Дело №***

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ N...

Елецкий городской суд Липецкой области в составе:

председательствующего судьи: Баранова С.В.,

при секретаре: Фроловой О.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Ельце гражданское дело по иску Козловского ФИО6 к ООО «Монолит» о признании права собственности на объект незавершенного строительства,

УСТАНОВИЛ:

Козловский В.В. обратился в суд с иском к ООО «Монолит» о признании права собственности на объект незавершенного строительства. Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ним, с одной стороны и ответчиком с другой стороны был заключен договор об участии в долевом строительстве торгового центра, на земельном участке по N... в N.... По данному договору ООО «Монолит» обязалось обеспечить строительство торгового центра, сдать торговый центр в эксплуатацию и передать истцу магазин б/н, общей площадью 205,8 кв.м., из них 155,2 кв.м. торговых площадей, расположенный на четвертом этаже. Сумма договора составляет 2 110 000 рублей, которая была оплачена в полном объеме. Согласно п.2.1 Договора, ООО «Монолит» обязалось сдать торговый центр в эксплуатацию в 4 квартале 2010 года.

Однако в настоящее время в отношении ООО «Монолит» Арбитражным судом Липецкой области введена процедура наблюдения при банкротстве и исполнить свои обязательства по вводу объекта в эксплуатацию ООО «Монолит» не может. В случае признания ООО «Монолит» банкротом и открытия конкурсного производства, указанный объект будет включен в конкурсную массу и впоследствии реализован в порядке, предусмотренном ФЗ « О несостоятельности (банкротстве). Регистрация права на помещения в незаконченном строительством объекте не лишает собственников в дельнейшем заключить договор с другой строительной организацией, достроить объект и предъявить его соответствующей комиссии, для принятия объекта в эксплуатацию.

Согласно данным БТИ г. Ельца по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ торговый центр имеет 55% готовности.

Поскольку по договору истцу должны быть переданы помещения площадью 205,8 кв.м., считает, что ему должно принадлежать 2058/41341 доли в праве общей долевой собственности на вышеуказанный объект в виде торговых помещений, расположенных на четвертом этаже общей площадью 205,8 кв.м., из них 155,2 кв.м. торговых площадей. На основании изложенного, просит признать право собственности на 2058/41341 доли на объект незавершенного строительства, в виде торговых помещений общей площадью 155,2 кв.м., расположенных на четвертом этаже в объекте незавершенного строительства 55% готовности по адресу: N....

Истец Козловский В.В. в судебном заседании уточнил предмет иска и просил признать за истцом право собственности на помещения общей площадью 155,2 кв.м., расположенные на четвертом этаже, в объекте незавершенного строительства 55% готовности по адресу: N.... Исковые требования Козловский В.В. поддержал, ссылаясь на основания, изложенные в исковом заявлении.

Представитель ответчика Воронцов А.Н., действующий на основании доверенности, исковые требования не признал и пояснил, что по состоянию на сегодняшний момент строительство объекта не завершено, и этот объект не сдан в эксплуатацию, и данный объект является строительной площадкой, на которой строительство еще не окончено.

Руководствуясь положениями статьи 6 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации», осуществляемой в форме капитальных вложений", пунктом 3 статьи 7 Закона РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", раздел объекта инвестиционной деятельности, с учетом вложений дольщиков, возможен только после его ввода в эксплуатацию, до этого момента торговый центр является объектом долевой собственности субъектов инвестиционной деятельности: у Истца, как стороны по договору от ДД.ММ.ГГГГ возникает лишь обязательственное право требования, вытекающее из названного договора.

Выводы о том, что в силу закона объект инвестиционной деятельности до ввода его в эксплуатацию является обшей долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса, основаны на действующем положении пункта 3 статьи 7 Закона РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР". Однако доказательств, свидетельствующих о государственной регистрации в установленном законом порядке общей долевой собственности на не введенный в эксплуатацию торговый центр, как на объект незавершенного строительства, с определением долей инвесторов, в процессе рассмотрения дела не представлено.

Согласно п. 2 ст. 307. ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В соответствии со ст. 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в названной статье. А именно в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда (п. 16 информационного письма Президиума Высшею Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Отсутствие у Истца возможности зарегистрировать за собой право собственности на спорные помещения связано с невыполнением ООО "Монолит" своих договорных обязательств. Вместе с тем, требования о понуждении общества "Монолит" к выполнению договорных обязательств в соответствии с условиями договоров не заявлены.

Выслушав истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Козловским В.В. и ООО «Монолит» был заключен договор об инвестиционной деятельности. Согласно п.2.3 договора Застройщик обязуется принимать от Инвестора в счёт оплаты его долевого вклада в установленном договором порядке денежные средства. После сдачи объекта в эксплуатацию Застройщик обязуется передать Инвестору в собственность свободное от прав третьих лиц торговые помещения в Торговом центре общей площадью 110 кв.м. (п. 2.7) Срок на ввод Объекта в эксплуатацию 4 квартал 2008 года (п. 2.5). Общая сумма договора составляет 1210000 рублей (п. 4.1). Договор заключен в счёт погашения задолженности ООО «Монолит» перед Козловским В.В. по договору цессии №*** от ДД.ММ.ГГГГ. Стороны пришли к соглашению о погашении задолженности в размере 800 000 рублей. (п. 4.2) Оплата оставшейся суммы производится в следующем порядке: 100 000 рублей - в срок до ДД.ММ.ГГГГ; 310000 рублей- в срок до ДД.ММ.ГГГГ (п. 4.3).

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Козловским В.В. и ООО «Монолит» был заключен договор об инвестиционной деятельности. Согласно п.2.3 договора Застройщик обязуется принимать от Инвестора в счёт оплаты его долевого вклада в установленном договором порядке денежные средства. После сдачи объекта в эксплуатацию Застройщик обязуется передать Инвестору в собственность свободную от прав третьих лиц торговую площадь размером 90 кв.м., расположенную на 4 этаже в Торговом центре (п. 2.7) Срок на ввод Объекта в эксплуатацию 4 квартал 2009 года (п. 2.5). Общая сумма договора составляет 900000 рублей (п. 4.1). Договор заключен в счёт погашения задолженности ООО «Монолит» перед Козловским В.В. по договору уступки прав требования от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 270000 рублей и соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора об инвестиционной деятельности от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 630000 рублей (п. 4.2)

ДД.ММ.ГГГГ было заключено соглашение о расторжении договора об инвестиционной деятельности от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого, застройщик обязуется осуществить возврат денежных средств, внесенных инвестором в качестве взноса на долевое участие по договору в сумме 900 000 рублей ДД.ММ.ГГГГ путём передачи наличных денежных средств Инвестору.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом по настоящему делу и ООО «Монолит» был заключен договор об участии в долевом строительстве. Согласно п.1.1 договора Застройщик обязуется своими силами и с привлечением других строительных и иных организаций построить Торговый центр, расположенный по адресу: N... после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать Участнику в общую долевую собственность магазин б/н общей площадью 205,8 кв.м. (в том числе торговой площадью 155,2 кв.м.), расположенный на четвертом этаже Объекта, а Участник обязуется оплатить обусловленную договором цену и принять Магазин. Место расположения Магазина обозначено на Плане 4 этажа, являющегося неотъемлемой частью договора (п.1.2). Срок получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию 4 квартал 2010 года (п. 2.1). Общая сумма долевого участия, подлежащая к оплате Участником, составляет 2110 000 рублей и является неизменной (п. 2.2). Оплата производится в следующем порядке: сумма в размере 2110 000 рублей в течение 10 календарных дней с момента государственной регистрации Договора. Застройщик обязуется передать Участнику Магазин в течение 1 месяца с момента получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию (п.2.4).

Указанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной Государственной Регистрации Кадастра и Картографии по Липецкой области ДД.ММ.ГГГГ.

Данный договор заключен с истцом как с физическим лицом.

ДД.ММ.ГГГГ было заключено соглашение о расторжении договора об инвестиционной деятельности от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого, застройщик обязуется осуществить возврат денежных средств, внесенных инвестором в качестве взноса на долевое участие по договору в сумме 1 210 000 рублей ДД.ММ.ГГГГ путём передачи наличных денежных средств Инвестору.

ДД.ММ.ГГГГ было заключено соглашение о проведении взаимных расчётов, по условиям которого обязательства Козловского В.В.. по договору об участии в долевом строительстве от 03.06. 2010 года считаются исполненными в размере 2 110 000 рублей.

Судом установлено, что истец свои обязательства по договору выполнил в полном объеме, оплатив стоимость помещения, что подтверждается актом сверки взаимных расчетов по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Монолит» и истцом. Из указанного акта следует, что Козловский В.В. полностью оплатил сумму по договору, а именно 2110 000 руб.

При изложенных обстоятельствах, суд находит установленным факт оплаты истцом суммы определенной по договору.

На основании представленного в судебное заседание инвентаризационного дела судом установлено, что основные работы по возведению Объекта завершены. Объект имеет 55% готовности, а именно Объект представляет собой возведенные стены и перегородки, перекрытия, кровлю и бетонные полы. Не проведены работы по остеклению, по проведению коммуникаций, внутренней отделке.

Также в судебном заседании установлено, что работы в настоящее время не ведутся. Данное обстоятельство подтвердил истец и ответчиком не представлено доказательств, опровергающих данное обстоятельство.

Таким образом, суд находит установленным, что ответчиком нарушены требования к исполнению обязательств, установленные ч.1 ст.6 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", ст.309 ГК РФ.

Согласно представленного представителем ответчика решения Арбитражного суда Липецкой области от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Монолит» признано несостоятельным (банкротом). В обществе открыто конкурсное производство. Конкурсное производство вводится сроком на 6 месяцев.

Следовательно, торговый центр будет включен в конкурсную массу, в результате чего могут быть удовлетворены за счет спорного объекта требования кредиторов ООО «Монолит», чем будут нарушены права и законные интересы истца.

Способом восстановления своих нарушенных прав истец избрал возможность признания за ним права собственности на незавершенный строительством объект.

На основании ст.ст.128, 130 ГК РФ незавершенный строительством объект признается недвижимым имуществом и является объектом гражданских прав.

В соответствии со ст.25 Федерального Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» за лицом может быть зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства.

По условиям договора ООО «Монолит» обязалось по окончании строительства передать в собственность истца по настоящему делу магазин б/н общей площадью 205,8 кв.м. (в том числе торговой площадью 155,2 кв.м.), расположенный на четвертом этаже Объекта по адресу: N....

Судом установлено, что строительство торгового центра осуществлялось ООО «Монолит» на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №***-ю и разрешений на строительства № №***. В соответствии с распоряжением главы администрации г. Ельца «О землепользовании» утвержден проект границ земельного участка…» и земельный участок поставлен на кадастровый учет, то есть в соответствии с разрешительной проектно-сметной документацией. Таким образом, возводимый ответчиком объект недвижимости не является самовольной постройкой.

Судом достоверно установлено, что кроме истца других правообладателей в отношении указанного спорного помещения не имеется, так как договор об участии в долевом строительстве зарегистрирован в установленном законом порядке.

Учитывая, что до настоящего времени торговый центр в эксплуатацию не сдан, а строительные работы не ведутся, права истца, как участника долевого строительства, нарушаются, в том числе нарушается предусмотренное ст.35 Конституции Российской Федерации право иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им. Без регистрации права собственности в порядке, установленном ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от ДД.ММ.ГГГГ №122-ФЗ, истец не имеет возможности распорядиться приобретенным помещением.

Согласно ст.12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется судом, в том числе, путем признания права.

Таким образом, с признанием права собственности на незавершенный объект недвижимости в виде магазина будут защищены права и законные интересы истца как участника долевого строительства, вложившего свои денежные средства в строительство магазина.

При таких обстоятельствах, суд находит исковые требования истца обоснованными, приходит к выводу о наличии оснований для их удовлетворения и признания за истцом права собственности на спорное помещение.

Между тем, представитель истца в судебном заседании пояснила, что в договоре под общей площадью магазина имелась в виду площадь, с учетом коридоров, лестничных площадок и т.д. Торговое помещение должно иметь площадь именно 155,2 кв.м.

При таких обстоятельствах, суд полагает возможным признать за истцом право собственности на объект незавершенного строительства – магазин торговой площадью 155,2 кв.м., поскольку места общего пользования будут являться собственностью всех лиц имеющих в собственности торговые помещения в долевом соотношении и признание прав собственности по решению суда не требуется.

Доводы представителя ответчика суд находит необоснованными по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что первоначальный договор об инвестиционной деятельности расторгнут сторонами. Договор об участии в долевом строительстве с истцом заключался после вступления в силу Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации.

В соответствии со ст. 1 Закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновении у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Из анализа положений ст. 1, п. 1 ст. 3 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", ст.ст. 1, 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" следует, что участие в долевом строительстве является разновидностью инвестиционных отношений с особенностями, установленными Законом об участии в долевом строительстве.

Разграничение сферы применения законов определяется целью вложения денежных средств и приобретаемым по результатам объектом.

Объектом долевого строительства является жилое или нежилое помещение. По результатам инвестиционной деятельности инвестор должен получить права на объект в целом для получения прибыли или иного полезного эффекта.

Как усматривается из условий договора, заключенного истцом по настоящему делу, воля сторон была направлена на долевое участие в строительстве нежилого помещения, на вложенную часть денежных средств ответчик обязался передать истцу часть объекта – магазин, расположенный на четвертом этаже, определенный сторонами на плане четвертого этажа, являющегося неотъемлемой частью договора.

Таким образом, договором определены конкретные помещения в здании, подлежащие передаче истцу, разногласий относительно предмета договора между сторонами не было.

Вышеприведенная ст. 25 Федерального Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» допускает регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства.

Основанием для регистрации права собственности на объект незавершенного строительства в данном случае будет решение суда. Кроме того, предусмотренная ст.25 указанного Закона документация имеется в администрации г.Ельца и БТИ г.Ельца, и соответственно, может быть представлена для регистрации.

Ссылка на то, что истцом не заявлено требование о понуждении ООО «Монолит» к выполнению договорных обязательств также является несостоятельной, так как ответчик признан банкротом, и не в состоянии исполнить договорные обязательства. Право выбора способа защиты нарушенного права принадлежит истцу, и в данном случае истцом избран способ защиты путем признания права собственности.

В соответствии с ч.1 ст.103 ГПК РФ издержки, понесенные судом, в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в федеральный бюджет пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Истец при обращении в суд был освобожден от уплаты государственной пошлины на основании п.4 ч.2 ст.333.36 НК РФ.

При таких обстоятельствах государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в бюджет г.Ельца.

Цена по договору об участии в долевом строительстве составляет 2 110 000 рублей.

Истец просит признать право собственности на объект, имеющий 55 % готовности. Таким образом, цена иска составляет 2 110 000 рублей : 100 х 55 = 1160500 рублей, и именно с указанной суммы должен быть произведен расчет взыскиваемой государственной пошлины, которая составит 14002 руб. 50 коп.

Между тем, суд полагает возможным уменьшить размер взыскиваемой государственной пошлины до 5000 рублей в связи с тем, что ответчик признан банкротом, то есть у него отсутствуют денежные средства позволяющие удовлетворить требования кредиторов.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198, 233 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать за Козловским ФИО7 право собственности на объект незавершенного строительства в виде магазина, торговой площадью 155,2 кв.м., расположенного на четвертом этаже Торгового центра по адресу: N..., имеющего степень готовности 55 %.

Взыскать с ООО «Монолит» государственную пошлину в размере 5000 (пять тысяч) рублей в бюджет г. Ельца.

Решение может быть обжаловано в Липецкий областной суд в течение десяти дней с момента составления мотивированного решения путем подачи жалобы через Елецкий городской суд.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.