Именем Российской Федерации

09 ноября 2011 года город Электросталь

Электростальский городской суд Московской области в составе: председательствующего судьи Шебашовой Е.С., при секретаре Резяповой Э.Ф., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Котовой Елены Игоревны, действующей, в том числе в интересах несовершеннолетней К.И.С., Котова Антона Олеговича, Котова Артема Олеговича, К.И.С. к Администрации г.о. Электросталь Московской области о признании заниженной цены рыночной стоимости жилого помещения при изъятии земельного участка для муниципальных нужд в многоквартирном доме, признанным аварийным и подлежащим сносу,

у с т а н о в и л:

01.07.2011 Котова Елена Игоревна, действующая, в том числе в интересах несовершеннолетней К.И.С., Котов Антон Олегович, Котов Артем Олегович, К.И.С. обратились в суд с иском к Администрации г.о. Электросталь Московской области с требованиями о признании заниженной цены выкупа жилого помещения, расположенного в <адрес>, при изъятии земельного участка для муниципальных нужд в многоквартирном доме признанным аварийным и подлежащим сносу, оцененного 18.10.2010г. ООО «К» по заказу комитета имущественных отношений Администрации г.о. Электросталь на сумму <сумма> рублей, и назначении выкупной цены за жилое помещение в размере <сумма> рублей.

Иск мотивирован тем, что истцы Котова Е.И., Котов (Груздев) А.О., Котов (Груздев) А.О., К.И.С. являются собственниками (по ? доли) жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. Постановлением Администрации г.о. Электросталь Московской области от 14.09.2010 № 583/8 «О признании многоквартирного дома <адрес> аварийным и подлежащим сносу» на основании акта обследования помещения № 1 от 24.08.2010 Межведомственной комиссии по оформлению разрешений на проведение переустройства и перепланировки жилых помещений, признанию жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания и переводу жилых помещений в нежилые при Администрации г.о. Электросталь Московской области от 23 августа 2010 года, в соответствии с Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодного для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. № 47, многоквартирный дом <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу. Постановлением Администрации г.о. Электросталь Московской области от 24.11.2010 № 725/10 «Об изъятии жилого помещения путем выкупа» Администрация г.о. Электросталь Московской области постановила: изъять жилое помещение трехкомнатную квартиру №, расположенную в доме № по <адрес>, общей площадью 73 кв.м путем выкупа в связи с признанием дома № по <адрес> аварийным и подлежащим сносу; определить размер выкупной цены указанного жилого помещения в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации и Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В соответствии с действующим законодательством Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 27 декабря 2010 г. уведомило истцов о проведенной регистрации ограничения (обременения) права на принадлежащей истцам на праве общей долевой собственности 3-х комнатную квартиру. В соответствии с п.2.3. постановления Администрации г.о. Электросталь Московской области от 24.11.2010 № 725/10 «Об изъятии жилого помещения путем выкупа» 18 октября 2010 г. ООО «К» состоялось обследование спорной квартиры на предмет рыночной стоимости по состоянию на 15 октября 2010 г. Согласно отчету об оценке выкупная цена квартиры была определена в сумме <сумма> рублей. С выводами ООО «К» об определении рыночной стоимости спорного жилого помещения истцы не согласны. По результатам проведения ООО «Б» независимой оценки имущества, заказанной истцами, была определена итоговая рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 14 апреля 2011 г., которая округленно составила <сумма> рублей. Письмом от 23 мая 2011 г. № К-581, К-702, истцам сообщено, что Администрация городского округа не считает возможным согласиться с размером выкупной цены <сумма> рублей за квартиру №, расположенную по адресу: <адрес> и в соответствии с частью 9 статьи 32 Жилищного кодекса разъяснено право обратиться с иском в суд. По мнению истцов, отчет № 413/10 «Об оценке рыночной стоимости 3-комнатной квартиры, назначение: жилое, общей площадью 73 кв.м, этаж 2, адрес объекта: <адрес>, условный номер №», ООО «К» был выполнен с грубейшими нарушениями действующего законодательства, а значит, не может быть положен в основу для определения рыночной оценки спорного жилого помещения, а также для заключения договора купли-продажи жилого помещения.

03.08.2011 истцы уточнили требования в части наименования ответчика – Администрации г.о.Электросталь Московской области; исключили абзац о намерениях предоставления расчетов и дополнительного заявления об убытках, ограничиваясь только определением рыночной стоимости спорного жилого помещения; просили суд считать рыночную цену за жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, в сумме <сумма> рублей заниженной и назначить рыночную цену за данное жилое помещение в размере <сумма> рублей.

08.11.2011 в связи с заключением судебной оценочной экспертизы уточнили требования, просили суд считать рыночную цену за жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, в сумме <сумма> рублей заниженной и назначить рыночную цену за данное жилое помещение в размере <сумма> рублей.

В судебном заседании истцы Котова Е.И., действующая, в том числе в интересах несовершеннолетней К.И.С., Котов А.О., Котов А.О., их представитель Платонов А.А., допущенный к участию в деле в порядке ч.6 ст.53 ГПК РФ, обоснование исковых требований поддержали, согласившись с заключением проведенной по делу оценочной экспертизы, просили удовлетворить уточненный 08.11.2011 иск.

Представители ответчика Администрации городского округа Электросталь Московской области Сычева М.В. и Чурилова О.Н., действующие на основании доверенности, возражали против удовлетворения исковых требований, полагали, что надлежащим ответчиком по делу будет являться ООО «К», поскольку истцами оспаривается их отчет рыночной стоимости жилого помещения. В письменных возражениях на иск и пояснениях также указали, что действия Администрации г.о.Электросталь соответствовали требованиям законодательства, наиболее объективно рыночная цена спорного жилого помещения отражена в Отчете № 413/10 ООО «К». Отчет №18/2011 ООО «Б», а также заключение эксперта №601/11 ООО «А» проведены без учета аварийности дома, подлежащего сносу, без поправочного коэффициента на физический износ и устаревание объекта, т.е. с нарушением подпункта «в» пункта 18 ФСО №1, утвержденных Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 №256.

Дело рассмотрено в отсутствие представителя органов опеки и попечительства Министерства образования Московской области по г.о.Электросталь, по его просьбе, изложенной в письме от 08.11.2011 за №830/34зп. В письменном отзыве на исковое заявление №830/34зп от 08.11.2011 указано, что экспертное заключение более объективно отражает стоимость жилого помещения и не будет противоречить интересам несовершеннолетнего, органы опеки и попечительства просили принять окончательное решение по существу возникшего спора на усмотрение суда в соответствие с действующим законодательством.

Выслушав истцов и их представителя, представителей ответчика Администрации городского округа Электросталь, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 07.12.2005 истцы Котова Елена Игоревна, Груздев (Котов) Антон Олегович, Груздев (Котов) Артем Олегович, К.И.С. являются собственниками общей долевой собственности (доля в праве ?) 3-комнатной квартиры, назначение - жилое, общей площадью 73 кв.м, этаж 2, адрес объекта: <адрес>, условный номер №. Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 07 декабря 2005 года, запись регистрации № (л.д.15-18,19,20).

Постановлением Администрации городского округа Электросталь Московской области от 14.09.2010 № 583/8 «О признании многоквартирного дома № по ул. <адрес> аварийным и подлежащим сносу» на основании акта обследования помещения № 1 от 24.08.2010 Межведомственной комиссии по оформлению разрешений на проведение переустройства и перепланировки жилых помещений, признанию жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания и переводу жилых помещений в нежилые при Администрации городского округа Электросталь Московской области от 23 августа 2010 года, в соответствии с Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодного для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. № 47, многоквартирный дом №, расположенный по адресу: <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу (л.д.21).

Постановлением Администрации городского округа Электросталь Московской области от 24.11.2010 № 725/10 «Об изъятии жилого помещения путем выкупа» в соответствии со ст.32 ЖК РФ и Постановлением Администрации городского округа Электросталь Московской области от 14.09.2010 № 583/8 принято решение: изъять жилое помещение трехкомнатную квартиру №, расположенную в доме № по <адрес>, общей площадью 73 кв.м путем выкупа в связи с признанием дома № по ул. <адрес> аварийным и подлежащим сносу; определить размер выкупной цены указанного жилого помещения в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации и Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; подготовить проект соглашения о выкупе жилого помещения и направить его собственникам, а также в орган опеки и попечительства (л.д.22).

В соответствии с положениями ст.32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, является основанием для изъятия каждого жилого помещения в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 – 3, 5-9 настоящей статьи. Решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка. Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение. Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 27 декабря 2010 г. уведомило истцов о проведенной регистрации ограничения (обременения) права на принадлежащей истцам на праве общей долевой собственности 3-х комнатную квартиру по заявлению г.о.Электросталь на основании Постановления Администрации г.о.Электросталь от 24.11.2010 №725/10 (л.д.23).

В соответствии с п.2.3. постановления Администрации г.о. Электросталь Московской области от 24.11.2010 г. № 725/10 «Об изъятии жилого помещения путем выкупа» 18 октября 2010 г. ООО «К» состоялось обследование спорной квартиры на предмет рыночной стоимости по состоянию на 15 октября 2010 г. Согласно отчету об оценке выкупная цена квартиры была определена в сумме <сумма> рублей (л.д.32-58).

Администрацией г.о.Электросталь истцам был предложен вариант проект договора купли-продажи квартиры, где в пункте 4 выкупная цена квартиры определена в сумме <сумма> рублей (л.д.31).

Не согласившись с выводами ООО «К» об определении рыночной стоимости спорного жилого помещения, истцы поручили ООО «Б» проведение независимой оценки имущества. Согласно Отчету №18/2011 от 29.04.2011 ООО «Б» «Об определении рыночной стоимости трехкомнатной квартиры, общей площадью 72,0 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>» итоговая рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 14.04.2011 округленно составила <сумма> рублей (л.д.57-116).

В проекте договора купли-продажи квартиры, подготовленной истцами, в пункте 4 рыночная стоимость квартиры определена в размере <сумма> рублей (л.д.132-133), с чем Администрация г.о.Электросталь не согласилась, считая указанную сумму чрезмерно завышенной.

Поскольку выкупная цена включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, соглашение по которой между сторонами достигнуто не было, возник спор, который подлежит рассмотрению судом в порядке искового производства. Надлежащим ответчиком является Администрация г.о.Электросталь, принявшая решение об изъятии жилого помещения путем выкупа.

Для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом, по ходатайству сторон (л.д.138,149), назначена экспертиза.

Проведение экспертизы было поручено экспертам ООО «А» (л.д.152-154).

Согласно заключению эксперта №601/11 от 17 октября 2011 г. рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, составляет <сумма> рублей (л.д.159-188).

С данным заключением истцы согласились, просили назначить рыночную цену за квартиру в указанном в заключении размере - <сумма> рублей.

Представители ответчика полагали, что определенная экспертом рыночная стоимость жилого помещения является завышенной, так как при оценке экспертом не учитывались: аварийность дома, подлежащего сносу, поправочный коэффициент на физический износ и устаревание объекта, т.е. экспертиза проведена с нарушением подпункта «в» пункта 18 ФСО №1, утвержденных Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 №256.

С доводами ответчика суд согласиться не может.

В соответствии с п.20 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 02. 07. 2009 года «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного Кодекса РФ» нормы, содержащиеся в статье 32 ЖК РФ, в развитие положений части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения направлены, прежде всего, на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения.

Согласно ч.2 ст.3 Федерального закона от 29.07.1998 №136-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Оценивая заключение эксперта, суд принимает во внимание, что спорное жилое помещение расположено в многоквартирном жилом доме, признанном аварийном и подлежащем сносу. В связи с этим указанный объект недвижимости не может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, что является особенностью при определении его рыночной цены.

Вместе с тем, следует учитывать, что оцениваемый объект недвижимости представляет собой жилое помещение, которое в соответствии со ст.17 ЖК РФ предназначено для проживания граждан.

Жилое помещение используется истцами по назначению – для проживания. Кроме собственников жилого помещения: Котовой Е.И., Котова А.О., Котова А.О., К.И.С., в квартире зарегистрированы и проживают З.Д.Л. и К.Ю.Ж.

Для ответа на поставленный вопрос о рыночной стоимости экспертом 12.10.2011 в присутствии истца и представителя ответчика был произведен осмотр объекта оценки по адресу: <адрес>.

В соответствии с п.20 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утв. Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256 (далее - ФСО №1) оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

Как следует из заключения №601/11 от 17.11.2011, экспертом использовался метод сравнения (продаж) как наиболее подходящий для оцениваемой квартиры. При этом эксперт, согласно ФСО № 1, обосновал отказ от затратного и доходного подхода. Имея достаточное количество достоверной информации о продаже квартир за определенный период того же вида использования, что и оцениваемый, подход сравнения рыночных продаж позволил получить максимально точную рыночную стоимость квартиры на конкретном рынке.

Избрав сравнительный подход, эксперт руководствовался положениями п.22 ФСО №1.

Требования учета износа и устареваний обязательны при затратном подходе, который не применялся экспертом. Согласно Федеральным стандартам оценки № 1, затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний (п.23 ФСО №1).

У суда не имеется оснований не доверять заключению №601/11 от 17.11.2011, поскольку никакой заинтересованности эксперта, имеющего согласно дипломам, сертификату, свидетельствам соответствующие образование и квалификацию, и предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в исходе настоящего дела суд не усматривает; объективность, всесторонность и полнота проведенного экспертного исследования соответствует норме, изложенной в ст. 8 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», и сомнений у суда не вызывает. Выводы эксперта отвечают требованиям действующего законодательства (Федерального закона от 29.07.1998 №136-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки) и учитывают особенности определения рыночной стоимости спорного жилого помещения.

По мнению суда, определенная экспертом рыночная стоимость не нарушает прав сторон, позволит истцам – собственникам жилого помещения приобрести аналогичный объект того же вида использования.

Таким образом, исковые требования Котовой Елены Игоревны, действующей, в том числе в интересах несовершеннолетней К.И.С., Котова Антона Олеговича, Котова Артема Олеговича, К.И.С. к Администрации г.о. Электросталь Московской области о признании заниженной цены рыночной стоимости жилого помещения при изъятии земельного участка для муниципальных нужд в многоквартирном доме, признанным аварийным и подлежащим сносу и определении рыночной цены за жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, в размере <сумма> рублей, подлежат удовлетворению.

Кроме того, суд находит подлежащим удовлетворению заявление от 18.10.2011 №843 Генерального директора ООО «А» о взыскании расходов по экспертизе (заключение эксперта №601/11 от 17.10.2011 года) в размере <сумма> рублей с ответчика (л.д.189). Расчет затрат на производство судебной оценочной экспертизы в размере <сумма> рублей представлен (л.д.190).

Учитывая, что, в том числе по ходатайству представителя ответчика, судом была назначена и проведена оценочная экспертиза, оплата за которую суд возложил на обе стороны, сторона истца оплату произвела, оставшаяся сумма в размере <сумма> рублей, подлежит взысканию с ответчика Администрации г.о.Электросталь в пользу экспертного учреждения - ООО «А».

Руководствуясь ст.ст.12, 56, 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Котовой Елены Игоревны, действующей, в том числе в интересах несовершеннолетней К.И.С., Котова Антона Олеговича, Котова Артема Олеговича, К.И.С. к Администрации г.о. Электросталь Московской области о признании заниженной цены рыночной стоимости жилого помещения при изъятии земельного участка для муниципальных нужд в многоквартирном доме, признанным аварийным и подлежащим сносу, удовлетворить.

Считать рыночную цену за жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, в сумме <сумма> рублей заниженной и определить рыночную цену за данное жилое помещение в размере <сумма> рублей 00 копеек.

Взыскать с Администрации г.о. Электросталь Московской области в пользу ООО «А» <сумма> (семь тысяч пятьсот) рублей 00 копеек за производство экспертизы.

Решение суда может быть обжаловано в Московский областной суд через Электростальский городской суд Московской области в течение десяти дней со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Судья: Е.С.Шебашова

В окончательной форме решение судом принято 14 ноября 2011 года.

Судья Е.С.Шебашова