Р Е Ш Е Н И Е С У Д А Дело Номер обезличен
Именем Российской Федерации
Дата обезличена года город Электросталь
Электростальский городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи Рыжовой Г. А.,
при секретаре Кропотовой М. В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ОРГ1 о признании права собственности,
у с т а н о в и л :
Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ОРГ1 о признании права собственности на квартиру Номер обезличен, расположенную в ....
Иск мотивировала тем, что Дата обезличенаг. заключила с ответчиком договор долевого участия в строительстве жилого дома по ... области Номер обезличен, в соответствии с которым ответчик (исполнитель) при долевом участии истца (участника) осуществляет строительство жилого дома по строительному адресу: .... Стороны договора исполнили свои обязательства: истец профинансировал стоимость своей доли, а ответчик сдал законченный строительством объект в эксплуатацию.
Дата обезличена г. стороны договора подписали акт приема-передачи квартиры в собственность Номер обезличен, по которому ОРГ1 передает ФИО1 в собственность трехкомнатную квартиру с отделкой, по адресу: ... (ранее строительный номер Номер обезличен). С указанной даты истец владеет и пользуется квартирой, несет расходы по ее содержанию; заключила договоры по обслуживанию квартиры.
Истец совершил действия, связанные с передачей документов в регистрирующий орган для государственной регистрации права собственности. Однако УФРС по ... отказало в регистрации права собственности со ссылкой на отсутствие в нарушение Федерального закона 214-ФЗ от 30.12.2004 г. государственной регистрации договора долевого участия и документов о полномочиях лица, подписавшего от имени ответчика договор долевого участия. В настоящее время после ввода дома в эксплуатацию привести договор долевого участия в соответствие с действующим Федеральным законом №214-ФЗ невозможно. Спор о праве на квартиру между сторонами договора отсутствует. При таких обстоятельствах право собственности может быть признано только в судебном порядке.
Просила признать за ней право собственности на квартиру Номер обезличен, расположенную по адресу: ..., и взыскать с ответчика расходы по госпошлине 6 920 руб. 32 коп.
Дело рассмотрено в отсутствие истца ФИО1, извещенной о времени и месте судебного заседания (что подтверждено почтовым уведомлением), не представившей сведений о причинах неявки, - с участием ее полномочного представителя ФИО2, действующего на основании нотариально удостоверенной доверенности от Дата обезличенаг.
В судебном заседании представитель истца ФИО2 требования и обоснование иска поддержал, просил признать за истицей право собственности на квартиру Номер обезличен в ..., и взыскать с ответчика понесенные истицей расходы по госпошлине. Пояснил, что денежные средства в приобретение квартиры вложены истицей с целью улучшения жилищных условий. Она пользуется указанной квартирой, несет расходы по ее содержанию, однако свидетельство о государственной регистрации права получить не может. Указал, что на правоотношения истца и ответчика распространяется Закон «О защите прав потребителей».
Дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика ОРГ1, извещенного о времени и месте судебного заседания, что подтверждено почтовым уведомлением, не сообщившего суду об уважительных причинах неявки и не просившего рассмотреть дело в его отсутствие (п. 4 ст. 167 ГПК ПФ). Ответчиком возражений против иска не представлено.
Дело рассмотрено в отсутствие представителя третьего лица Управления Федеральной регистрационной службы по ... (...), извещенного о времени и месте судебного заседания, - по его просьбе, изложенной в заявлении от Дата обезличена, в котором разрешение спора оставлено на усмотрение суда со ссылкой на то, что УФРС по ... не является субъектом спорного правоотношения; в силу ст. 223 ГК РФ); проведение регистрации права собственности на жилые помещения, внесение в ЕГРП изменений на основании решения суда в силу закона является обязанностью органов регистрационной службы, неотъемлемой частью их полномочий и данная обязанность не связана со спорным правоотношением.
Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Дата обезличенаг. между ОРГ2 и ОРГ1 (заказчиком) заключен договор о строительстве жилых домов по ... в ... области, предметом которого явилось строительство четырёх многоэтажных жилых домов на ... в ... (п.1.1.). В соответствии с п.2.1. финансирование строительства жилых домов в полном объеме в соответствии с утвержденной проектно-сметной документацией осуществляет заказчик.
Дата обезличенаг. Главой ... области принято Постановление Номер обезличен «О размещении квартала многоэтажных жилых домов по ... на земельном участке площадью 1,5га», которым ОРГ1 разрешена разработка проектной документации на строительство четырех многоэтажных жилых домов.
Дата обезличенаг. между ОРГ1 (Инвестор) и муниципальным учреждением «ОРГ3» (Технический заказчик) заключен договор Номер обезличен «о совместной деятельности по строительству микрорайона жилой застройки по ... в ...». Предметом названного договора явилась совместная деятельность сторон по проектированию и строительству микрорайона жилой застройки по ... в ... в составе 4-х многоэтажных домов (п.1.1.). Согласно п.2.1. договора, Инвестор осуществляет финансирование строительства за счет собственных средств и (или) привлеченных средств.
Письмом Главы города от Дата обезличена Номер обезличенисх. генеральному директору ОРГ1 в целях ускорения строительства жилья предложено в недельный срок представить графики строительства и ввода в эксплуатацию жилых домов Номер обезличен, 3, 4 и принять все меры к их выполнению.
Дата обезличенаг. Главой ... принято постановление Номер обезличен «О передаче ОРГ1 в аренду земельного участка под строительство жилого дома Номер обезличен (стр.) по ...».
На основании упомянутых выше постановления Главы от Дата обезличенаг. Номер обезличен и постановления Главы от Дата обезличенаг. Номер обезличен ОРГ1 на два года выдано Разрешение Номер обезличен от Дата обезличенаг. на строительство восьмиэтажного жилого дома Номер обезличен (стр.), расположенного по адресу: ...; Дата обезличенаг. разрешение продлено до Дата обезличенаг.
По договору Номер обезличен от Дата обезличенаг. и передаточному акту от Дата обезличенаг. ОРГ1 передан в аренду земельный участок под строительство жилого дома Номер обезличен (стр.) по ....
Дата обезличенаг. ОРГ1 выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию Номер обезличен, в соответствии с которым разрешен ввод в эксплуатацию построенного многоэтажного жилого дома Номер обезличен (стр.), расположенный по адресу: ....
Между тем, Дата обезличенаг. ОРГ1 (застройщик) и ФИО1 (участник) заключили Договор Номер обезличен долевого участия в строительстве жилого дома по ..., по которому застройщик осуществляет строительство 92-квартирного 8-этажного жилого дома по адресу: ... (строительный адрес) при долевом участии участника (п.1); принимает на себя выполнение обязательств по организации финансирования, строительства, технического надзора и передаче жилья участнику (п.2.1.); по окончании строительства дома и сдачи его в эксплуатацию передает участнику в указанном доме одну трехкомнатную квартиру Номер обезличен с отделкой согласно проекту и комплектацией «под ключ» на 8 этаже, а также лоджию, места общего пользования ж/дома и объекты инженерного обеспечения (п.2.2.). В силу п.3. названного договора площадь для расчета стоимости квартиры (расчетная площадь) составляет 91,16 кв.м.; участник финансирует стоимость своей доли общей площади жилья, лоджии, места общего пользования в жилом доме и объекты инженерного обеспечения пропорционально общей площади передаваемого помещения на момент заключения договора в размере 1 832 316 рублей в срок до Дата обезличенаг. Указанный договор составлен в 3-х экземплярах, в т.ч. один – для органа регистрации прав собственности (п.6.6.).
В соответствии со ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 N214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч.1). Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ч.3).
Названный Федеральный закон №214-ФЗ от 30.12.2004г. вступил в силу 1.04.2005г.; его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона (ст.27).
Как указывалось выше, разрешение Номер обезличен на строительство восьмиэтажного жилого дома Номер обезличен (стр.) по ... получено ОРГ1 Дата обезличена г., т.е. после вступления в силу Федерального закона от 30.12.2004 N214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Следовательно, на отношения, связанные с привлечением ОРГ1 денежных средств участника долевого строительства ФИО1 для строительства (создания) многоквартирного дома, распространяется действие ФЗ-214.
Таким образом, состоявшийся Дата обезличенаг. между застройщиком ОРГ1 и участником ФИО1 Договор Номер обезличен долевого участия в строительстве жилого дома по ... области, по которому ФИО1 были уплачены обусловленные договором денежные средства в строительство квартиры (что подтверждено актом приема-передачи квартиры в собственность Номер обезличен от Дата обезличенаг., дополнительным соглашением от Дата обезличенаг.), подлежал государственной регистрации.
Порядок государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве и перечень необходимых для ее осуществления документов предусмотрен ст.25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Из приведенных выше норм права следует, что еще не построенная конкретная квартира закрепляется за будущим собственником и ее перепродажа становится невозможной. Таким образом, государственная регистрация договора защищает интересы участников долевого строительства от распространенной практики заключения застройщиками нескольких договоров с различными дольщиками о предоставлении в собственность одного и того же объекта долевого строительства.
Согласно Дополнительному соглашению от Дата обезличенаг. и Акту приема-передачи квартиры в собственность Номер обезличен от Дата обезличена г., состоявшимся между ОРГ1 (исполнителем) и ФИО1 (дольщиком), - в соответствии с условиями Договора Номер обезличен долевого участия в строительстве жилого дома по ..., дольщик ФИО1, уплатившая в полном объеме денежные средства в сумме 1 823 070 руб. (с учетом произведенного исполнителем возврата дольщику денежных средств в сумме 9 246 рублей вследствие уменьшения площади квартиры до 90,7 кв.м. по сравнению с проектной -91,16кв.м., обозначенной в договоре долевого участия), приняла от исполнителя квартиру Номер обезличен (ранее строительный номер Номер обезличен) на втором этаже дома по адресу: ....
Из утвержденного Главой городского округа ... Акта от Дата обезличена г. «о фактическом распределении квартир в жилом доме, расположенном по адресу: строительный адрес: ..., административный адрес: ...» следует, что квартира Номер обезличен, расположенная в ..., числится за ФИО1
Согласно сообщению УФРС по ... от Дата обезличена Номер обезличен, ФИО1, представившей Дата обезличена г. документы на государственную регистрацию права собственности на квартиру Номер обезличен в ..., в таковой было отказано в связи тем, что Договор Номер обезличен долевого участия в строительстве жилого дома по ... не был зарегистрирован, в то время как подлежал регистрации в соответствии с ФЗ-214 от Дата обезличена г., т.к. разрешение на строительство дома было получено после вступления в действие указанного закона; кроме того, на государственную регистрацию не были представлены документы о полномочиях ФИО3, подписавшей от имени ОРГ1 упомянутый договор долевого участия, акт приема-передачи и дополнительное соглашение.
Из сообщения УФРС по ... от Дата обезличенаг. Номер обезличен видно, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют записи о правах на объект недвижимого имущества – квартиру, расположенную по адресу: ....
Из кадастрового паспорта помещения от Дата обезличенаг. и технического паспорта от Дата обезличена г. квартиры Номер обезличен в доме ... следует, что сведения о собственниках указанной трехкомнатной квартиры, расположенной на 8 этаже названного дома, имеющей: площадь всех частей здания (комнат и помещений вспомогательного использования) – 90,7 кв.м., в том числе: общую площадь жилого помещения – 86,0 кв.м., из неё: жилую – 50,5 кв.м., подсобную – 35,5 кв.м.; площадь помещений вспомогательного использования с коэффициентом – 4,7 кв.м., в архиве ОРГ4 отсутствуют.
В силу ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом; собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия (п. 1, п. 2).
Из представленных суду документов видно, что истицей, как собственником квартиры по адресу: ..., Дата обезличенаг. с ОРГ5 заключен договор на обслуживание, содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома; Дата обезличенаг. между ФИО1 и ОРГ7 заключен договор о поставках абоненту ФИО1 электроэнергии по адресу: ...; Дата обезличенаг. между истицей и ОРГ6 заключен договор об оказании услуг телефонной связи – установке пользовательского оборудования (телефонного аппарата) по упомянутому адресу.
Представленные суду доказательства в совокупности свидетельствуют о том, что истец ФИО1 приобрела все права и обязанности в отношении названной квартиры Номер обезличен в доме ..., проинвестировав ее строительство в полном объеме и фактически получив ее по акту приема-передачи в свое владение и пользование, но по независящим от ее воли обстоятельств ограничена в реализации своих полномочий собственника имущества и лишена возможности зарегистрировать свое право вследствие невозможности регистрации в настоящее время договора Номер обезличен долевого участия в строительстве жилого дома по ....
Суд полагает, что указанные обстоятельства действительно нарушают законные права и интересы истца и не дают ему возможности реализовать все полномочия собственника по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим истцу недвижимым имуществом – квартирой ....
В силу ч.9 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 N214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
Судом установлено, что истец вложил денежные средства в строительство квартиры с целью удовлетворения своих личных, семейных, бытовых нужд, и в этом случае при разрешении данного спора следует руководствоваться Законом РФ «О защите прав потребителей».
Кроме того, ст.9 Федерального закона №15-ФЗ от 26.01.1996г. «О введении в действие части второй Гражданского кодекса РФ» прямо установлено, что если по договору одной стороной является гражданин, имевший намерение принять участие в строительстве жилого дома и после сдачи его в эксплуатацию получить в собственность квартиру для личных и бытовых нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с ГК РФ, а также правами, предоставленными потребителю Законом РФ «О Защите прав потребителей» и изданными в соответствии с ними иными правовыми актами.
В соответствии с ст.219 ГК РФ).
В силу ст. ст. 11, 12 ГК РФ истец имеет право обеспечить судебную защиту только заявленным иском о признании права собственности.
Учитывая вышеизложенное, фактически установленные обстоятельства, суд полагает, что требования ФИО1 о признании за нею права собственности на жилое помещение – трехкомнатную квартиру Номер обезличен в доме ..., подлежат удовлетворению.
В силу ст. ст. 130-131 ГК РФ, ст. ст. 4, 17, 28 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности подлежит государственной регистрации; решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности.
Согласно дополнительному соглашению от Дата обезличенаг. между истицей и ответчиком, стоимость квартиры Номер обезличен в ... составляет 1 823 070 рублей, которая и составляет цену иска (ст.91 ГПК РФ).
Истицей по квитанции и чек-ордеру от Дата обезличена г. оплачена госпошлина в размере 6 920 руб. 32 коп. С учетом распространения на правоотношения сторон требований Закона «О защите прав потребителей», с учетом ст. 333.36, ст. 333.19 НК РФ и ст.91 ГПК РФ истице при подаче иска надлежало уплатить госпошлину в размере 4 115 руб. 35 коп.
На основании ст. 98 ГПК РФ государственная пошлина в размере 4 115 руб. 35 коп. подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.
Руководствуясь ст. ст. 12, 56, 88, 91, 98, 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
иск ФИО1 удовлетворить.
Признать за ФИО1 право собственности на жилое помещение – трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: ....
Взыскать с ОРГ1 в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в размере 4 115 (четырех тысяч ста пятнадцати) рублей 35 копеек.
Решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности.
Решение суда может быть обжаловано в Московский областной суд через Электростальский городской суд Московской области в течение десяти дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Судья: Г. А. Рыжова.
В окончательной форме решение судом принято Дата обезличена года.
Судья: Г. А. Рыжова.