Дело № 2–134/2011

Р Е Ш Е Н И Е С У Д А

Именем Российской Федерации

29 марта 2011 года г. Электросталь

Электростальский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Рыжовой Г.А.,

при секретаре Коршуновой А. О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Харитоновой Галины Викторовны к Михеенкову Александру Егоровичу и Ермакову Владимиру Евгеньевичу о признании права собственности на земельный участок и садовый дом,

у с т а н о в и л :

26.10.2010 г. истец Харитонова Г. В. обратилась в суд с иском к Михеенкову А. Е. и Ермакову Е. В. о признании права собственности на земельный участок и садовый дом.

Указала, что 15.06.2010 г. между нею-покупателем и Михеенковым А. Е.-продавцом, от имени которого действовал его представитель по доверенности Дюжев-Мальцев В. В., был заключен договор купли-продажи, предметом которого являлись земельный участок общей площадью 436 кв.м. по адресу: расположенный по адресу: Московская область, г. Электросталь, с/т «Зеленый городок-7», участок <номер>, и расположенный на нем садовый домик с хозяйственными пристройками.

26.06.2010 г. договор с приложенными документами был подан на государственную регистрацию перехода права собственности в отдел в г. Электростали Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.

Уведомлением регистрирующего органа от 16.07.2010 г. государственная регистрация перехода права собственности приостановлена в связи с непредставлением правообладателем необходимых документов.

В иске указано, что действительно, в соответствии с договором купли-продажи от 10.10.1997 г. Ермаков Е. В. продал Михеенкову А. Е., а последний купил спорный земельный участок с садовым домиком и хозяйственными пристройками. По передаточному акту от 10.10.1997 г. Ермаков Е. В. передал, а Михеенков принял спорные земельный участок и садовый домик с хозяйственными пристройками.

Земельный участок на момент заключения договора 15.06.2010 г. принадлежал Михеенкову А. Е. на праве собственности, о чем имеется свидетельство о праве собственности на землю, право собственности на садовый домик не было зарегистрировано на покупателя Михеенкова по договору от 10.10.1997 г.

Устранить указанные недостатки она-истица лишена возможности.

Ссылаясь на ст. 12, ч. 2 ст. 309, ч. 1 ст. 420, ст. 432 ГК РФ, п. 2 ч. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ, истица просит: признать заключенным между Ермаковым Е. В. и Михеенковым А. Е.договор купли-продажи от 10.10.1997 г. земельного участка общей площадью 436 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, г. Электросталь, с/т «Зеленый городок-7», участок <номер>, и расположенного на нем садового домика (литера А), а также следующие хозяйственные пристройки: мансарда (лидера А1), веранда (литера а), сарай (литера Г), туалет (литера У); признать за Харитоновой Г. В. право собственности на земельный участок общей площадью 436 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, г. Электросталь, с/т «Зеленый городок-7», участок <номер> и расположенного на нем садового домика (литера А), а также следующие хозяйственные пристройки: мансарда (лидера А1), веранда (литера а), сарай (литера Г), туалет (литера У) на основании договора купли-продажи от 15.06.2010 г. заключенного между Харитоновой Г. В. и Михеенковым А. Е.

Дело рассмотрено в отсутствие истицы Харитоновой Г. В., извещенной о времени и месте судебного заседания (что подтверждено распиской), не представившей сведений о причинах неявки (п. 3 ст. 167 ГПК РФ), - с участием ее полномочного действующего на основании нотариально удостоверенной доверенности от 09.02.2011 г. представителя Дюжева-Мальцева В. В. (он же – третье лицо по делу).

В судебном заседании представитель истицы Дюжев-Мальцев В. В. (он же – третье лицо) требования истицы и обосновании иска поддержал, просил иск удовлетворить.

Дело рассмотрено в отсутствие ответчика Михеенкова А. Е., извещенного о времени и месте судебного заседания (что подтверждено телефонограммой от 01.03.2011 г.), не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего рассмотреть дело в его отсутствие (п. 4 ст. 167 ГПК РФ); в упомянутой телефонограмме ответчик указал на отсутствие возражений против удовлетворения требований истицы.

Из сообщения Отдела УФМС России по Московской области в г. Электростали от 16.12.2010 г. <номер>, из архивной выписки из домовой книги от 14.12.2010 г., из копии свидетельства о смерти и из выписки из домовой книги от 27.01.2011 г. следует, что Ермаков Е. В., <дата> года рождения, <уроженец>, был зарегистрирован по месту жительства по адресу: Московская область, г. Электросталь, <адрес>, - с 20.02.1964 г.; снят с регистрационного учета с вышеуказанного адреса 09.07.2002 г. на адрес: г. Москва, <адрес>, к сыну; с указанного адреса выписан с 24.11.2004 г. в связи со смертью 19.10.2004 г.

Из сообщения от 25.02.2011 г. <номер> нотариуса г. Москвы ФИО3 следует наличие в его производстве наследственного дела <номер> к имуществу Ермакова Е. В., умершего 19.10.2004 г.; наследником, подавшим заявление, по указанному наследственному делу является сын Ермаков Владимир Евгеньевич, проживающий по адресу: г. Москва, <адрес>.

При таких обстоятельствах определением суда от 01.03.2011 г. произведена замена выбывшего из дела в связи со смертью 19.10.2004 г. ответчика Ермакова Е. В. его правопреемником – сыном Ермаковым В. Е.

Дело рассмотрено в отсутствие ответчика Ермакова В. Е., извещенного о времени и месте судебного заседания (что подтверждено почтовым уведомлением), - по его просьбе, изложенной в телефонограмме от 21.03.2011 г., в которой ответчик требования истицы поддержал.

Дело рассмотрено в отсутствие представителя третьего лица – Электростальского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, извещенного о времени и месте судебного заседания (что подтверждено телефонограммой от 01.03.2011 г.), - по его просьбе, изложенной в адресованном суду заявлении от 10.12.2010 г., в котором разрешение спора оставлено на усмотрение суда.

Выслушав представителя истицы и третье лицо Дюжева-Мальцева В. В., исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи (п. 2 ст. 218 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 422 ГК РФ) (п. 4).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (п. 1 ст. 425 ГК РФ).

В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1).

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

В соответствии со ст. 434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма (п. 1). Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2).

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

При этом переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 209 ГК РФ) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

10.10.1997 г. между Ермаковым Е. В. и Михеенковым А. Е. заключен договор купли-продажи (купчая) земельного участка с садовым домиком. Указанный договор удостоверен нотариусом г. Электросталь ФИО1 10.10.1997 г. и зарегистрирован в реестре за <номер>.

По условиям договора от 10.10.1997 г. Ермаков Е. В. продал за <сумма>, а Михеенков А. Е. купил принадлежащий Ермакову Е. В. земельный участок с кадастровым номером <номер> и размещенный на нем садовый домик с верандой, мансардой, служебными постройками и плодово-ягодными насаждениями, к в границах плана, прилагаемого к договору, площадью 436 кв.м., находящийся в садоводческом товариществе «Зеленый городок, участок № 7», расположенном: Московская область, г. Электросталь, участок <номер>, на землях населенных пунктов, находящихся в ведении Администрации г. Электросталь, предоставленный для садоводства (п. 1.1., 2.3., 2.4.). Право собственности Ермакова Е. В. на земельный участок подтверждено свидетельством о праве собственности на землю, выданным Администрацией г. Электросталь 28.06.1993 г. <номер> (п. 1.2.). На земельном участке расположен садовый домик с верандой и мансардой, состоящий из основного строения общей полезной площадью 24,7 кв.м. со служебными постройками и плодово-ягодными насаждениями (п. 1.3.). Указанный садовый домик с верандой, мансардой, служебными постройками и плодово-ягодными насаждениями принадлежит Ермакову Е. В. на основании справки, выданной садоводческим товариществом «Зеленый городок, участок № 7» <номер> от 08.10.1997 г (п.1.4.), расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора (п. 2.4.).

В п. 6.1. договора указано, что договор вступает в силу с момента регистрации в комитете по земельным ресурсам и землеустройству г. Электросталь и государственной регистрации нотариально удостоверенной купчей.

В договоре указано, что таковой подлежит регистрации в комитете по земельным ресурсам и землеустройству г. Электросталь и государственной регистрации.

В соответствии со ст. 556 ГК РФ сторонами договора оформлен и подписан передаточный акт, который удостоверен нотариусом ФИО1 10.10.1997 г. и зарегистрирован в реестре за <номер>.

10.10.1997 г. Михеенкову А. Е. комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Администрации г. Электросталь выдано свидетельство на право собственности на землю серии <номер> – о праве частной собственности на земельный участок <номер>, площадью 436 кв.м., по адресу: садоводческое товарищество «Зеленый городок, участок № 7», реестровая запись <номер> от 10.10.1997 г., - на основании договора купли-продажи от 10.10.97 г., зарегистрированного в реестре за <номер>.

В соответствии с п. 1 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2).

В силу ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1). Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п. 2).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества.

Из сообщения ЭФ ГУП МО «МОБТИ» от 23.12.2010 г. усматривается, что регистрация прав собственности на садовый участок <номер>, расположенный в с/е «Зеленый городок-7» после сделки купли-продажи (договор <номер> от 10.10.1997 г. и передаточный акт <номер> от 10.10.1997 г., удостоверенные нотариусом ФИО1) не производилась. Данные документы учтены в делах указанного органа БТИ за №№ <номер> от 27.06.06 г. при подаче заявки на проведение инвентаризации данного участка от Михеенкова А. Е.

В то же время кадастровым паспортом земельного участка (выпиской из государственного кадастра недвижимости) от 11.03.2011 г. <номер> подтверждено, что Михеенков А. Е. на основании свидетельства на право собственности на землю от 10.10.1997 <номер> является правообладателем земельного участка, площадью 435 кв.м., с кадастровым номером <номер> (предыдущий номер <номер>), расположенным по адресу: Московская область, г. Электросталь, с/т «Зеленый городок-7», участок <номер>. Указанная выписка содержит также сведения о дате внесения номера в государственный кадастр недвижимости – 10.10.1997 г., а также сведения о том, что кадастровый номер <номер> равнозначен кадастровому номер <номер>; площадь и местоположение границ земельного участка соответствуют материалам межевания.

Согласно ст. 552 ГК РФ (права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости, в редакции, действовавшей в 1997 г.) по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (п. 1). В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования (п. 2).

В силу ст. 273 ГК РФ (переход права на земельный участок при отчуждении находящихся на нем зданий или сооружений, в редакции, действовавшей в 1997 г.) при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон.

В соответствии действовавшим в 1997 году Земельным кодексом РСФСР расположенное на земельном участке строение, сооружение рассматривалось как главная вещь по отношению к земельному участку. Так в соответствии со ст. 37 (переход права на земельный участок при переходе права собственности на строение и сооружение) ЗК РСФСР при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками. При этом им выдается новый документ, удостоверяющий право на землю.

По условиям указанного выше договора купли-продажи земельного участка с садовым домиком от 10.10.1997 г. Ермаков Е. В. продал Михеенкову А. Е. весь принадлежащий ему земельный участок с расположенным на нем садовым домиком.

Более того, договор составлен в письменной форме, удостоверен нотариально, содержит все существенные условия, сделка исполнена каждой из сторон договора: продавец передал, а покупатель получил имущество, покупатель уплатил, а продавец получил денежные средства по договору. Михеенкову А. Е. на основании договора купли-продажи от 10.10.1997 г. было выдано надлежащее свидетельство о праве собственности на землю.

С учетом анализа приведенных выше норм, установленных фактических обстоятельств договор купли-продажи (купчую) от 10.10.1997 года земельного участка с садовым домиком между Ермаковым Евгением Васильевичем и Михеенковым Александром Егоровичем заключенным следует признать заключенным.

15.06.2010 г. Михеенков А. Е., от имени которого на основании нотариально удостоверенной доверенности от 16.07.2009 г., удостоверенной нотариусом нотариального округа г. Электросталь ФИО2, реестровый <номер>, действовал Дюжев-Мальцев В. В. (продавец), и ФИО4 (фамилия «ФИО4» изменена на «Харитонову» вследствие вступления в брак, что подтверждено свидетельством о заключении брака) (покупатель), заключили договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого: продавец продает, а покупатель покупает земельный участок с кадастровым <номер> и размещенный на нем садовый домик с верандой, мансардой, служебными постройками и плодово-ягодными насаждениями, площадь земельного участка 436,0 кв.м., общая площадь садового домика 24,7 кв.м., земельный участок с садовым домиком расположен по адресу: Московская область, город Электросталь, садоводческое товарищество «Зеленый городок – 7», участок <номер>, в границах кадастрового паспорта земельного участка <номер> от 11.03.2010 г., выданного отделом по г. Электросталь Управления Роснедвижимости по Московской области, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – коллективное садоводство. Земельный участок с садовым домиком принадлежит продавцу по праву частной собственности на основании Договора купли-продажи (купчей) земельного участка с садовым домиком от 10.10.1997 г., удостоверенного нотариусом г. Электросталь ФИО1, зарегистрированного в реестре за <номер>, что подтверждается Свидетельством на право собственности на землю, выданным 10.10.1997 г. Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Мособлкомзем г. Электросталь, серия <номер>, регистрационная запись <номер> от 10.10.1997 г. (пункт 1 договора).

Стороны договора оценили указанный земельный участок и размещенный на нем садовый домик с верандой, мансардой, служебными постройками и плодово-ягодными насаждениями в сумму <сумма>. Расчет между сторонами произведен до подписания договора. Объекты продавцом покупателю переданы по передаточному акту (пункт 2 договора). В соответствии со ст. 556 ГК РФ сторонами оформлен и подписан передаточный акт.

26.06.2010 г. в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области были представлены документы на государственную регистрацию права собственности, перехода права собственности, права собственности на объект недвижимости - указанный выше земельный участок.

Уведомлениями подтверждено, что Управлением Росреестра по Московской области 16.07.2010 г. государственная регистрация права приостановлена до 16.08.2010 г., а 27.08.2010 г. – в государственной регистрации права отказано. Отказом в государственной регистрации послужило непредставление заявителем необходимых документов на государственную регистрацию ранее возникшего права на садовый дом, расположенный по адресу: Московская область, г. Электросталь, с/т «Зеленый городок-7», уч. <номер>, - в то время как предметом договора купли-продажи земельного участка с садовым домиком от 15.06.2010 г. является земельный участок и расположенный на нем садовый домик. Кроме того, представленный на государственную регистрацию договор был заключен от имени Михеенкова А. Е. (продавца) Дюжевым-Мальцевым В. В. на основании доверенности от 16.07.2009 г., удостоверенной нотариусом ФИО2, реестр <номер>, в которой не содержится полномочий на продажу садового домика.

Как указывалось выше кадастровым паспортом земельного участка (выпиской из государственного кадастра недвижимости) от 11.03.2011 г. <номер> подтверждено, что именно Михеенков А. Е. на основании свидетельства на право собственности на землю от 10.10.1997 <номер> является правообладателем земельного участка, площадью 435 кв.м., с кадастровым номером <номер> (предыдущий номер <номер>), расположенным по адресу: Московская область, г. Электросталь, с/т «Зеленый городок-7», участок <номер>. Указанная выписка содержит также сведения о дате внесения номера в государственный кадастр недвижимости – 10.10.1997 г., а также сведения о том, что кадастровый номер <номер> равнозначен кадастровому номер <номер>; площадь и местоположение границ земельного участка соответствуют материалам межевания.

В числе основных принципов земельного законодательства подпункт 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ называет принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, в силу которого все прочно связанные с земельными участками объекты (в том числе здания и сооружения) должны следовать судьбе земельных участков. Изъятия из этого принципа могут быть установлены только федеральными законами.

Данный принцип отражен в п. 4 ст. 35 действующего в настоящее время Земельного кодекса РФ, в соответствии с которым не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. При этом в соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

С учетом вышеизложенного и анализа взаимосвязи приведенных норм права и положений п. 1 ст. 182, ст. 183 ГК РФ отсутствие в доверенности от 16.07.2009 г. указания на правомочие о продаже садового домика, расположенного на садовом участке, решающего значения для дела не имеет.

Суд учитывает также, что составленный в письменной форме договор содержит все существенные условия, сделка исполнена каждой из сторон договора: продавец передал, а покупатель получил имущество, покупатель уплатил, а продавец получил денежные средства по договору.

При таких обстоятельствах за Харитоновой Г. В. (ранее – ФИО4) подлежит признанию право собственности на земельный участок, площадью 435 кв.м., по адресу: Московская область, город Электросталь, садоводческое товарищество «Зеленый городок – 7», участок <номер>, с размещенными на нем садовым домиком с верандой и мансардой, служебными постройками, - на основании договора купли-продажи от 15.06.2010 г., заключенного Харитоновой Г. В. с Михеенковым А. Е.

В силу ст. ст. 130-131 ГК РФ, ст. ст. 4, 17, 28 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности подлежит государственной регистрации; решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности.

По изложенному, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Харитоновой Галины Викторовны удовлетворить.

Признать договор купли-продажи (купчую) от 10.10.1997 года земельного участка с садовым домиком между Ермаковым Евгением Васильевичем и Михеенковым Александром Егоровичем заключенным.

Признать за Харитоновой Галиной Викторовной право собственности на земельный участок, площадью 435 кв.м., по адресу: Московская область, город Электросталь, садоводческое товарищество «Зеленый городок – 7», участок <номер>, с размещенными на нем садовым домиком с верандой и мансардой, служебными постройками, - на основании договора купли-продажи от 15.06.2010 г., заключенного Харитоновой Галиной Викторовной с Михеенковым Александром Егоровичем.

Решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности.

Решение суда может быть обжаловано в Московский областной суд через Электростальский городской суд Московской области в течение десяти дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья: Г. А. Рыжова.

В окончательной форме решение судом принято 16.05.2011 г.

Судья: Г. А. Рыжова.