Дело № 2-1052/2010 Р Е Ш Е Н И ЕИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
13 октября 2010 года
Электростальский городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи Жеребцовой И.В.,
при секретаре Чугайновой О.П.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Лихолетова Павла Олеговича, Лихолетовой Виктории Валерьевны к ООО «ВВК-XXI» о признании права собственности на объект незавершенного строительства (квартиру),
У С Т А Н О В И Л:
Истцы Лихолетов П.О., Лихолетова В.В. обратились в суд с иском к ООО «ВВК-XXI» о признании права собственности на объект незавершенного строительства (квартиру).
Иск мотивировала тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ними- Лихолетовым П.О., Лихолетовой В.В. (приобретателем прав) и ФИО10 (участником долевого строительства) был заключен Договор уступки прав №, зарегистрированный УФРС по Московской области ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии с п. 2.1. Договора уступки прав участник долевого строительства уступает приобретателю прав на возмездной основе право требования от застройщика по окончании строительства и получении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию многоквартирного дома передачи в собственность в отношении объекта долевого строительства – трехкомнатной квартиры №, общей площадью по проекту 92,50 кв.м., расположенной в многоэтажном доме по строительному адресу: <адрес> Указанное право требования принадлежит участнику долевого участия на основании Договора № от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве, заключенного с ООО «ВВК-XXI». Соответственно, были заключены договоры между ООО «ВВК-XX1» и ФИО10 и между ФИО10 и Лихолетовыми.
В соответствии с п. 1.2 Договора долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ ответчик обязался своими силами и с привлечением других лиц построить многоквартирный дом, расположенный на земельном участке по строительному адресу: <адрес> (15-этажный, монолитный, кирпичный) (строительный адрес), и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, определенный договором, а участник долевого строительства, обязался принять объекты долевого строительства, - при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Объектами долевого строительства являются 40 квартиры, входящие в состав многоквартирного дома жилые помещения общей проектной площадью 3818,59 кв.м. Описание объекта долевого строительства содержится в приложении № к ДДУ № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «ВВК-XXI» и ФИО10 Квартира № указана в п. 43 Приложения к ДДУ.
Обязательства по оплате ООО «ВВК-XXI» стоимости квартиры в размере ...... руб., ...... коп. ФИО10 выполнило в полном объеме (п. 1.4. Договора № уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ). Права требования по Договору уступки были оценены Сторонами на сумму ...... руб. (п. 3.4. Договора). Обязательства по оплате стоимости прав требования выполнены Приобретателем прав в полном объеме, путем перечисления на р/с ФИО10 денежных средств, что подтверждается платежными документами.
Срок ввода дома в эксплуатацию ответчиком в соответствии с п.1.3 Договора ДДУ № от ДД.ММ.ГГГГ - I квартал 2008 г. До настоящего времени данное обязательство ответчиком не выполнено, работы на объекте практически приостановлены. Квартира ответчиком истцу не передана.
На основании ст. 384 ГК РФ право первоначального кредитора, а именно ФИО10 переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условия и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Кроме того, исходя из п. 1 ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.
Таким образом имеется спор между истцом и ответчиком в связи с невыполнением обязательств по Договору ДДУ последним.
Истцы указали, что ДД.ММ.ГГГГ инициативной группой участников долевого строительства многоквартирного дома в адрес застройщика было направлено письмо с просьбой предоставить пояснения о причинах невыполнения обязательства в срок; о степени готовности объекта в процентном соотношении в соответствии с проектно-сметной документацией; информацию о страховании застройщиком рисков при осуществлении строительства объекта; информацию об оценочной стоимости объекта строительства; информацию об обеспеченности выполнения обязательства по Договору перед участниками долевого строительства.
ДД.ММ.ГГГГ был получен ответ с указанием степени готовности строительства многоквартирного дома 90 %. Планируемый срок сдачи дома – сентябрь-октябрь 2010 г. При этом застройщик пояснил, что причинами невыполнения обязательства по строительству дома в срок явились: прекращение банковского финансирования строительной отрасли, неполучение средств городом от других инвесторов-застройщиков для создания инженерных сетей и коммуникаций.
Истцы указали также, что финансовое положение ответчика вызывает серьезные опасения. В настоящее время в Арбитражный Суд города Москвы конкурсным кредитором ФИО22 подано исковое заявление о признании несостоятельным (банкротом) ООО «ВВК-XX1», дело №. Предъявление физическими лицами в суды общей юрисдикции требований о признании права собственности на имущество, созданное в силу долевого участия в строительстве дома, не противоречит требованиям Закона «О несостоятельности (банкротстве)», основано на положениях ст. 11, 12 ГК РФ, ст. 22 ГПК РФ и не затрагивает прав других кредиторов, которые могут претендовать лишь на имущество, принадлежащее должнику.
Истцы Лихолетовы просили признать за ними право собственности на долю в виде трехкомнатной квартиры № проектной площадью 92,50 кв.м. в объекте незавершенного строительства по строительному адресу: <адрес> (стр.)., обязать ГУ УФРС по Московской области зарегистрировать их право на указанную квартиру.
Истцы Лихолетов П.О., Лихолетова В.В. надлежащим образом уведомлены о дне и месте судебного заседания в суд не явились.
Их полномочный представитель Анучина С. А. обоснование иска поддержала, требования уточнила и просила признать за Лихолетовыми право собственности на объект незавершенного строительства - трехкомнатную квартиру №, общей проектной площадью 92,50 кв.м., расположенную по строительному адресу: <адрес> (стр.), взыскать с ответчика расходы по оплате госпошлины в сумме ...... руб. ...... коп.
Дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика ООО «ВВК-XXI», заблаговременно извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания (что подтверждено почтовыми уведомлениями), не сообщившего сведений об уважительных причинах неявки и не просившего рассмотреть дело в его отсутствие (п. 4 ст. 167 ГПК РФ).
Дело рассмотрено в отсутствие представителя третьего лица УФРС по Московской области, представителя третьего лица- Администрации г.о. Электросталь, извещенных о времени и месте судебного заседания (что подтверждено почтовым уведомлением), не представивших сведений о причинах неявки (п. 3 ст. 167 ГПК РФ).
Выслушав представителя истцов, исследовав материалы дела, допросив свидетелей, суд находит иск подлежащим удовлетворению и исходит при этом из следующего.
31.08.2006 г. ООО «ВВК-XXI» выдано утвержденное Главой городского округа Электросталь Разрешение № на строительство многоэтажного жилого дома № (стр.), расположенного по адресу: <адрес>. Основанием к таковому послужили: постановление Главы г. Электросталь от ДД.ММ.ГГГГ № «О размещении многоэтажного жилого дома № (стр.) по <адрес>; договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. № № и дополнительное соглашение к нему от ДД.ММ.ГГГГ., заключение государственной вневедомственной экспертизы по рабочему проекты на строительство жилых домов № по Рабочему проезду в г.Электросталь; проект строительства многоэтажного жилого дома № (стр.). Указанное обстоятельство подтверждено представленным суду разрешением, которое содержит сведения о сроке его действия: два года, и о продлении такового до ДД.ММ.ГГГГ, до ДД.ММ.ГГГГ и до ДД.ММ.ГГГГ
По договору № от ДД.ММ.ГГГГ и передаточному акту от ДД.ММ.ГГГГ Обществу с ограниченной ответственностью «ВВК-XXI» передан в аренду земельный участок с кадастровым номером №, площадью 5000 кв.м., под строительство многоэтажного жилого дома № (стр.) по <адрес>. Установленный договором срок действия договора аренды (по ДД.ММ.ГГГГ) продлен по ДД.ММ.ГГГГ Указанные обстоятельства подтверждены договором № от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка, кадастровым планом земельного участка, расчетом арендной платы, передаточным актом, дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ
В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 1). Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ч. 3).
Порядок государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве и перечень необходимых для ее осуществления документов предусмотрен ст. 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Из Договора № участия в долевом строительстве многоквартирного дома, расположенного по строительному адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ видно, что таковой заключен между Обществом с ограниченной ответственностью «ВВК-XXI» (застройщиком) и ФИО10 (участником долевого строительства).
По условиям указанного договора, застройщик принял на себя обязательство в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом, расположенный на земельном участке, по строительному адресу: <адрес> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать участнику долевого строительства объекты долевого строительства (без отделки), коими являются 62 квартиры, входящие в состав многоквартирного дома, указанные на плане дома, характеристики которых обозначены в приложениях к договору. Участник долевого строительства принял на себя обязательство принять объекты долевого строительства (п. 1.1.). Предполагаемым сроком ввода в эксплуатацию дома, в соответствии с проектной декларацией, обозначен 1 квартал 2008 г. (п. 1.3.).
В силу п. 2.2.1., п. 3.1. и п. 3.2. договора № участник долевого строительства обязан уплатить цену договора – ...... руб. ...... коп. (стоимость каждого объекта долевого строительства обозначена в приложении №) в срок до ДД.ММ.ГГГГ, а в силу п. 2.2.3. – вправе уступать свои права приобретателям таковых только после полной оплаты уступаемых прав; приобретатель прав приобретает все права и обязанности участника долевого строительства по договору, - по соответствующему объекту долевого строительства. В приложении № к указанному договору указан перечень объектов долевого строительства – 62 квартиры 15-этажного монолитно-кирпичного дома, которые участник долевого строительства ФИО10 в соответствии с п. 1.1. договора обязался принять, оплатив указанную в п. 3. Договора цену - квартиры №, №, №, №, №, №, - с указанием: проектной площади, номера этажа, на котором расположены квартиры, и стоимости.
Проектная декларация о строительстве указанного дома содержит, среди прочего, описание объекта долевого строительства – квартиры, план типового этажа.
Указанный договор № от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в УФРС по Московской области ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждено оттиском штампа регистрирующего органа.
ДД.ММ.ГГГГ участник долевого строительства ФИО10 и приобретатель прав Лихолетов П.О., Лихолетова В.В. заключили Договор № уступки права требования, по условиям которого ФИО10 на возмездной основе уступило Лихолетовым право требования объекта долевого строительства – трехкомнатную квартиру №, общей проектной площадью 92,50 кв.м., расположенную на 12 этаже многоквартирного дома по строительному адресу: <адрес> (стр.), - за ...... руб. (пункты 2.1., 1.2., 3.4). В силу п. 3.5. и п. 2.3. договора уступки – права требования к приобретателю переходят после полной оплаты. Описание указанного объекта долевого строительства и место его расположения содержатся в приложениях № и № к договору от ДД.ММ.ГГГГ Указанный договор уступки зарегистрирован в УФРС по Московской области ДД.ММ.ГГГГ, - что подтверждено оттиском штампа.
Из приведенных выше норм права следует, что еще не построенная конкретная квартира закрепляется за будущим собственником и ее перепродажа становится невозможной. Таким образом, государственная регистрация договора защищает интересы участников долевого строительства от распространенной практики заключения застройщиками нескольких договоров с различными дольщиками о предоставлении в собственность одного и того же объекта долевого строительства.
Платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму ...... руб., кассовым чеком от ДД.ММ.ГГГГ на сумму ...... руб., квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму ...... руб. подтверждено внесение Лихолетовыми требуемых договором уступки денежных средств в полном объеме и в установленный договором срок.
Таким образом, в соответствии с договором № уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ все права на получение в собственность двухкомнатной квартиры №, общей проектной площадью 92,50 кв.м., расположенной на 6 этаже многоквартирного дома по строительному адресу: <адрес> (стр.), основанные на договоре № участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ, перешли от ФИО10 к Лихолетовым.
В силу ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
Судом установлено, что истец вложила денежные средства в строительство квартиры с целью удовлетворения своих личных, семейных, бытовых нужд, и в этом случае при разрешении данного спора следует руководствоваться и Законом РФ «О защите прав потребителей».
Из сообщения Администрации городского округа Электросталь Московской области от 16.07.2010 г. следует, что в Администрации еженедельно проходят совещания по вопросу завершения строительства многоквартирного жилого дома № (стр.) по <адрес>. Процент выполненных работ по указанному дому на 01.07.2010 составляет около 73%.
Из сообщения ответчика ООО «ВВК-XXI» от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что строительство многоквартирного дома № завершено на 90%, из которых в том числе: СМР по дому – 98%, внутренние инженерные сети – 30%, наружные инженерные сети – 70%. Сдача дома планируется в сентябре-октябре 2010 г.
Таким образом, судом установлено, что принятые ответчиком на себя обязательства о вводе дома в эксплуатацию во II квартале 2008 г. (п. 1.3. договора № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ) - нарушены.
Согласно представленному суду акту геодезической проверки посадки здания МУП «ЭТЕК» от ДД.ММ.ГГГГ, - плановое положение объекта незавершенного строительства многоквартирного дома на участке для строительства жилого многоэтажного дома по адресу: <адрес> (стр.), - в натуре соответствует утвержденному кадастровому плану на земельный участок и не выходит за границы земельного участка.
Из показаний допрошенных в судебном заседании свидетелей ФИО6 и ФИО5 следует, что ими осматривалось обозначенное в договоре № от ДД.ММ.ГГГГ и на плане 6 этажа возведенного 15-этажного дома по строительному адресу: <адрес>, помещение - трехкомнатная квартира №, о чем был составлен акт от ДД.ММ.ГГГГ и сделаны фотографии (представлены суду). В результате осмотра установлено, что дом возведен на 15 этажей, кровля, несущие и межкомнатные стены возведены, межэтажные перекрытия и оконные блоки установлены, входная дверь имеется, полы – монолит; имеется поквартирная разводка электроснабжения, установлены радиаторы отопления; водоснабжение отсутствует. Помещение структурно обособленно от мест общего пользования, имеет к ним выход; в помещении имеются помещения для ванны, туалета.
Показания свидетелей согласуются с представленными суду указанными выше документами, содержащими сведения о степени готовности многоквартирного дома, а также – с упоминавшимися выше планом посадки здания, описанием объекта долевого строительства и поэтажным планом 6 этажа дома № 7 квартира № (приложения № и № к Договору № уступки прав требования от ДД.ММ.ГГГГ).
В исковом заявлении истцы указали на наличие в Арбитражном Суде г. Москвы дела о признании ответчика несостоятельным (банкротом) и на то, что финансовое положение ответчика вызывает опасения. Из представленной суду копии определения Арбитражного Суда г. Москвы от ДД.ММ.ГГГГ следует, что производство по делу о банкротстве ООО «ВВК-XXI» прекращено.
Таким образом, неисполнение ответчиком ООО «ВВК-XXI» условий договора о сроках строительства и введения дома в эксплуатацию существенным образом нарушает права истцов Лихолетова П.О. и Лихолетовой В.В., в полном объеме исполнившей свои обязательства по договору – оплатившей в полном объеме денежные средства в строительство трехкомнатной квартиры №, общей проектной площадью 92,50 кв.м., на 6 этаже дома по строительному адресу: <адрес> (стр.), - т. е. на получение в собственность указанной квартиры с целью удовлетворения своих личных, семейных, бытовых нужд (улучшения жилищных условий) в установленный договором срок.
Из сообщения ЭФ ГУП МО «МОБТИ» от 13.07.2010 г. следует, что инвентаризация указанного выше многоквартирного дома не производилась, кадастровый паспорт на него не изготавливался и никому не выдавался. Жилые помещения не являются самостоятельными объектами капитального строительства, оформление кадастрового паспорта на помещение в виде квартиры в объекте незавершенного строительства – указанного дома – невозможно.
В то же время в соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В силу ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", - право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в настоящей статье (п. 2); в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства (п. 3); в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства (п. 4).
Учитывая вышеизложенное, фактически установленные обстоятельства и ст. ст. 11, 12 ГК РФ, суд полагает, что истцы имеют право обеспечить судебную защиту только заявленным иском о признании за ними права собственности на объект незавершенного строительства - трехкомнатную квартиру №, общей проектной площадью 92,50 кв.м., - расположенный по строительному адресу: <адрес>.
Также, в соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате госпошлины в сумме ...... руб. ...... коп.
По изложенному, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Иск удовлетворить.
Признать за Лихолетовым Павлом Олеговичем и Лихолетовой Викторией Валерьевной право собственности на объект незавершенного строительства - трехкомнатную квартиру № общей проектной площадью 92,50 кв.м., - расположенный по строительному адресу: <адрес>
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «ВВК-ХХ1» в пользу Лихолетова Павла Олеговича расходы по уплате госпошлины в сумме ...... руб. ...... коп.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «ВВК-ХХ1» в пользу Лихолетовой Виктории Валерьевны расходы по уплате госпошлины в сумме ...... руб. ...... коп.
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Электростальский городской суд Московской области в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Судья: И.В.Жеребцова
В окончательной форме решение судом принято 18 октября 2010 года.
Судья: И.В.Жеребцова