Дело № 2–1492/2010Р Е Ш Е Н И Е С У Д А
Именем Российской Федерации
08 октября 2010 года г. Электросталь
Электростальский городской суд Московской области в составе: председательствующего судьи Самсоновой А.О., при секретаре Цивинской Е.Н., с участием истца Кровлайдис Л.В., её представителя по доверенности Кровлайдиса В.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кровлайдис Лидии Васильевны к ООО «ВВК-XXI» о признании права собственности на долю в виде нежилого помещения в объекте незавершенного строительства,
у с т а н о в и л :
Истец Кровлайдис Л.В. обратилась в суд с иском к ООО «ВВК-XXI» и просила признать право собственности на долю в виде нежилого помещения № общей проектной площадью ... кв.м. в объекте незавершенного строительства по строительному адресу: <адрес> (стр.) и взыскать с застройщика неустойку (пени) в размере ... рублей.
Иск мотивировала тем, что 29.01.2008 г. между нею - участницей долевого строительства и ответчиком ООО «ВВК-XXI» (застройщиком) был заключен Договор № участия в долевом строительстве (ДДУ), зарегистрированный УФРС по МО 31.03.2008 года.
В соответствии с п. 1.1 Договора ответчик обязался своими силами и с привлечением других лиц построить многоквартирный дом, расположенный на земельном участке по строительному адресу: <адрес>, многоэтажный жилой <адрес> (стр.) (...-этажный, монолитный, кирпичный) (строительный адрес), и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, определенный договором, а истица обязалась уплатить обусловленную договором цену и принять в собственность объект долевого строительства. Объектом долевого строительства является нежилое помещение № общей проектной площадью ... кв. м., расположенное на ... этаже в вышеуказанном доме. Обязательства истицы по оплате стоимости объекта долевого строительства в размере ... руб. в порядке и сроки, установленные договором, выполнены в полном объеме, что подтверждается платежными документами.
Срок ввода дома в эксплуатацию ответчиком в соответствии с п.1.6 Договора - ... квартал года. До настоящего времени данное обязательство ответчиком не выполнено, работы на объекте практически приостановлены. Нежилое помещение ответчиком истцу не передано.
Договором предусмотрена ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение взятых на себя обязательств по договору в виде уплаты стороной неустойки и причиненных убытков сверх неустойки. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи Участнику долевого строительства Объекта долевого строительства Застройщик уплачивает Участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1\300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательств, от цены договора за каждый день просрочки.
Истица указала, что 03.03.2010 г. инициативной группой участников долевого строительства многоквартирного дома в адрес застройщика было направлено письмо с просьбой предоставить пояснения о причинах невыполнения обязательства в срок; о степени готовности объекта в процентном соотношении в соответствии с проектно-сметной документацией; информацию о страховании застройщиком рисков при осуществлении строительства объекта; информацию об оценочной стоимости объекта строительства; информацию об обеспеченности выполнения обязательства по Договору перед участниками долевого строительства. 19.03.2010 был получен ответ с указанием степени готовности строительства многоквартирного дома ... %. Планируемый срок сдачи дома – период года г. При этом застройщик пояснил, что причинами невыполнения обязательства по строительству дома в срок явились: прекращение банковского финансирования строительной отрасли, неполучение средств городом от других инвесторов-застройщиков для создания инженерных сетей и коммуникаций.
Также истица указала, что финансовое положение ответчика вызывает серьезные опасения. В настоящее время в Арбитражный Суд <адрес> конкурсным кредитором ФИО13 подано исковое заявление о признании несостоятельным (банкротом) ООО «ВВК-XX1», дело №. Предъявление физическими лицами в суды общей юрисдикции требований о признании права собственности на имущество, созданное в силу долевого участия в строительстве дома, не противоречит требованиям Закона «О несостоятельности (банкротстве)», основано на положениях ст. 11, 12 ГК РФ, ст. 22 ГПК РФ и не затрагивает прав других кредиторов, которые могут претендовать лишь на имущество, принадлежащее должнику.
Впоследствии истец уточнила исковые требования и просила признать за ней право собственности на объект незавершенного строительства – нежилое помещение № общей проектной площадью ... кв.м. в объекте незавершенного строительства по строительному адресу: <адрес> (стр.) и взыскать с ответчика неустойку (пени) в соответствии с договором за ... дней просрочки сдачи объекта в размере ... рублей.
В судебном заседании истица Кровлайдис Л.В. и её представитель по доверенности Кровлайдис В.А. поддержали исковые требования и дали пояснения, аналогичные установочной части решения суда.
Дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика ООО «ВВК-XXI», заблаговременно извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания (что подтверждено почтовым уведомлением о получении телеграммы), не сообщившего сведений об уважительных причинах неявки и не просившего рассмотреть дело в его отсутствие (п. 4 ст. 167 ГПК РФ).
Выслушав истца и её представителя по доверенности, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
31.08.2006 г. ООО «ВВК-XXI» выдано утвержденное Главой ФИО17 Разрешение № на строительство многоэтажного жилого <адрес> (стр.), расположенного по адресу: <адрес>. Основанием к таковому послужили: постановление Главы <адрес> от 19.11.2004 № «О размещении многоэтажного жилого <адрес> (стр.) по <адрес>»; договор аренды земельного участка от 22.04.2005 г. № и дополнительное соглашение к нему от 01.12.2005 г., заключение государственной вневедомственной экспертизы по рабочему проекты на строительство жилых домов № по <адрес>; проект строительства многоэтажного жилого <адрес> (стр.). Указанное обстоятельство подтверждено представленным суду разрешением, которое содержит сведения о сроке его действия: два года, и о продлении такового до 31.03.2009 г., до 31.12.2009 г. и до 31.12.2010 г.
По договору № от 22.04.2005 г. и передаточному акту от 22.04.2005 г. Обществу с ограниченной ответственностью «ВВК-XXI» передан в аренду земельный участок с кадастровым № площадью ... кв.м., под строительство многоэтажного жилого <адрес> (стр.) по <адрес>. Установленный договором срок действия договора аренды (по 31.12.2005 г.) продлен по 20.12.2010 г. Указанные обстоятельства подтверждены договором № от 22.04.2005 г. аренды земельного участка, кадастровым планом земельного участка, расчетом арендной платы, передаточным актом, дополнительным соглашением от 19.12.2009 г.
В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 1). Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ч. 3).
Порядок государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве и перечень необходимых для ее осуществления документов предусмотрен ст. 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Из Договора № участия в долевом строительстве от 29.01.2008 года видно, что таковой заключен между Обществом с ограниченной ответственностью «ВВК-XXI» (застройщиком) и Кровлайдис Л.В. (участником долевого строительства).
По условиям указанного договора, застройщик принял на себя обязательство построить на земельном участке по строительному адресу: <адрес>, многоэтажный жилой <адрес> (стр.) (...ти этажный, монолитный кирпичный) (строительный адрес), и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, а участник долевого строительства принял на себя обязательство уплатить обусловленную договором цену и принять в собственность объект долевого строительства (п. 1.1.). Застройщик принял на себя обязательство ввести указанный дом в эксплуатацию в срок - ... квартал года (п. 1.6.).
Объектом долевого строительства по настоящему договору является нежилое помещение общей проектной площадью ... кв. м., расположенное на ... этаже названного дома; описание объекта долевого строительства указано в приложении № к договору; его расположение обозначено на поэтажном плане - приложение № (п. 1.4.)
В соответствии с п. 1.5., п. 2. Договора денежные средства, подлежащие оплате участком долевого строительства, составляют ... руб. и должны быть оплачены в полном объеме за счет собственных средств в кассу застройщика. Проектная декларация о строительстве указанного дома содержит, среди прочего, описание объекта долевого строительства – нежилого помещения №, план типового этажа.
Указанный договор № от 29.01.2008 г. зарегистрирован в УФРС по <адрес> 31.03.2008 г.
Из приведенных выше норм права следует, что еще не построенное конкретное помещение закрепляется за будущим собственником и его перепродажа становится невозможной. Таким образом, государственная регистрация договора защищает интересы участников долевого строительства от распространенной практики заключения застройщиками нескольких договоров с различными дольщиками о предоставлении в собственность одного и того же объекта долевого строительства.
Фискальными чеками и квитанцией к приходному кассовому ордеру № от 17.08.2007 года на сумму ... руб. подтверждено внесение стороной истца требуемых договором № от 29.01.2008 г. денежных средств в полном объеме.
В силу ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
Судом установлено, что истцы вложили денежные средства в строительство нежилого помещения с целью удовлетворения своих личных, семейных, бытовых нужд, и в этом случае при разрешении данного спора следует руководствоваться и Законом РФ «О защите прав потребителей».
Из сообщения Администрации <адрес> от 07.07.2010 г. следует, что в Администрации еженедельно проходят совещания по вопросу завершения строительства многоквартирного жилого <адрес> (стр.) по <адрес>. Процент выполненных работ по указанному дому на 01.07.2010 составляет ... %.
Из сообщения ответчика ООО «ВВК-XXI» от 12.03.2010 г. усматривается, что строительство многоквартирного <адрес> завершено на ...%, из которых в том числе: СМР по дому – ...%, внутренние инженерные сети – ...%, наружные инженерные сети – ...%. Сдача дома планируется в период года г.
Таким образом, судом установлено, что принятые ответчиком на себя обязательства о вводе дома в эксплуатацию в ...квартале года (п. 1.6 договора №-Н от 29.01.2008 г.) - нарушены.
Согласно представленному суду акту геодезической проверки посадки здания ФИО29 от 23.07.2010 г., - плановое положение объекта незавершенного строительства многоквартирного дома на участке для строительства жилого многоэтажного дома по адресу: <адрес> (стр.), - в натуре соответствует утвержденному кадастровому плану на земельный участок и не выходит за границы земельного участка.
Представленными суду фотографиями нежилого помещения установлено, что дом возведен, несущие стены возведены, межэтажные перекрытия установлены, полы – монолит; однако оконные блоки, входные двери, радиаторы отопления и водоснабжение отсутствуют. Помещение структурно обособленно от мест общего пользования, имеет к ним выход, что согласуется с представленными суду указанными выше документами, содержащими сведения о степени готовности многоквартирного дома, а также – с упоминавшимися выше планом посадки здания, описанием объекта долевого строительства – нежилого помещения № и поэтажным планом ... этажа <адрес> по строительному адресу: <адрес> (приложения № и № к Договору № участия в долевом строительстве от 29.01.2008 г.).
Из представленной суду копии определения Арбитражного Суда <адрес> от 09.09.2010 г. следует, что производство по делу о банкротстве ООО «ВВК-XXI» прекращено.
Таким образом, неисполнение ответчиком ООО «ВВК-XXI» условий договора о сроках строительства и введения дома в эксплуатацию существенным образом нарушает права истицы, в полном объеме исполнившей свои обязательства по договору – оплатившей в полном объеме денежные средства в строительство нежилого помещения № общей проектной площадью ... кв.м. на ... этаже дома по строительному адресу: <адрес> (стр.), - т. е. на получение в собственность указанного нежилого помещения в установленный договором срок.
Суду не представлен из ФИО33 кадастровый паспорт на вышеуказанный многоквартирный жилой дом, так как он не изготавливался и никому не выдавался. Помещения в доме не являются самостоятельными объектами капитального строительства, оформление кадастрового паспорта на нежилое помещение в объекте незавершенного строительства – указанного дома – невозможно.
В то же время суд принимает во внимание, что в соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В силу ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", - право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в настоящей статье (п. 2); в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства (п. 3); в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства (п. 4).
Учитывая вышеизложенное, фактически установленные обстоятельства и ст. ст. 11, 12 ГК РФ, суд полагает, что истица имеет право обеспечить судебную защиту только заявленным иском о признании за нею права собственности на объект незавершенного строительства – нежилое помещение № общей проектной площадью ... кв.м., - расположенный по строительному адресу: <адрес> (стр.).
В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств или их изменение не допустимы, если это не вытекает из договора или закона.
Согласно ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может потребовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Истец исполнила обязательства по уплате инвестированных в объект долевого строительства (нежилого помещения №) денежных средств в соответствии с договором.
Ответчик нарушил предусмотренную пунктом 1.6 договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 29.01.2008 № обязанность по передаче участнику долевого строительства Кровлайдис Л.В. в ... квартал года объекта долевого строительства – нежилого помещения №. До настоящего времени указанное нежилое помещение в собственность Кровлайдис Л.В. не передано.
В соответствии с п. 5.3 договора, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства.
Объект долевого строительства должен был быть передан застройщиком участнику долевого строительства не позднее 01.06.2008г. (п. 1.6). Поскольку, обязательства ответчиком до настоящего времени не исполнены, истец просит взыскать неустойку за период с 01.06.2008 года по 31.08.2010 года, период просрочки указывает 815 дней.
При расчете неустойки истец предлагает применить учетную ставку, действующую на июнь 2008 года в размере ...% годовых.
<адрес> объекта – нежилого помещения № – ... кв.м (п.1.4 договора). Стоимость строительства определена п.1.5 договора: стоимость одного квадратного места в общей площади Объекта долевого строительства – ... рублей, стоимость объекта ... рублей.
С учетом приведенного выше, размер неустойки по расчетам истца составляет ...
Суд полагает, что порядок расчета неустойки истцом применен правильно, вместе с тем, количество дней просрочки за период с 01.06.2008 года по 31.08.2010 года составляет не 815 дней, а 822 дня, и размер ставки рефинансирования Центрального банка РФ на момент обращения истицы с иском об исполнении обязательств в суд составлял не ... %, а ...%.
Таким образом, размер неустойки составляет ...
Однако суд полагает, что заявленная истцом ко взысканию с ответчика неустойка (предусмотренная гражданским законодательством – ст.ст.330-332 ГК РФ - в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение) в размере ... руб. подлежит уменьшению в соответствии со ст.333 ГК РФ, п. 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N6, Пленума ВАС РФ N8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", поскольку неустойку в указанном размере находит завышенной, явно несоразмерной последствиям нарушения обязательства, при этом принимает во внимание, что требуемая неустойка в размере ... руб. составляет около ... цены договора.
С учетом изложенного выше, суд считает возможным взыскать с ответчика в пользу истицы неустойку в размере ... руб., что, по мнению суда, не противоречит ст.333 ГК РФ.
Таким образом, требование истца о взыскании неустойки подлежит частичному удовлетворению.
С учетом статьи 9 Федерального закона от 26.01.1996 N15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации", пункта 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.1994 N7 "О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей", на возникшие между истцами и ответчиком по договору №Н отношения распространяются положения Закона РФ от 07.02.1992 N2300-1 "О защите прав потребителей".
В силу ч.6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 N2300-1 "О защите прав потребителей", с ответчика за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя подлежит взысканию штраф в доход бюджета в размере ....).
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы (государственная пошлина) в размере ... рублей.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Иск Кровлайдис Л.В. удовлетворить частично.
Признать за Кровлайдис Лидией Васильевной право собственности на объект незавершенного строительства – нежилое помещение №, общей проектной площадью ... кв.м., - расположенный по строительному адресу: <адрес> (стр.).
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «ВВК-ХХ1» в пользу Кровлайдис Лидии Васильевны неустойку в размере ... рублей, расходы по оплате госпошлины в размере ... рублей, а всего ... рублей.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «ВВК-ХХ1» в доход бюджета штраф в размере ... рублей.
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Электростальский городской суд Московской области в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Судья:
В окончательной форме решение
судом принято 13 октября 2010 года.
Судья:
Решение вступило в законную силу 26.10.2010 года