Р Е Ш Е Н И Е С У Д А Дело № 2-1656/2010
Именем Российской Федерации
08 ноября 2010 года город Электросталь
Электростальский городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи Рыжовой Г. А.,
при секретаре Кропотовой М. В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Желновой Ольги Витальевны к ООО «Ивстрой» о признании права собственности,
у с т а н о в и л :
Истец Желнова О.В. обратилась в суд с иском к ООО «Ивстрой» о признании права собственности на квартиру №Номер обезличен в д.Номер обезличен корп.Номер обезличен по ул.<...> г.Электростали Московской области.
Иск мотивировала тем, что 14.07.2005г. между Пономаренко В.П. и ООО «Ивстрой» был заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома по ул.<...> в г.Электросталь Московской области №Номер обезличен, в соответствии с которым ответчик (застройщик) при участии Пономаренко В.П. (участника) осуществляет строительство 92-квартирного 8-этажного жилого дома по адресу: Московская область, г.Электросталь ул.<...>, д.1 (строительный номер).
Стороны указанного договора свои обязательства по нему выполнили полностью: Пономаренко В.П. профинансировал стоимость своей доли общей площади жилья, а ответчик ООО «Ивстрой» сдал законченный строительством дом в эксплуатацию.
17.07.2009г. между истицей и Пономаренко В.П. был заключен договор уступки права требования, в соответствии с которым Пономаренко В.П. передал истице, принадлежащее ему в отношении ответчика по договору долевого участия право требования на четырехкомнатную квартиру №74 (строительный номер) с отделкой, на пятом этаже в строящемся жилом доме по адресу: Московская область, г.Электросталь, ул.<...>, д.1 (строительный номер), общей площадью 122,36 кв. м., а истица приняла вышеуказанное право за плату, вытекающую из договора долевого участия. Кроме того, согласно договору уступки права истице перешли все права Пономаренко В.П. в отношении квартиры указанной п.2.1 договора долевого участия, в том же объеме и на тех же основаниях. Договор уступки права между Пономаренко В.П. и истицей был заключен до подписания Пономаренко В.П. и ответчиком акта приема-передачи вышеуказанной квартиры в собственность. 11.09.2009г. в адреса ответчика были направлены почтовые отправления с копиями договора уступки права.
05.12.2009г. истицей был подписан Акт приема-передачи квартиры в собственность №Номер обезличен в соответствие с которым ООО «Ивстрой» передает Желновой О.В. в собственность четырехкомнатную квартиру с отделкой, находящуюся по адресу: Московская область, г.Электросталь, ул.<...>, д.Номер обезличен, корп.Номер обезличен, кв.Номер обезличен (ранее строительный номер 74). С указанной даты истица владеет и пользуется квартирой, несет расходы по ее содержанию.
Право собственности на указанную квартиру и долю общей собственности дома возникает с момента государственной регистрации прав собственности в Электростальском отделе управления Федеральной регистрационной службы по Московской области. Однако истице было отказано в государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, поскольку для государственной регистрации договора долевого участия и договора уступки права требования документы ответчик в УФРС по Московской области не предоставил и в ЕГРП указанные договоры не зарегистрировал. После ввода дома в эксплуатацию привести договор долевого участия в строительстве в соответствие с действующим Федеральным законом №214-ФЗ невозможно.
Указанные обстоятельства нарушают законные права и интересы истицы и не дают возможности реализовать все полномочия собственника по владению, пользованию и распоряжению, принадлежащим истице объектом недвижимого имущества. Без свидетельства о государственной регистрации прав собственности на квартиру истица не может зарегистрироваться по месту жительства, осуществить перепланировку, воспользоваться правом на получение имущественного налогового вычета и т.д. Спор о праве собственности на указанную квартиру между сторонами отсутствует. При таких обстоятельствах право собственности Желновой О.В. на квартиру может быть признано только в судебном порядке.
Истица просит признать за ней право собственности на четырехкомнатную квартиру Номер обезличен, расположенную по адресу: Московская область, г.Электросталь, ул.<...>, д.Номер обезличен, корп.Номер обезличен, и взыскать с ответчика расходы по госпошлине <...> руб. <...> коп.
Дело рассмотрено в отсутствие истца Желновой О.В., извещенной о времени и месте судебного заседания (что подтверждено распиской), не представившей сведений о причинах неявки (п.3 ст.167 ГПК РФ), с участием ее полномочного представителя Кручинина М.И., действующего на основании нотариально удостоверенной доверенности от 16.10.2010г.
В судебном заседании представитель истца Кручинин М.И. требования и обоснование иска поддержал. Просил иск удовлетворить, признать за истицей право собственности на квартиру Номер обезличен в д.Номер обезличен корп.Номер обезличен по ул. <...> г.Электростали и взыскать с ответчика понесенные истицей расходы по госпошлине. Пояснил, что в тексте искового заявления допущена опечатка в указании номера квартиры (вместо правильного – Номер обезличен ошибочно указано – 61). Указал, что денежные средства в приобретение квартиры вложены истицей с целью улучшения жилищных условий. Она получила квартиру по акту приема-передачи, пользуется указанной квартирой, несет расходы по ее содержанию. В УФРС за регистрацией права не обращалась, т. к. договор долевого участия не был зарегистрирован в ЕГРП; вследствие этого невозможны регистрация и договора уступки права и, соответственно, её-Желновой О.В. права собственности на квартиру.
Дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика ООО «Ивстрой», извещенного о времени и месте судебного заседания, что подтверждено почтовым уведомлением, телеграммами, не сообщившего суду об уважительных причинах неявки и не просившего рассмотреть дело в его отсутствие (п.4 ст.167 ГПК ПФ). Ответчиком возражений против иска не представлено.
Дело рассмотрено в отсутствие представителя третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (Электростальский отдел), извещенного о времени и месте судебного заседания, - по его просьбе, изложенной в заявлении от 26.10.2010г. В заявлении указано, что Желнова О.В. за регистрацией права не обращалась; разрешение спора оставлено на усмотрение суда со ссылкой на то, что Управление не является субъектом спорного правоотношения; в силу ст.223 ГК РФ); проведение регистрации права собственности на жилые помещения, внесение в ЕГРП изменений на основании решения суда в силу закона является обязанностью органов регистрационной службы, неотъемлемой частью их полномочий и данная обязанность не связана со спорным правоотношением.
Дело рассмотрено в отсутствие третьего лица Пономаренко В.П., извещенного о времени и месте судебного заседания (что подтверждено распиской), не представившего сведений о причинах неявки (п.3 ст.167 ГПК РФ). Третьим лицом возражений против иска не представлено.
Выслушав представителя истца Кручинина М.И., исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
05.10.2001г. между Администрацией городского округа Электросталь Московской области и ООО «Ивстрой» (заказчиком) заключен договор о строительстве жилых домов по ул.<...> в г.Электросталь Московской области, предметом которого явилось строительство четырёх многоэтажных жилых домов на ул.<...> в г.Электростали (п. 1.1.). В соответствии с п.2.1. финансирование строительства жилых домов в полном объеме в соответствии с утвержденной проектно-сметной документацией осуществляет заказчик.
20.03.2002г. Главой г.Электросталь Московской области принято постановление №Номер обезличен «О размещении квартала многоэтажных жилых домов по ул. <...> на земельном участке площадью 1,5га», которым ООО «Ивстрой» разрешена разработка проектной документации на строительство четырех многоэтажных жилых домов.
02.04.2002г. между ООО «Ивстрой» (инвестор) и муниципальным учреждением «Комитет по строительству Администрации города Электросталь Московской области» (технический заказчик) заключен договор №Номер обезличен «о совместной деятельности по строительству микрорайона жилой застройки по ул.<...> в г.Электросталь». Предметом названного договора явилась совместная деятельность сторон по проектированию и строительству микрорайона жилой застройки по ул.<...> в г.Электросталь в составе 4-х многоэтажных домов (п.1.1.). Согласно п.2.1. договора, инвестор осуществляет финансирование строительства за счет собственных средств и (или) привлеченных средств.
Письмом Главы города от 22.06.2004 №Номер обезличен генеральному директору ООО «Ивстрой» в целях ускорения строительства жилья предложено в недельный срок представить графики строительства и ввода в эксплуатацию жилых домов №1, 3, 4 и принять все меры к их выполнению.
27.06.2005г. Главой г.Электросталь принято постановление №Номер обезличен «О передаче ООО «Ивстрой» в аренду земельного участка под строительство жилого дома №1 (стр.) по ул.<...>».
На основании упомянутых выше постановления Главы от 20.03.2002г. №Номер обезличен и постановления Главы от 27.06.2005г. №Номер обезличен Обществу с ограниченной ответственностью «Ивстрой» на два года выдано Разрешение №Номер обезличен от 20.07.2005г. на строительство восьмиэтажного жилого дома №1 (стр.), расположенного по адресу: Московская область, г.Электросталь, ул. <...>; 14.07.2007 г. разрешение продлено до 01.03.2008г.
По договору № Номер обезличен от 03.10.2005 г. и передаточному акту от 25.10.2005 г. Обществу с ограниченной ответственностью «Ивстрой» передан в аренду земельный участок под строительство жилого дома №1 (стр.) по ул.<...>.
21.12.2007 г. Обществу с ограниченной ответственностью «Ивстрой» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №Номер обезличен, в соответствии с которым разрешен ввод в эксплуатацию построенного многоэтажного жилого дома № 1 (стр.), расположенный по адресу: Московская область, г.о. Электросталь, ул. <...>, д. Номер обезличен, корп. Номер обезличен.
Между тем, 14.07.2005 г. ООО «Ивстрой» (исполнитель) и Пономаренко В. П. (дольщик) заключили Договор № Номер обезличен долевого участия в строительстве жилого дома по ул. <...> в г. Электростали Московской области, по которому исполнитель осуществляет строительство 92-квартирного 8-этажного жилого дома по адресу: Московская область, г. Электросталь, ул.<...>, д. 1 (строительный адрес) при долевом участии дольщика (п. 1.1); принимает на себя выполнение обязательств по организации финансирования, строительства, технического надзора и передаче жилья дольщику (п. 2.1.); по окончании строительства дома и сдачи его в эксплуатацию передает дольщику в указанном доме одну четырехкомнатную квартиру № Номер обезличен с отделкой на 5 этаже, общей проектной площадью 122,36 кв.м., а также лоджии, места общего пользования ж/дома и объекты инженерного обеспечения (п. 2.2.). В силу п. 2.5. названного договора площадь для расчета стоимости квартиры (расчетная площадь) составляет 122,36 кв.м.; дольщик финансирует стоимость своей доли общей площади жилья, лоджии, места общего пользования в жилом доме и объекты инженерного обеспечения пропорционально общей площади передаваемого помещения на момент заключения договора в размере <...> руб. двумя платежами: <...> руб. - в срок до 15.07.2005 г. и оставшуюся сумму - до 15.12.2005 г. Указанный договор составлен в 3-х экземплярах, в т.ч. один – для органа регистрации прав собственности (п. 3.6.).
Указанный договор не содержит отметок о его государственной регистрации.
В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 1). Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ч. 3).
Названный Федеральный закон №214-ФЗ от 30.12.2004г. вступил в силу 1.04.2005г.; его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона (ст. 27).
Как указывалось выше, разрешение №Номер обезличен на строительство восьмиэтажного жилого дома №1 (стр.) по ул. <...> г. Электростали получено ООО «Ивстрой» 20.07.2005г., т.е. после вступления в силу Федерального закона от 30.12.2004 N214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Следовательно, на отношения, связанные с привлечением ООО «Ивстрой» денежных средств участника долевого строительства Пономаренко В.П. для строительства (создания) многоквартирного дома, распространяется действие ФЗ-214.
Таким образом, состоявшийся 14.07.2005г. между исполнителем ООО «Ивстрой» и дольщиком Пономаренко В.П. Договор №Номер обезличен долевого участия в строительстве жилого дома по ул. <...> в г. Электростали Московской области, по которому требуемая сумма внесена в полном объеме (что подтверждено платежными поручениями: от 15.07.2005г. на <...> руб., от 04.10.2005г. на <...> руб., от 27.10.2005г. на <...> руб.), подлежал государственной регистрации.
Порядок государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве и перечень необходимых для ее осуществления документов предусмотрен ст. 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Из приведенных выше норм права следует, что еще не построенная конкретная квартира закрепляется за будущим собственником и ее перепродажа становится невозможной. Таким образом, государственная регистрация договора защищает интересы участников долевого строительства от распространенной практики заключения застройщиками нескольких договоров с различными дольщиками о предоставлении в собственность одного и того же объекта долевого строительства.
21.12.2007г. Обществу с ограниченной ответственностью «Ивстрой» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №Номер обезличен, в соответствии с которым разрешен ввод в эксплуатацию построенного многоэтажного жилого дома №1 (стр.), расположенный по адресу: Московская область, г.о. Электросталь, ул.<...>, д.Номер обезличен, корп.Номер обезличен.
Из утвержденного Главой городского округа Электросталь Московской области Акта от 06.05.2008г. «о фактическом распределении квартир в жилом доме, расположенном по адресу: строительный адрес: Московская область, г.Электросталь, ул.<...>, д.1, административный адрес: Московская область, г.Электросталь, ул.<...>, д.Номер обезличен, корп.Номер обезличен» следует, что квартира Номер обезличен, расположенная в д.Номер обезличен корп.Номер обезличен по ул.<...>, числится за Пономаренко В.П.
17.07.2009г. между Пономаренко В.П. и Желновой О.В. состоялся договор уступки права требования, по которому дольщик Пономаренко В.П. передал новому дольщику Желновой О.В. принадлежащие ему-дольщику права требования на четырехкомнатную квартиру №Номер обезличен с отделкой, на 5 этаже в строящемся доме №1 по адресу: Московская область, г.Электросталь, ул.<...>, д.1 (строительный), за плату – <...> руб. Согласно расписке, 12.08.2009г. денежные средства по договору уступки права требования от 17.07.2009г. Пономаренко В.П. от Желновой О.В. получил. Описями почтовых вложений и квитанциями об оплате почтовых отправлений подтверждено, что 11.09.2009г. Желновой копия договора уступки была направлена в ООО «Ивстрой» (в три адреса – в г.Электросталь, в г.Ивантеевку и в г.Кострому).
Указанный договор уступки также не содержит отметок о его государственной регистрации. Регистрация указанного договора в настоящее время невозможна, поскольку договор долевого участия от 14.07.2005г. зарегистрирован не был.
В то же время, из дополнительного соглашения 05.12.2009г. и Акта приема-передачи квартиры в собственность №Номер обезличен от 05.12.2009г. видно, что таковые подписаны сторонами - ООО «Ивстрой» (исполнителем) и Желновой О. В. (дольщиком). В соответствии с условиями договора №Номер обезличен долевого участия в строительстве жилого дома по ул.<...> в г.Электростали Московской области дольщику Желновой О.В., уплатившей в полном объеме денежные средства в сумме <...> руб. (п.1, п.2 Акта), исполнителем передана в собственность четырехкомнатная квартира с отделкой, находящаяся по адресу: Московская область, г.Электросталь, ул.<...>, д.Номер обезличен, корп.Номер обезличен, кв.Номер обезличен (ранее строительный номер №74), на пятом этаже, общей площадью 119,6 кв.м., в т. ч. жилой – 64,9 кв.м., лоджию – 5,1 кв.м., места общего пользования жилого дома и объекты инженерного обеспечения пропорционально общей площади передаваемой квартиры (итого площадь квартиры с учетом неотапливаемых помещений – 124,7 кв.м.).
Из уведомления УФРС по Московской области от 11.10.2010 №Номер обезличен видно, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют записи о правах на объект недвижимого имущества – квартиру, расположенную по адресу: Московская область, г.Электросталь, ул.<...>, д.Номер обезличен, корп.Номер обезличен, кв.Номер обезличен.
Из кадастрового паспорта помещения от 15.10.2009г. и технического паспорта от 15.10.2009г. квартиры Номер обезличен в д.Номер обезличен корп.Номер обезличен по ул.<...> г.Электростали следует, что сведения о собственниках указанной четырехкомнатной квартиры, расположенной на 5 этаже названного дома, имеющей: площадь всех частей здания (комнат и помещений вспомогательного использования) – 124,7 кв.м., в том числе: общую площадь жилого помещения – 119,6 кв.м., из неё: жилую – 64,9 кв.м., подсобную – 54,7 кв.м.; площадь помещений вспомогательного использования с коэффициентом – 5,1 кв.м., в архиве ЭФ ГУП МО «МОБТИ» отсутствуют.
В силу ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом; собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия (п.1, п.2).
Представленные суду доказательства в совокупности свидетельствуют о том, что истец Желнова О.В. приобрела все права и обязанности в отношении названной квартиры Номер обезличен в д.Номер обезличен корп.Номер обезличен по ул.<...> г.Электростали, проинвестировав ее строительство в полном объеме и фактически получив ее по акту приема-передачи в свое владение и пользование, но по независящим от ее воли обстоятельств ограничена в реализации своих полномочий собственника имущества и лишена возможности зарегистрировать свое право вследствие невозможности регистрации в настоящее время договора №Номер обезличен долевого участия в строительстве жилого дома по ул. <...> в г. Электростали Московской области и договора уступки права требования от 17.07.2009г.
Суд полагает, что указанные обстоятельства действительно нарушают законные права и интересы истицы и не дают ей возможности реализовать все полномочия собственника по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим истице объектом недвижимого имущества – четырехкомнатной квартирой Номер обезличен в д.Номер обезличен корп.Номер обезличен по ул.<...> г.Электростали.
В силу ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
Судом установлено, что истица вложила денежные средства в строительство квартиры с целью удовлетворения своих личных, семейных, бытовых нужд, и в этом случае при разрешении данного спора следует руководствоваться Законом РФ «О защите прав потребителей».
В соответствии с ст. 219 ГК РФ).
В силу ст.ст.11, 12 ГК РФ истец имеет право обеспечить судебную защиту только заявленным иском о признании права собственности.
Учитывая вышеизложенное, фактически установленные обстоятельства, суд полагает, что требования Желновой О.В. о признании за нею права собственности на жилое помещение –квартиру Номер обезличен в д.Номер обезличен корп.Номер обезличен по ул.<...> г.Электростали, подлежат удовлетворению.
В соответствии со ст.ст.130-131 ГК РФ, ст.ст.4, 17, 28 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности подлежит государственной регистрации; решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности.
Согласно акту приема-передачи квартиры в собственность №Номер обезличен и дополнительному соглашению, окончательная стоимость квартиры Номер обезличен в д.Номер обезличен корп.Номер обезличен по ул.<...> г.Электростали - <...> руб., которая и составляет цену иска (ст.91 ГПК РФ).
С учетом распространения на правоотношения сторон требований Закона «О защите прав потребителей», с учетом ст. 333.36, ст. 333.19 НК РФ и ст.91 ГПК РФ истицей по чек-ордеру от 16.09.2010 г. при подаче иска оплачена государственная пошлина в размере <...> рублей.
На основании ст.98 ГПК РФ государственная пошлина в размере <...> руб. подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.
Руководствуясь ст. ст. 12, 56, 88, 91, 98, 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
иск Желновой Ольги Витальевны удовлетворить.
Признать за Желновой Ольгой Витальевной право собственности на жилое помещение – четырехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: Московская область, город Электросталь, улица <...>, дом Номер обезличен, корпус Номер обезличен, квартира Номер обезличен.
Взыскать с ООО «Ивстрой» в пользу Желновой Ольги Витальевны государственную пошлину в размере <...> (<...>) рублей <...> копеек.
Решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности.
Решение суда может быть обжаловано в Московский областной суд через Электростальский городской суд <...> в течение десяти дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Судья: Г. А. Рыжова.
В окончательной форме решение судом принято Дата обезличена.
Судья: Г. А. Рыжова.