<данные изъяты>
Дело № год
Р е ш е н и е
Именем Российской Федерации
04 февраля 2011 года гор. Елец
Елецкий районный суд Липецкой области в составе:
председательствующего Евстратова В.В.
при секретаре Родионовой Т.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Нехлопочиной ФИО13 к ООО «Строй-Сервис», ООО «Фарм-Сервис», администрации сельского поселения Архангельский сельсовет <адрес> о признании недействительным соглашения о распределении квартир, о признании недействительным постановления администрации сельского поселения Архангельский сельсовет <адрес> в части предоставления жилого помещения, аннулировании записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество права собственности администрации сельского поселения Архангельский сельсовет <адрес> на квартиру и признании права собственности на квартиру, и встречному иску ООО «Фарм-Сервис» к ООО «Строй-Сервис» и Нехлопочиной ФИО14 о признании договора недействительным,
у с т а н о в и л:
ДД.ММ.ГГГГ администрация сельского поселения Архангельский сельсовет <адрес> и ООО «Фарм-Сервис» заключили Муниципальный контракт на строительство 53-квартарного жилого дома по <адрес>, которому в соответствии с постановлением главы администрации сельского поселения от ДД.ММ.ГГГГ был присвоен номер «8-а».
В соответствии с указанным договором ООО «Фарм-Сервис» заказало соответствующий проект и начало строительство дома. Под строительство указанного дома администрация <адрес> выделила в аренду застройщику ООО «Фарм-Сервис» соответствующий земельный участок.
Для проведения строительных работ ДД.ММ.ГГГГ ООО «Фарм-Сервис» заключило договор на выполнение субподрядных работ с ООО «Строй-Сервис», в соответствии, с которым ООО «Строй-Сервис» обязалось выполнять строительные работы, предусмотренные договором, обеспечить высокое качество работ, получить все разрешения и лицензии необходимые для производства работ в соответствии с договором, а ООО «Фарм-Сервис» оплачивает все произведенные работы.
По соглашению между администрацией сельского поселения Архангельский сельсовет <адрес> и ООО «Фарм-Сервис», являющегося застройщиком, ООО «Фарм-Сервис» производит изменение первоначального проекта дома с 53-квартирного и 3-этажного на 71-квартирный и 4-этажный дом и с целью приобретения права собственности на дополнительно строящиеся квартиры. При этом была произведена корректировка объекта капитального строительства 53-квартарного жилого дома по <адрес>, и государственной экспертизой ООО «Фарм-Сервис» было выдано положительное заключение на строительство 71-квартирного 4-этажного жилого дома, а также получено разрешение на строительство дома.
Соглашением между администрацией сельского поселения Архангельский сельсовет <адрес> и ООО «Фарм-Сервис», установлено, что ООО «Фарм-Сервис» не возражает в целях рационального расселения граждан из аварийного жилья использовать администрацией сельского поселения Архангельский сельсовет <адрес> квартиры четвертого этажа, принадлежащие предприятию с условием получения взамен,
высвобожденных квартир первых трех этажей.
ДД.ММ.ГГГГ ООО «Фарм-Сервис» заключило договор с ООО «Строй-Сервис» на выполнение субподрядных работ, по строительству 4-го этажа 71-квартирного жилого дома в соответствии с которым, подрядчик ООО «Строй-Сервис» обязуется своими силами построить и сдать заказчику ООО «Фарм-Сервис» 4 этаж 71-квартирного жилого дома в соответствии с утвержденным проектом в объемах, сроках и по стоимости согласованных сторонами в договоре, а заказчик оплачивает все произведенные работы.
ДД.ММ.ГГГГ ООО «Строй-Сервис» и истица Нехлопочина ФИО15 заключили договор участия в долевом строительстве. По условиям договора ООО «Строй-Сервис» именуемое «Застройщик» обязуется своими силами или с привлечением других лиц построить 71-квартирный жилой дом в поселке Солидарность, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать Нехлопочиной ФИО16 именуемой «Участник долевого строительства» в собственность <адрес> на 4-ом этаже, а она обязуется уплатить ООО «Строй-Сервис» <данные изъяты>. Договор заключается в соответствии с Федеральным законом Российской Федерации № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве».
В связи с отсутствием у ООО «Строй-Сервис» с января 2010 года необходимого разрешения на производство работ в соответствии с договором, ООО «Фарм-Сервис» расторгло договор с ООО «Строй-Сервис» на выполнение строительных работ на объекте, а дом был достроен своими силами.
ДД.ММ.ГГГГ ООО «Фарм-Сервис» было выдано разрешение на ввод в эксплуатацию 71-квартирного жилого дома в поселке Солидарность и дом введен в эксплуатацию. Администрация сельского поселения и ООО «Фарм-Сервис» заключили соглашение о распределении квартир в построенном доме. Администрация сельского поселения распределила квартиры в доме гражданам в порядке переселения из аварийного жилья, о чем было принято соответствующее постановление. Квартира №, в <адрес> была выделена Смирновой ФИО17, а ДД.ММ.ГГГГ сельскому поселению Архангельский сельсовет было выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на указанную квартиру.
Нехлопочина ФИО18 считая, что ее право на спорную квартиру нарушено, обратилась в суд с иском к ООО «Строй-Сервис», ООО «Фарм-Сервис» и администрации сельского поселения Архангельский сельсовет <адрес> о признании недействительными соглашения о распределении квартир в <адрес>, и постановления администрации сельского поселения Архангельский сельсовет <адрес> в части предоставления жилого помещения Смирновой ФИО19, а также аннулировании записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество права собственности администрации сельского поселения Архангельский сельсовет <адрес> на квартиру и признании ее права собственности на спорную квартиру.
Свои требования мотивировала тем, что право собственности за ней должно быть признано на основании договора № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ней и ООО «Строй-Сервис». Данный договор, несмотря на его название, не является типовым договором иимеет признаки нескольких видов договоров. Для правильного определения характера правоотношений, договор подлежит толкованию согласно ст. 431 ГК РФ. Буквальное значение условий договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Вопрос о действительности договора долевого участия в строительстве жилья, на права гражданина-потребителя услуг не влияет.
По условиям Договора, ООО «Строй-Сервис» обязалось построить 71-квартирный жилой дом по адресу: <адрес>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию здания, передать ей в собственность <адрес>, этаж 4, общей площадью 31,75 кв.м. Она, по настоящему Договору, обязана оплатить за квартиру <данные изъяты> рублей в два этапа до ДД.ММ.ГГГГ и принять объект по акту приема-передачи.
Она выполнила свои обязательства по Договору и полностью произвела оплату стоимости квартиры, перечислив ООО «Строй-Сервис» по квитанциям от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> рубля и ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> рубля.
Договор составлен в письменной форме, путем составления одного документа, подписан
сторонами. Действие заключенного договора не прекращено и он не расторгнут. Гарантом данной сделки являлась администрация сельского поселения Архангельский сельсовет.
Постановлением Главы администрации сельского поселения дому был присвоен адрес: <адрес>. Она приобрела право собственности на <адрес> этом доме, однако, до настоящего времени квартира ей не передана.
Согласно ч. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Согласно ч. 1 ст. 1043 ГК РФ внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также произведенная в результате совместной деятельности продукция и полученные от такой деятельности плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью, если иное не установлено законом или договором простого товарищества либо не вытекает из существа обязательства.
Она заключила договор с ООО «Строй-Сервис», ответчик осуществлял строительство 4-ого этажа жилого дома на вложенные ею деньги. Администрация сельского поселения денежные средства на строительство <адрес> не затратила, следовательно, не приобрела право собственности на спорную квартиру. Однако ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Фарм-Сервис» и администрацией сельского поселения Архангельский сельсовет было заключено соглашение о распределении квартир, согласно которому спорная <адрес>, передается администрации сельского поселения Архангельский сельсовет во исполнение муниципального контракта № от ДД.ММ.ГГГГ.
На основании данного соглашения, администрация сельского поселения получила возможность зарегистрировать в Управлении Федеральной регистрационной службы <адрес> право собственности на квартиру, а также распорядиться ею в дальнейшем по своему усмотрению.
Поэтому принятые ООО «Фарм-Сервис» и администрацией сельского поселения решения являются неправомерными и нарушают ее права собственности на спорную квартиру. В связи с чем, ей необходимо признание права собственности на квартиру решением суда.
Между администрацией и ООО «Фарм-Сервис» был заключен Муниципальный контракт № от ДД.ММ.ГГГГ только на строительство 3-х этажного 53-квартирного жилого дома. Вместе с тем, дополнительного соглашения к Муниципальному контракту № от ДД.ММ.ГГГГ на строительство спорного 4-го этажа не заключалось.
Бюджетным кодексом Российской Федерации предусмотрено, что поставка товаров, выполнение работ, производится в соответствии с законодательством Российской Федерации с размещением заказов для государственных и муниципальных нужд.
В соответствии с пунктом 2 ст. 9 ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд» государственный контракт и муниципальный контракт заключаются в порядке, предусмотренном Гражданским кодексом Российской Федерации и иными федеральными законами с учетом положений ФЗ № 94-ФЗ.
Согласно пункту 4.1. названной статьи цена государственного или муниципального контракта является твердой и не может изменяться в ходе его исполнения. Оплата поставляемых товаров, выполняемых работ, оказываемых услуг осуществляется по цене, установленной государственным или муниципальным контрактом.
На строительство 53-квартирного жилого дома, был заключен Муниципальный контракт и стоимость подрядных работ, выполняемых в соответствии с указанным Муниципальным контрактом, составила <данные изъяты> рублей, которые были затрачены на строительство 3-х этажей 53-х квартирного, жилого дома. Таким образом, надстройка дополнительного, не предусмотренного конкурсной документацией, 4-го этажа спорного жилого дома, возможна была лишь при прохождении процедуры размещения заказа для муниципальных нужд и в соответствии с которым должен был быть выделен дополнительный лимит денежных средств.
Вместе с тем, между Администрацией и ООО «Фарм-Сервис» отношения по строительству 4-го этажа законным образом не оформлены. Контракт и дополнительное соглашение на строительство 4-го этажа не заключались. Поэтому ООО «Фарм-Сервис» не могло приобрести право собственности на указанные квартиры и право распоряжаться ими.
Таким образом, Соглашение, заключенное между ООО «Фарм-Сервис» иАдминистрацией сельского поселения Архангельский сельсовет о распределении квартир в
спорном доме от ДД.ММ.ГГГГ, нельзя признать законным.
У Администрации и ООО «Фарм-Сервис» не было законного основания для распределения и присвоения квартир 71-го квартирного жилого дома, и <адрес> частности. Постановление администрации сельского поселения в части предоставления семье Смирновой Т.А. спорной <адрес> нельзя признать законным.
Встречные исковые требования ООО «Фарм-Сервис» считает необоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Договор № не является типовым договором и не обязателен к регистрации.
Кроме того, в соответствии с ч. 9 ст. 4 Закона РФ № 214 от 30.12.2004 года предусмотрено, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином для личных или семейных нужд, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей.
Поскольку ООО «Фарм-Сервис» не является стороной в оспариваемом договоре, и не может быть признано заинтересованной стороной, не имеет законных прав владения пользования и распоряжения данной квартирой в настоящее время, поэтому ответчику в исковых требованиях следует отказать.
Представитель истицы Нехлопочиной О.М. адвокат Хлоптова В.М. поддержала требования истицы по указанным основаниям и просила их удовлетворить, а встречный иск оставить без удовлетворения.
Представитель ООО «Строй-Сервис» Родионов А.В. исковые требования Нехлопочиной О.М. признал в полном объеме и просил признать за ней право собственности на спорную квартиру. При этом пояснил, что судебная практика, исходит из того, что в случае сомнений в толковании природы заключенного договора, результатом исполнения которого должно быть строительство и передача гражданину для личных бытовых нужд жилого помещения, такой договор не является недействительным, а подпадает под правовое регулирование параграфа 2 главы 37 ГК РФ регулирующего договор бытового подряда.
Оценивая позиции спорящих сторон, суд первой инстанции не лишен возможности дать оценку сложившихся отношений сторон и дать спорному договору долевого участия толкование в порядке статьи 431 ГК РФ.
В соответствии с Обобщением практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов «Бюллетень Верховного Суда РФ», 2003, № 2, указывается, что с целью приобретения жилых помещений граждане заключают с организациями договоры как предусмотренные, так и не предусмотренные законом и другими правовыми актами..
Договоры граждан с организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, носили самые различные названия.
Однако содержание перечисленных договоров является практически одинаковым: на гражданина (инвестора, дольщика) возлагалась обязанность по оплате фактической стоимости строительства жилого помещения, а организация инвестиционно-строительная компания, инвестиционная компания, застройщик, заказчик, подрядчик и т.д. принимает на себя функции заказчика строительства определенного объекта недвижимости (самостоятельно или с помощью третьих лиц) с обязательством передать гражданину в собственность обусловленное договором жилое помещение по окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию.
При этом, рассматривая иски, суды исходили из того, что между сторонами заключался договор строительного подряда, к которому применяются правила параграфа 2 главы 37 ГК РФ о правах заказчика по договору бытового подряда.
Между тем, если по сути заключенный договор является договором подряда, а название не соответствует его содержанию, то в силу положений пункта 2 статьи 170 ГК РФк нему применяются правила, относящиеся к договору подряда.
Отношения, возникающие на основе договора подряда на строительство жилых домов, регулируются законодательством о защите прав потребителей.
Учитывая, что истцу было известно о том, что ООО «Строй-Сервис» не является заказчиком строительства жилого дома, в котором расположена спорая квартира (в соответствии с разделом 2 договора о долевом участии, а гарантом исполнения договора выступил заказчик в лице главы администрации сельского поселения Архангельского
сельсовета с обоснованием права выступать заказчиком строительства), отношения сторон не подпадают под правовое регулирование Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты».
Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом РФ и законодательством РФ об инвестиционной деятельности.
Именно указанная ссылка и содержится в разделе 2 договора долевого участия.Таким образом, истец имеет правовое основание для приобретения права собственности на спорную квартиру на основании договора долевого участия, являющимся для истца договором бытового подряда.
Администрация сельского поселения Архангельский сельсовет Елецкого муниципального района <адрес> не имела права приобрести в собственность спорную квартиру и зарегистрировать указанное право собственности в установленном порядке.
По муниципальному контракту № от ДД.ММ.ГГГГ на строительство спорного жилого дома Администрация выступала Заказчиком, ООО «Фарм-Сервис» - Генеральным подрядчиком, а ООО «Строй-Сервис» - субподрядчиком.
Следовательно, непосредственно строительство дома осуществляло ООО «Строй-Сервис», и с согласия Заказчика имело право привлекать денежные средства граждан для строительства квартиры.
По спорному договору на долевое участие в строительстве жилого дома Администрация, как заказчик строительства, выступила гарантом, тем самым выразив свое согласие на привлечение денежных средств истицы для строительства многоквартирного жилого дома и последующее оформление права собственности на квартиру в собственность истца.
Необходимо учитывать, что администрация выступила муниципальным заказчиком строительства 53-хквартирного жилого дома.
Спорная квартира имеет номер 69 и расположена на 4-м этаже дома, финансирование строительства которого Администрация, как муниципальный заказчик, не производила.
Более того, оплату стоимости строительства указанной квартиры оплатила именно истица, в связи с чем, она и имеет право на встречное возмездное исполнение договора в виде передачи ей в собственность спорной квартиры.
Учитывая отсутствие в материалах дела доказательств финансирования, строительства спорной квартиры со стороны Администрации и ООО «Фарм-Сервис», наличие доказательств направления денежных средств истца на строительство спорной квартиры, наличие обеспечительных мер в виде запрета отчуждать спорную квартиру, что является подтверждением обоснованности заявленного иска, наличие гарантии Администрации по договору долевого участия, послужившей основанием к заключению этого договора, требования истицы следует удовлетворить полностью.
Представитель ООО «Фарм-Сервис» Забайкалов А.П. возражал против предъявленных Нехлопочиной О.М. требований и пояснил, что Соглашение о распределении квартир в <адрес>, в <адрес>, заключенное между ООО «Фарм-Сервис» и Администрацией сельского поселения Архангельский сельсовет Елецкого муниципального района <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, полностью соответствует действующему законодательству. Каких-либо конкретных правовых оснований своих требований истец не представил.
Строительство <адрес>, в <адрес> было начато в связи с заключением Муниципального контракта № от ДД.ММ.ГГГГ. Разрешение на строительство было выдано ООО «Фарм-Сервис». Администрация и ООО «Фарм-Сервис» осуществляли финансирование строительства указанного дома в полном объеме. ООО «Строй-Сервис» только осуществляло работы для ООО «Фарм-Сервис» на основании договоров субподряда.
Таким образом, с учетом статей 218-219, 703 ГК РФ именно ООО «Фарм-Сервис» и Администрация имели право на регистрацию права собственности на квартиры в указанном доме.
Наличие спора об оплате работ ООО «Строй-Сервис» не предоставляет данной организации прав по распоряжению спорной квартирой. ООО «Строй-Сервис» не имело
полномочий от ООО «Фарм-Сервис» или Администрации по распоряжению спорной квартирой. На момент заключения указанного соглашения истец не зарегистрировал сам договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, а также и своего права на спорную квартиру.
В связи с этим Администрация сельского поселения и ООО «Фарм-Сервис» были вправе по своему усмотрению распоряжаться квартирами, находящимися в <адрес> в <адрес>, в том числе, путем заключения, оспариваемого истицей соглашения. А регистрация права собственности Администрации на <адрес>, в том числе запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, соответствует действующему законодательству.
При этом соглашение не может нарушать прав истца, поскольку действия истца, а именно: заключение договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, оплата в адрес ООО «Строй-Сервис» денежных средств, сами по себе не являются основанием приобретения каких-либо прав на спорную квартиру.
Администрация, как правомочный собственник спорной квартиры, в свою очередь, может распоряжаться этой квартирой по своему усмотрению. Поэтому законно и Постановление Администрации № от ДД.ММ.ГГГГ в части предоставления <адрес> Смирновой Т.А.
Заключенный между истицей и ООО «Строй-Сервис» договор является договором долевого участия, который мог быть заключен с гражданином только застройщиком, а ООО «Строй-Сервис» не является застройщиком, таких полномочий не имело, следовательно, не имело права на заключение указанного договора. Поскольку договор с Нехлопочиной О.М. заключен с нарушением закона, не соответствует его требованиям, не зарегистрирован в установленном законом порядке, следовательно, как сделка не соответствующая требованиям закона является ничтожным. Поэтому ООО «Фарм-Сервис» просит признать его недействительным, так как договор затрагивает их интересы, и применить последствия недействительности сделки обязать ООО «Строй-Сервис» возвратить Нехлопочиной О.М. все полученное, а именно, полученную сумму.
Представитель администрации сельского поселения Архангельский сельсовет <адрес> Пищулина Л.В. возражала против предъявленных Нехлопочиной О.М. требований и пояснила, что сельское поселение Архангельский сельсовет Елецкого муниципального района в целях обеспечения муниципальных нужд выступило заказчиком строительства 53-квартирного жилого дома по <адрес>, в <адрес>. Подрядчиком строительства в соответствии с Муниципальным контрактом № от ДД.ММ.ГГГГ выступило ООО «Фарм-Сервис». Впоследствии Администрация и ООО «Фарм-Сервис» согласовали надстройку четвертого этажа на данном объекте.
ООО «Фарм-Сервис» как застройщику, было выдано разрешение на строительство № №. Итоговое распределение квартир было отложено до окончания строительства. В то же время во избежание последующих разногласий стороны договорились о согласовании с Администрацией возможного отчуждения ООО «Фарм-Сервис» квартир.
ООО «Строй-Сервис» было привлечено подрядчиком ООО «Фарм-Сервис» к участию в строительстве в качестве субподрядчика на основании договоров. Администрация в отношения ООО «Фарм-Сервис» и ООО «Строй-Сервис» не вмешивалась. Администрация не предоставляла ООО «Строй-Сервис» полномочий на какое-либо обременение и (или) отчуждение квартир в указанном доме, не передавала ООО «Строй-Сервис» каких-либо прав заказчика или подрядчика и не давала каких-либо обязательств в отношении них.
ДД.ММ.ГГГГ к главе Администрации обратился директор ООО «Строй-Сервис» Корнух Ф.К. с просьбой согласовать возможность отчуждения <адрес> указанном доме истице Нехлопочиной О.М., и эта просьба была исполнена. Администрация сельского поселения не возражала против возможного отчуждения этой квартиры.
ДД.ММ.ГГГГ указанный дом был введен в эксплуатацию. При разделе квартир в доме, <адрес> была передана Архангельскому сельсовету Елецкого муниципального района во исполнение Муниципального контракта № от ДД.ММ.ГГГГ. ООО «Фарм-Сервис» на данную квартиру не претендовало, об ее отчуждении или каком-либо обременении не сообщало. Соглашением все квартиры были распределены между Администрацией и ООО «Фарм-Сервис». ООО «Строй-Сервис» квартиры не передавались.
Администрация распорядилась квартирой №, предоставив ее Смирновой Т.А. в рамках программы «Переселение граждан из аварийного жилого фонда, расположенного на территории сельского поселения Архангельский сельсовет на 2008-2011 годы». Однако регистрация ее прав, на указанную квартиру в настоящее время не завершена.
Истец в обоснование своей позиции ссылается на договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ. Однако Администрация сельского поселения не является стороной в указанном договоре. Договор не содержит указания на возникновение у Администрации каких-либо прав и обязанностей. Истцом не обосновано, почему Администрация обязана предоставить спорную квартиру истцу, хотя даже в представленном истцом договоре такой обязанности Администрации нет.
Отчуждение Администрацией указанной квартиры по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, противоречило бы Федеральному закону от ДД.ММ.ГГГГ N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».
Также следует отметить, что в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, т.е. во время заключения договора участия в долевом строительстве СТС-01-10 от ДД.ММ.ГГГГ глава Администрации Сенчакова Л.Н. находилась в больнице и не может утверждать, что текст договора, представленный истцом, соответствует тексту договора при его подписании.
Кроме того, в силу ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Однако договор № от ДД.ММ.ГГГГ не зарегистрирован. Поэтому такой договор не может считаться заключенным, не может порождать прав и обязанностей и не может служить основанием удовлетворения иска.
Что касается записи о том, что администрация является гарантом сделки, то администрация на момент заключения этого договора не возражала против его заключения и соглашалась, что прав на эту квартиру, на момент сделки не имела, и соглашалась лишь с возможностью ее отчуждения.
Третье лицо Смирнова Т.А. в судебном заседании возражала против удовлетворения требований Нехлопочиной О.М., пояснив, что квартира ей распределена в соответствии с решением о расселении из аварийного жилья.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по <адрес> Трубицин А.Н. в судебное заседание не явился, просил дело рассмотреть в отсутствие представителя, о чем письменно заявил суду.
Выслушав стороны, их доводы, проверив и обсудив материалы дела, суд не находит законных оснований для удовлетворения исковых требований Нехлопочиной О.М. Напротив встречный иск ООО «Фарм-Сервис» к Нехлопочиной О.М. и ООО «Строй-Сервис» о признании договора недействительным находит основанным на законе и подлежащим удовлетворению, так как подтверждается доказательствами по делу.
ДД.ММ.ГГГГ между Нехлопочиной О.М. и ООО «Строй-Сервис» был заключен договор участия в долевом строительстве № СТС-01-10. Согласно договору ООО «Строй-Сервис» указано как «Застройщик», а Нехлопочина ФИО20 «Участник долевого строительства». «Застройщик» обязуется своими силами или с привлечением других лиц построить 71-квартирный жилой дом в поселке Солидарность, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать Нехлопочиной ФИО21 в собственность <адрес> на 4-ом этаже, а она обязуется уплатить <данные изъяты>. Договор заключается в соответствии с Федеральным законом Российской Федерации № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». При этом указывается, что права застройщика на привлечение денежных средств подтверждаются Постановлением № от ДД.ММ.ГГГГ выданного главой администрации <адрес> для строительства и эксплуатации жилого дома на 71 квартиру, Разрешением на строительство от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты>11, договором о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды и сметно-технической документацией. (листы дела 16 - 19).
Однако указанные документы ООО «Строй-Сервис» не выдавались, что не отрицалось и самим представителем ответчика.
Указанные в договоре документы выдавались ООО «Фарм-Сервис», который в соответствии с Муниципальным контрактом являлся застройщиком, а администрация сельского поселения Архангельский сельсовет являлась заказчиком строительства дома.
Указанные обстоятельства подтверждаются материалами дела: Разрешением на строительство от ДД.ММ.ГГГГ № <данные изъяты>11 (лист дела 58), договором о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от ДД.ММ.ГГГГ (листы дела 191 - 193), а также разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ (листы дела 91 - 92).
В самом договоре прямо указано, что он заключается в соответствии с Федеральным законом Российской Федерации № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве».
Согласно ч. 1 ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
При таких обстоятельствах суд считает, что заключенный договор является договором участия в долевом строительстве, что прямо вытекает из его названия, а также смысла совершенной сделки и прямого указания на закон, в соответствии с которым он заключается.
В соответствии с законом суд не находит оснований для иного толкования заключенного между Нехлопочиной О.М. и ООО «Строй-Сервис» договора.
Доводы истицы Нехлопочиной О.М. и представителя ООО «Строй-Сервис», что заключенный между ними договор является договором подряда, суд находит необоснованными и противоречащими материалам дела и смыслу договора.
Согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона № 214-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик- юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
При заключении самого договора ООО «Строй-Сервис» не имело реальной возможности исполнить заключенный договор, так как в соответствии с законом застройщиком не являлось, никакими полномочиями по распоряжению не принадлежащим ему имуществом не обладало, и в установленном порядке не было наделено.
Согласно договорам заключенным между ООО «Фарм-Сервис» и ООО «Строй-Сервис» от 25 июня и от ДД.ММ.ГГГГ, последнее выполняло только работы по строительству дома, но никакими полномочиями по распоряжению вновь создаваемым имуществом не было наделено. (листы дела 13 - 15, 60 - 65).
Несмотря на отсутствие надлежащих полномочий, на заключение договора участия в долевом строительстве № СТС-01-10, ООО «Строй-Сервис» подготовило его проект и представило для подписания истице. Это подтверждается пояснениями самой истицы Нехлопочиной О.М., которая пояснила, что проект договора до подписания был в руках у директора ООО «Строй-Сервис» Корнуха Ф.К. Представитель ответчика ООО «Строй-Сервис» Родионов А.В. отрицал указанное обстоятельство, но суд находит его пояснения в этой части необоснованными, имеющими лишь цель перенести ответственность по своим обязательствам на других лиц, так как договор составлен на бланке ООО «Строй-Сервис».
Доводы истицы Нехлопочиной О.М., а также представителя ответчика ООО «Строй-Сервис» Родионова А.В. в той части, что исполнение данного договора и ее право на указанную в договоре квартиру было гарантировано администрацией сельского поселения Архангельский сельсовет, так как подписано его главой Сенчаковой Л.Н., суд находит не основанными на законе. Каких-либо положений закона о гарантиях исполнения сделки и в
частности договора участия в долевом строительстве законом не предусмотрено. В договоре имеется только упоминание о том, что гарантом данной сделки выступает сам заказчик в лице главы сельского поселения Сенчаковой Л.Н. Однако в самом договоре не оговорено в чем заключается сама гарантия.
Поэтому суд считает обоснованным утверждение представителя администрации сельского поселения Архангельский сельсовет, что администрация гарантировала только то, что на момент совершения сделки не имела прав на спорную квартиру. И это утверждение в судебном заседании ничем не опровергнуто.
Согласно подпункту 1 ч. 2 ст. 1 Федерального закона № 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только на основании договора участия в долевом строительстве.
Следовательно, все доводы истицы Нехлопочиной О.М. и представителя ООО «Строй-Сервис» относительно того, что заключенный между ними договор имеет другую природу и является договором бытового подряда, суд находит не основанными на законе.
Доводы истицы Нехлопочиной О.М. в той части, что ООО «Строй-Сервис» осуществляло строительство 4-ого этажа дома на вложенные ею деньги, а администрация сельского поселения денежные средства на строительство <адрес> не затратила, следовательно, не приобрела право собственности на спорную квартиру, суд находит необоснованными и противоречащими материалам дела.
Судом не может быть принята справка ООО «Строй-Сервис» представленная суду (лист дела 133), что полученные от Нехлопочиной О.М. деньги были направлены на строительство 4-го этажа дома, так как на момент заключения договора права осуществлять строительные работы не имело, вследствие чего с ним был расторгнут договор на строительство 4-го этажа дома.
Ее доводы в той части, что, отношения по строительству 4-го этажа между Администрацией сельского поселения и ООО «Фарм-Сервис» законным образом не оформлены, а контракта на строительство 4-го этажа не заключалось. Поэтому ООО «Фарм-Сервис» не могло приобрести право собственности на указанные квартиры и право распоряжаться ими, а Соглашение, о распределении квартир от ДД.ММ.ГГГГ нельзя признать законным, судом не могут быть приняты во внимание, так как спора между заинтересованными лицами по этим обстоятельствам не имеется.
Ее доводы в той части, что поскольку ООО «Фарм-Сервис» не является стороной в оспариваемом договоре, и не может быть признано заинтересованной стороной, не имеет законных прав владения пользования и распоряжения данной квартирой в настоящее время, поэтому не может предъявлять встречных требований, вследствие чего, ответчику в исковых требованиях следует отказать, суд находит противоречащими действующему законодательству.
Свои исковые требования истица предъявила в суд о признании права собственности, в том числе и к ООО «Фарм-Сервис», на основании договора заключенного между ней и ООО «Строй-Сервис». Однако, законом предусматриваются различные способы защиты гражданских прав в том числе путем восстановления положения существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, а также признания оспоримой сделки недействительной, применения последствий недействительности ничтожной сделки (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Ее доводы также в той части, что поскольку право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом, а имущество внесенное товарищами, которым они обладали на праве собственности, а также произведенная в результате совместной деятельности продукция и полученные от такой деятельности плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью, если иное не установлено законом или договором простого товарищества либо не вытекает из существа обязательства, то право собственности на вновь построенную квартиру следует признать за ней, суд находит основанными на неправильном понимании правовых положений изложенных в законе.
Доводы представителя ООО «Строй-Сервис» в той части, что, если по договору граждан с организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, на гражданина возлагается обязанность по оплате фактической стоимости строительства жилого помещения, а организация, застройщик, заказчик, подрядчик и т.д. принимает на себя функции заказчика строительства определенного объекта недвижимости с обязательством передать гражданину в собственность обусловленное договором жилое помещение по окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию, то заключенный договор является договором подряда, а отношения, возникающие на его основе, регулируются законодательством о защите прав потребителей, суд находит необоснованными.
ООО «Строй-Сервис» на себя функции заказчика строительства не принимало, и такие функции ему не передавались. Не выполняло ООО «Строй-Сервис» и функции подрядчика строительства, а выполняло только функции субподрядчика. Какой-либо новой собственности для себя не создавало, следовательно, не имело права распоряжения такой собственностью. Поэтому договор, заключенный между Нехлопочиной О.М. и ООО «Строй-Сервис» ДД.ММ.ГГГГ не может быть отнесен к договорам подряда, и регулироваться законодательством о защите прав потребителей.
Его же доводы в той части, что поскольку гарантом исполнения договора выступил заказчик в лице главы администрации сельского поселения Архангельский сельсовет с обоснованием права выступать заказчиком строительства, то отношения сторон не подпадают под правовое регулирование Федерального закона № 214-ФЗ, суд находит не основанными на договоре и материалах дела.
В договоре заключенном между Нехлопочиной О.М. и ООО «Строй-Сервис» ДД.ММ.ГГГГ нет указания на то обстоятельство, что заказчик в лице главы администрации сельского поселения передает ООО «Строй-Сервис» право выступать заказчиком строительства дома.
Его же доводы в той части, что администрация сельского поселения не финансировала строительство <адрес> на 4-ом этаже дома, поэтому не могла закреплять ее за собой в собственности, суд находит необоснованными.
Все правоотношения по строительству дома, распределении квартир, как вновь созданной собственности возникли между администрацией сельского поселения Архангельский сельсовет и ООО «Фарм-Сервис» и были урегулированы Муниципальным контрактом, соглашением о распределении квартир, в <адрес> в <адрес>, постановлением администрации сельского поселения Архангельский сельсовет <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ.
Необходимое количество квартир в доме в соответствии с Муниципальным контрактом построено и их строительство оплачено, что подтвердили стороны в судебном заседании. Каких-либо споров между заказчиком администрацией сельского поселения Архангельский сельсовет и подрядчиком ООО «Фарм-Сервис» не имеется.
В соответствии с договорами заключенными между ООО «Фарм-Сервис» и ООО «Строй-Сервис» последнее не может считаться подрядчиком (генеральным подрядчиком), а по сути является субподрядчиком с обязательствами только производства работ, и получения оплаты за их проведение. Это обстоятельство не отрицалось представителем ответчика. Но права собственности на вновь создаваемый объект у ООО «Строй-Сервис» ни в соответствии с законом ни договором возникать не может. Следовательно, заключать договор с обязательством передачи контрагенту права собственности на вновь создаваемый объект ООО «Строй-Сервис» не имело.
Все доводы представителя ответчика ООО «Строй-Сервис» относительно нарушений земельного законодательства, а также Федерального закона № 94-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд», допущенных при проведении строительства 71-квартирного 4-этажного жилого дома по <адрес>, в <адрес> не могут быть приняты судом во внимание, так как на правоотношения, возникшие между ООО «Строй-Сервис» и Нехлопочиной О.М. в соответствии с заключенным между ними договором не влияют, поскольку спора по указанным обстоятельствам между заинтересованными лицами не имеется и не может являться предметом настоящего спора.
Постановлением администрации сельского поселения Архангельский сельсовет № от ДД.ММ.ГГГГ, на основании адресной программы «Переселение граждан из аварийного жилого фонда, расположенного на территории сельского поселения Архангельский сельсовет на 2008 - 2011 годы», было постановлено переселить семьи из аварийных квартир в квартиры в <адрес>. В <адрес> была переселена Смирнова ФИО22.
Соглашением о распределении квартир между подрядчиком ООО «Фарм-Сервис» и заказчиком администрацией сельского поселения Архангельский сельсовет от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с вводом в эксплуатацию <адрес>, заказчику во исполнение Муниципального контракта № от ДД.ММ.ГГГГ были переданы 53 квартиры, в том числе и <адрес> при этом определялось, что заказчик вправе осуществить государственную регистрацию права собственности на указанные квартиры. За подрядчиком оставлены были 18 квартир в доме и определено, что ООО «Фарм-Сервис» вправе осуществить государственную регистрацию права собственности на указанные квартиры.
Доводы представителя ООО «Строй-Сервис» в той части, что Постановление администрации сельского поселения и Соглашение о распределении квартир в доме являются незаконными, так как Постановление вынесено ранее чем Соглашение, также судом не могут быть приняты во внимание, так как на правоотношения, возникшие между ООО «Строй-Сервис» и Нехлопочиной О.М. в соответствии с заключенным между ними договором не влияют, поскольку спора по указанным обстоятельствам между заинтересованными лицами не имеется.
Доводы представителя ООО «Строй-Сервис» Родионова А.В. в той части, что поскольку их организация являлась субподрядчиком и осуществляла непосредственно строительство дома, то с согласия заказчика, а именно администрации сельского поселения Архангельский сельсовет, имела право привлекать денежные средства граждан для строительства квартиры, суд находит не основанными на законе и самом договоре. Поскольку каких-либо договорных отношений между ООО «Строй-Сервис» и администрацией сельского поселения Архангельский сельсовет не имелось.
Напротив, доводы представителя ответчика ООО «Фарм-Сервис» Забайкалова А.П. и представителя ответчика администрации сельского поселения Архангельский сельсовет Пищулиной Л.В. относительно незаконности сделки совершенной при заключении договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Строй-Сервис» и истицей Нехлопочиной ФИО23, суд находит обоснованными.
Согласно ч. 2 ст. 3 Федерального закона Российской Федерации № 214-ФЗ, право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых, у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.
Согласно ч. 4 ст. 4 Федерального закона Российской Федерации № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, цену договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства. При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.
Договор участия в долевом строительстве заключенный между ООО «Строй-Сервис» и истицей Нехлопочиной ФИО24 при таких обстоятельствах не отвечает требованиям указанного закона, так как одной из сторон является лицо не являющееся застройщиком и не наделенное в силу закона правом на заключение договора участия в долевом строительстве. Договор не содержит обязательных условий указанных в законе, что усматривается из самого текста договора и материалов дела.
Кроме того, указанный договор не зарегистрирован в установленном законом порядке, в соответствии со ст. 17 Федерального закона Российской Федерации № 214-ФЗ.
Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно ч. 1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Поскольку договор № № от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ООО «Строй-Сервис» и истицей Нехлопочиной ФИО25 направлен на установление гражданских прав и обязанностей между ними, следовательно, является двухсторонней сделкой.
Так как указанная сделка не соответствует закону, следовательно, является ничтожной сделкой, поэтому требования о признании ее недействительной являются законными.
Вместе с тем, требования ООО «Фарм-Сервис» о применении последствий недействительности сделки, и взыскании с ООО «Строй-Сервис» денежной суммы уплаченной истицей Нехлопочиной О.М. в соответствии с указанным договором суд не находит подлежащими удовлетворению.
Истица Нехлопочина О.М. не заявляла в судебном заседании требований о возврате ей суммы уплаченной по договору заключенному между ней и ООО «Строй-Сервис», а признание заключенной между ними сделки недействительной, не лишает ее права на защиту своих интересов в ином гражданском порядке.
Требования истицы Нехлопочиной О.М. в части касающейся взыскания расходов по оплате услуг представителя удовлетворению не подлежат, так как в соответствии с законом расходы по оплате услуг представителя возмещаются только стороне в пользу которой, состоялось решение (часть 1 статьи 100 ГПК РФ).
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
р е ш и л :
Исковые требования Нехлопочиной ФИО26 к ООО «Строй-Сервис», ООО «Фарм-Сервис», администрации сельского поселения Архангельский сельсовет <адрес> о признании недействительным Соглашения о распределении квартир в <адрес> в <адрес>, о признании недействительным постановления администрации сельского поселения Архангельский сельсовет <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ в части предоставления жилого помещения Смирновой ФИО27, об аннулировании записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, права собственности администрации сельского поселения Архангельский сельсовет <адрес> на квартиру и о признании права собственности на <адрес> в <адрес> оставить без удовлетворения.
Встречные исковые требования ООО «Фарм-Сервис» к ООО «Строй-Сервис» и Нехлопочиной ФИО28 о признании договора недействительным удовлетворить.
Признать договор № СТС-01-10 участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между Нехлопочиной ФИО29 и ООО «Строй-Сервис» недействительным.
Решение может быть обжаловано в Липецкий областной суд в десятидневный срок путем подачи жалобы через Елецкий районный суд.
Судья В.В.Евстратов