фактически же брат там не проживал, а имел только регистрацию, проживал же у двоюродной сестры по адресу: <адрес>.
Они не оговаривали условия, на которых должна быть продана принадлежащая Александровой О.А. доля в спорном жилом помещении, брат уверял её, что продает квартиру по выгодной цене, а ? долю от продажи спорной квартиры направляет на приобретение жилья для нее в с. Эссо Быстринского района.
После продажи квартиры брат должен был приехать к ней, сообщить о цене, по которой он продал квартиру, и согласовать место жительства, где он приобретет для неё жилое помещение. Брат сообщил Александровой О.А., что у него имеются большие долги, поэтому свою долю отдаст на их погашение. Ответчице стало жалко брата, и она подписала доверенность, не зная, кому и за какую цену он собирается продать квартиру.
Позже Александрова О.А. позвонила брату, поинтересовалась, что с продажей квартиры, где она будет проживать после освобождения, на что Александров А.А. сказал, что это не его проблемы, у него большие долги, и он должен с ними расплатиться, а где Александрова О.А. будет жить, его не волнует, и попросил больше его не тревожить и не звонить ему. Она поняла, что брат обманул ее, обратилась за помощью к специалисту ФКУ «Камчатская воспитательная колония» УФСИН России по Камчатскому краю Дегтяревой Н.Н., которая разъяснила ей, что зря она подписала доверенность и какие для нее могут быть последствия. В присутствии Дегтяревой Н.Н. ответчица написала заявление об отзыве доверенности и направила его заказным письмом в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю, откуда вскоре ей пришли документы о приостановлении регистрации сделки до выяснения всех обстоятельств ее совершения.
Ответчица не отрицала, что извещение об отзыве доверенности Александрову А.А. не направляла, объясняя это отсутствием сведений о месте жительства брата, указывала, что не знала его номера телефона.
Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю в зал судебного заседания своего представителя не направило, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом, просили рассмотреть дело без участия их представителя, не возражали против удовлетворения заявленных исковых требований (л.д.34-36).
Заслушав пояснения истца, его представителя, свидетеля Вдовиченко Е.О., исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.
Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.
В силу п.3 ч.1 ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают в том числе из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.
Частью 1 статьи 131 ГК РФ предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В соответствии с ч.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Частью 1 статьи 549 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В соответствии с ч. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Как следует из пункта 60 Постановления Пленума ВС РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости, в силу п.1 ст.551 ГК РФ, подлежит государственной регистрации, однако отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю, не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 61 указанного Постановления, иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.
Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Пунктом 1 статьи 16 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено, что при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.
Разрешая спор, суд приходит к выводу, что договор купли-продажи от 15 июля 2011 года, совершен в надлежащей форме, каких-либо оснований, для признании сделки не состоявшейся, судом не установлено, указанных доказательств ответчиками не представлено, условия договора по оплате стоимости приобретенного имущества и его фактической передаче покупателю сторонами исполнены, однако продавцы Александрова О.А. и Александров А.А. необоснованно уклоняются от представления в регистрирующий орган документов, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности, что является основанием для удовлетворения исковых требований Рудых С.С. о государственной регистрации сделки купли-продажи и перехода к нему права собственности на спорный объект недвижимости.
Согласно положений статей 17 и 28 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», вступившие в законную силу судебные акты являются основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Часть 1 статьи 182 ГК РФ предусмотрено, что сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
Удовлетворяя требования истца, суд учитывает, что в силу ч.ч.1,2,3 ст.185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу.
Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.
К нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, удостоверенные начальником соответствующего места лишения свободы.
В соответствии с п.2 ч.1 ст.188 ГК РФ действие доверенности прекращается вследствие отмены доверенности лицом, выдавшим ее.
Согласно ч.ч. 1,2 ст. 189 ГК РФ лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность. Такая же обязанность возлагается на правопреемников лица, выдавшего доверенность, в случаях ее прекращения по основаниям, предусмотренным в подпунктах 4 и 6 пункта 1 статьи 188 настоящего Кодекса.
Права и обязанности, возникшие в результате действий лица, которому выдана доверенность, до того, как это лицо узнало или должно было узнать о ее прекращении, сохраняют силу для выдавшего доверенность и его правопреемников в отношении третьих лиц. Это правило не применяется, если третье лицо знало или должно было знать, что действие доверенности прекратилось.
Судом, на основании пояснений истца, и его представителя, ответчиков, письменных материалов дела установлено, что жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, принадлежит на праве общей долевой собственности ответчикам Александровой О.А. и Александрову А.А. (л.д.43).
Материалами дела подтверждаются доводы истца о том, что 08 июля 2011 года между Рудых С.С. и Александровым А.А., действующим за себя и от имени Александровой О.А. на основании доверенности от 01 июля 2011 года, удостоверенной начальником ФБУ «Камчатская воспитательная колония» УФСИН по Камчатскому краю было заключено соглашение о задатке, согласно которого стороны обязуются в срок до 15 июля 2011 года включительно заключить договор купли-продажи жилого помещения в виде квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, по цене 650000 рублей (л.д.16-19).
Факт передачи ответчику Александрову А.А. денежной суммы в размере 500 000 рублей, в соответствии с п. 4 данного соглашения, подтверждается исследованным судом соглашением и не отрицался в суде ответчиком Александровым А.А. (л.д.19).
Ответчик Александров А.А. подтвердил в суде, что 15 июля 2011 года между Рудых С.С. и Александровым А.А., действующим за себя и от имени Александровой О.А. на основании общей (генеральной) доверенности от 01 июля 2011 года, удостоверенной начальником ФБУ «Камчатская воспитательная колония» УФСИН по Камчатскому краю, заключен договор купли продажи спорного жилого помещения (л.д.11, 13).
В договоре купли-продажи квартиры от 15 июля 2011 года Александровым А.А. собственноручно сделана отметка о получении суммы по договору в полном объеме. В соответствии с п.8 договора спорная квартира была передана Рудых С.С.
Данный договор соответствует требованиям, предъявляемым к договору купли-продажи недвижимости, установленным в ст.ст. 549-551, 554-556 ГК РФ.
В соответствии с заключенным договором, в этот же день стороны сделки обратились с заявлениями в Елизовский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю о государственной регистрации сделки и перехода права собственности на спорную квартиру, на основании договора купли-продажи от 15 июля 2011 года, представили все необходимые для государственной регистрации документы.
Сообщением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю от 28 июля 2011 года, подтверждается факт приостановления государственной регистрация сделки, в связи с поступившим 26 июля 2011 года заявлением Александровой О.А., об отмене общей (генеральной) доверенности на управление и распоряжение имуществом от 01 июля 2011 года, выданной на имя Александрова А.А. (л.д.10).
Как пояснил в судебном заседании истец, об отмене доверенности ему стало известно после получения уведомления о приостановлении государственной регистрации от 28 июля 2011 года. После приостановления государственной регистрации истец обратился к Александрову А.А., который пояснил, что об отмене доверенности ему не было известно, так как он не получал уведомления об отмене доверенности.
В судебном заседании нашли своё подтверждение доводы истца о том, что ранее с ответчиками он знаком не был, о каких-либо конфликтных отношениях между Александровой О.А. и Александровым А.А., до заключения сделки, ему известно не было. Кроме того, суд учитывает, что каких-либо доказательств того, что Рудых С.С., либо Александров А.А. знали или должны были знать, что Александрова О.А. приняла решение об отзыве доверенности, и намерена подать заявление в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю до совершения сделки, Александрова О.А. суду не представила, не добыто таких доказательств и в ходе судебного разбирательства.
Более того, ответчик суду пояснил, что Александровой О.А. были известны адреса его места жительства, их родных и близких, по которым он мог быть извещен, ответчица могла направить уведомление по адресу указанному в доверенности, и указанное уведомление могло быть получено либо им, либо истцом и передано ему. Более того, он общался с Александровой по телефону, однако она не уведомила его об отмене доверенности, хотя могла это сделать. Решение ответчиков о продаже квартире было совместным, ни он, ни Александрова О.А. не желали проживать в квартире, в которой была убита их мать, он длительное время не мог найти желающих приобрести эту квартиру.
Указанные обстоятельства подтвердил суду свидетель Вдовиченко Е.О., не доверять которому у суда оснований не имеется, он опрошен судом в установленном законом порядке, предупрежден об уголовной ответственности, его показания объективно согласуются показаниями истца и ответчиков, пояснениями опрошенных судом свидетелей.
Материалами дела подтверждается, что 25 августа 2011 года в государственной регистрации договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности на спорную квартиру истцу было отказано (л.д.15).
Из письменных объяснений ответчицы Александровой О.А. следует, что доверенность на продажу своей доли в праве собственности на спорную квартиру была выдана ею добровольно, без принуждения. Извещения об отзыве доверенности ответчику Александрову А.А. она не направляла, поскольку у нее не было ни адреса его места жительства, ни номера его телефона.
Суд критически относится к указанным пояснениям Александровой О.А., поскольку они противоречат личным пояснениям ответчицы, данными ею в судебном заседании в Мильковском районном суде Камчатского края (л.д.78-79), согласно которых ответчице было известно, что Александров А.А. в спорной квартире не жил, а имел там только регистрацию, а фактически проживал у двоюродной сестры по адресу: <адрес>.
Кроме того, суд учитывает, что ответчица Александрова О.А. в ходе судебного заседания в Мильковском районном суде пояснила, что после выдачи доверенности она звонила своему брату и интересовалась продажей спорной квартиры, что позволяет суду сделать вывод о том, что ответчице был известен номер телефона Александрова А.А. и она не была лишена возможности известить его о своём несогласии с продажей её доли и отзыве доверенности, а также узнать его место жительства, для направления соответствующего уведомления, в порядке ч.ч. 1,2 ст. 189 ГК РФ. При этом суд учитывает, что ответчица не была лишена возможности получить квалифицированную юридическую помощь от администрации ФБУ «Камчатская воспитательная колония» УФСИН по Камчатскому краю, специалисты которой оказывали консультативную помощь ответчице при отзыве доверенности..
Факт добровольного волеизъявления ответчицы при выдачи доверенности, подтверждается пояснениями свидетеля Щемелина В.А., опрошенного Мильковским районным судом Камчатского края по поручению Елизовского районного суда, из которых установлено, что на момент выдачи доверенности Александровой О.А., он занимал должность начальника ФКУ «Камчатская воспитательная колония» УФСИН России по Камчатскому краю, в настоящее время является пенсионером. Примерно до 20 июня 2011 года брат осужденной Александровой О.А. приезжал к ней на свидание, ему нужна была доверенность на продажу квартиры, находящейся в долевой собственности. Социальным работником Дегтяревой Н.Н. была оказана помощь в составлении доверенности. После подписания доверенности ответчицей, Щемелин В.А., в присутствии юрисконсульта Пархоменко О.А. и социального работника Дегтяревой Н.Н., удостоверил подпись осужденной. Содержание доверенности он не помнит, но доверенность давалась брату осужденной на продажу квартиры. Со слов Александровой О.А. ему известно, что доверенность была подписана добровольно, без принуждения.
Ответчица не сообщала ему условия, на которых Александров А.А. должен был продать принадлежащую ей долю в спорном жилом помещении, цену, фамилию покупателя, а также не ставила его в известность о том, каким образом Александров А.А. должен был распорядиться денежными средствами, полученными от продажи доли, принадлежащей Александровой О.А.
Через две недели после выдачи доверенности, осужденная Александрова О.А. пришла к Щемелину В.А. на прием и сообщила, что хочет отозвать доверенность, поскольку брат ее обманул. Щемелин В.А. ответил, что это ее право. 20 июля он ушел в отпуск, и что происходило дальше, ему неизвестно (л.д.80-81).
Указанные обстоятельства подтвердила, свидетель Дегтярева Н.Н., работающая социальным работником в ФКУ «Камчатская воспитательная колония» УФСИН России по Камчатскому краю, опрошенная Мильковским районным судом Камчатского края. Как пояснила суду Дегтярева Н.Н., брат осужденной приезжал в колонию 01 июля 2011 года, с ним был молодой человек. Ответчик Александров А.А. просил у Александровой О.А. доверенность на продажу квартиры. Причину продажи квартиры он не называл, по его просьбе Дегтярева Н.Н. напечатала доверенность по образцу.
Александров А.А. уверял администрацию колонии, что его сестра без жилья не останется, он купит ей квартиру. На тот момент Александрова О.А. относилась к происходящему безразлично, на все вопросы по поводу доверенности говорила, что брат купит ей квартиру в с. Эссо Быстринского района. Через некоторое время Дегтярева Н.Н. поинтересовалась у Александровой О.А., как решился вопрос с продажей квартиры, поскольку до нее дошла информация, что у ответчика Александрова А.А. очень большие долги. Осужденная Александрова О.А. позвонила своему брату, но тот сказал, чтобы она его не тревожила, сообщил, что продал квартиру, однако покупать ей жильё отказался.
Чтобы помочь осужденной, Дегтярева Н.Н. проконсультировалась в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю, где ей пояснили, что можно написать заявление на отзыв доверенности, после чего Александрова О.А. направила соответствующее заявление в Росреестр об отзыве доверенности. Как стало известно из уведомления, поступившего в адрес Александровой О.А., регистрация сделки приостановлена до выяснения всех обстоятельств сделки.
Как пояснила суду свидетель Дегтярева Н.Н., после этих событий, Александров А.А. приезжал в колонию вместе с молодым человеком, они уговаривали ответчицу, чтобы она дала согласие на продажу квартиры, угрожали ей, после чего Александрова О.А. стала отказываться от свиданий с братом (л.д.81-82).
Материалами дела подтверждается, что заявление Александровой О.А. поступило в Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю после совершения сделки купли-продажи, а именно 26 июля 2011 года, факт не направления извещения Александрову А.А. об отзыве доверенности, ответчица Александрова О.А. не отрицала.
Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что права и обязанности продавца, возникшие по договору купли-продажи квартиры от 15 июля 2011 года, то есть до получения истцом Рудых С.С. и ответчиком Александровым А.А. уведомления о приостановлении государственной регистрации от 28 июля 2011 года, сохраняют силу для ответчицы Александровой О.А., в отношении покупателя Рудых С.С., поскольку в силу ч.2 ст. 189 ГК РФ права и обязанности, возникшие в результате действий лица, которому выдана доверенность, до того, как это лицо узнало или должно было узнать о ее прекращении, сохраняют силу для выдавшего доверенность и его правопреемников в отношении третьих лиц.
В соответствии с ч.3 ст. 551 ГК РФ если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности.
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права собственности подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.
В силу абз. 2 ч.1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Как установлено в судебном заседании, обязательства сторон по передаче и приему квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, исполнены, передача квартиры Александровым А.А. истцу осуществлена с момента подписания договора купли-продажи квартиры от 15 июля 2011 года, на основании п. 8 договора купли-продажи от 15 июля 2011 года, который имеет силу передаточного акта. Одновременно с подписанием договора, Александров А.А. передал истцу ключи, и спорная квартира перешла в пользовании истца, что ответчиками не оспаривалось.
В силу ч.3 ст.196 ГПК РФ, суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.
Согласно ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Обязанность по представлению доказательств, в силу ст.57 ГПК РФ возложена на стороны и других лиц, участвующих в деле. Суд вправе предложить им представить дополнительные доказательства. В случае, если представление необходимых доказательств для этих лиц затруднительно, суд по их ходатайству оказывает содействие в собирании и истребовании доказательств.
Как следует из распоряжения об отмене доверенности, поступившего в Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю 26 июля 2011 года, ответчица Александрова О.А. отменяет доверенность, выданную на имя Александрова А.А. на отчуждение принадлежащей ей доли в спорной квартире (л.д.102).
Однако, как установлено судом, на момент заключения договора купли-продажи и подачи сторонами сделки документов для государственной регистрации перехода права собственности, у ответчика Александрова А.А. имелись полномочия на его заключение, получение денежных средств за продажу доли в праве на квартиру, принадлежащей Александровой О.А., а также на подачу заявления о государственной регистрации перехода права собственности.
Таким образом, суд приходит к выводу, что ответчик Александров А.А., подписав договор от 15 июля 2011 года, получив денежные средства в счет уплаты стоимости квартиры и приняв меры к своевременной регистрации договора купли-продажи, выполнил все его условия, в связи с чем, отзыв доверенности ответчицей, не может повлиять на действительность и законность заключенной сделки купли-продажи спорной квартиры.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что требования Рудых С.С. являются обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объёме, по указанным выше основаниям.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
иск Рудых Сергея Сергеевича удовлетворить.
Произвести государственную регистрацию сделки купли – продажи жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу : <адрес>, на основании договора купли-продажи квартиры от 15 июля 2011 года, заключенного между Александровой Оксаной Александровной, Александровым Алексеем Александровичем и Рудых Сергеем Сергеевичем.
Признать переход права собственности от Александровой Оксаны Александровны и Александрова Алексея Александровича к Рудых Сергею Сергеевичу на квартиру общей площадью 36 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи квартиры от 15 июля 2011 года.
Копию настоящего решения, вступившего в законную силу, в трехдневный срок направить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Камчатский краевой суд в течение месяца со дня его вынесения в окончательном виде 06 апреля 2012 года.
Судья М.А.Сутулова