Дело № 2 – 123/11 г.

Именем Российской Федерации

21 февраля 2011 года г. Электросталь

Электростальский городской суд Московской области в составе: председательствующего судьи Хоменко Л.Я., с участием адвоката Гомон С.М., при секретаре судебного заседания Королевой В.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Карловой Татьяны Владимировны к Хлудову Игорю Владимировичу о признании договора купли - продажи комнаты недействительным, о применении последствий недействительности ничтожной сделки,

у с т а н о в и л:

Карлова Т. В. обратилась с иском в суд к Хлудову Игорю Владимировичу о признании договора купли - продажи комнаты № в доме № <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ., заключенный между Карловой Т.В. и Хлудовым И.В., недействительным, о применении последствий недействительности ничтожной сделки : возвратить ей данную спорную комнату № в доме № <адрес> в ее собственность, признать недействительным свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ на спорную комнату, выданное на имя Хлудова И.В., погасить регистрационную запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ними о регистрации права собственности Хлудова И.В. на данную комнату.

В судебное заседание истица Карлова Т.В. не явилась. Ее представитель по доверенности Сычев А. В., обосновывая исковые требования, суду пояснил, что спорная комната № в доме № <адрес>, расположенная в <данные изъяты> квартире, принадлежала истице на праве собственности. ДД.ММ.ГГГГ истица продала данную комнату ответчику Хлудову И.В. Сама истица не участвовала в данной сделке и договор купли – продажи подписывал от ее имени по доверенности ее знакомый Миронов Алексей Николаевич. Договор купли – продажи истица не видела, не читала и никаких денег за комнату не получала. Действительно, истица желала продать комнату, но по договору пожизненного содержания с иждивением. Такой договор подписывался и составлялся в простой письменной форме ДД.ММ.ГГГГ., который в дальнейшем прошел государственную регистрацию и состоялся переход права собственности к ответчику Хлудову И. В.

Истица считала, что действительно был заключен договор пожизненного содержания с иждивением, так как первые месяцы после сделки ответчик приходил и платил ей периодически по ... руб. в месяц, приносил продукты, лекарства и оплатил при заключении договора купли- продажи задолженность за квартиру в размере ... руб. С ДД.ММ.ГГГГ ответчик прекратил приходить к истице, не звонил, не отвечал на телефонные звонки истицы.

ДД.ММ.ГГГГ истица впервые узнала, что ее комната продана за ... рублей, когда она получила в регистрационной палате документы на комнату. В договоре купли- продажи указано, что она должна выехать из спорной квартиры еще ДД.ММ.ГГГГ., но на данное условие истица не была согласна, все эти условия были включены в договор купли- продажи без ее ведома и согласия.

До настоящего времени истица остается проживать в спорной комнате, с регистрационного учета не снималась, хотя ответчик подал в суд иск о ее выселении. После того, как ответчик Хлудов И.В. подал такой иск, истица была вынуждена обратиться с данным иском. До этого Хлудов И.В. никаких к истице претензий не предъявлял. Считает, что договор купли-продажи следует признать недействительным по причине его ничтожности, так как сделка была заключена помимо воли истицы и на иных условиях, на которые истица рассчитывала. После заключения договора купли- продажи комнаты ответчик ввел истицу в заблуждение, делал вид в течение полугода, что исполняет договор пожизненного содержания с иждивением, потом обманул, прекратив ее содержание. Считает, что данный договор купли- продажи является притворной сделкой, так как данная сделка была совершена с целью прикрыть другую сделку- договор пожизненного содержания с иждивением. Истица действительно имела в виду, что был заключен договор пожизненного содержания с иждивением. Просит суд удовлетворить исковые требования истицы и признать договор купли- продажи ничтожным по основаниям ст. ст. 168 и 170 ГК РФ.

Ответчик Хлудов И.В. иск не признал, суду пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ к нему обратился Миронов А. Н., который пояснил ему, что у него есть комната, которую он хочет продать. По представленным им документам выяснилось, что комната принадлежит не ему, а его знакомой Карловой Т.В. и она являлась муниципальной. Он объяснил Миронову А.Н., что комнату необходимо вначале приватизировать, а затем оформить доверенность от имени Карловой Т. В., если он желает представлять ее интересы при заключении сделки купли- продажи комнаты.

Он со своим сотрудником поехали на квартиру и поговорили лично с Карловой Т.В. и убедился, что Карлова Т.В. действительно хочет продать комнату, со слов Миронова у Карловой есть какое-то жилье на периферии. После того, как комната была приватизирована и оформлена доверенность на Миронова А.Н., ДД.ММ.ГГГГ. Миронов приехал к нему со всеми документами, он еще раз проверил документы и данную комнату выставили на продажу. Длительное время на данную комнату не было спроса и он высказал предположение Миронову, что возможно он купит эту комнату. Миронов очень торопился продать комнату, но у него вначале не было необходимой суммы. У них с Мироновым А.Н. была договоренность о том, что, если он найдет нужную сумму, то они выходят на сделку купли – продажи комнаты, если не найдет денег, то по предложению Миронова А.Н.они заключат договор пожизненного содержания с иждивением. Миронов А.Н. подготовил сам лично договор ренты, принес его уже с подписью Карловой Т.В. и предложил его подписать с той целью, чтобы комната никуда не ушла. На представленном Мироновым договоре дата на первом листке не стояла, она была открыта.

Ему для покупки спорной комнаты не хватало ... руб. и поскольку он был зарегистрирован у родителей, своего жилья не имел , имел намерения приобрести жилье для себя, чтобы в последующем добавить денежные средства и приобрести себе <данные изъяты> квартиру, то он стал искать необходимую недостающую сумму денег. ДД.ММ.ГГГГ он занял у родственников и знакомых необходимую недостающую сумму и сообщил об этом Миронову. ДД.ММ.ГГГГ. Миронов приехал к нему в офис, он передал ему за комнату ... руб., подписали договор купли – продажи комнаты, составили акт приема передачи, затем они все поехали в регистрационную палату и сдали документы на государственную регистрацию сделки.

ДД.ММ.ГГГГ. приходило извещение из регистрационной палаты о том, что регистрация сделки приостанавливается, поскольку был сбой в программе и по документам продавец проходила как Карпова, а не Карлова, но затем Миронов А.Н. с КарловойТ. В. приносили все документы в регистрационную палату, устранили недостатки и после этого ДД.ММ.ГГГГ. сделка прошла государственную регистрацию.

ДД.ММ.ГГГГ он лично обращался к Миронову А.Н. выяснить, когда Карлова Т.В. освободит комнату, но Миронов А. Н. ничего не объяснял, просил подождать, затем начал он него прятаться. Когда он поехал лично к Карловой выяснить, когда она освободит комнату, то Карлова Т.В. сказала, что она не выедет, так как ей деньги за комнату не отдали. Он несколько раз беседовал с Карловой, чтобы мирно решить вопрос, приносил один раз торт, один раз она сама давала ему деньги на лекарства и просила их купить и он ей покупал. Задолженность по комнате он погашал, так как в противном случае сделка купли – продажи не состоялась бы. Никаких денег он Карловой Т. В. не давал, продукты не носил, это было придумано перед судом.

Представитель ответчика по доверенности Хлудова И.В. Гомон С.М. просил суд в иске истице отказать, так как Хлудов И.В. приобрел спорную комнату у Карловой Т.В. ДД.ММ.ГГГГ. по письменной сделке, данный договор подписывал по доверенности от истицы ее знакомый Миронов А. Н., он лично предоставлял для совершения сделки часть документов, согласно нотариально оформленной доверенности подписывал договор купли – продажи, передаточный акт, предоставлял ее интересы в регистрационной палате. Истицу никто не принуждал и не обманывал при совершении сделки. Хлудов И. В. приобрел у истицы комнату за цену указанную в договоре и никаких разговоров с истицей и ее доверенным лицом Мироновым А. Н. о том, что после сделки купли- продажи комнаты, истица останется проживать в этой комнате, никогда не велось. То, что комната продавалась по договору купли- продажи, истице было известно как в период выдачи ею доверенности Миронову А.Н., так и при регистрации сделки в регистрационной палате, поскольку она лично получала уведомление регистрационной палаты о приостановлении регистрации. Сделка по купле продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ является законной. После того, как все беседы с Карловой и Мироновым ни к чему не привели, Хлудов обратился в суд с иском о выселении истицы из комнаты и лишь после этого, в суде появился данный иск о признании сделки недействительной.

Миронов А. Н., привлеченный судом в качестве третьего лица, суду пояснил, что предъявленный истицей иск он полностью поддерживает, пояснив, что истице Карловой Т.В. в ДД.ММ.ГГГГ нужны были деньги, она действительно хотела продать комнату, получить деньги. У истицы есть дочь, проживает в г. Москве, но у них натянутые отношения и дочь ей не помогает. Он слышал, что можно продать комнату с обременением, то есть комната продается, но продавец остается в ней проживать и Карловой Т. В. этот вариант подходил. Цена ... руб., указанная в договоре купле- продажи, является фиктивной, так как он не получал от Хлудова И. В. никаких денег. Эту сумму он с Карловой не обговаривал и он впервые увидел цену в договоре купле – продаже комнаты. Он подписал данный договор купли- продажи, так как Хлудов его убедил, что это единственная правильная форма сделки и что он подписал с Карловой еще другой договор, который будет исполнять. Договор купли- продажи комнаты он истице не показывал, так как она знала, что был заключен фиктивный договор купли – продажи комнаты, свидетельства о государственной регистрации права собственности на ответчика естественно он не получал. Он сказал истице, что ее комната продана, но она знала, что данная сделка фиктивная. Истица знала, что оформлен договор купли – продажи, поскольку именно эта сделка ее устраивала, так как договор купли- продажи комнаты не могла оспорить ее дочь, а договор пожизненного содержания с иждивение очень легко можно оспорить в суде. Он подписал договор купли – продажи, так как был глупый, доверял ответчику Хлудову И.В., который был ему знаком еще до сделки. После того, как к истице стали предъявлять претензии, почему она до сих пор не освобождает комнату, они с истицей стали искать вариант об оспаривании сделки. ДД.ММ.ГГГГ они взяли все документы из регистрационной палаты и стали искать юристов для оформления иска в суд.

Представитель Управления ФСГ регистрации, кадастра и картографии по Московской области в судебное заседание не явился, хотя были извещен надлежащим образом о дне и времени рассмотрения дела, предоставил суду копии всех документов, послужившие основанием для регистрации сделки купли- продажи спорной комнаты. Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя 3-его лица.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснение представителя истицы, ответчика, представителя ответчика, 3-его лица, заслушав показания свидетелей, суд приходит к следующему.

Истице Карловой Т. В. на праве собственности принадлежала комната № в <данные изъяты> квартире по адресу : <адрес>, в которой она проживала и была зарегистрирована по месту жительства.

ДД.ММ.ГГГГ по договору купли- продажи указанной комнаты, истца продала данную комнату ответчику Хлудову И.В. Согласно п. 4 данного договора сторонами по взаимному согласию данная комната была оценена и продана за ... рублей.

Данный договор был составлен письменно и подписан покупателем – Хлудовым И.В.и Мироновым А.Н., действовавшим по нотариально оформленной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ., удостоверенной нотариусом нотариального округа г. Электросталь Козиной Т. Л. ( реестровый №) в соответствии с требованиями, предъявляемыми к заключению такой сделки.

Истица просит признать данный договор недействительным по той причине, что он являлся ничтожным с момента его заключения.

Из пояснения представителя истца следует, что он просит признать данную сделку ничтожной по причине того, что она не соответствует требованиям закона ( ст. 168 ГК РФ), а именно, указывая на то, что истица имела намерения продать комнату, но не имела намерений освободить ее и сняться с регистрационного учета, как указано в пункте 15 договора купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ., что по его мнению является существенным нарушением закона, это условие в договоре купли- продажи комнаты с ней никто не согласовывал.

Кроме того, просит признать ее ничтожной и по причине того, что она является притворной сделкой ( ст. 170 ГК РФ), поскольку данная сделка была совершена фиктивно с целью прикрыть другую сделку, которую стороны действительно имели в виду - договор пожизненного содержания с иждивением, поскольку истице Карловой Т. В. в тот период требовались деньги и она знала, что заключенный договор купли- продажи комнаты является фиктивным, учитывая при этом, что по заключенному договору купли- продажи комнаты деньги истица не получила за комнату ни от покупателя Хлудова И.В., ни от Миронова А.Н., который заключал сделку по доверенности.

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Сделка признается не соответствовавшей закону, иному правовому акту лишь в случаях, когда ее совершение прямо запрещено законом. Судом установлено, что данная сделка исходя из ее существа, ее формы заключения, состава участников данной сделки, процедуры ее оформления, не может быть признана, как не соответствующая закону или иных правовых актов, и она является фактически оспоримой.

В силу п. 3 ст. 10 ГК РФ при осуществлении гражданских прав разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются, следовательно, это должно предполагаться добросовестным приобретателем спорного имущества, пока не будет доказано иное.

Согласно доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенной нотариусом нотариального округа г. о. Электросталь Козиной Т.Л. ( реестр №), истица Карлова Т.В. наделила Миронова А. Н. полномочиями : продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащее ей на праве собственности жилое помещение № в <данные изъяты> квартире, находящейся по адресу : <адрес>, предоставила ему право получать необходимые справки, удостоверения и документы во всех организациях и учреждениях, подписывать договор купли- продажи и передаточный акт, получать следуемые ей деньги, зарегистрировать договор и переход права собственности в Электростальском отделе УФРС по Московской области, получать сообщения о приостановлении государственной регистрации, с правом получения всех необходимых зарегистрированных документов, делать от ее имени заявления, расписываться за нее и совершать все действия, связанные с выполнением данного поручения.

Данная доверенность подписывалась лично истицей Карловой Т.В., которая самостоятельно и добровольно, понимая и осознавая возможные последствия выдачи данной доверенности, наделила Миронова А. Н., который подписал по данной доверенности договор купли – продажи комнаты, всеми полномочиями, в том числе и включать все условия договора купли – продажи комнаты по его усмотрению.

Из пояснения ответчика Хлудова И.В. следует, что расчет за комнату им произведен полностью до подписания договора купли - продажи комнаты и расчет он производил с Мироновым А.Н., поскольку в доверенности, выданной Карловой Т.В., она уполномочила его получать денежные средства за проданную комнату.

В пункте 5 данного договора указано, что расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора. Сторонам известно, что соглашение о цене является существенным условием настоящего договора и в случае сокрытия сторонами подлинной цены квартиры и истинных намерений, они самостоятельно несут ответственность при наступлении отрицательных последствий.

Электростальским отделом УФС регистрации, кадастра и картографии по Московской области суду были представлены все копии документов, послужившие основанием для государственной регистрации сделки купли - продажи спорной комнаты. Согласно заявления Миронова А.Н. от ДД.ММ.ГГГГ. о предоставлении всех документов для проведения государственной регистрации сделки, он собственноручно написал, что полный денежный расчет произведен, претензий к покупателю не имеет. Доверенность по которой он действует действительна и не отменена ( л. д. 39).

Так, в судебном заседании была допрошена свидетель Пылкова ЛФИО1, которая суду показала, что она работает вместе с ответчиком Хлудовым. Она видела Карлову Т.В. один раз, когда приезжали смотреть ее комнату. Миронов С.Н.встретил их возле подъезда. Они зашли в квартиру. Дома была одна Карлова Т.В., которая подтвердила, что она желает продать свою комнату. Договор купли – продажи комнаты готовила и печатала она, приехал Миронов С.Н., прочитал договор купли – продажи, затем Хлудов И.В. передал деньги Миронову С.Н, который их пересчитал, завернул в полиэтиленовый мешок и убрал в сумку, которая висела у него через плечо, затем они оба подписали договор купли – продажи. Все втроем они поехали в регистрационную палату, она оплатила госпошлину и затем документы сдались на государственную регистрацию. Миронов С.Н. сам лично подписывал все документы, никто ему ничего не диктовал, что и где писать.

Свидетель ФИО2 в суде показал, что действительно он занимал Хлудову И.В. ... рублей ДД.ММ.ГГГГ, так как ему не хватало денег для покупки комнаты, долг он впоследствии возвратил.

Свидетель ФИО3 подтвердила в судебном заседании, что Хлудов И.В. ДД.ММ.ГГГГ занимал у нее ... рублей, которые ему не хватали для приобретения комнаты, которые он впоследствии ей возвратил.

Учитывая вышеизложенное, суд считает, что доводы истицы и ее представителя о том, что сделка должна быть признана недействительной по причине того, что истица не получала денежных средств за проданную ей комнату, суд не может принять во внимание. Истица не лишена права предъявить требования о взыскании денежных средств с Миронова А.Н., действовавшего от ее имени по доверенности.

Согласно ст. 170 ч.2 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели виду, с учетом существа сделки, применяются относящейся к ней правила. Притворная сделка является ничтожной, с точки зрения последствий, которые должны были наступить при совершении именно данной сделки.

Из пояснения 3-его лица Миронова А.Н. следует, что истица Карлова Т.В. желала продать свою комнату, так как ей требовались денежные средства. О том, что сделка купли – продажа была совершена он сообщил истице после ее заключения, однако, и он и истица считали, что она совершена фиктивна, поскольку считали, что будет действовать другой договор пожизненного содержания с иждивением, который подписала лично Карлова Т. В. и Хлудов И.В. до заключения договора купли- продажи комнаты. В материалы дела истицей был предоставлен договор пожизненного содержания с иждивением от ДД.ММ.ГГГГ., который был подписан сторонами до подписания договора купли – продажи комнаты, однако, стороны не приняли мер к государственной регистрации именно этой сделки и данный договор не проходил государственную регистрацию в порядке, предусмотренном ст. 131 ГК РФ. Право собственности у Хлудова И. В. возникло не на основании данного представленного истицей договора пожизненного содержания с иждивением, а на основании договора купли – продажи комнаты от ДД.ММ.ГГГГ.

Доверенность была выдана Карловой Т.В. на имя Миронова А.Н. именно для оформления продажи спорной комнаты, в материалах дела имеются нотариальные согласия других нанимателей по <данные изъяты> квартире № д.№ по <адрес> ФИО4 и ФИО 5 ( л. д. 34-35) , где указано, что им известно о предстоящей продаже Карловой Т.В. принадлежащего ей жилого помещения – комнаты № в <данные изъяты> квартире и они отказываются от предоставленного им права преимущественной покупки.

Кроме того, в судебном заседании 3-е лицо Миронов А.В. суду пояснил, что на заключении именно договора купли – продажи комнаты, настаивала сама истица Карлова Т.В., считая, что его в последствии практически нельзя оспорить ее дочерью.

Из пояснений представителя истицы следует, что истица действительно думала, что действует договор пожизненного содержания с иждивением, поскольку по ее утверждению, ответчик оплатил задолженность за коммунальные платежи в размере ... рублей, первые полгода приходил, приносил лекарства, продукты и выплачивал истице периодически по ... рублей, потом все прекратилось.

Из пояснения ответчика Хлудова И.В. следует, что задолженность за квартиру он оплатил перед заключением договора купли- продажи, так как в противном случае данный договор не бы заключен, он действительно несколько раз приходил к Карловой Т.В. с целью разрешить вопрос о выезде ее из комнаты и снятия ее с регистрационного учета, приносил кое - что к чаю, но это не являлось каким- либо исполнением договора пожизненного содержания с иждивением, денег никогда ей не давал. Истицей и ее представителем не представлено ни одного доказательства, подтверждающего их утверждения, что фактически имело место исполнение другого договора- договора пожизненного содержания с иждивением. Суд считает их утверждения в этой части голословными. Кроме того, в течение 2 лет истица, как она утверждает, думая, что исполняется договор пожизненного содержания с иждивением, не обращалась с заявлением о расторжении как данного договора и возврата помещения, так и договора купли – продажи, хотя по ее мнению имелись длящиеся нарушения плательщиком условий договора.

Из пояснения ответчика Хлудова И.В. следует, что договор пожизненного содержания с иждивением подписывался им и истицей до даты заключения договора купли – продажи комнаты, его готовил и составил сам Миронов А.Н., поскольку предполагалось его зарегистрировать в дальнейшем, если он не найдет необходимую сумму денег для покупки комнаты. Данный договор, который он подписывал, был на трех листах, но не прошит и на первом листе не было даты, она была открыта. Считает, что в суд представлены последние две страницы договора, который он подписывал, первый лист договора был переделан и поставлена дата ДД.ММ.ГГГГ и именно в таком виде он был представлен суду. Исковые требования о признании сделки недействительной были поданы в суд истицей 02.11. 2010г., то есть после того, как ответчик предъявил в суд иск о выселении истицы из спорной комнаты (рассмотрение гр. дела о выселении истицы приостановлено определением суда до рассмотрения данного дела по существу).

Учитывая все собранные по данному делу доказательства, суд считает, что исковые требования истицы Карловой Т.В., предъявленные к ответчику Хлудову И. В., о признании недействительным договора купли – продажи комнаты № в квартире № дома № по <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Карловой Татьяной Владимировной, действующим от ее имени по доверенности Мироновым Алексеем Николаевичем, и Хлудовым Игорем Владимировичем, о применении последствий недействительности ничтожной сделки : признать недействительным свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ., выданное на имя Хлудова И.В. недействительным, признать произведенную запись в ЕГРП по недействительной сделке погашенной, возвратить ей в собственность спорную комнату удовлетворению не подлежат.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 12,56, 194- 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований Карловой Татьяне Владимировне к Хлудову Игорю Владимировичу о признании недействительным договор купли – продажи комнаты № в квартире № дома № по <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Карловой Татьяной Владимировной, действующим от ее имени по доверенности Мироновым Алексеем Николаевичем, и Хлудовым Игорем Владимировичем, о применении последствий недействительности ничтожной сделки отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Электростальский городской суд в течение 10 дней со дня его вынесения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме

изготовлено 09 марта 2011 г.

Судья :