Дело №*** РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 14 декабря 2010 г. Елецкий городской суд Липецкой области в составе: председательствующего судьи Тарасовой И.Н. при секретаре Австриевских О.В. рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Ельце гражданское дело по исковому заявлению Овчинниковой ФИО14 к Нечаевой ФИО15 о признании права собственности на квартиру и по встречному исковому заявлению Нечаевой ФИО16, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего сына Протопопова ФИО17 к Овчинниковой ФИО18 о признании недействительной сделкой предварительный договор купли-продажи квартиры, - У С Т А Н О В И Л: Овчинникова О.А. обратилась в суд с иском к Нечаевой О.В. о признании права собственности на квартиру, в котором просит признать состоявшейся между нею и ответчицей Нечаевой О.В сделку купли-продажи квартиры N..., признать за ней право собственности на данную квартиру и прекратить право собственности на эту вартиру за Нечаевой О.В. Взыскать с ответчицы уплаченную ею госпошлину в размере 14 700 рублей. Определением Елецкого городского суда от 30 сентября 2010 года принято встречное исковое заявление Нечаевой ФИО19, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего сына Протопопова ФИО20 к Овчинниковой ФИО21 о признании недействительной сделкой предварительный договор купли-продажи квартиры. Истица (ответчик по встречному иску) Овчинникова О.А. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, ее интересы в судебном заседании представляет адвокат Москаленко С.Г., действующий на основании ордера и нотариально удостоверенной доверенности. Ответчик (истица по встречному иску) Нечаева О.В. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, в материалах дела имеется заявление с просьбой о рассмотрении дела в ее отсутствие. Ее интересы в судебном заседании представляет адвокат Деревенских А.И., действующий на основании ордера и нотариально удостоверенной доверенности. Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика, Нечаев В.А. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен судом своевременно в установленном законом порядке. Направленное в его адрес заказное письмо разряда «Судебное», содержащее судебную повестку возвратилось в суд с отметкой «истек срок хранения». Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика, Елецкого отдела Управления Росреестра по Липецкой области, в судебное заседание не явился по неизвестной суду причине, о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом. Суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса. В судебном заседании представитель истца (ответчика по встречному иску) Овчинниковой О.А. – адвокат Москаленко С.Г., исковые требования Овчинниковой О.А. поддержал в полном объеме, ссылаясь на факт уклонения Нечаевой О.В. от заключения основного договора как на основание признания права собственности на квартиру за его доверителем в соответствии со ст. 218 ГК РФ. Не признал встречные исковые требования Нечаевой О.В., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего сына Протопопова Кирилла Владимировича. Просил отказать в их удовлетворении. Представитель ответчика (истца по встречному иску) Нечаевой О.В. – адвокат Деревенских А.Г., в судебном заседании исковые требования Овчинниковой О.А. не признал, просил отказать в их удовлетворении; исковые требования Нечаевой О.В. поддержал в полном объеме, ссылаясь на то, что при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ г. нарушены требования ст. 558 Гражданского Кодекса РФ, а именно: не указано такое существенное условие, как перечень лиц, проживающих в квартире с указанием их прав на пользование продаваемой квартирой. Такими лицами являются сыновья Нечаевой О.В. – Нечаев В.А. и несовершеннолетний Протопопов К.В. А так как в нарушение требований статьи 432 ГПК РФ между сторонами не достигнуто соглашение по вышеуказанному существенному обстоятельству, спорный договор не может считаться заключенным. Выслушав объяснения представителей истца (ответчика по встречному иску) и ответчика (истца по встречному иску), исследовав имеющиеся в материалах дела письменные доказательства по делу, заслушав показания свидетелей, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований как для удовлетворения исковых требований Овчинниковой ФИО22 к Нечаевой ФИО23 о признании сделки купли-продажи состоявшейся, признании права собственности на квартиру, так и встречных исковых требований Нечаевой ФИО24, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего сына Протопопова ФИО25 к Овчинниковой ФИО26 о признании недействительной сделкой предварительный договор купли-продажи квартиры. При этом суд исходит из следующего. В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского Кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении имущества. Судом установлено, что Нечаева ФИО27 является собственником квартиры, расположенной по адресу: N.... В данной квартире зарегистрированы Нечаева ФИО28 и ее сыновья: Нечаев ФИО29, ДД.ММ.ГГГГ года рождения; Протопопов ФИО30, ДД.ММ.ГГГГ года рождения. Указанные обстоятельства подтверждаются свидетельством о государственной регистрации права от 22.12.2009 года, выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ №*** и от ДД.ММ.ГГГГ № №***, справкой № 110 Товарищества собственников жилья № 14 от 18 декабря 2009 года и не оспариваются сторонами. Из имеющихся в материалах дела доказательств следует, что ДД.ММ.ГГГГ между Нечаевой О.В. (Сторона-1) и Овчинниковой О.А. (Сторона-2) был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: N.... В силу статьи 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. Таким образом, смысл правовой конструкции предварительного договора состоит в том, что согласно ему стороны обязуются в будущем заключить договор о передаче имущества, выполнении работ, оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 ГК РФ). Предварительный договор порождает только обязательство заключить основной договор в будущем. В соответствии со статьей 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон. Из содержания вышеуказанного предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ следует, что сторонами определен предмет этого договора - подготовка и заключение в последующем договора купли-продажи вышеуказанной квартиры, по которому Сторона-1 будет выступать «Продавцом», а Сторона-2 – «Покупателем» (п. 1.1). Этим же договором установлено, что по предварительной договоренности между сторонами указанная квартира продается за 1300000 рублей (п. 2.1.), переданный в соответствии с п. 6.2 задаток засчитывается в счет оплаты стоимости продаваемой квартиры (п. 2.4). Задатком признается денежная сумма равная 1200000 рублей, передаваемая Стороной-2 в доказательство заключения настоящего договора и в обеспечение его исполнения (п. 6.2). В п. 4.1. указано, что настоящий договор является предварительным и содержит основные условия договора купли-продажи квартиры (основного договора), который будет заключен в последующем. При этом стороны взяли на себя обязательства заключить основной договор в срок до 1 марта 2010 года. В тексте предварительного договора (п. 6.5) указано, что «Сторона-2 приобретает право собственности на указанную квартиру после регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности в Управлении Росреестра по Липецкой области». Как следует из содержания расписки в получении денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ Нечаева О.В. получила от Овчинниковой О.А. денежные средства в сумме 1200 000 рублей в счет оплаты стоимости квартиры, расположенной по адресу: N.... Указанная сумма является задатком, который Овчинникова О.А. передала Нечаевой О.В. в доказательство заключения предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и в обеспечение его исполнения. Из содержания расписки в получении денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ также следует, что Нечаева О.В. получила от Овчиниковой О.А. денежные средства в сумме 373050 рублей в счет оплаты стоимости квартиры, расположенной по адресу: N.... Указанная сумма является задатком, который Овчинникова О.А. передала Нечаевой О.В. в доказательство заключения предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и в обеспечение его исполнения. В исковом заявлении Овчинниковой О.А. указано, что данные денежные средства, переданные по этой расписке, являлись задатком и были получены Нечаевой О.В. от Овчинниковой О.А. для оформления документов на квартиру и для обращения в суд с иском о сохранении квартиры в перепланированном состоянии. Однако, в ходе судебного разбирательства представитель Овчинниковой О.А. адвокат Москаленко С.Г. объяснил, что денежные средства в сумме 373 050 рублей были переданы Нечаевой О.В. его доверительницей после заключения предварительного договора за встроенную мебель и паркетный пол. Суд полагает, что денежные средства в сумме 373 050 рублей действительно были переданы после ДД.ММ.ГГГГ, поскольку в самой расписке имеется ссылка на то, что указанная денежная сумма является задатком и передается в доказательство заключения предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и в обеспечение его исполнения. И, кроме того, при имевших место обстоятельствах о необходимости составления технической документации и узаконении перепланировки, стороны не могли знать точную дату заключения предварительного договора, поэтому ссылка в расписке на предварительный договор от конкретной даты свидетельствует о том, что она была составлена после его заключения. Таким образом, из буквального толкования предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, расписки от ДД.ММ.ГГГГ следует, что содержанием этого договора являлось обязательство, порождающее право сторон предварительного договора требовать заключения в будущем в срок до ДД.ММ.ГГГГ основного договора и обязанность заключить его при наличии такого требования. Иными словами, между сторонами был совершен именно предварительный договор купли-продажи квартиры. Судом также установлено, что ни одна из сторон в установленном законом порядке в срок до ДД.ММ.ГГГГ не потребовала заключения основного договора. Следовательно, обе стороны предварительного договора не воспользовались своим правом требовать заключения основного договора в установленный в договоре срок, поэтому обязанность заключить основной договор купли-продажи оказалась не исполненной. При таких обстоятельствах суд полагает, что в силу п. 6 ст. 429 ГК РФ прекращены обязательства, предусмотренные предварительным договором от ДД.ММ.ГГГГ Истица Овчинникова О.А., ссылаясь на факт уклонения ответчика Нечаевой О.В. от заключения основного договора, просит признать состоявшейся сделку купли-продажи квартиры и признать за ней право собственности на эту квартиру, прекратив право собственности Нечаевой О.В. Фактически истица просит применить последствия уклонения стороны от заключения основного договора в виде признания за ней права собственности. Однако, предварительный договор таких последствий, как признание права собственности, не влечет, то есть он не является основанием для признания права собственности. Представитель истицы Овчинниковой О.А. адвокат Москаленко С.Г. полагает, что в данном случае состоялась сделка купли-продажи квартиры и предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ является основанием приобретения права собственности. Между тем, основанием возникновения права собственности на имущество, которое уже имеет собственника, может являться лишь основной договор продажи недвижимости, в котором в соответствии с положениями ст. 549 ГК РФ должна быть четко прописана обязанность продавца передать в собственность покупателя недвижимое имущество. В предварительном договоре от ДД.ММ.ГГГГ такая обязанность не прописана. Да и факта передачи квартиры от Нечаевой О.В. к Овчинниковой О.А. судом не установлено. Поэтому предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ не может являться основанием приобретения (возникновения) у Овчинниковой О.А. права собственности на спорную квартиру. Помимо того, статьей 558 ГК РФ предусмотрено, что существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Судом установлено, что в спорной квартире зарегистрирован несовершеннолетний сын ответчика Нечаевой О.В. и Протопопова В.Н. - Протопопов ФИО31, ДД.ММ.ГГГГ года рождения. При этом судом не установлено, что в собственности Протопопова В.Н., Протопопова К.В. имеются какие-либо жилые помещения. В собственности Нечаевой О.В. также не имеется иных жилых помещений, кроме этой квартиры. Сама Нечаева О.В. является инвалидом ............., что подтверждается удостоверением №*** от ДД.ММ.ГГГГ, справкой серии МСЭ-013 №***. Согласно справки ............. от ДД.ММ.ГГГГ №*** Нечаева О.В. состоит на консультативном наблюдении в медицинском учреждении г. Ельца с медицинским диагнозом. Периодически находится на стационарном лечении, последний раз с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ «По смыслу статей 17 (часть3), 38 (часть2) и 40 (часть1) Конституции Российской Федерации во взаимосвязи с ее статьей 35 (часть2), при отчуждении собственником жилого помещения, в котором проживает его несовершеннолетний ребенок, должен соблюдаться баланс их прав и законных интересов. Это, однако, не означает, что при определенном стечении жизненных обстоятельств жилищные условия ребенка в принципе не могут быть ухудшены, если родители предпринимают все необходимые меры к тому, чтобы минимизировать неизбежное ухудшение, в том числе обеспечив ребенку возможность пользования другим жилым помещением. Нарушен или не нарушен баланс их прав и законных интересов - при наличии спора о праве - в конечном счете, по смыслу статей46 и 118 (часть1) Конституции Российской Федерации во взаимосвязи с ее статьями 38 (часть 2) и 40 (часть 1), должен решать суд, который правомочен, в том числе с помощью гражданско-правовых компенсаторных или правовосстановительных механизмов, понудить родителя - собственника жилого помещения к надлежащему исполнению своих обязанностей, связанных с обеспечением несовершеннолетних детей жилищем, и тем самым к восстановлению их нарушенных прав или законных интересов.» В силу положений статьи 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные, или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Суд считает, что существенным условием договора купли-продажи вышеуказанной квартиры является перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. А поскольку предварительный договор такого перечня не содержит, то он не может считаться заключенным и являться основанием для признания права собственности на квартиру за Овчинниковой О.А. Тот факт, что наличие зарегистрированных в квартире лиц, в том числе несовершеннолетнего ребенка, явилось препятствием для заключения основного договора, подтверждается показаниями свидетеля Овчинникова С.С., который пояснил, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ были готовы все документы, необходимые для заключения основного договора. И только наличие в указанной квартире зарегистрированных и проживающих лиц, в том числе несовершеннолетнего сына Нечаевой О.В., явилось препятствием для заключения основного договора в этот день. Это препятствие не устранено и в настоящее время. Данный свидетель также утверждал, что при заключении предварительного договора была произведена не полная оплата квартиры, 100 000 рублей остались не оплаченными. Оснований не доверять показаниям данного свидетеля у суда не имеется, поскольку он являлся лицом, осуществлявшим переговоры по поводу предстоящей сделки, осуществлял расчеты и по его инициативе предварительный договор был заключен его супругой Овчинниковой О.А.. Сама Овчинникова О.А. в предварительном судебном заседании 06.09.2010 г. объяснила, что квартира была передана ей в залог при получении Нечаевой О.В. в долг денежных средств. Намерения приобретать эту квартиру ДД.ММ.ГГГГ у нее не было. А так как деньги до сих пор не отданы, она желает забрать квартиру. В эту квартиру она не вселялась. Вышеуказанные объяснения истца (ответчика по встречному иску) подтверждаются показаниями свидетеля Протопопова В.Н., который в судебном заседании пояснил, что он был должен Овчинникову С.С. денежные средства и ему также были необходимы еще деньги. Но Овчинников не хотел давать ему деньги без обеспечения их возврата. Его супруга Нечаева О.В. (с которой он уже длительное время не проживает), согласилась помочь и предоставить в залог свою квартиру. Но после консультации с юристом решили оформить предварительный договор купли-продажи со сроком заключения основного договора ДД.ММ.ГГГГ С этой даты он должен был начать отдавать долг Овчинникову С.С. В связи с финансовыми затруднениями долг он начал отдавать только с сентября 2010 г., составляя расписки о получении денежных средств Овчинниковой О.А. от Нечаевой О.В., которая никакого отношения не имеет к этим денежным средствам. Таким образом, суд считает установленным, что по предварительному договору был внесен лишь задаток, условия возврата которого в случае не заключения основного договора предусмотрены этим договором; полная стоимость квартиры не выплачена; квартира Овчинниковой О.А. не передавалась; а в настоящее время Нечаева О.В. частично возвратила Овчинниковой О.А. полученные денежные средства в сумме 110 000 рублей, что подтверждается приобщенными к материалам дела по ходатайству представителя Нечаевой О.В. адвоката Деревенских А.И. копиями расписок, не оспаривалось представителем Овчинниковой О.А. Проанализировав имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу об отсутствии предусмотренных законом оснований для признания за Овчинниковой О.А. права собственности на квартиру, состоящую из 3-х комнат, общей площадью 62,5 кв. м., расположенную на втором этаже панельного дома по адресу: N... прекращении права собственности на данную квартиру за Нечаевой О.В. Требование истицы Овчинниковой О.А. о признании сделки купли-продажи квартиры состоявшейся подчинено требованию о признании права собственности, служит основанием основного требования и не может рассматриваться самостоятельно. Поэтому суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований Овчинниковой О.А. в полном объеме. Требование о понуждении к исполнению договора не заявлялось. Суд рассмотрел дело по заявленным истцом требованиям и не нашел оснований для выхода за их пределы в соответствии с ч. 3 ст. 196 ГПК РФ. Суд полагает необходимым отметить, что предварительным договором установлена ответственность за неисполнение предусмотренного этим договором обязательства как по вине Овчинниковой О.А., так и по вине Нечаевой О.В. в виде возврата денежных средств (п. 6.3). В связи с чем истица Овчинникова О.А. не лишена возможности защитить свое нарушенное право иным способом. В момент рассмотрения дела она уже начала принимать от Нечаевой О.В. возврат денежных средств. Коль скоро суд пришел к выводу, что предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ прекратил свое действие, то он не может быть признан недействительным, поэтому, по мнению суда, необходимо отказать в удовлетворении встречных исковых требований Нечаевой ФИО37, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего сына Протопопова ФИО38 к Овчинниковой ФИО39 о признании недействительной сделкой предварительный договор купли-продажи квартиры. На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд РЕШИЛ: В удовлетворении исковых требований Овчинниковой ФИО32 к Нечаевой ФИО33 о признании права собственности на квартиру и встречных исковых требований Нечаевой ФИО34, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего сына Протопопова ФИО35 к Овчинниковой ФИО36 о признании недействительной сделкой предварительный договор купли-продажи, отказать. Решение может быть обжаловано в Липецкий областной суд через Елецкий городской суд в течение 10 дней со дня составления мотивированного решения. Председательствующий: И.Н.Тарасова. Мотивированное решение составлено 20 декабря 2010 года.
"По делу о проверке конституционности пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки В.В.Чадаевой" указано, что «В силу статей 38 (часть2) и 40 (часть1) Конституции Российской Федерации во взаимосвязи с ее статьей 17 (часть3), согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц, родители при отчуждении принадлежащего им на праве собственности жилого помещения не вправе произвольно и необоснованно ухудшать жилищные условия проживающих совместно с ними несовершеннолетних детей, и во всяком случае их действия не должны приводить к лишению детей жилища. Иное означало бы невыполнение родителями - вопреки предписанию статьи 38 (часть 2) Конституции Российской Федерации - их конституционных обязанностей и приводило бы в нарушение статей 55 (части2 и 3) и 56 (часть3) Конституции Российской Федерации к умалению и недопустимому ограничению права детей на жилище, гарантированного статьей 40 (часть1) Конституции Российской Федерации во взаимосвязи с ее статьей 38 (часть 2).»