№ 2-95/2012

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Елизовский районный суд Камчатского края в составе председательствующего судьи Федорцова Д.П., при секретаре судебного заседания Храпковой О.В., с участием:

истца Лупенко Б.А.,

представителя истца Плетнева А.М.,

представителей общества с ограниченной ответственностью «Верамакс» Васьковской А.В. и Литвиненко Д.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Лупенко Бориса Александровича к обществу с ограниченной ответственностью «Верамакс» и отделу имущественных отношений администрации Елизовского городского поселения о признании договора ничтожным,

установил:

Истец Лупенко Б.А. обратился с иском к ответчику обществу с ограниченной ответственностью «Верамакс» (далее ООО «Верамакс» либо Общество), в котором просил признать договор управления многоквартирным домом по адресу: <адрес>, заключенный 01 ноября 2008 года между Обществом и управлением финансов и имущественных отношений администрации Елизовского городского поселения (далее Управление) ничтожным (л.д. 5-6 т. 1).

В обоснование своего иска Лупенко Б.А. ссылался на то, что указанный договор не мог быть заключен управлением финансов и имущественных отношений администрации Елизовского городского поселения, поскольку в вышеуказанном доме отсутствовали муниципальные квартиры.

06 декабря 2011 года управление финансов и имущественных отношений администрации Елизовского городского поселения на основании статьи 40 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) было привлечено к участию в деле в качестве соответчика (л.д. 72-73 т. 1).

26 января 2012 года Управление в порядке процессуального правопреемства на основании статьи 40 ГПК РФ было заменено на отдел имущественных отношений администрации Елизовского городского поселения (далее по тексту Отдел) (л.д. 217-218 т. 1).

16 февраля 2012 года истец Лупенко Б.А. дополнил свой иск новыми доводами о том, почему оспариваемый им договор должен быть признан ничтожным. В соответствии с ними договор управления многоквартирным домом, по мнению истца, являлся ничтожным, поскольку орган местного самоуправления до его заключения не совершил действий, предусмотренных частями 5 и 6 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее по тексту ЖК РФ). Кроме того, при проведении конкурса по отбору управляющей организации была нарушена процедура проведения конкурса, в частности нарушены пункты 42, 43, 90, 91 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 06 февраля 2006 года № 75 (л.д. 253-255 т. 1).

21 февраля 2012 года истец Лупенко Б.А. уточнил свои требования, в соответствии с которыми просил суд признать договор управления многоквартирным домом, заключенный 01 ноября 2008 года между Обществом и Управлением, ничтожным в части относящейся к дому <адрес> (л.д. 256-257 т. 1).

03 мая 2012 года истец Лупенко Б.А. дополнил свой иск требованием о взыскании с Общества и Отдела в свою пользу расходов по уплате государственной пошлины в размере 200 рублей и по оплате услуг представителя в размере 2 700 рублей, а всего просил взыскать с ответчиков 3 000 рублей (л.д. 6 т. 2).

В судебном заседании истец Лупенко Б.А. и его представитель Плетнев А.М. поддержали иск в полном объеме с учетом его уточнений.

Представители ООО «Верамакс» Васьковская А.В. и Литвиненко Д.Л. иск не признали, полагая, что оснований для признания оспариваемого договора управления многоквартирным домом ничтожным в части относящейся к дому <адрес> не имеется.

Отдел, будучи надлежащим образом извещенным о месте и времени рассмотрения гражданского дела, своего представителя в суд не направил, о причинах его неявки не сообщил и об отложении судебного заседания не просил (л.д. 28 т. 2).

На основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГПК РФ) судебное разбирательство было проведено в отсутствие представителя Отдела.

При этом суд учитывал, что неявка представителя Отдела, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своих прав на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела и иных процессуальных прав, поэтому не является препятствием для рассмотрения дела по существу.

Выслушав объяснения участников процесса, которым на основе состязательности и равноправия сторон была предоставлена возможность высказать свою позицию по существу заявленного спора, исследовав и оценив по правилам статьи 67 ГПК РФ представленные доказательства, отвечающие признакам относимости, допустимости и достаточности для разрешения дела по существу, суд находит иск неподлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ) определено, что сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

В соответствии с пунктом 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 ГК РФ).

Из смысла статьи 168 ГК РФ следует, что к ничтожности сделки приводят не любые нарушения требований закона или иных нормативных правовых актов при ее заключении и исполнении, а такие, которые по своему характеру и последствиям являются существенными.

Согласно частям 3, 4, 5 статьи 161 ЖК РФ (в редакции Федерального закона от 23 июля 2008 года № 160-ФЗ, действовавшей на момент заключения и исполнения оспариваемого договора) способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Орган местного самоуправления в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам предусмотренного частью 4 настоящей статьи открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Орган местного самоуправления не позднее чем за месяц до окончания срока действия указанного в части 5 настоящей статьи договора управления многоквартирным домом созывает собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления этим домом, если такое решение ранее не было принято в соответствии с частью 3 настоящей статьи.

Из указанных положений Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что в случае, если собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано, организация управления многоквартирным домом относиться к компетенции органов местного самоуправления.

В силу частей 1, 5, 6 статьи 162 ЖК РФ (в редакции Федерального закона от 23 июля 2008 года № 160-ФЗ, действовавшей на момент заключения и исполнения оспариваемого договора) договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет, а в случае, указанном в части 5 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год и не более чем три года.

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

В судебном заседании установлено, что истец Лупенко Б.А. на основании договора о передаче жилого помещения в собственность гражданина от 18 марта 1993 года является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 7 т. 1).

01 ноября 2008 года между Обществом и Управлением был заключен в простой письменной форме сроком на один год оспариваемый истцом договор управления многоквартирным домом. Предметом данного договора являлось управление многоквартирным домом, согласно реестру муниципальных квартир, указанных в приложении № 1 к данному договору. Из приложения № 1 к оспариваемому договору следует, что он был заключен в отношении всех муниципальных квартир, расположенных в многоквартирных домах, входивших в лот № 5 «34 км», в том числе и в отношении муниципального жилищного фонда, расположенного в <адрес> (л.д. 172-182 т. 1).

Указанное соглашение было заключено по итогам открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами, проведенного конкурсной комиссией при администрации Елизовского городского поселения, поскольку собственники помещений <адрес> не выбрали способ управления своим многоквартирным домом, а срок действия предыдущего договора управления их многоквартирным домом от 05 октября 2007 года, также заключенного по итогам аналогичного конкурса с обществом с ограниченной ответственностью «Северное сияние» истек (л.д. 134-138, 139, 140-15164, 165-166, 167-169, 170 т. 1, л.д. 7-8 т. 2).

Как следует из положения, принятого Собранием депутатов Елизовского городского поселения от 22 декабря 2007 года № 329, Управление, правопреемником которого является Отдел, имело право на заключение оспариваемого договора от лица Елизовского городского поселения в отношении муниципального жилищного фонда, поскольку являлось органом администрации Елизовского городского поселения, учрежденным с целью управления имуществом Елизовского городского поселения, осуществляющим в интересах и от имени Елизовского городского поселения права собственника в отношении муниципального имущества и имеющим право участвовать от имени собственника муниципального жилого фонда в собраниях собственников жилья по выбору способа управления многоквартирными жилыми домами, а также производить передачу муниципального жилого фонда в управление управляющей организации (л.д. 93, 95-103, 201-213 т. 1).

При таких обстоятельствах дела, исходя из приведенных в настоящем решении положений гражданского и жилищного законодательства Российской Федерации, действовавшего, как на момент заключения, так и на момент исполнения оспариваемого истцом договора, у суда нет правовых и фактических оснований для признания его ничтожным.

Доводы Лупенко Б.А. о том, что Управление не имело прав на заключение оспариваемого договора в связи с отсутствием в <адрес> жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Елизовскому городскому поселению, не могут повлечь за собой удовлетворение его исковых требований.

Действительно на момент заключения вышеуказанного договора управления многоквартирным домом, как это следует из сообщения Отдела от 16 января 2012 года № 18, в многоквартирном жилом доме 49 по улице Ленина в городе Елизово отсутствовали муниципальные жилые помещения (л.д. 185-186, 187 т. 2).

Однако многоквартирный жилой дом состоит не только из жилых помещений, но и из нежилых помещений, несущих конструкций дома, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования за пределами или внутри квартир, обслуживающих более одной квартиры (статья 290 ГК РФ, статья 36 ЖК РФ).

Согласно Закону Камчатской области от 14 мая 2007 года № 615 «О разграничении имущества, находящегося в муниципальной собственности, между Елизовским муниципальным районом и Елизовским городским поселением» многоквартирный жилой дом <адрес> должен был быть передан из Елизовского муниципального района в муниципальную собственность Елизовскому городскому поселению.

Право муниципальной собственности на муниципальное имущество, передаваемое Елизовскому городскому поселению в соответствии с указанным Законом, должно было возникнуть с момента подписания передаточного акта о принятии имущества в муниципальную собственность Елизовского городского поселения.

Однако поскольку многоквартирный жилой <адрес> находился на балансе унитарного муниципального предприятия «Горжилуправление», в отношении которого на тот момент велась процедура банкротства на основании определения Арбитражного суда Камчатской области от 08 декабря 2006 года по делу № 24-5320/06-05, то указанный многоквартирный жилой дом был передан в собственность Елизовского городского поселения на основании статьи 132 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в соответствии с промежуточным актом приема-передачи от 31 августа 2007 года и актом приема-передачи от 11 ноября 2009 года (л.д. 104, 117, 118-131 т. 1).

В установленном законом порядке передача многоквартирного жилого дома <адрес> в муниципальную собственность Елизовского городского поселения не оспорена и не признана незаконной.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Поэтому Управление было вправе от лица Елизовского городского поселения заключить с ООО «Верамакс» оспариваемый договор.

Не может быть признан ничтожным оспариваемый договор и потому основанию, что он не был подписан другими собственниками жилых помещений многоквартирного <адрес>.

Из смысла части 5 статьи 161 ЖК РФ и части 1 статьи 162 ЖК РФ, обладающих большей юридической силой, чем Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 06 февраля 2006 года № 75, следует, что в случае выбора управляющей организации по результатам открытого конкурса, проведенного органами местного самоуправления, договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, который обязаны подписать все собственники помещений в многоквартирном доме.

Невыполнение данной обязанности каким-либо одним или несколькими собственниками жилых помещений многоквартирного дома не лишает договор управления многоквартирным домом, подписанный управляющей организацией с другими собственниками, юридической силы, поскольку согласно части 4 статьи 162 ЖК РФ условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

По этой же причине не влечет ничтожности оспариваемого договора и то обстоятельство, что управляющая организация не направила проект договора, подписанный ею и Управлением, другим собственникам жилых помещений многоквартирного жилого <адрес>.

В данном случае, правовым последствием этого является не ничтожность оспариваемого договора, а наличие у других собственников жилых помещений права обратиться в суд с требованием о понуждении управляющей организации заключить договор управления многоквартирного дома с ними (пункт 4 статьи 445 ГК РФ).

Ссылка стороны истца на то, что оспариваемый ею договор управления многоквартирного дома должен быть признан ничтожным в части относящейся к многоквартирному дому <адрес>, поскольку в нем не отражены в качестве его существенного условия меры по обеспечению управляющей организацией исполнения своих обязательств, является несостоятельной.

Действительно согласно пункту 43 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 06 февраля 2006 года № 75, в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны в качестве существенного условия меры по обеспечению исполнения обязательств по уплате управляющей организацией собственникам помещений в многоквартирном доме средств, причитающихся им в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательств по договорам управления многоквартирным домом, в возмещение вреда, причиненного общему имуществу.

В оспариваемом истцом договоре управления многоквартирным домом данные меры не указаны, однако в соответствии со статьей 432 ГК РФ несогласование сторонами договора существенных его условий влечет за собой иные правовые последствия, чем его ничтожность.

Кроме того, в судебном заседании установлено, что 20 октября 2008 года Общество заключило договор № О 111-08/1245 страхования своей гражданской ответственности, как управляющей организации, осуществлявшей управление многоквартирным домом истца (9-14 т. 2).

Доводы стороны истца о несоответствии названого договора страхования требованиям закона, не могут повлечь за собой удовлетворение исковых требований, поскольку его недействительность не влечет за собой недействительность договора управления многоквартирным домом.

Более того, суду не представлено доказательств того, что договор от 20 октября 2008 года № О 111-08/1245 был оспорен в предусмотренном законом порядке и признан недействительным.

Не влечет за собой ничтожность оспариваемого договора управления многоквартирным домом и невыполнение органом местного самоуправления требований части 5 и 6 статьи 161 ЖК РФ, поскольку это не лишало ни истца, ни других собственников жилых помещений многоквартирного <адрес> возможности самостоятельно выбрать способ управления своим многоквартирным домом либо изменить его в соответствии с частями 2 и 3 статьи 161 ЖК РФ, права обратиться в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организацию в соответствии с положениями части 4 статьи 161 ЖК РФ, а также права обратиться в суд с требованием к управляющей организации, выбранной по итогам открытого конкурса, о понуждении заключить договор управления многоквартирным домом с каждым собственником жилых помещений названного многоквартирного дома.

Поскольку иск Лупенко Б.А. удовлетворению не подлежит, то согласно статье 98 ГПК РФ его судебные расходы не подлежат возмещению ответчиками.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований Лупенко Бориса Александровича к обществу с ограниченной ответственностью «Верамакс» и отделу имущественных отношений администрации Елизовского городского поселения о признании ничтожным договора управления многоквартирным домом от 01 ноября 2008 года, заключенного обществом с ограниченной ответственностью «Верамакс» и управлением финансов и имущественных отношений администрации Елизовского городского поселения, в части касающейся <адрес>, и взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Верамакс» и отдела имущественных отношений администрации Елизовского городского поселения в пользу истца судебных расходов в общем размере 3 000 рублей отказать.

Решение может быть обжаловано в Камчатский краевой суд через Елизовский районный суд Камчатского края в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 25 мая 2012 года.

Копия решения, не вступившего в законную силу, верна.

Судья

Елизовского районного суда Камчатского края Д.П. Федорцов