Дело № 2–1154/2010Р Е Ш Е Н И Е С У Д А
Именем Российской Федерации
20 сентября 2010 года г. Электросталь
Электростальский городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи Рыжовой Г. А.,
при секретаре Коршуновой А. О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Самборского Виктора Владимировича и Самборской Татьяны Николаевны к ООО «ВВК-XXI» о признании права собственности на объект незавершенного строительства (квартиру),
у с т а н о в и л :
Истцы Самборский В. В. и Самборская Т. Н. обратились в суд с иском к ООО «ВВК-XXI» о признании права собственности на объект незавершенного строительства (квартиру).
Иск мотивировали тем, что 10.09.2007 г. между ними-истцами (участниками долевого строительства) и ответчиком ООО «ВВК-XXI» (застройщиком) был заключен Договор № Номер обезличен участия в долевом строительстве, зарегистрированный в УФРС по Московской области 01.11.2007 г.
Предметом договора является строительство двухкомнатной квартиры № Номер обезличен, общей проектной площадью 71,5 кв.м., расположенной на восьмом этаже в многоквартирном жилом доме по адресу: Московская область, г. Электросталь, улица <...>, дом № 7 (строительный адрес).
В соответствии с условиями договора истцы обязались произвести финансирование строительства квартиры в размере <...> руб. в срок до 02.06.2007 г., а ответчик обязался завершить строительство дома и передать истцам-супругам квартиру в совместную собственность.
Свои обязательства по оплате всей стоимости квартиры истцы выполнили в полном объеме.
Срок ввода дома в эксплуатацию ответчиком, в соответствии с п.1.6 договора, - I квартал 2008 г. До настоящего времени данное обязательство ответчиком не выполнено.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условия и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Кроме того, исходя из п. 1 ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.
Истцы указали, что приобретают квартиру для личных нужд, на их с ответчиком правоотношения распространяется Закон «О защите прав потребителей».
Истцы также указали, что ответчик постоянно затягивает сроки ввода дома в эксплуатацию, в письме от 02.03.2009 г. ответчик указал на отсутствие финансовых средств на окончание строительства объекта, в то время как для исполнения ими-истцами жестких условий договора об оплате денежных средств за квартиру, они-истцы были вынуждены взять кредит в банке и заключить договор об ипотеке квартиры; в настоящее время, будучи в пенсионном и предпенсионном возрасте, истцы исполняют обязанности по обслуживанию взятого в банке кредита, имеют квартиру, обремененную ипотекой. Истцы озабочены сложившейся ситуацией.
Истцы Самборский В. В. и Самборская Т. Н. просили признать за ними право общей совместной собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде двухкомнатной квартиры № Номер обезличен, общей проектной площадью 71,5 кв.м., расположенной на восьмом этаже в многоквартирном жилом доме по строительному адресу: Московская область, г. Электросталь, ул. <...>, дом 7 (строительный адрес).
В судебном заседании истцы Самборский В. В., Самборская Т. Н. и их представитель Анучина С. А., допущенная к участию в деле по устному заявлению истцов (п. 6 ст. 53 ГПК РФ) требования и обоснование иска поддержали, просили иск удовлетворить.
Дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика ООО «ВВК-XXI», заблаговременно извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания (что подтверждено почтовыми уведомлениями), не сообщившего сведений об уважительных причинах неявки и не просившего рассмотреть дело в его отсутствие (п. 4 ст. 167 ГПК РФ).
Дело рассмотрено в отсутствие представителя третьего лица УФРС по Московской области – в лице Электростальского отдела, извещенного о времени и месте судебного заседания (что подтверждено распиской), - по его просьбе, изложенной в заявлении от 07.07.2010 г.
В судебном заседании представитель третьего лица Администрации городского округа Электросталь Московской области Дубровин С. В., действующий на основании доверенности от Дата обезличена, требования истца поддержал.
Выслушав истцов, их представителя, представителя третьего лица Администрации городского округа Электросталь Московской области, исследовав материалы дела, допросив свидетелей, суд находит иск подлежащим удовлетворению и исходит при этом из следующего.
31.08.2006 г. ООО «ВВК-XXI» выдано утвержденное Главой городского округа Электросталь Разрешение № Номер обезличен на строительство многоэтажного жилого дома № 7 (стр.), расположенного по адресу: Московская область, г. Электросталь, ул. <...>. Основанием к таковому послужили: постановление Главы г. Электросталь от 19.11.2004 № Номер обезличен «О размещении многоэтажного жилого дома № 7 (стр.) по ул. <...>»; договор аренды земельного участка от 22.04.2005 г. № Номер обезличен и дополнительное соглашение к нему от 01.12.2005 г., заключение государственной вневедомственной экспертизы по рабочему проекты на строительство жилых домов №№ 6 и 7 по <...> в г.Электросталь; проект строительства многоэтажного жилого дома № 7 (стр.). Указанное обстоятельство подтверждено представленным суду разрешением, которое содержит сведения о сроке его действия: два года, и о продлении такового до 31.03.2009 г., до 31.12.2009 г. и до 31.12.2010 г.
По договору № Номер обезличен от 22.04.2005 г. и передаточному акту от 22.04.2005 г. Обществу с ограниченной ответственностью «ВВК-XXI» передан в аренду земельный участок с кадастровым номером Номер обезличен, площадью 5000 кв.м., под строительство многоэтажного жилого дома № 7 (стр.) по ул. <...> г. Электростали. Установленный договором срок действия договора аренды (по 31.12.2005 г.) продлен по 20.12.2010 г. Указанные обстоятельства подтверждены договором № Номер обезличен от 22.04.2005 г. аренды земельного участка, кадастровым планом земельного участка, расчетом арендной платы, передаточным актом, дополнительным соглашением от 19.12.2009 г.
Свидетельством о заключении брака от Дата обезличена Электростальского отдела ЗАГС подтверждено, что истцы Самборский В. В. и Самборская Т. Н. являются супругами.
16.05.2007 г. между ООО «ВВК-XXI» (сторона-1) и Самборским В. В., Самборской Т. Н. (сторона-2) заключен предварительный договор № Номер обезличен.
По условиям названного договора стороны договорились о резервировании жилого помещения в строящемся жилом доме, расположенном по адресу: Московская область, г. Электросталь, ул. <...>, многоэтажный жилой дом № 7 (стр.) (15-ти этажный монолитный кирпичный) (строительный адрес), а также о подготовке, заключении и государственной регистрации в последующем договора участия в долевом строительстве (основной договор), по которому сторона-1 будет выступать застройщиком, а сторона-2 участником долевого строительства, и в соответствии с которым сторона-1 передаст стороне-2 право требования в отношении двухкомнатной квартиры № Номер обезличен, общей площадью 71,5 кв.м., расположенной на восьмом этаже в указанном жилом доме (п.1.1. предварительного договора).
В соответствии с п. 2.1. сторона-1 приняла на себя обязательство построить на земельном участке по строительному адресу: Московская область, г. Электросталь, улица <...>, многоэтажный жилой дом № 7 (стр.) (15-ти этажный, монолитный кирпичный), и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, определенный договором, а участник долевого строительства принял на себя обязательство уплатить обусловленную договором цену и принять в собственность объект долевого строительства. Застройщик принял на себя обязательство ввести указанный дом в эксплуатацию в срок IV квартал 2007 г. (п. 2.3.).
В п. 3.1. предварительного договора сторона-2 приняла на себя обязательство внести денежные средства в размере <...> руб. в качестве аванса по договору участия в долевом строительстве, в срок до 02.06.2007 г. При заключении основного договора перечисленный стороной-2 аванс засчитывается в счет оплаты стоимости объекта долевого строительства (п. 3.4.).
Квитанцией ООО «ВВК-XXI» к приходному кассовому ордеру № Номер обезличен от 23.05.2007 г. на сумму <...> руб. и кассовыми чеками указанной организации от 23.05.2007 г. на сумму <...> руб., на сумму <...> руб. и на сумму <...> руб. подтверждено внесение Самборскими денежных средств в указанном выше размере по договору № Номер обезличен.
В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 1). Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ч. 3).
Порядок государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве и перечень необходимых для ее осуществления документов предусмотрен ст. 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Из Договора № Номер обезличен участия в долевом строительстве от 10 сентября 2007 года видно, что таковой заключен между Обществом с ограниченной ответственностью «ВВК-XXI» (застройщиком) и Самборским В. В., Самборской Т. Н. (участником долевого строительства).
По условиям указанного договора застройщик принял на себя обязательство построить на земельном участке по строительному адресу: Московская область, г. Электросталь, улица <...>, многоэтажный жилой дом № 7 (стр.) (15-ти этажный, монолитный кирпичный) (строительный адрес), и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, а участник долевого строительства принял на себя обязательство уплатить обусловленную договором цену и принять в общую совместную собственность объект долевого строительства (п. 1.1.). Застройщик принял на себя обязательство ввести указанный дом в эксплуатацию в срок I квартал 2008 г. (п. 1.6.).
Объектом долевого строительства по настоящему договору является двухкомнатная квартира № Номер обезличен, общей проектной площадью 71,50 кв. м., расположенная на 8 этаже названного дома; описание объекта долевого строительства указано в приложении № 1 к договору; его расположение обозначено на поэтажном плане - приложение № 2 (п. 1.4.)
В соответствии с п. 1.5., п. 2. Договора денежные средства, подлежащие оплате участком долевого строительства, составляют <...> руб. и должны быть оплачены в срок до 05.06.2007 г. по Предварительному договору № Номер обезличен от 16.05.2007 г. Обязательства участника долевого строительства по оплате объекта долевого строительства считаются полностью исполненными после внесения денежных средств, в полном объеме в кассу застройщика.
Проектная декларация о строительстве указанного дома содержит, среди прочего, описание объекта долевого строительства – квартиры, план типового этажа.
Указанный договор № Номер обезличен от 10.09.2007 г. зарегистрирован в УФРС по Московской области 01.11.2007 г., что подтверждено оттиском штампа регистрирующего органа.
Из приведенных выше норм права следует, что еще не построенная конкретная квартира закрепляется за будущим собственником и ее перепродажа становится невозможной. Таким образом, государственная регистрация договора защищает интересы участников долевого строительства от распространенной практики заключения застройщиками нескольких договоров с различными дольщиками о предоставлении в собственность одного и того же объекта долевого строительства.
Как указывалось выше, квитанцией к приходному кассовому ордеру и чеками подтверждено внесение Самборскими требуемых договором № Номер обезличен от 10.09.2007 г. денежных средств в полном объеме и в установленный договором срок.
Кроме того, 09.06.2008 г. между застройщиком ООО «ВВК-XXI» и Самборскими В. В. и Т. Н. (участник долевого строительства). заключено дополнительное соглашение № 1 к договору № Номер обезличен от 10.09.2007 г. участия в долевом строительстве, в соответствии с которым в описание объекта долевого строительства с изменениями прилагается в дополнительному соглашению (приложение № 1), описание объекта долевого строительства (квартиры) определяется план-схемой расположения перегородок, и скелетной схемой инженерных коммуникаций, прилагаемых в дополнительному соглашению (приложение № 2); кроме того, стороны указали на то, что застройщик обязуется ввести многоквартирный дом в эксплуатацию в срок III квартал 2008 г.; застройщик выполняет работы по установке внутриквартирных перегородок, штукатурных работ и прокладку инженерных коммуникаций (электрических распределительных систем) за отдельную плату по согласованным сметам (приложение № 3 и приложение № 4), стоимость указанных работ составляет <...> руб. <...> коп, которая должна быть оплачена участником в течение 3-х рабочих дней после подписания настоящего дополнительного соглашения. Сведения о регистрации дополнительного соглашения в УФРС отсутствуют.
Квитанцией ООО «ВВК-XXI» к приходному кассовому ордеру № Номер обезличен от 09.06.2008 г. и чеком указанной организации от 09.06.2008 г. подтверждено внесение Самборским В. В. требуемой дополнительным соглашением суммы <...> руб. <...> коп. в полном объеме и в установленный срок.
В силу ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
Судом установлено, что истцы вложили денежные средства в строительство квартиры с целью удовлетворения своих личных, семейных, бытовых нужд, и в этом случае при разрешении данного спора следует руководствоваться и Законом РФ «О защите прав потребителей».
В представленной истцами в дело копии письма от 02.03.2009 г. ответчиком указано на то, что строительство дома № 7 на указанную дату осуществлено на 80%; недостаточность финансирования делает невозможным сдачу дома в эксплуатацию в оговоренные ранее сроки.
Из сообщения Администрации городского округа Электросталь Московской области от 16.07.2010 г. следует, что в Администрации еженедельно проходят совещания по вопросу завершения строительства многоквартирного жилого дома № 7 (стр.) по ул. <...>. Процент выполненных работ по указанному дому на 01.07.2010 составляет около 73%.
Из сообщения ответчика ООО «ВВК-XXI» от 12.03.2010 г. усматривается, что строительство многоквартирного дома № 7 завершено на 90%, из которых в том числе: СМР по дому – 98%, внутренние инженерные сети – 30%, наружные инженерные сети – 70%. Сдача дома планируется в сентябре-октябре 2010 г.
Таким образом, судом установлено, что принятые ответчиком на себя обязательства о вводе дома в эксплуатацию в I квартале 2008 г. (п. 1.6 договора № Номер обезличен от 10.09.2007 г.) - нарушены.
Согласно представленному суду акту геодезической проверки посадки здания МУП «ЭТЕК» от 23.07.2010 г. плановое положение объекта незавершенного строительства многоквартирного дома на участке для строительства жилого многоэтажного дома по адресу: г. Электросталь, ул. <...>, д. 7 (стр.) в натуре соответствует утвержденному кадастровому плану на земельный участок и не выходит за границы земельного участка.
Из показаний допрошенных в судебном заседании свидетелей ФИО3, ФИО1, ФИО2 следует, что ими осматривалось обозначенное в договоре № Номер обезличен от 10.09.2007 г. и на плане 8 этажа возведенного 15-этажного дома по строительному адресу: г. Электросталь, ул. <...>, д. 7, помещение - двухкомнатная квартира № Номер обезличен, о чем был составлен акт от 18.09.2010 г. и сделаны фотографии (представлены суду). В результате осмотра установлено, что дом возведен на 15 этажей, кровля, несущие и межкомнатные стены возведены, межэтажные перекрытия и оконные блоки установлены, входная дверь имеется, полы – монолит; имеется поквартирная разводка электроснабжения, установлены радиаторы отопления; водоснабжение отсутствует. Помещение структурно обособленно от мест общего пользования, имеет к ним выход; в помещении имеются помещения для ванны, туалета.
Показания свидетелей согласуются с представленными суду указанными выше документами, содержащими сведения о степени готовности многоквартирного дома, а также – с упоминавшимися выше планом посадки здания, описанием объекта долевого строительства – квартиры № Номер обезличен и поэтажным планом 8 этажа дома № 7 по строительному адресу: г. Электросталь, ул. <...> (приложения № 1 и № 2 к Договору № Номер обезличен участия в долевом строительстве от 10.09.2007 г.).
Таким образом, неисполнение ответчиком ООО «ВВК-XXI» условий договора о сроках строительства и введения дома в эксплуатацию существенным образом нарушает права истцов, в полном объеме исполнивших свои обязательства по договору – оплативших в полном объеме денежные средства в строительство двухкомнатной квартиры № Номер обезличен, общей проектной площадью 71,50 кв.м., на 8 этаже дома по строительному адресу: Московская область, г. Электросталь, ул. <...>, д. 7 (стр.), - т. е. на получение в общую совместную собственность указанной квартиры с целью удовлетворения своих личных, семейных, бытовых нужд (улучшения жилищных условий) в установленный договором срок.
Из сообщения ЭФ ГУП МО «МОБТИ» от 13.07.2010 г. следует, что инвентаризация указанного выше многоквартирного дома не производилась, кадастровый паспорт на него не изготавливался и никому не выдавался. Жилые помещения не являются самостоятельными объектами капитального строительства, оформление кадастрового паспорта на помещение в виде квартиры в объекте незавершенного строительства – указанного дома – невозможно.
В то же время суд принимает во внимание, что в соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В силу ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в настоящей статье (п. 2); в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства (п. 3); в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства (п. 4).
Учитывая вышеизложенное, фактически установленные обстоятельства и ст. ст. 11, 12 ГК РФ, суд полагает, что истцы-супруги имеют право обеспечить судебную защиту только заявленным иском о признании за ними права общей совместной собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде двухкомнатной квартиры № Номер обезличен, общей проектной площадью 71,50 кв.м., расположенной на восьмом этаже в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: Московская область, город Электросталь, ул. <...>, д. 7 (стр.).
По изложенному, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Иск Самборского Виктора Владимировича и Самборской Татьяны Николаевны удовлетворить.
Признать за Самборским Виктором Владимировичем и Самборской Татьяной Николаевной право общей совместной собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде двухкомнатной квартиры № Номер обезличен, общей проектной площадью 71,50 кв. м., в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: Московская область, город Электросталь, ул. <...>, д. 7 (стр.).
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Электростальский городской суд Московской области в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Судья: Г. А. Рыжова.
В окончательной форме решение судом принято 04 октября 2010 года.
Судья: Г. А. Рыжова.