Дело № 2 – 1583/11 г.

Именем Российской Федерации

17 ноября 2011 года г. Электросталь

Электростальский городской суд Московской области в составе: председательствующего судьи Хоменко Л.Я., при секретаре судебного заседания Рожковой Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Подстегиной Яны Александровны к ООО « ВВК- ХХI» об обязании передать по акту приема – передачи квартиру, о взыскании неустойки в связи с нарушением сроков передачи объекта многоквартирного жилого дома по акту приема – передачи участнику долевого строительства,

у с т а н о в и л:

Подстегина Я. А. обратилась в суд с иском к ООО « ВВК- ХХ1» об обязании передать ей по акту приема – передачи квартиру № в доме № по ул<адрес>, о взыскании неустойки в связи с нарушением сроков передачи объекта многоквартирного жилого дома по акту приема – передачи участнику долевого строительства после сдачи жилого дома в эксплуатацию по договору об уступке требования от (дата) по договору участия в долевом строительстве № по строительству жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> от (дата) в виде однокомнатной квартиры №, расположенной на восьмом этаже , в размере (сумма) руб., а также расходов за представителя в размере (сумма) рублей.

В судебном заседании представитель истицы Каптелин Д. А. суду пояснил, что истица Подстегина Я.А. в целях получения для себя жилья (дата) заключила с гр-ном ФИО1 договор об уступке требования от (дата) по договору участия в долевом строительстве № по строительству жилого дома, расположенного по адресу : <адрес> от (дата) в виде однокомнатной квартиры №, расположенной на восьмом этаже, общей проектной площадью 47, 51 кв. м. за (сумма) рублей.

Истица полностью и надлежащим образом выполнила все принятые на себя обязательства по вышеуказанному договору. Сдача данного жилого дома в эксплуатацию должна была быть в 4- ом квартале 2007 года, то есть не позднее - 31 декабря 2007 года. Кроме того, в течение двух месяцев со дня сдачи дома в эксплуатацию ответчик обязан был передать истице в собственность объект долевого строительства – квартиру №, путем составления акта- передачи квартиры.

На сегодняшний день, данный жилой дом сдан в эксплуатацию только 06 мая 2011 года, но ответчик уклоняется от передачи ей квартиры, отказывается передавать ей объект строительства в виде квартиры по акту приема – передачи, предъявляет к ней неправомерные требования о дополнительной оплате за квартиру, при этом не предъявляя никакого расчета к доплате

Однако отдельные условия заключенных договоров прямо нарушают требования федерального законодательства и ущемляют права истицы в области защиты прав потребителей.

Так п. 5.3 договора № от (дата) прямо противоречит требованиям ст. 6 п. 2 ФЗ « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесения изменений в некоторые законодательные акты РФ » в связи, с чем по данному спору подлежит применению п. 1 ст. 16 Закона РФ « О защите прав потребителей», где размер неустойки предусмотренной законом должен составлять 2\300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательств от цены договора за каждый день просрочки.

Пункт 1.6 договора № от (дата), заключенного первоначально ответчиком с ФИО1, а затем и договора уступки требования от (дата) противоречит требованиям п. 1 ст. 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесения изменений в некоторые законодательные акты РФ», предусматривающим единый срок передачи участникам долевого строительства объектов, входящих в состав многоквартирного жилого дома.

Ответчик не исполнил перед истицей своего обязательства по передаче ей квартиры по акту приема - передачи в установленные в договорах сроки, в связи с чем просит взыскать в ее пользу неустойку за период просрочки с 11 июля 2011года ( данный срок был назначен самой истицей и дом сдан в эксплуатацию 06. 05. 2011г.) по 26. 08. 2011 года, когда истицей подан данный иск в размере (сумма) руб.

При обращении истицы к ответчику о передачи ей в собственность квартиры (передача объекта по акту приема- передачи и ключей), представители ответчика предложили истице доплатить по договору денежные суммы, не представив основания и расчет по сумме доплаты, при этом сумма доплаты оговаривалась устно представителем ответчика и размер с их слов составляет (сумма) рублей. В случае неуплаты указанных сумм ответчику – ответчик не намерен осуществить подписания акта приема передачи для последующей государственной регистрации права собственности. Истица готова доплатить денежные суммы в случае увеличения площади передаваемой ей квартиры только в случае, если ответчик предоставить документы, подтверждающие обоснованность произошедших изменений площадей в квартире, предоставить документ, определяющим площадь ее квартиры, предоставить обоснованность отступления от проекта строительства дома. В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается, как и не допускается одностороннее изменение его условий, за исключением случаев, предусмотренных законом.

У ответчика нет в настоящее время законных оснований к изменению цены заключенного с истицей договора без ведома и ее согласия, как и переложению на истицу обязанностей по выполнению строительных работ в доме, которые были полностью оплачены истицей в том виде, как имелось проектная документация. Ответчик без ведома и согласия истицы с целью получения дополнительной прибыли произвел после заключения договора изменения в проектно- сметную документацию и в настоящее время в требуют огромную доплату, на которую истица не рассчитывала при подписании договора, кроме того данные расчеты ответчиком ничем не обоснованы и не подтверждены.

Считает, что ответчик в случае объективной невозможности окончания строительства жилого дома и дольщик, исходя из принципа совместного риска, должны согласовывать дополнительным соглашением к основному Договору новый срок окончания строительства жилого дома и принятия его в эксплуатацию и ответчик был обязан предоставить соответствующие письменные объяснения. Однако других дополнительных соглашений с истицей не заключалось. Считает, что задержка сдачи дома в эксплуатацию произошла по вине ответчика, а не по причине ненадлежащего финансирования строительства другими дольщиками, так как именно ответчик принимает по договору все обязательства по финансированию строительства жилья. Даже после сдачи дома в эксплуатацию 06 мая 2011 года ответчик отказывается передать истице квартиру по акту приема – передачи. После составления акта – приема – передачи квартиры, истица составить технический и кадастровый паспорт на квартиру и произведет государственную регистрацию своего права на спорную квартиру.

В течение более трех лет дом не сдавался в эксплуатацию, ответчик не желает подготовить передаточный акт на квартиру и все необходимые документы для регистрационной палаты, вследствие чего истица не может вступить в права собственности, преступить к отделке помещений и зарегистрироваться в данной квартире. В результате уклонения ответчика от надлежащего исполнения своих обязательств по договору, истица лишена возможности оформить в свою собственность квартиру, а также вынуждает истицу нести дополнительные расходы на представителя.

Истица Подстегина Я.А. в судебном заседании полностью поддержала пояснения своего представителя.

Представитель ответчика ООО «ВВК-21» в судебное заседание не явился, хотя дважды извещались надлежащим образом о дне и времени рассмотрения данного иска. Суд считает возможным рассмотреть данное дело в отсутствии представителя ответчика.

Исследовав представленные доказательства, заслушав пояснения истицы, ее представителя, суд приходит к следующему.

Согласно договора истица Подстегина Я.А. является дольщиком в строительстве и строит квартиру для своих личных нужд, что в соответствии с ч. 3 ст. 740 ГК РФ в случае, когда работы выполняются для удовлетворения бытовых или личных потребностей гражданина (заказчика), к такому договору применяются правила о правах заказчика по договору бытового подряда.

В соответствии с ч. 3 ст. 730 ГК РФ к отношениям по договору бытового подряда, не урегулированным ГК, применяются законы о защите прав потребителей и иные правовые акты, принятые в соответствии с ними.

В соответствии с п. 1 постановления Пленума Верховного суда РФ от 29 сентября 1994 года с изменениями и дополнениями, внесенными постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 21. 11. 2000 года "О практике рассмотрения дел о защите прав потребителей», отношения, регулируемые законодательством о защите прав потребителей, могут возникать из договоров банковского вклада, в котором вкладчиком является гражданин, и других договоров направленных на удовлетворение личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельностью.

По данному договору истица не являлась инвестором строительства, так как денежные средства инвестиции вкладываются в объекты предпринимательской деятельности в целях получения прибыли, чего между сторонами нет, и истица вкладывала деньги в строительство для получения жилья в личное пользование.

31 декабря 2004 года был принят Федеральный закон № 292 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменения в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Согласно ст. 27 настоящего Закона действия настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участником долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых, получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

К материалам дела приобщен договор № долевого участия в строительстве 15- ти этажного монолитного жилого дома № <адрес> от (дата), заключенный между ответчиком ООО «ВВК – 21» и ФИО1, которым определен срок сдачи дома в эксплуатацию в 4-ом квартале 2007 года и в течение двух месяцев со дня сдачи дома в эксплуатацию, ответчик передает объект долевого строительства участнику долевого строительства. (п. 1.6 договора), а также договор об уступке требования от (дата) по договору участия в долевом строительстве № по строительству жилого дома, расположенного по адресу : <адрес> от (дата) в виде однокомнатной квартиры №, расположенной на восьмом этаже.

В настоящее время данный жилой многоквартирный дом сдан в эксплуатацию 06 мая 2011 года в связи с завершением строительства.

Каких – либо дополнительных соглашений с истицей, по которым стороны пришли бы к соглашению, согласно которого застройщик обязуется ввести многоквартирный дом в эксплуатацию в иной установленный срок, не заключался.

Судом установлено, что пункты 1,6 договора № участия в долевом строительстве от (дата) и договора об уступке требования от (дата) противоречат требованиям ст. 6 п. 1 Федерального закона « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», предусматривающим единый срок передачи участникам долевого строительства объектов, входящий в состав многоквартирного дома.

Исполнитель обязан предоставить дольщику соответствующие письменные объяснения невозможности окончания строительства в срок, предусмотренный договором по независящим от него причинам и обоснования предложенного им нового срока окончания строительства, чего не было сделано им. Судом установлено и не представлено суду возражений от ответчика о том, что после сдачи дома в эксплуатацию 06. 05. 2011 года объект недвижимости в виде однокомнатной квартиры № до настоящего времени не передан по акту приема- передачи для последующего оформления в собственность истице, то есть ответчик не исполняет в установленные договорами сроки принятые на себя обязательства по передаче истице объекта долевого строительства : квартиры.

Таким образом, в судебном заседании подтвердился факт нарушения срока передачи квартиры истице по акту приема- передачи после сдачи дома в эксплуатацию ответчиком, обусловленного договорами для дальнейшего оформления данного объекта в собственность.

В соответствии с п. 4 ст. 4 Федерального Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года, договор участия в долевом строительстве должен содержать срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Согласно ст. 6 указанного Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства.

Исходя из требований Закона РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» существует только единый срок на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и передачи объекта долевого строительства, который предусмотрен договором. Каких-либо отдельных сроков: по завершению строительства и по вводу объекта в эксплуатацию данный закон не предусматривает. Никакой письменной информации о невозможности передачи квартиры истице по акту приема- передачи после завершения строительства и сдачи жилого дома в эксплуатацию в предусмотренный договором срок истице ответчиком не направлялось в нарушении требований п. 3 ст. 6 указанного Закона и никаких возражений не представлялось в суд.

Судом установлено, что помимо нарушения ответчиком сроков строительства и сдачи дома в эксплуатацию, ответчик уклоняется от надлежащего исполнения своих обязательств по договорам о передачи истице в собственность квартиры после сдачи дома в эксплуатацию ( не осуществляет составления акта приема передачи квартиры ) и истица лишена возможности получить и оформить в собственность объект недвижимости, входящий в состав многоквартирного жилого дома.

Возражений представителя ответчика о том, что объект не передается истице по акту приема - передачи в связи с неполным исполнением обязательств истицей по дополнительной оплате денежных средств за увеличение площадей объектов после замеров специалистами БТИ, в суд не поступало. В ходе рассмотрения данного дела, ответчикам не заявлялось никаких встречных исковых требований к истцу, соответственно судом не может быть рассмотрен по существу спор о законности и обоснованности претензий ответчика к истцам о взыскании дополнительных денежных средств. Суд считает, что ответчик в соответствии с условиями ранее заключенных договоров обязан в полном объеме исполнить принятые на себя обязательства и передать истице объект – спорную квартиру, входящую в состав многоквартирного жилого дома по акту приема – передачи.

Требования истицы о взыскании с ответчика неустойки за нарушения срока передачи ей квартиры по акту приема- передачи после сдачи дома в эксплуатацию и передачи объекта виде квартиры истице для оформления права собственности, законны и обоснованы, поскольку прямо предусмотрены п. 2 ст. 6 Закона. Рассматривая вопрос в каком размере должна быть взыскана неустойка, суд приходит к следующему:

Согласно п. 2 ст.6 закона « Об участии в долевом строительстве», если участником долевого строительства является гражданин, неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере.

Согласно разъяснениям судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ « Об обобщении практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов» на данные правоотношения распространяются нормы законодательства России о защите прав потребителя.

В соответствии с п. 1 ст. 16 Закона РФ « О защите прав потребителей» № 2300-1 от 07 февраля 1992 года (с последующими изменениями и дополнениями), условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Период просрочки выполнения обязательства по договору составил – 45 дней (с 11. 07. 2011 г. по 26. 08. 2011г.). Согласно расчету истицы, сумма неустойки, рассчитанная на основании ст. 28 п. 5 Закона « О защите прав потребителей» ( 3 процента за каждый день просрочки) составила (сумма) руб. В соответствии со ст. 28 п. 5 вышеуказанного Закона сумма взысканной потребителем неустойки ( пени) не может превышать цену отдельного вида выполнения работы ( оказание услуги) или общую цену заказа, в связи с чем истицей предъявлен иск о взыскании неустойки ( пени) в размере (сумма) руб.

В то же время суд, исходя из требований ст. 333 ГК РФ, а так же п. 12 постановления Пленума Верховного суда РФ № 7 от 29 сентября 1994 года « О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей», суд приходит к выводу о том, что подлежащая уплате неустойка по требованиям и расчету истицы, явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, и считает возможным уменьшить размер неустойки по договору до (сумма) руб.

В соответствии со ст. ст. 17, 25.1 ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними» для осуществления за собой государственной регистрации права собственности на квартиру, истица обязана предоставить не только договора участия в долевом строительстве, но и акты приема – передачи к ним в подтверждении их исполнения в соответствии с условиями заключенных договоров.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 59 постановления Пленума Верховного суда РФ № 10, пленума ВАС № 22 от 29 апреля 2010 года « О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» иск о признании права собственности (передачи в собственность на основании акта – приема передачи) подлежит удовлетворению в случае предоставления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Истица согласно заключенному в соответствии с законом договору, обладают правом на получения в собственность по завершению строительства конкретно определенный объект недвижимого имущества.

Пункт 1 ст. 1 ФЗ « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» прямо предусматривает, что настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) в ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Поскольку истицей представлены доказательства в уклонении ответчика от исполнения его обязательств по передаче истице квартиры, то суд считает возможным удовлетворить требования истицы об обязании ответчика передать ей по акту приема – передачи спорный объект – квартиру №, расположенную доме № по <адрес>.

Требования истицы о возмещении расходов на оплату услуг представителя в (сумма) рублей подлежат удовлетворению, а именно суд считает возможным удовлетворить данные требования в полном размере.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ, издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела и государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов в федеральный бюджет. Учитывая частично удовлетворенные исковые требования истицы, суд считает возможным взыскать с ответчика расходы по госпошлине в доход местного бюджета в размере (сумма) руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 12. 56, 103, 100, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск Подстегиной Яны Александровны удовлетворить частично.

Взыскать с ООО « ВВК – ХХI» в пользу Подстегиной Яны Александровны неустойку ( пеню) за нарушение обязательства по договору в размере (сумма) руб.

Обязать ООО « ВВК – ХХI» передать Подстегиной Яне Александровне по акту приема – передачи квартиру №, расположенную доме № по <адрес>.

Взыскать с ООО « ВВК – ХХI« в пользу Подстегиной Яны Александровны расходы за представителя в размере (сумма) руб.

Взыскать с ООО « ВВК – ХХI « в доход местного бюджета расходы по уплате государственной пошлине в размере (сумма) руб.

Решение может быть обжаловано сторонами в Московский областной суд, через Электростальский городской суд, в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья: Хоменко Л. Я.

Решение в окончательной форме изготовлено 21 ноября 2011 года.

..